II SA/Gd 4179/01

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski Sędziowie: WSA Grażyna Malinowska-Wąsik (spr.) asesor WSA Krzysztof Retyk Protokolant: Barbara Kroczak po rozpoznaniu w dniu 24 lutego 2005 r. na rozprawie sprawy ze skargi Zrzeszenia Właścicieli i Zarządców Domów w T. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 23 listopada 2001r., nr [...] w przedmiocie nakazu wykonania robót remontowych 1. uchyla zaskarżoną decyzję w części dotyczącej nałożenia obowiązku usunięcia urządzeń gazowych w sklepie z powodu braku wentylacji, wyprowadzenia wentylacji w kuchni rurą PCV na klatkę schodową w lokalu nr 1, wyprowadzenia wentylacji w kuchni rurą PCV powyżej dachu w lokalu nr 2, wyprowadzenia wentylacji w kuchni rurą PCV na zewnątrz w lokalu nr 1, 2. w pozostałej części skargę oddala, 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja w zakresie określonym w punkcie pierwszym nie podlega wykonaniu, 4. orzeka o zwrocie na rzecz skarżącego od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego kwoty 10 (dziesięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. II SA/Gd 4179/01 Uzasadnienie Decyzją z dnia 20 września 2001 r. nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego, powołując się m.in. na art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.), nakazał Zrzeszeniu Właścicieli i Zarządców Domów w T. jako zarządcy budynku mieszkalnego przy ul. [...] w T. wykonanie, w związku z nieodpowiednim stanem technicznym powodującym bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia ludzi i trwałości mienia, remontu zabezpieczającego wymienionego obiektu, a w szczególności pokrycia dachowego i obróbek blacharskich, realizację zaleceń pokontrolnych z dnia 17 kwietnia 2001 r. dotyczących wymiany skorodowanych rynien i uzupełnienia ubytków tynku oraz realizację zleceń pokontrolnych z dnia 7 września 2001 r. dotyczących usunięcia urządzeń gazowych w sklepie z powodu braku wentylacji, wyprowadzenia wentylacji w kuchni rurą PCV na klatkę schodową w lokalu nr 1, wyprowadzenia wentylacji w kuchni rurą PCV powyżej dachu w lokalu nr 2 oraz wyprowadzenia wentylacji w kuchni rurą PCV na zewnątrz w lokalu nr 1. Powyższa decyzja wydana została w wyniku ustaleń przeprowadzonej w dniu 10 września 2001 r. kontroli stanu użytkowania budynku. Odwołując się od decyzji z dnia 20 września 2001 r. Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów podniosło, iż jakkolwiek nie kwestionuje potrzeby wykonania wyszczególnionych w niej robót, to nie może być adresatem tejże decyzji z uwagi na ujemny stan konta nieruchomości i brak własnych źródeł dochodów, z których mogłoby sfinansować remont. Wniosło jednocześnie o zmianę zaskarżonej decyzji i nałożenie wymienionych w decyzji obowiązków na pięciu współwłaścicieli domu. Po uzupełnieniu materiału dowodowego Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał w dniu 23 listopada 2001 r. decyzją nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji organu 1 instancji. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, iż właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest utrzymywać obiekt budowlany w należytym stanie technicznym, kontrola wykazała, że stan budynku przy ul. [...] jest nieodpowiedni, a Zrzeszenie w ramach udzielonych mu przez współwłaścicieli nieruchomości pełnomocnictw przyjęło na siebie obowiązki dotyczące wykonywania napraw, remontów, prac konserwatorskich i innych niezbędnych robót budowlanych oraz reprezentowania współwłaścicieli wobec władz, urzędów i instytucji. Nadto z art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego wynika obowiązek usunięcia bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego stwierdzonych uszkodzeń i uzupełnienia braków, które mogłyby powodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi i bezpieczeństwa mienia. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku Zrzeszenie Właścicieli i Zarządów Domów w T. wniosło o uchylenie decyzji organu II instancji oraz decyzji ją poprzedzającej zarzucając, iż przy wydawaniu decyzji organy nie uwzględniły okoliczności, że wpływy czynszowe za wynajem lokali, przy regulowaniu należności związanych z bieżącą eksploatacją budynku, są zbyt małe, by pokryć z nich remont oraz powołując się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 października 2000 r. sygn. P 8/99, którym uznano za niezgodne z zasadą sprawiedliwości społecznej obciążanie wynajmującego, a więc także i zarządcę obowiązkiem dokonywania wymagających dużych nakładów finansowych remontów i napraw przy równoczesnym braku wystarczających wpływów z czynszów. W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł ojej oddalenie powołując się na treść przepisów art. 61 i 66 Prawa budowlanego oraz wywodząc, iż wymienione w skardze orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego nie ma w niniejszej sprawie zastosowania, gdyż dotyczyło ono art. 9 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, który z dniem 11 lipca 2001 r. zgodnie z tym orzeczeniem utracił moc. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. przepisy wprowadzające ustawę -Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1271) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270). Jako materialnoprawną podstawę decyzji wydanych przez organy obydwu instancji wskazano przepis art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126). Stosownie do ust. 1 pkt 1 powyższego przepisu, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Unormowanie to ma więc na celu utrzymanie substancji budowlanej w należytym stanie, odpowiadającym jej funkcjom. Dla wydania decyzji, której podstawą jest przytoczony wyżej przepis niezbędne jest wykazanie stanu obiektu, o jakim mowa w cyt. przepisie. W protokole z kontroli obiektu przeprowadzonej w dniu 10 września 200] r. stwierdzono zły stan techniczny pokrycia dachowego, liczne przecieki i zabezpieczenie nieszczelności podwieszoną folią Wskazano na konieczność uzupełnienia i udrożnienia rynien oraz rur spustowych. Nadto w protokole odnotowano niewykonanie zaleceń pokontrolnych z dnia 17 kwietnia 2001 r. dotyczących wymiany skorodowanych rynien i uzupełnienia ubytków tynku, jak również brak realizacji zaleceń wydanych w wyniku przeglądu przewodów kominowych w dniu 7 września 2001 r. dotyczących usunięcia urządzeń gazowych w sklepie z powodu braku wentylacji, wyprowadzenia wentylacji w kuchni rurą PCV na klatkę schodową w lokalu nr 10 (w decyzji błędnie podano nr lokalu - 1), wyprowadzenia wentylacji w kuchni rurą PCV powyżej dachu w lokalu nr 2 i wyprowadzenia wentylacji w kuchni rurą PCV na zewnątrz w lokalu nr 1. Powołując jako podstawę rozstrzygnięcia przepis art. 66 Prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego określił nieprawidłowości, które winny być usunięte. Jak wskazuje na to treść wymienionego przepisu, odnosi się on do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. Generalnie więc nakazy określone m.in. w art. 66 ust. 1 pkt 1 mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, zaś obowiązek wykonania określonych robót w poszczególnych lokalach może być nałożony tylko wówczas, gdy roboty te mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego lub jego części. O ile naprawa dachu, wymiana oraz naprawa rynien i rur spustowych, a także uzupełnienie ubytków tynku odnoszą się do samego obiektu budowlanego i tego rodzaju nakaz niewątpliwie mógł być wydany na podstawie art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., to wymagałoby dodatkowych ustaleń, czy do robót rzutujących na utrzymanie budynku przy ul. [...] (jako całości lub części) może być zaliczone dokonanie zmian w zakresie wentylacji pomieszczeń kuchennych w lokalach nr 10, 2 i 1 oraz likwidacja urządzeń gazowych w sklepie, a więc, czy roboty te wymagałyby ingerencji w części budynku wspólne dla kilku lub wszystkich właścicieli lokali. Z akt administracyjnych nie wynika by organ nadzoru budowlanego takowych ustaleń dokonywał. Obowiązki utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym, jak określono w art. 61 Prawa budowlanego, obciążają właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Każdy z tych podmiotów może być więc adresatem wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego decyzji administracyjnej. Podjęta w trybie wymienionych przepisów decyzja administracyjna rozstrzyga wyłącznie o usunięciu niewłaściwego stanu technicznego budynku lub jego części, a nie o sposobie czy możliwościach sfinansowania związanych z tym robót- Wydanie na ich podstawie określonych nakazów nie zależy od posiadania przez właściciela czy zarządcę środków finansowych pozwalających na ich wykonanie. Podnoszone w tym zakresie przez skarżącego zarzuty uznać zatem należy za chybione. Jak wynika z załączonych do akt sprawy dokumentów Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów w T. co najmniej od 1996 r. sprawuje zarząd obejmującym pięć lokali budynkiem mieszkalnym przy ul. [...]. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość (art. 185 ust. ł ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. z r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Właściciele poszczególnych lokali, a zarazem współwłaściciele nieruchomości w udzielonych Zrzeszeniu pisemnych pełnomocnictwach upoważnili je między innymi do dokonywania napraw, remontów, prac konserwatorskich oraz innych niezbędnych robót budowlanych i porządkowych. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w świetle powyższego uprawniony był do skierowania swej decyzji zgodnie z art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego do Zrzeszenia jako jej adresata, w związku z czym decyzja organu odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji w części obligującej Zrzeszenie do doprowadzenia do odpowiedniego stanu technicznego dachu, rynien, rur spustowych oraz tynków budynku nie narusza prawa, a w konsekwencji skarga w tym zakresie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) podlega oddaleniu. W części natomiast dotyczącej nałożonego na Zrzeszenie obowiązku realizacji zaleceń pokontrolnych zawartych w protokole z przeglądu przewodów kominowych z dnia 7 września 2001r., orzeczono o uchyleniu zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270). W przedmiocie zwrotu kosztów postępowania rozstrzygnięto na mocy art. 200 cyt. wyżej ustawy.