II SA/Gd 420/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 27 września 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi K. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z 15 marca 2017 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z 13 stycznia 2017 r., na podstawie której ustalono wobec K.Z. opłatę adiacencką w wysokości 5.101,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka nr [..] o pow. 0,1120 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [..] spowodowanego budową drogi ul. C.w K. wraz z budową sieci kanalizacji deszczowej - Etap I, z udziałem środków Gminy, uwzględnieniu, że powyższą opłatę pomniejszono o kwotę 1.400 zł nakładu własnego poniesionego na rzecz wybudowanej drogi zgodnie z umową nr [..] zawartą w dniu 13 marca 2007 r., skutkiem czego różnica w kwocie podlegającej zapłacie odpowiada kwocie 3.701,50 zł. Odwołanie od decyzji wydanej w pierwszej instancji złożyła K. Z., zaskarżając decyzję w całości. W odwołaniu podniosła, że adresatem decyzji nie powinna być K. Z., bowiem w dniu 24 sierpnia 2016 r. działka nr [..] została sprzedana na rzecz osób trzecich, co zdaniem odwołującej nie stanowi podstawy do nałożenia na nią opłaty. Skarżąca stoi na stanowisku, że nie jest stroną w sprawie, wobec tego nie może zostać na nią nałożona opłata adiacencka. W uzasadnieniu odwołania odwołała się do literalnego brzmienia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących nakładania opłaty adiacenckiej na właścicieli nieruchomości. Tymczasem K. Z. sprzedając nieruchomość przestała być jej właścicielem, stąd też utrzymuje, że brak jest podstawy do nałożenia na nią opłaty adiacenckiej. Skarżąca domaga się uchylenia zaskarżonej decyzji i umorzenia postępowania organu I instancji albo stwierdzenia jej nieważności. Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając sprawę wskazało, że materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności przepis art. 4 pkt 16, art. 144 i art. 146. Odnosząc powyższe przepisy na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdził organ odwoławczy, że zaistniała podstawowa przesłanka warunkująca możliwość naliczenia opłaty adiacenckiej z uwagi na zrealizowaną przez Gminę inwestycję - budowę drogi przy ul. C. w K. (ujęta jako 1 etap inwestycji) wraz z siecią kanalizacji deszczowej. Inwestycja ta, jak wskazuje organ, stworzyła warunki do podłączenia działki nr [..] do sieci kanalizacji deszczowej oraz do korzystania z wybudowanej drogi. W tych okolicznościach zdaniem Kolegium organ I instancji w sposób zasadny i prawidłowy wszczął wobec K. Z. postępowanie w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W dniu 13 stycznia 2017 r. organ I instancji wydał decyzję nakładającą na K. Z. opłatę adiacenką w wysokości 5.101,50 zł w odniesieniu do działki nr [..]. Wyżej wskazana kwota stanowi 50% różnicy pomiędzy wartością przedmiotowej nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji deszczowej i korzystaniu z wybudowanej drogi, a jej wartością po wybudowaniu tych urządzeń, co jest zgodne ze wskazanym wyżej przepisem art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwałą nr XVIII/222/2008 z dnia 19 lutego 2008 r. Rady Gminy w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Kolegium nie dopatrzyło się, aby zaskarżona decyzja obarczona była wadami proceduralnymi, które mogłyby stanowić podstawę uchylenia decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania bądź umorzenia postępowania. Zaskarżona decyzja zawiera odwołanie do przepisów prawa, na podstawie których została wydana. Ponadto organ I instancji odniósł się także do operatu szacunkowego - podstawowego dowodu w sprawie, dokonując oceny tego dowodu z punktu widzenia jego zgodności z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stąd Kolegium przyjęło za organem I instancji, że wskazana w decyzji wartość 10.203,00 zł odpowiada wzrostowi wartości nieruchomości odwołującej w stosunku do stanu sprzed wybudowania nowych urządzeń infrastruktury technicznej. Wójt Gminy w uzasadnieniu decyzji powołał się na wielkość wyceny wynikającą z operatu, na podstawie której ustalono wysokość opłaty adiacenckiej. Podkreśliło Kolegium, że operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest opinią o wartości danej nieruchomości, który jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym, powinien zostać poddany ocenie przez organ, który jest "gospodarzem postępowania" i to od jego oceny zależy, czy dowód ten dopuści, czy też dostrzegając jego wady, zleci rzeczoznawcy majątkowemu jego poprawienie lub uzupełnienie. W niniejszym postępowaniu Kolegium tak jak i organ I instancji nie dopatrzyło się nieprawidłowości, czy też wad w ocenianym operacie szacunkowym. Z ugruntowanego orzecznictwa sądów administracyjnych oraz doktryny wynika, że dokonując oceny operatu szacunkowego, organ administracji publicznej nie może wkraczać w merytoryczną treść operatu tj. w tzw. "warsztat rzeczoznawcy", w szczególności metodę wyceny, sposób wyliczenia wartości nieruchomości i wzory oraz przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego współczynniki korygujące. Niemniej jednak do obowiązków organu należy zbadanie przedłożonego mu operatu pod względem formalno-prawnym, czyli pod kątem jego spójności, czytelności, zupełności i logiczności. Dodał organ odwoławczy, że operat szacunkowy wartości nieruchomości jest sporządzany przez osobę posiadającą nie tylko wymagane uprawnienia, ale i wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości, których nie posiadają "docelowi odbiorcy" operatu, czyli organ administracji oraz strona postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej tj. właściciel nieruchomości. To dla tych podmiotów sporządzony operat szacunkowy musi być czytelny, logiczny i zrozumiały, tak by w sposób wiarygodny przedstawiał wzrost wartości wycenianej nieruchomości. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008r. (sygn. I SA/Wa 1833/07) stwierdzono, że organ obowiązany jest również ocenić, czy dowód przedstawiony przez biegłego nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które winny być sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Przepis § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 nr 207, poz. 2109 ze zm.) stanowi, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Przepis § 56 ust. 1 określa przykładowo, jakie dane ujęte w operacie winny obrazować sposób dokonania wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy winien zatem zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Operat szacunkowy, poza spełnieniem wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Analiza przepisów § 55 i § 56 cytowanego rozporządzenia prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być obszerny i precyzyjny. W innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1225/10, Baza orzeczeń LEX nr 753467). W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował do wykonanej wyceny podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z treścią art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust 1 rozporządzenia). Według definicji legalnej, zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu cechy nieruchomości podobnych winny być opisane w operacie szacunkowym. Nieruchomość, której dotyczy postępowanie oznaczona w ewidencji gruntów jako działka [..] położona jest w miejscowości K., posiada powierzchnię 1.112,00 m2. Nieruchomości jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i posiada funkcję: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy usługowej. Z operatu wynika, że działka jest zabudowana drewnianym domkiem oraz drewniana wiatą, a nieruchomość to teren płaski, ogrodzony, zagospodarowany z nasadzeniami drzew owocowych i ozdobnych. W związku z tym dokonując doboru nieruchomości podobnych rzeczoznawca majątkowy winien był wyszukać wśród nieruchomości, będących przedmiotem obrotu rynkowego, takie, które odpowiadały cechami nieruchomości wycenianej. Wykaz nieruchomości przyjętych do porównania w formie przedstawionych transakcji został przedstawiony na stronie 13 i 14 operatu. W swoim zestawieniu rzeczoznawca majątkowy zawarł opis nieruchomości uznanych za porównywalne, wskazując na takie cechy jak: miejsce położenia, powierzchnia, cena zbycia za metr kwadratowy, data transakcji. Następnie dla potrzeb szacowania rzeczoznawca przyjął cechy rynkowe, którym nadał skalę ocen. Kolegium wskazało, że wśród 16 nieruchomości przyjętych do porównania wszystkie były położone w miejscowości K. i miały zbliżoną powierzchnię do nieruchomości wycenianej. W ocenie Kolegium fakt przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania nieruchomości o zbliżonej powierzchni do działki nr [..] potwierdza prawidłowości dokonanej wyceny. W operacie na stronie 16 wskazano także cechy działek o cenie najwyższej - 128,00 zł za 1 m2 oraz cenie najniższej - 75,00 zł za 1 m2 , co pozwoliło następnie na przeprowadzenie szacowania w ramach ustalonych cech rynkowych. W ocenie Kolegium operat jest czytelny, jasny i spójny, przez co mógł stanowić dowód w sprawie. Sam operat szacunkowy nie został zakwestionowany przez odwołującą w toku postępowania ani w wywiedzionym odwołaniu, co dodatkowo potwierdza, że dla strony jest on czytelny i zrozumiały. Z adnotacji zamieszonej na stronie pierwszej operatu wynika, że strona zapoznała się z treścią operatu w dniu 30 stycznia 2017 r. Kolegium podkreśliło, że z operatu wynika, że termin, kiedy to doszło do stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości po urządzeń infrastruktury technicznej, nie przekracza 3 lat, kiedy jest możliwe naliczenie i nałożenie opłaty przez organ gminy. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących braku podstawy do nałożenia opłaty adiacenckiej na K. Z. wobec tego, że przed wszczęciem postępowania i sporządzeniem operatu szacunkowego, tj. w sierpniu 2016 r., właścicielka dokonała sprzedaży nieruchomości - działki nr [..], Kolegium wskazało, że nie może on zostać uwzględniony. Otóż z ugruntowanego stanowiska orzecznictwa i doktryny wynika, że do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej zobowiązany jest podmiot będący właścicielem nieruchomości z chwili stworzenia warunków do podłączenia do infrastruktury technicznej, niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Krakowie z dnia 15 marca 2013 r. II SA/Kr 1350/12). (...) Właścicielem zobowiązanym do poniesienia tej opłaty jest właściciel z chwili stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej (II SA/Łd 1294/11 - wyrok WSA Łódź z dnia 13 stycznia 2012 r.), a więc ramach niniejszego postępowania podmiotem tym jest K. Z. Nie zasługuje zatem na uwzględnienie zarzut, że opłata adiacencka nie powinna być ustalana wobec skarżącej, skoro w chwili orzekania przez organ I instancji nie była już właścicielem nieruchomości. Skargę na powyższą decyzję złożyła K. Z. zarzucając naruszenie przepisu art.144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2015 r.poz.1774 ze zm.) mające istotny wpływ na wynik sprawy polegające na niesłusznym obciążeniu skarżącej opłatą adiacencką w kwocie 3.701,50 zł. podczas gdy w dniu wydania decyzji przez Wójta Gminy w K. nie była już właścicielką działki o numerze [..] w K. Podniosła także skarżąca naruszenie art. 77 § 1 k.p.a., art.145 ust. 1 i art. 146 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na braku zebrania materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, co doprowadziło do bezzasadnego obciążenia skarżącej opłatą adiacencką. Podniosła także skarżąca zarzut naruszenia art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez skierowanie decyzji do osoby nie będącej stroną w sprawie. W uzasadnieniu skargi podkreśliła skarżąca, że działkę o numerze [..] na mocy umowy notarialnej Rep. numer [..] sprzedała 24 sierpnia 2016 r. Następnie w dniu 31 sierpnia 2016 r. wymeldowała się w Urzędzie Gminy w K. i od 1 września 2016 r. zamieszkała w U., a obecnie mieszka w S. Po 31 sierpnia 2016 r. już nie zamieszkała ul. C. Z art. 144 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynika wprost, że to właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Decyzja ustalająca opłatę adiacencka i zobowiązująca skarżącą do opłaty w wysokości 3.701,50 zł. została wydana przez Wójta Gminy w K. dopiero 13 stycznia 2017 r. Dalej skarżąca podniosła, że kanalizacja deszczowa została wykonana, ale działka o numerze [..] do czasu jej sprzedaży nie została do niej podłączona. Nie może zatem skarżąca być obciążona opłatą adiacencką za rzekomy wzrost wartości tejże działki albowiem z wykonanej instalacji deszczowej nie korzystała przed sprzedażą nieruchomości, jak i po jej sprzedaży. Kwestionując sporządzony w sprawie operat podniosła skarżąca, że przy przyjęciu dla porównania transakcji sprzedaży przykładowych 17 nieruchomości (K-8 operatu) uwzględniono wszystkie 17 nieruchomości do których był dojazd drogą gruntową, podczas gdy ul. C. w czasie sporządzania operatu, co jest bezsporne, posiadała drogę o nawierzchni utwardzonej płytami betonowymi. Ta okoliczność winna wpłynąć na wartość działki przed rozpoczęciem budowy drogi. Rozważania zawarte na stronie 10 operatu wskazują, że jego autor zauważa ten problem poszukując jednak bezskutecznie nieruchomości adekwatnej do szacowanej, co jednocześnie obniża wartość dokonanych w ten sposób obliczeń. Mimo przyjęcia do wyceny nieruchomości o numerze [..], zarówno przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej jak i po wybudowaniu, podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, to jednakże nie uwzględniono bardzo istotnych czynników, które na korektę ceny średniej powinny wpłynąć w sposób zdecydowany. W szczególności operat nie dostrzega wybudowania w latach 2014-2016 kilku nowych osiedli przy ul. T. i S., a także znaczącej rozbudowy w kierunku ul. C. dużego zakładu przemysłowego A. Powyższe inwestycje w znacznym stopniu wpłynęły na obniżenie wartości działek położonych przy ul. C. Twierdzenie to jest tym bardziej uzasadnione, przy uwzględnieniu faktu, iż wybudowana droga, w podstawowym przebiegu ul. C. stałą się drogą dojazdową do osiedla przy ul. T. W ocenie skarżącej przywołane okoliczności prowadzą do wniosku, że po wybudowaniu drogi oraz po wybudowaniu instalacji deszczowej wartość działki o numerze [..] faktycznie spadła, a nie wzrosła. Końcowo skarżąca wskazała, że nie ma obowiązku dokonania opłaty adiacenckiej to nie jestem stroną w sprawie. W ten sposób organ I i II instancji zaskarżone decyzje skierowały do osoby nie będącej stroną w sprawie. Stanowi to więc obrazę art.156 § 1 pkt 4 k.p.a. i powinno pociągnąć za sobą nieważność obu decyzji. W odpowiedzi na skargę Kolegium uznało zarzuty skargi za niezasadne i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy z 13 stycznia 2017 r., ustalająca wobec K. Z. opłatę adiacencką w wysokości 5.101,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka nr [..] o pow. 0,1120 ha, spowodowanego budową drogi ul. C. w K. wraz z budową sieci kanalizacji deszczowej - Etap I Podstawę prawną powyższych rozstrzygnięć stanowiły przepisy art. 143 – 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147), zwanej dalej u.g.n. Przepisy te mieszczą się w rozdziale 7 u.g.n. zatytułowanym "Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej". Ustawodawca określił w art. 143 ust. 1 u.g.n. zakres przedmiotowy uregulowania dotyczącego zasad uczestnictwa przez właścicieli nieruchomości i użytkowników wieczystych w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z przepisem art. 144 ust. u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Obowiązek ten odnosi się również do użytkowników wieczystych na zasadach określonych w art. 144 ust. 2 u.g.n. Przez "budowę urządzeń infrastruktury technicznej" art. 143 ust. 2 u.g.n. rozumie budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Zgodnie z art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Według ust. 2 art. 145 u.g.n. wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Zgodnie z art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 2 u.g.n.). Jak wynika z treści przywołanych przepisów ustawodawca określił następujące przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej: 1) stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej, 2) wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową tego urządzenia, 3) zachowanie terminu trzyletniego (liczonego od dnia stworzenia warunków) dla wydania decyzji ustalającej, 4) obowiązywania w dniu stworzenia warunków uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową. Ponadto z przytoczonych przepisów wynika, że o ile zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej, to właściciele nieruchomości mają obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich, jeśli właściwy organ ustali tę opłatę w drodze decyzji, niezależnie od tego, czy właściciele (użytkownicy wieczyści) skorzystają bądź mają zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń. Opłata adiacencka jest bowiem niezależna od woli korzystania z urządzeń przez właściciela i podlega ustaleniu bez względu na to, czy właściciel nieruchomości przejawia wolę korzystania z urządzeń (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 czerwca 2015 r., I OSK 2337/13, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie potwierdza, że doszło do wybudowania drogi - ul. C. w K. wraz z budową sieci kanalizacji deszczowej - Etap I i stworzenia warunków, o których mowa w art. 145 ust. 1 u.g.n. Inwestycje te zrealizowano z udziałem środków Gminy umożliwiając podłączenia działki nr [..] do sieci kanalizacji deszczowej oraz do korzystania z wybudowanej drogi. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 398/10 (publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych), że data stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej powinna być ustalana na podstawie odrębnych przepisów regulujących powyższe zagadnienie, do których należą m.in. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.); ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2005 r. Nr 236, poz. 208 z późn. zm.); ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (Dz. U. z 2006 r. Nr 89, poz. 625 z późn. zm.); ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858); ustawa z dnia 16 lipca 2004 r. - Prawo telekomunikacyjne (Dz. U. Nr 171, poz. 800, z późn. zm.) i przepisy wykonawcze do tych ustaw. Państwowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zaświadczeniem z dnia 18 lutego 2015 r. stwierdził przyjęcie bez sprzeciwu zgłoszenia zakończenia budowy ul. C. wraz z budową sieci kanalizacji deszczowej na działkach nr [..]-[..] położonych w obrębie K. gmina K. W sprawie bezspornym jest, iż w dniu stworzenia warunków do podłączenia do urządzeń infrastruktury nieruchomości położonej w K., oznaczonej jako działka nr [..], to jest w dniu 18 lutego 2015 r. jej właścicielem była skarżąca. Bezspornym jest również, iż w tym dniu obowiązywała uchwała nr XVIII/222/2008 z dnia 19 lutego 2008 r. Rady Gminy w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej określająca wysokość tej stawki z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na 30% wzrostu ich wartości. Jednakże zasadniczym zarzutem podniesionym w skardze jest to, że wobec okoliczności, iż przed wszczęciem postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej skarżąca zbyła powyższą nieruchomość, decyzja w tej sprawie nie powinna być do niej adresowana. Sąd nie podziela tego poglądu. Art. 144 ust. 1 u.g.n. stanowi, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Ustawodawca nie sprecyzował, czy obowiązkiem uczestniczenia w kosztach budowy infrastruktury powinien być obciążony właściciel nieruchomości z chwili umożliwienia podłączenia, czy też - jeżeli nieruchomość została zbyta - nowy właściciel. W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie wskazywano, że do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej zobowiązany jest podmiot będący właścicielem nieruchomości z chwili stworzenia warunków podłączenia do infrastruktury technicznej, niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 5 lipca 2011 r., sygn. akt I OSK 1276/10, Lex Omega nr 1082615; z dnia 9 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1063/10, Lex Omega nr 744922 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 13 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Łd 1294/11, Lex Omega nr 1107693). Wskazuje się przy tym, że zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest ten właściciel nieruchomości, który uzyskał zwiększenie użyteczności nieruchomości i w jego wyniku wzrost jej wartości, a więc ten, któremu prawo własności do nieruchomości przysługuje w chwili stworzenia warunków podłączenia do urządzenia (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 kwietnia 2010 r., sygn. akt I OSK 514/09, Lex Omega nr 575824). Ponieważ już w chwili stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej następuje zwiększenie jej użyteczności oraz wzrost jej wartości. Nabywca nieruchomości o stworzonych uprzednio warunkach podłączenia do urządzenia nie zyskuje użyteczności tej nieruchomości w wyniku stworzenia warunków podłączenia do urządzenia, lecz nabywa już nieruchomość z możliwością podłączenia jej do urządzenia infrastruktury technicznej. W chwili nabycia nieruchomość posiada już lepsze walory użytkowe, które determinują wysokość ceny nabycia w przypadku umowy sprzedaży, dlatego zbywca uzyskuje możliwość sprzedaży nieruchomości za cenę odzwierciedlającą jej wartość z ulepszeniem wynikającym ze stworzenia warunków podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej (tak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2010 r., sygn. akt I OSK 617/09, Lex Omega nr 595440). Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. W wydanej w sprawie opinii rzeczoznawca majątkowy zastosował do wykonanej wyceny podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie natomiast do § 4 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Analiza dokumentacji zgromadzonej w toku rozpoznania sprawy, w tym operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że dokument ten odpowiada wszelkim wymogom określonym w przepisach u.g.n. oraz powyższego rozporządzenia i może stanowić wiarygodną podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Prawidłowość, kompletność i spójność treści zawartych w operacie stanowiącym podstawę zaskarżonej decyzji zweryfikował prawidłowo zarówno organ pierwszej instancji, jak i organ odwoławczy rozpoznający odwołanie skarżącej. Sąd nie dostrzegł powodów, które dyskwalifikowałyby sporządzony operat jako środek dowodowy w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej i mogły prowadzić do naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu, który by uzasadniał wyeliminowanie zaskarżonego rozstrzygnięcia z obrotu prawnego. W ocenie Sądu, dokonana przez organy obu instancji analiza wartości dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego jest prawidłowa. Operat szacunkowy, jako główny dowód w sprawie, podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy inny. Jednak podkreślenia wymaga, że jest to dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związaną z techniką wyceny, zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się do kwestii formalnych, ale także do zbadania czy zawiera on niezbędne wyjaśnienia w zakresie przyjętych i uwzględnionych parametrów, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty oraz czy dany operat daje odpowiedź na ewentualne wątpliwości właściciela nieruchomości co do wartości nieruchomości. Podsumowując, w ocenie Sądu, w stanie faktycznym niniejszej sprawy nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego, które miało lub mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo dawałoby podstawę do wznowienia postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uznał, że kwestionowana skargą decyzja nie narusza prawa i stosownie do art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369) oddalił skargę jako bezzasadną.