II SA/Gd 420/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Diana Trzcińska Sędziowie: sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) asesor WSA Magdalena Dobek-Rak po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 czerwca 2020 r. sprawy ze skargi K. K. i E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 kwietnia 2019 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę K. K. i E. K. wnieśli skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 19 kwietnia 2019 r. uchylającą w całości decyzję Burmistrza z 28 stycznia 2019 r. o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr [..] i nr [..] k.m. 27 obr. J., położonych przy ul. W. w miejscowości J. w odniesieniu do legalizacji istniejącego obiektu budowlanego - wiaty o konstrukcji drewnianej i orzekającą o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Skarga została wniesiona w następującym stanie sprawy: Wnioskiem złożonym w dniu 19 marca 2018 r. do Burmistrza, K. K. oraz E. K. wystąpili o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr [..] i nr [..] położonych w J.przy ul. W.dla legalizacji obiektu budowlanego - wiaty o konstrukcji drewnianej. Wnioskodawcy są właścicielami działki nr [..] i współwłaścicielami działki nr [..]. Wniosek określa - z uwagi na pełnioną funkcję - brak zapotrzebowania na media. Charakterystyka planowanej inwestycji została opisana następująco: obiekt budowlany nietrwale związany z gruntem o konstrukcji drewnianej pełniący funkcję wiaty - wybudowany w 2014 r. w miejscu wcześniej istniejącego. Usytuowany jest na granicy z działką nr [..] i nr [..], przylegając do istniejącego budynku gospodarczego. Zjazd oraz wejście na działkę odbywa się przez działkę nr [..]. Powierzchnia zabudowy to 18,87m2; wysokość 3,2m, ilość kondygnacji - 1; dach dwuspadowy- około 30°. Ponadto do wniosku dołączone zostały mapki terenu (także z zaznaczonym posadowieniem legalizowanego budynku). W toku postępowania przed Burmistrzem sporządzony został projekt decyzji ustalającej wnioskowane warunki zabudowy oraz analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczonego obszaru analizowanego. Projekt decyzji został przesłany do uzgodnienia Powiatowemu Konserwatorowi Zabytków; Dyrektorowi Urzędu Morskiego; Regionalnemu Dyrektorowi Ochrony Środowiska i Regionalnemu Zarządowi Gospodarki Wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie. Przedłożony projekt decyzji został przez te organy uzgodniony. W przedmiotowej decyzji organ I instancji określił następujące parametry: rodzaj zabudowy - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; legalizacja obiektu budowlanego- wiaty o wymiarach 5,10m x 3,70m; wiata przeznaczona na cele gospodarcze. Liczba kondygnacji nadziemnych-1 kondygnacja, budynek bez podpiwniczenia. Nie ustala się obowiązującej linii zabudowy, nieprzekraczalna linia zabudowy: - na przedłużeniu linii zabudowy budynku zlokalizowanego m.in. na działce nr [..], ponieważ linia ta nie obejmuje wnioskowanych działek linię zabudowy wyznacza się na granicy z działką nr [..] i [..], co jest zgodne z § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w granicy z działką nr [..] i [..] zgodnie ze wskazanym wyżej przepisem rozporządzenia; powierzchnia łącznej zabudowy 46% powierzchni terenu objętego inwestycją wysokość zabudowy - 3,0m; udział powierzchni biologicznie czynnej - minimum 25% szerokość elewacji frontowej - 5,10m; geometria dachu - dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci 25- 30 stopni, kalenica równoległa do frontu działki. Rozpoznając sprawę Kolegium wskazało, że przedmiotem postępowania jest legalizacja samowoli budowlanej - wiaty o konstrukcji drewnianej - posadowionej na granicy działek nr [..] i nr [..] o pow. 18,87m2, której szerokość elewacji frontowej została ustalona na 5,10m. Kolegium podkreśliło, że nie można analizować przedmiotu niniejszej sprawy w oderwaniu od stanu faktycznego, zgodnie z którym kwestionowana w sprawie decyzja dotyczy obiektu już istniejącego, będącego samowolą budowlaną i ma umożliwić jego legalizację. Oznacza to także konieczność prawidłowego oznaczenia inwestycji (funkcja i konstrukcja legalizowanego obiektu oraz jakie są jego rzeczywiste wymiary). W przypadku warunków zabudowy wydawanych dla zrealizowanego już budynku, w celu jego legalizacji, w trybie przepisów ustawy Prawo budowlane, konieczne jest ustalenie, czy ten konkretny budynek może pozostać na działce objętej wnioskiem, ponieważ spełnia wymogi wynikające z zasady dobrego sąsiedztwa, której uszczegółowienie znajduje swój wyraz w parametrach ustalanych na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588) celem ustalenia, czy został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 z późn.zm.). Dlatego też zarówno z analizy, jak i z decyzji wydanej w takiej sprawie powinno - po pierwsze, wynikać jakie wymagania powinna spełniać nowa zabudowa na danej działce odnośnie parametrów wskazanych w rozporządzeniu, a po drugie - czy ten konkretny budynek tym parametrom odpowiada. Jedynie spełnienie parametrów wskazanych w rozporządzeniu, określonych w oparciu o zabudowę istniejącą w obszarze analizowanym, daje podstawę do wydania pozytywnej decyzji określającej warunki zabudowy dla legalizacji już zrealizowanej inwestycji. W niniejszej sprawie nie sposób twierdzić - jak to zrobił organ I instancji w zaskarżonej decyzji, że legalizowana wiata o konstrukcji drewnianej spełnia wszystkie parametry określone zgodnie z zasadami wskazanymi w/w rozporządzeniu będące kontynuacją parametrów istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy. Zgodnie z zapisem § 4 w/w rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Organ I instancji nie ustalił obowiązującej linii zabudowy w zaskarżonej decyzji, ustalając jednocześnie przebieg nieprzekraczalnej linii zabudowy jako zgodnej z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium podkreśliło, że przepisy § 4 ust. 2-4 w/w rozporządzenia nie stwarzają dla organów administracji publicznej podstawy prawnej do odstąpienia od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy. Linia zabudowy nie jest jedyną linią, wzdłuż której mogą być wznoszone fronty budynków, lecz jedynie wskazaniem granicy tej części nieruchomości inwestora, która znajduje się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Linia ta wyznacza maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego, określa więc nieprzekraczalną granicę terenu ewentualnych inwestycji. Inwestycja nie może być sytuowana w mniejszej odległości od drogi publicznej niż ukształtowana dotychczasową zabudową i jest to jedyne ograniczenie w odniesieniu do zagadnienia linii zabudowy wynikające z przepisów ustawy oraz rozporządzenia wykonawczego do ustawy. Brak wyznaczenia przez organ I instancji obowiązującej linii zabudowy w zaskarżonej decyzji oznacza tym samym naruszenie w/w przepisu rozporządzenia poprzez brak jego zastosowania przez organ. Kolegium ponadto wskazało na dokonanie przez organ I instancji nieuprawnionego ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy poprzez określenie: "na przedłużeniu linii zabudowy budynku zlokalizowanego m.in. na działce nr [..], ponieważ linia ta nie obejmuje wnioskowanych działek linię zabudowy wyznacza się na granicy z działką nr [..] i [..], co jest zgodne z § 12 ust.4 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i w granicy z działką nr [..] i [..] zgodnie ze wskazanym wyżej przepisem rozporządzenia". Kolegium podzielając dominujący pogląd orzecznictwa sądowo-administracyjnego zaznaczyło, że w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu organy administracji publicznej nie mogą ustalać tych warunków w oparciu o przepisy rozporządzenia wydanego na podstawie ustawy Prawo budowlane, a nie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przykładem takiego stanowiska sądów jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2019 r. sygn. akt II SA/Po 731/18 (Lex nr 2627809), w którym wskazano, że "W konsekwencji uzasadniona jest konkluzja, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie jest uprawniony do wypowiadania się o dopuszczalności usytuowania planowanego budynku przy granicy z działką sąsiednią. Innymi słowy, organ właściwy w sprawie wydania warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organów administracji architektoniczno-budowlanej i w sposób władczy orzekać o kwestiach, które mogą stać się przedmiotem rozważań dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Odstępstwa od generalnej zasady wyrażonej w § 12 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422) można dokonać jedynie: 1) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, 2) w postępowaniu przed organami architektoniczno-budowlanymi w oparciu o kryteria wskazane w § 12 ust. 3 i 4 tego rozporządzenia." W niniejszej sprawie zaskarżona decyzja organu I instancji ustala przedmiotowy parametr właśnie na podstawie § 12 ust.4 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422). Zasadnym jest zatem stwierdzenie, że takim ustaleniem organ I instancji wkracza w kompetencje organu architektonicznego- budowlanego, albowiem przedmiotem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może rozstrzygać o konkretnym posadowieniu zarówno planowanej inwestycji, jak i legalizowanej, już istniejącej zabudowy. Po drugie Kolegium podkreśliło, że przepisy § 12 ust. 2-4 przedmiotowego rozporządzenia stanowią wyjątki od generalnej zasady posadowienia budynków opisanej w § 12 ust. 1 w/w rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. Tym samym wyjątki od generalnej zasady winny być ściśle odczytywane - i zdaniem Kolegium - w zakresie dopiero planowanej inwestycji, o ile stan faktyczny obszaru analizowanego pozwala na ustalenie, że brak zastosowania wyjątku może np. uniemożliwić jakiegokolwiek działanie inwestycyjne- np. nieduża szerokość frontu terenu inwestycji. Fakt nielegalnego posadowienia wiaty drewnianej na granicy nieruchomości sąsiednich, a z tym mamy do czynienia w przedmiotowym postępowaniu, - zdaniem Kolegium - nie może stanowić podstawy dla organu I instancji do zalegalizowania tego stanu poprzez zastosowanie wyjątku od zasady wyznaczonej w § 12 ust. 1 w/w rozporządzenia. Dalej Kolegium stwierdziło naruszenie przez organ I instancji w zaskarżonej decyzji przepisu § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis ten stanowi, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Zaskarżona decyzja ustala ten parametr w sposób następujący "powierzchnia łącznej zabudowy 46% powierzchni terenu objętego inwestycją". Uzasadniając przyjęcie przedmiotowego wskaźnika o takiej wielkości organ I instancji odwołując się do wyników sporządzonej analizy podniósł, że "wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w najbliższym sąsiedztwie wynosi od 20% do 69%- średnio 39%. Dla istniejącej i planowanej do legalizacji zabudowy łącznie można ustalić wielkość powierzchni zabudowy do 46% powierzchni wnioskowanych działek. Dopuszczony większy wskaźnik zabudowy niż średni w obszarze analizowanym nie zakłóci harmonii architektonicznej pierzei ul. W., gdyż jak wynika z analizy stanu zagospodarowania posesji wnioskodawców, przy uwzględnieniu powierzchni działki nr [..] będącej ich własnością, która stanowi z wnioskowanymi działkami nr [..] i [..] integralną i użytkową całość, intensywność łącznej zabudowy wyraża się wskaźnikiem wielkości zbliżonym do średniego." Tego stanowiska organu I instancji organ odwoławczy nie podzielił. Przypomniał, że w postępowaniu toczącym się na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które to postępowanie toczy się wyłącznie na wniosek, organy są tym wnioskiem związane w całości, także w zakresie wskazania przez wnioskodawcę terenu inwestycji. W niniejszej sprawie terenem inwestycji są działki nr [..] i nr [..] położone w J., przy ul. W. Tym samym nieuprawnione jest odnoszenie parametru jakim jest wskaźnik zabudowy do innej, nie wskazanej we wniosku działki. Organ I instancji nieprawidłowo ustalił i uzasadnił wielkość wskaźnika wielkości powierzchni łącznej zabudowy na 46% powierzchni terenu objętego wnioskiem. Terenem inwestycji, dla potrzeb legalizacji, jest działka nr [..] i nr [..], a tym samym łączna powierzchnia posadowionej tylko na tych działkach zabudowy legalnej, jak i legalizowanej zabudowy gospodarczej, winna być brana pod uwagę przy ustalaniu parametru określonego w § 5 rozporządzenia. Kolegium zaznaczyło, że z urzędu wiadomym mu jest o fakcie złożenia do organu I instancji odrębnego wniosku drugiej współwłaścicielki działki nr [..] położonej w J. w sprawie wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla legalizacji dwóch innych budynków gospodarczych posadowionych na tej działce. Średnia wielkość przedmiotowego wskaźnika istniejącej w obszarze analizowanym obszarze zabudowy ustalona przez organ I instancji została na 39%. Dlatego też przyjęcie w zaskarżonej decyzji organu wielkości wskaźnika - łączna zabudowa - na 46%, wykracza znacznie ponad wskazaną wyżej średnią wielkość zabudowy w obszarze analizowanym. Kolegium stwierdziło, a co organ I instancji w ogóle pominął, badając księgę wieczystą [..] prowadzoną dla działki nr [..], że jej powierzchnia wynosi 345m2, zaś powierzchnia użytkowa budynku jednorodzinnego na tej nieruchomości posadowionego wynosi 193,7m2. Z kolei z księgi wieczystej [..], prowadzonej dla działek nr [..] i nr [..], jak i z wypisu z ewidencji dla działki nr [..], wynika, że powiada ona wielkość 49m2. Oznacza to, że biorąc tylko pod uwagę powierzchnię legalnie posadowionego na działce nr [..] domu jednorodzinnego, aktualny łączny wskaźnik zabudowy terenu inwestycji (działek nr [..] i nr [..]) wynosi 49%. Już tylko ta wielkość (liczona bez powierzchni legalizowanej zabudowy 18,87m2) wykracza poza średni wskaźnik zabudowy, o którym mówi przepis § 5 ust.1 w/w rozporządzenia, jak też poza wskazaną w decyzji wielkość 46%. W przypadku zalegalizowania wnioskowanej wiaty łącznie wskaźnik zabudowy wskazanego we wniosku terenu inwestycji wyniósłby 54%, czyli znacznie więcej niż wielkość średniego wskaźnika tego parametru z obszaru analizowanego. Opisane wyżej naruszenie tylko przepisu § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zobowiązywałoby Kolegium do uchylenia w całości zaskarżonej decyzji w trybie art. 138 § 2 k.p.a. Jednakże idące dalej, również wyżej opisane, naruszenie przepisu § 5 tego samego rozporządzenia, mając na uwadze stan faktyczny terenu inwestycji, w szczególności w zakresie parametru istniejącej legalnej zabudowy, musi prowadzić do wniosku, iż legalizowana wiata drewniana nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy w związku z § 5 rozporządzenia, co uzasadnia odmowę ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy. We wniesionych odrębnie skargach K. K. i E. K. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji wskazując, że jej wadliwość polega na braku zastosowania wyjątków przewidzianych w ustawie i rozporządzeniu co do spełnienia parametrów legalizowanej wiaty. Dodatkowo zarzucili, że błędnie zawężono obszar analizowany dla legalizacji zabudowy. Obszar ten powinien zdaniem skarżących obejmować sąsiadujące nieruchomości, gdyż to one tworzą urbanistyczna całość. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Podnieść należy, iż w myśl art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 2167 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę wykonywania administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zatem rozpoznając skargę na decyzję Sąd dokonuje jedynie oceny, czy przy jej wydaniu nie zostały naruszone przepisy prawa materialnego bądź też procesowego, nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz podstawą prawną – art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325., dalej jako: p.p.s.a.) Skarga wniesiona w niniejszej sprawie jest niezasadna. Stosownie do art. 59 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.), dalej u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie takiej decyzji – zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. – jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w przepisie tym określonych. Przede wszystkim należy podnieść, że decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego. Dopiero bowiem po jej uzyskaniu inwestor może wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Przy czym zgodnie z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Generalną zasadą jest, że ustalenie warunków zabudowy powinno dotyczyć planowanych zamierzeń inwestycyjnych, a nie inwestycji już zrealizowanych lub będących w toku. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do tych ostatnich dopuszczalne jest wyjątkowo - w sytuacji nałożenia na inwestora przez organ nadzoru budowlanego obowiązku przedłożenia tej decyzji w ramach postępowania zmierzającego do doprowadzenia inwestycji do stanu zgodnego z prawem. W niniejszej sprawie wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczy obiektu już istniejącego, wybudowanego w warunkach samowoli budowlanej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Trafnie podkreśliło Kolegium, że dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w tym przepisie przesłanki. Określona w punkcie 1 art. 61 ust. 1 ustawy przesłanka kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Sposób ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 – dalej przywoływane jako "rozporządzenie"). Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 ustawy, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno- urbanistyczną. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Niewątpliwie sporządzenie tego dokumentu ma więc fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. W ocenie Sądu, w tej sprawie analiza została sporządzona prawidłowo. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Jednym z postulatów skargi jest wniosek skarżących o poszerzenie obszaru analizowanego. Sąd stwierdza za Kolegium, że obszar analizowany został poszerzony ponad trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Front działki wynosi około 17 m, jego trzykrotność oznaczałaby, że obszar analizowany zawiera się w promieniu 51 m od działki, a analizą objęto działki w promieniu ok. 60 m od działki skarżących. Zatem ponad minimalny promień, o którym mowa w przepisie § 3 ust. 2 rozporządzenia. Część tekstowa jest zgodna z częścią graficzną, a z obu dokumentów jednoznacznie wynika, że zrealizowana w ramach samowoli wiata posadowiona jest na granicy działek nr [..] i [..] o pow. 18,82 m2, szerokość jej elewacji frontowej wynosi 5,10 m i nie wpisuje się ona w zasadę dobrego sąsiedztwa. Pamiętać należy, że pomimo przeprowadzania analizy funkcji i parametrów dla istniejącej samowolnej zabudowy dalej samowolnie zrealizowany obiekt musi wpisywać się w średnie wskaźniki poszczególnych parametrów opisujących istniejącą zabudowę w obszarze analizowanym. Stąd też musi korelować z ustaloną linią zabudowy, mieścić się w średnim wskaźniku szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy, ilości kondygnacji oraz powierzchni zabudowy, czy parametrach geometrii dachu. Jednym z parametrów wyłączających możliwość ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej wiaty jest okoliczność, że wielkość wskaźnika zabudowy dla działek nr [..] i [..] na poziomie 46% przekracza średni wskaźnik w obszarze analizowanym. Z analizy wynika, że "wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w najbliższym sąsiedztwie wynosi od 20% do 69%- średnio 39%". Kwestie tego parametru reguluje § 5 rozporządzenia stanowiący, że: 1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wyznaczenie wskaźnika na podstawie ust. 1 tego przepisu prowadzi do wniosku, że przekroczenie wartości 39% oznacza brak spełnienia warunku o spełnianiu przez zabudowę na działkach nr [..] i [..] wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie wynikającym z analizy. Przepisy nie pozwalają na dopuszczenie innej intensywności zabudowy niż do 39% powierzchni terenu, dla którego ustalane są warunki zabudowy. Ze sporządzonej w sprawie analizy nie wynika, że można było zastosować odstępstwo od wyznaczonej wielkości. Stąd nie może znaleźć zastosowania postulat skargi o zastosowaniu wyjątku, gdyż w tym przypadku obowiązujące przepisy tego nie dopuszczają. Okoliczność ta musi prowadzić do wniosku, że jedynym możliwym rozstrzygnięciem była decyzja o odmowie ustalenia warunków zabudowy z uwagi na za dużą intensywność zabudowy na terenie objętym wnioskiem. Podziela Sąd ustalenia Kolegium co do wadliwości ustalenia obowiązującej linii zabudowy poprzez jej nieustalenie, a wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy, jednak akurat ta wadliwość mogłaby zostać konwalidowana w toku ponownego rozpoznania sprawy, co jednak jest bezcelowe z uwagi na brak możliwości spełnienia warunku powierzchni zabudowy do maksymalnie 39% powierzchni terenu. Mając na uwadze powyższe Sąd doszedł do przekonania, że organ odwoławczy prawidłowo rozstrzygnął, że zabudowa terenu skarżących nie spełnia warunku kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania, co stanowi wystarczającą przesłankę do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Wydanie kwestionowanej decyzji, poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7, 8, i 77 § 1 i art. 80 k.p.a.). W szczególności w uzasadnieniu decyzji zostało przedstawione stanowisko organu, wyjaśniono podstawy prawne decyzji z przytoczeniem przepisów prawa. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji. Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.