II SA/Gd 421/99

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Anny i Bogdana F. na decyzję Wojewody P. z dnia 19 stycznia 1999 r. (...) w przedmiocie pozwolenia na budowę - uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Kierownika Urzędu Rejonowego w G. z dnia 15 października 1998 r. (...); (...). Kierownik Urzędu Rejonowego w G. decyzją z dnia 15 października 1998 r. powołując się na przepisy art. 19, art. 28 ust. 1 i art. 34 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ oraz ustalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta P. G., zatwierdzonego Uchwałą (...) Rady Miasta z dnia 9 czerwca 1993 r. /Dz.Urz. Woj.G. nr 15 poz. 81/ udzielił Krystynie i Wiesławowi S. pozwolenia na budowę - kontynuację budynku mieszkalno-usługowego w zabudowie bliźniaczej na nieruchomości położonej przy ul. M. 1 B - /działka nr 90/5/ oraz zatwierdził załączony do wniosku projekt budowlany. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że pierwotne pozwolenie na budowę na terenie przedmiotowej nieruchomości uchylone zostało decyzją Wojewody G. z dnia 8 lipca 1998 r., który przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia wskazał, że projekt budowlany naruszał przepisy warunków technicznych, gdyż dopuszczał lokalizację obiektu budowlanego z otworami okiennymi w odległości 3 m od granicy z sąsiednią nieruchomością. Obecnie inwestor przedłożył poprawiony projekt budowlany, w którym otwory okienne w ścianie północnej budynku zastąpiono pustakami szklanymi, natomiast otwór drzwiowy umieszczono w odległości 4 m od granicy. Odwołanie od tej decyzji wnieśli Anna i Bogdan F. zarzucając, że na terenie przyszłej budowy wykonano już mury piwniczne z naruszeniem warunków poprzedniego pozwolenia na budowę podwyższając piwnicę około 1 m. W konsekwencji piętrowy budynek będzie zbyt wysoki w stosunku do otaczającej go zabudowy i zbyt duży w stosunku do powierzchni działki. Wybudowane w latach 80-tych mury piwnicy usytuowane są w odległości 3 m od granicy ich nieruchomości, co narusza przepisy warunków technicznych z uwagi na umieszczenie w północnej ścianie otworu drzwiowego. Przytaczając ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odwołujący się wskazywali, że zatwierdzony projekt budowlany i pozwolenie na budowę naruszają ustalenia tego planu, gdyż: 1. powierzchnia zabudowy średniej działki winna wynosić od 250-350 m2, podczas gdy działka inwestorów ma 200 m2; 2, plan nakazuje dostosowanie formy architektury budynków na tym terenie oraz zakazuje nieuzasadnionej dominacji i przerostu tej formy. Warunku tego nie spełnia budowa wysokiego budynku na małej działce; 3. obowiązkiem inwestorów jest zapewnienie możliwości realizacji miejsc parkingowych według obowiązujących wskaźników, czego nie zapewnia inwestycja przy planowanej intensywności zabudowy działki; 4. budowa wysokiego domu na przeważającej części działki nie zapewnia możliwości wykonania przewidzianych w planie terenów zielonych. Powołując się na te zarzuty odwołujący się wywodzili, że jedynie budowa parterowego domu spełni wymagania planu. Ponadto wskazywali, że rozpoczęta przed 13 laty budowa doprowadziła do wzniesienia piwnic z naruszeniem prawa, a zezwolenie na jej kontynuację sankcjonuje poprzednią samowolę. Nie uwzględniając tego odwołania Wojewoda P. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję w dniu 19 stycznia 1999 r. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania Wojewoda wskazał jednym zdaniem, że decyzja organu I instancji jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i nie narusza ustaleń planu miejscowego. Anna i Bogdan F. w skardze do sądu administracyjnego ponowili zarzuty odwołania wskazując, że teren na którym realizowana ma być przedmiotowa inwestycja przewidywany był pod budownictwo mieszkaniowe o niskiej intensywności, w zasadzie pod budynki parterowe. Organy administracji tolerują odstępstwa od ustaleń planu i obowiązku zharmonizowania obiektów znajdujących się na tym terenie. Skarżący wskazywali również, że rozpatrując ponownie odwołanie Wojewoda bezpodstawnie zaakceptował realizację obiektu z otworem drzwiowym w odległości 3 m od granicy z ich nieruchomością oraz utrzymał w mocy decyzję naruszającą ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśniając dodatkowo, że zgodnie z art. 36 ust. 2 Prawa budowlanego 1994 r. na inwestorze ciąży obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargę należało uznać za uzasadnioną. Stosownie do art. 7 Kpa organ administracji w toku postępowania podejmuje wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy przy uwzględnieniu między innymi słusznego interesu obywateli. Realizacja tej ogólnej zasady postępowania nakazuje zebranie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego i jego uwzględnienie przy wydaniu decyzji /art. 77 par. 1 Kpa/. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ obiekt budowlany należy projektować i budować zgodnie z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej, sposób zapewniający ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich. Chodzi tutaj przede wszystkim o to, aby planowana inwestycja uwzględniała interesy właścicieli sąsiednich nieruchomości, którzy w związku z budową nie powinni doznać ograniczeń lub uciążliwości, które w sposób istotny zakłócałyby korzystanie z ich nieruchomości. Z dowodów zebranych w sprawie wynika, że dla przedmiotowej działki wydano już ostateczną decyzję o pozwolenie na budowę w dniu 30 kwietnia 1984 r. oraz zatwierdzono inny projekt budowlany. W oparciu o tę decyzję poprzedni właściciele nieruchomości rozpoczęli prace budowlane polegające na budowie dwukondygnacyjnego pawilonu. Projekt ten zakładał budowę piwnic oraz parteru i piętra. W toku postępowania w sprawie 15 kwietnia 1998 r. (...) na działce Nr 90/5 przeprowadzono oględziny stwierdzając wybudowanie jednej przyziemnej kondygnacji w odległości 3 m od granicy z nieruchomością skarżących. W załączonym do wniosku projekcie przewidziano, że od strony tego sąsiada będą znajdowały się otwory drzwiowe i okienne. Takie usytuowanie budynku naruszało par. 12 ust. 4 pkt 1 warunków technicznych budynków. Ponadto właściciele sąsiedniej nieruchomości w toku postępowania zarzucali, że zrealizowana w latach 80-tych piwnica jest niezgodna z pozwoleniem na budowę z 1984 r., gdyż podwyższono ją o ponad 1 m, a obecnie pozwolenie legalizuje popełnioną w przeszłości samowolę budowlaną. Okoliczności te zostały całkowicie pominięte w toku postępowania w niniejszej sprawie, a w uzasadnieniach decyzji nie odniesiono się w ogóle do sprawy poprzedniej budowy, jej zgodności z pozwoleniem oraz znaczeniem jaki ma fakt budowy piwnicy z otworami i w odległości 3 m od granicy. W zatwierdzonym zaskarżoną decyzją projekcie przewidującym budowę domu na istniejących piwnicach /3 m od granicy/ dopuszczono realizację otworów drzwiowych, które siłą rzeczy będą w odległości 3 m od granicy. Bez wyjaśnienia legalności istniejącej na działce kondygnacji przyziemia, jej wysokości oraz odległości od granicy z sąsiednią nieruchomością pozwolenie na budowę nie mogło być wydane. Wskazać przy tym należy, iż zmiana właściciela nieruchomości i jednocześnie inwestora nie zwalnia organu administracji z obowiązku oceny legalności poprzednio wykonanych prac budowlanych. Zarzut skarżących, że w toku pierwszej budowy, rozpoczętej w 1984 r. inwestorzy odstąpili od warunków pozwolenia na budowę, potwierdza pismo Kierownika Referatu Planowania i Rozwoju Urzędu Miejskiego w P. G. z dnia 21 września 1998 r. (...). W piśmie tym błędnie poinformowano skarżących, że odstępstwo od pierwotnego pozwolenia na budowę zalegalizowane zostało Prawem budowlanym z dnia 7 lipca 1994 r. Przepis art. 103 ust. 2 tej ustawy przewiduje tylko, że art. 48, dotyczącego rozbiórki obiektów budowlanych, nie stosuje się do tych obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie tej ustawy tj. 1 stycznia 1995 r. W tej sytuacji odstępstwo od warunków pozwolenia na budowę winno być rozpatrzone w trybie i na zasadach określonych w art. 36 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane. Uzasadnione są również zarzuty skargi dotyczące całkowitego pominięcia przez organy obydwu instancji ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. "a" Prawa budowlanego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ sprawdza między innymi zgodność projektu zagospodarowania działki z planem miejscowym oraz wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedmiotowa działka położona jest w strefie oznaczonej symbolem BM2 tj. w strefie mieszkaniowej o średniej i niskiej intensywności. Plan wprowadza szereg istotnych ograniczeń dotyczących liczby kondygnacji 1-2.5, intensywności zabudowy /do 10 procent terenu/ dla zabudowy mieszkaniowej oraz nakazuje, dostosowanie formy architektonicznej budynków do istniejącej zabudowy. Wszystko to wynika z wypisu planu znajdującego się na k. 6 akt, który jako przepis gminny winien być w całości przestrzegany. Mimo zarzutów odwołania opartych na ustaleniach tego planu organ odwoławczy z naruszeniem art. 107 par. 3 Kpa nie ustosunkował się w ogóle do tej kwestii. Natomiast stwierdzenie, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie narusza ustaleń planu jest sprzeczna z dokumentem znajdującym się na k.6 akt. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z 31 grudnia 1997 r. potwierdza, że inwestycja położona jest w strefie oznaczonej symbolem BM2 tj. na terenie zabudowy mieszkaniowej, dla której obowiązują wszystkie ograniczenia wynikające z ustaleń zawartych w części opisowej planu. Dotyczy to wysokości budynków, intensywności zabudowy działki, konieczności urządzenia zieleni i miejsc parkingowych oraz dostosowania inwestycji do charakteru dzielnicy. Przytoczone wyżej naruszenie przepisów postępowania oraz prawa materialnego, w tym ustaleń planu, uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji na podstawie art. 22 ust. 2 pkt 1 i 3 w związku z art. 29 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o NSA /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./. O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z art. 55 ust. 1 tej ustawy.