II SA/Gd 471/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędzia NSA Stanisław Nowakowski Protokolant Sekretarz Sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 18 września 2008 r. sprawy ze skargi R. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 grudnia 2007 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy z dnia 25 października 2007 r., nr [...], 2. określa, że wymienione w punkcie pierwszym wyroku decyzje nie mogą być wykonane. Wójt Gminy, decyzją z dnia 25 października 2007 r., wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6, w zw. z art. 63 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), uchwały Rady Gminy Nr VI/40/2003 z dnia 27 marca 2007r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji Wójta Gminy Nr [...] z dnia 18 kwietnia 2007r. o warunkach zabudowy dla działki nr 73, ustalił dla E. i R. K. jednorazową opłatę w wysokości 4.523,10 zł z tytułu od wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku zmiany funkcji z rolnej na budowlaną, dla działek oznaczonych nr 73/2, 73/3 i 73/4, położonych w S. W uzasadnieniu organ wskazał, że decyzją z dnia 18 kwietnia 2007r. ustalił warunki zabudowy dla działki nr 73. Właściciele nieruchomości E. i R. K. w dniu 21 sierpnia 2007r. zbyli nieruchomości oznaczone nr 73/2, 73/3 i 73/4, powstałe w wyniku podziału działki nr 73. W oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy organ ustalił, że wartość działek wzrosła o 15.077 zł, w związku z czym wyliczył jednorazową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości na kwotę 4.523,10 zł. R. K. w odwołaniu od decyzji zakwestionował wysokość obciążającej go opłaty, podnosząc, że na gminie spoczywa obowiązek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 5 grudnia 2007 r., wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 4, w zw. z art. 63 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z art. 36 ust. 4 w zw. z art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości ciąży na właścicielu lub użytkowniku wieczystym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z ustaleniem w drodze decyzji warunków zabudowy i nieruchomość została zbyta. Kolegium wskazało, że przed wydaniem przez Wójta Gminy decyzji z dnia 18 kwietnia 2007r. ustalającej warunki dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz drogi dojazdowej, działki nr 73/2, 73/3 i 73/4 stanowiły teren rolny. W decyzji o warunkach zabudowy określono, że wysokość stawki jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30%. Przedmiotowe działki zostały sprzedane w dniu 21 sierpnia 2007r. W ocenie organu odwoławczego oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w celu naliczenia opłaty planistycznej nie budzi zastrzeżeń, zaś organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie administracyjne z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Kodeksu postępowania administracyjnego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku R. K. zarzucił, że nieprawidłowe było obliczenie opłaty od całej powierzchni działki, gdyż w wyniku podziału została wydzielona droga. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Oznacza to między innymi, że sąd nie może w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się jedynie do zarzutów sformułowanych w skardze, ale także powinien wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. W ocenie Sądu zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji zapadły z naruszeniem przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, skutkiem czego skarga, jako zasadna, podlegała uwzględnieniu. W niniejszej sprawie skarżący i jego małżonka zostali obciążeni jednorazową opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Podstawę pobrania tejże opłaty stanowiło ustalenie przez organy, że w dniu 21 sierpnia 2007r. zbyli oni działki oznaczone numerami 73/2, 73/3 i 73/4 położone w S. Z akt administracyjnych wynika jednakże, że w dniu 21 sierpnia 2007r. zostały zawarte trzy warunkowe umowy sprzedaży nieruchomości. We wszystkich aktach notarialnych z dnia 21 sierpnia 2007r. zastrzeżono bowiem, że sprzedaż następuje pod warunkiem, że Gmina S. nie wykona prawa pierwokupu z art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. W § 5 każdej z tych umów strony zobowiązały się zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości w terminie 14 dni od wygaśnięcia prawa pierwokupu. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu nie zostało zdefiniowane pojęcie zbycie nieruchomości. Z art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika natomiast, że zbywanie i nabywanie nieruchomości należy rozumieć jako dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Art. 155 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Z art. 597 § 1 kodeksu cywilnego wynika, że rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Zgodnie z treścią art. 157 § 2 kodeksu cywilnego jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. W sytuacji zatem przysługiwania prawa pierwokupu zawierana jest najpierw warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości, która wywiera tylko skutki obligacyjne, przy czym warunek taki powinien być zawarty w umowie. Nawet jeżeli uprawniony nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu nie dochodzi do przeniesienia własności. Strony umowy warunkowej muszą bowiem dla realizacji zamierzonego celu zawrzeć drugą umowę, bezwarunkową, rodzącą skutki rzeczowe w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Dopiero na skutek zawarcia tej drugiej umowy dochodzi zatem do zbycia nieruchomości. Z akt sprawy nie wynika, aby nastąpiło przeniesienie prawa własności przedmiotowych działek, a umowy zawarte w dniu 21 sierpnia 2008r. pod warunkiem, że Gmina S. nie wykona przysługujące jej prawa pierwokupu, stanowią jedynie zobowiązanie skarżącego i jego małżonki do przeniesienia prawa własności. Dlatego też błędne jest dokonane przez organy obu instancji ustalenie, że doszło do zbycia przedmiotowych działek. Również rzeczoznawca w sporządzonym do sprawy operacie szacunkowym odwołał się do daty zawarcia umów warunkowych jako daty zbycia nieruchomości i na ten dzień dokonał wyceny. W aktach administracyjnych brak jest natomiast dowodów potwierdzających dokonanie zbycia nieruchomości. Nieprawidłowe ustalenia dotyczące skutków zawartych umów miały istotny wpływ na wynik sprawy, jako że w efekcie organy nieprawidłowo uznały, że zostały spełnione przesłanki pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji. Na podstawie art. 152 tej ustawy Sąd orzekł, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane. Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpoznawana przez organ I instancji, który winien uwzględnić powyższe uwagi przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z treścią art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.-Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.