II SA/Gd 478/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Asesor WSA Justyna Dudek – Sienkiewicz Protokolant: Starszy Sekretarz Sądowy Aleksandra Głowacka po rozpoznaniu w dniu 4 września 2024 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi Ł. Ż. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 14 marca 2024 r. nr SKO Gd/3846/23 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Skarga Ł. Ż. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 14 marca 2024 r., nr SKO Gd/3846/23, została wniesiona w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: Decyzją z dnia 12 maja 2023 r., nr GnF.3134.36.2022.2023, wydaną na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 20223 r., poz. 344 ze zm.) - zwanej dalej u.g.n., Wójt Gminy Przodkowo ustalił skarżącemu opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obrębu W., o powierzchni 1,0996 ha, do którego doszło na skutek podziału tej nieruchomości. W uzasadnieniu tej decyzji organ wskazał, że Ł. Ż. - właściciel ww. nieruchomości wniósł o zatwierdzenie jej poddziału na 9 działek: działki o nr [...] o powierzchni 0,0097 ha-droga, nr [...] o powierzchni 0,2099 ha-droga, nr [...] o powierzchni 0,2654 ha, nr [...] o powierzchni 0,1015 ha, nr [...] o powierzchni 0,1006 ha, nr [...] o powierzchni 0,1007 ha, nr [...] o powierzchni 0,1009 ha, nr [...] o powierzchni 0,1005 ha i nr [...] o powierzchni 0,1104 ha. Podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy Przodkowo z dnia 18 czerwca 2020 r., nr PL.6831.38.2020, która stała się ostateczna w dniu 25 czerwca 2020 r., a w jego wyniku wydzielono 7 działek na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o powierzchni od 1005 m2 do 2654 m2 oraz jedną działkę na cele drogi wewnętrznej i jedną na poszerzenie drogi gminnej. W toku postępowania związanego z ustaleniem opłaty adiacenckiej, w dniu 30 listopada 2022 r., sporządzono operat szacunkowy, w którym ustalono wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału o 132.593 zł. W ocenie organu operat ten został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, zaś biegła odniosła się do uwag strony składanych w postępowaniu. W związku z tym, na podstawie tego operatu i uchwały Rady Gminy Przodkowo Nr lX/62/2011 z dnia 29 września 2011 r. w sprawie ustalenia stawek opłat adiacenckich na terenie Gminy Przodkowo (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z dnia 29 listopada 2011 roku, Nr 158, poz. 3304), określającej wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, w wysokości 10 % różnicy wartości nieruchomości przed jej podziałem i po jej podziale, Prezydent ustalił skarżącemu opłatę adiacencką w wysokości 13.259,30 zł. W odwołaniu od tej decyzji skarżący zarzucił, że wartość przedmiotowej działki nie wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania, gdyż ten nie zmienił jej przeznaczenia - nadal jest to "mieszkaniówka". Skarżący zaznaczył też, że nie sprzedał całej dawnej działki nr [...], tylko jej części, zaś ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiążą obowiązek opłaty adiacenckiej nierozerwalnie ze sprzedażą. Niemniej jednak, istotnie wartość nieruchomości wzrosła, lecz ze względu na wykonaną przez skarżącego własnym kosztem infrastrukturę techniczną i wybudowanie nowej drogi utwardzonej. Wobec tego dokonane w sprawie wyliczenie powinno obejmować tylko działki sprzedane, bez działek drogowych. Po rozpoznaniu tego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 14 marca 2024 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio Co istotne, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. W niniejszej sprawie został sporządzony operat szacunkowy ustalający wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału i w ocenie Kolegium operat ten nie budzi wątpliwości pod względem logiczności, kompletności i rzetelności. Rzeczoznawca dokonał dwukrotnego oszacowania wartości nieruchomości: przed i po podziale. Szacunku dokonano w oparciu o bazy nieruchomości transakcyjnych podobnych do nieruchomości wycenianej stosując podeście porównawcze polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za sprzedaż nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Uzyskane wartości odpowiadają cenom, jakie uzyskuje się za transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Wyniki mają oparcie w cenach, które uzyskane zostały za transakcje nieruchomościami podobnymi w warunkach wolnorynkowych. W ocenie Kolegium brak jest też jakichkolwiek podstaw ku temu, aby kwestionować dobór nieruchomości porównawczych pod względem ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej przy uwzględnieniu cech mających wpływ na wartość nieruchomości. Analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę dowodzi natomiast, że podział nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym na działki o mniejszej powierzchni, spowodował przyrost wartości. Na skutek podziału z jednej działki geodezyjnej powstało bowiem kilka mniejszych działek o korzystnych parametrach dla zabudowy mieszkaniowej, która stanowi przeznaczenie podzielonej nieruchomości. Okoliczność ta zwiększa płynność nieruchomości, tzn. łatwiej ją zbyć, albowiem rynek nabywców mniejszych działek nadających się do zabudowy jest duży i aktywny. Zdaniem Kolegium w tym właśnie upatrywać należy przesłanek dla wzrostu wartości nieruchomości po dokonaniu jej podziału geodezyjnego. Odnosząc się zaś do zarzutów odwołania wskazano, że zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n., wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. W niniejszej sprawie rzeczoznawca w operacie dokonał prezentacji istotnych dat odnoszących się do stanu prawnego nieruchomości. Wynika z nich jednoznacznie, że stan nieruchomości, a więc także jej przeznaczenie, został przyjęty na dzień wydania i ustatecznienia się decyzji podziałowej. Przeznaczenie nieruchomości określa wówczas decyzja o warunkach zabudowy, wedle której dopuszczono na gruncie budowę domów mieszkalnych jednorodzinnych. W związku z tym rzeczoznawca wycenił nieruchomość z godnie z jej przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W konsekwencji, do wyceny wykorzystał transakcje takimi właśnie gruntami. Natomiast nieruchomość została objęta uchwałą nr XV/192/2020 z dnia 17 czerwca 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi Warzenko (Dz.Urz. Woj. Pomór, z 2020 r., poz. 3354). Plan ten wszedł jednak w życie w dniu 12 sierpnia 2020 r., a więc już po dokonaniu podziału, w związku z czym nie był brany przez rzeczoznawcę pod uwagę przy dokonywaniu wyceny. Kolegium wyjaśniło też, że opłata adiacencka związana z podziałem nieruchomości nie ma żadnego związku z tym, czy zobowiązany rozporządził jej częścią, tj. sprzedał "działkę" powstałą w wyniku podziału. W szczególności ustawodawca nie wprowadził warunku, że opłatę można naliczyć wyłącznie względem działek, które zostały zbyte. Rozwiązanie takie wprowadzone zostało przy ustalaniu renty planistycznej należnej za korzystną zmianę przeznaczenia nieruchomości. Nie przewidziano go jednakże przy opłacie adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości. Również przedmiotowa opłata nie ma żadnego związku z nakładami ponoszonymi na nieruchomość przez jej właściciela polegającymi na wyposażeniu jej w urządzenia infrastruktury technicznej itp. Opłata ta naliczana jest wyłącznie od wzrostu wywołanego przez korzystną zmianę parametrów nieruchomości związaną z jej podziałem na mniejsze, łatwiejsze do zagospodarowania i zbywania, części. Przywołany przez skarżącego art. 148 ust. 4 u.g.n. dotyczący rozliczenia nakładów na nieruchomość odnosi się do opłaty adiacenckiej związanej z budową urządzeń infrastruktury publicznej ze środków publicznych (drogi, wodociągu, kanalizacji). Sprawa niniejsza do opłaty tej się jednakże w żadnej mierze nie odnosi. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium w całości lub w części zarzucając, że stan prawny przed i po podziale terenu całej działki nr [...] na 8 działek był identyczny, więc argumentacja, że wartość ich wzrosła w wyniku powstania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest bezpodstawna i niezgodna z rzeczywistością. Uchwalony miejscowy plan nic w tym zakresie nie zmienił ani " in plus" ani " in minus". Skarżący stwierdził też, że jest właścicielem, a nie użytkownikiem, więc niezasadne jest przywołanie art. 144 ust. 2 u.g.n. Z kolei, odnośnie do art. 144 ust. 1 u.g.n. skarżący wskazał, że nie powinna wnosić opłat adiacenckich, gdyż sam sfinansował budowę drogi na działce nr [...] oraz sieci wodno-kanalizacyjnej, które zgodnie z umową z gminą stają się bez kosztów dla Gminy jej własnością. Wartość samych sieci wielokrotnie przekracza wartość opłaty adiacenckiej. Co więcej, przepis art. 148 u.g.n. stanowi, że nakłady finansowe w przedmiotowym zakresie zalicza się na poczet opłaty adiacenckiej. Ponadto, skarżący podniósł, że w wyniku kwalifikacji części powierzchni działki nr [...] na zieleń krajobrazową doznał szkody finansowej. Z tytułu opisanej szkody finansowej niezależnie od rozstrzygnięcia Sądu w zakresie opłaty adiacenckiej, skarżący będzie też występował o odszkodowanie. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. W piśmie procesowym z dnia 14 maja 2024 r. skarżący uzupełnił skargę wskazując, że zgodnie z art. 98a ust. 2 u.g.n. przepisu ust. 1, który dotyczy zasad naliczania opłaty adiacenckiej, nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Zauważył przy tym, że opłata adiacencką nie jest obligatoryjna. Nadto, skarżący odwołał się do dokumentów, wskazujących na niezależność dokonanego podziału działki [...] od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Przeprowadzona przez Sąd, na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 2 pkt 1 w zw. z art. 135 i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935) -zwanej dalej p.p.s.a., kontrola legalności wykazała, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 14 marca 2024 r., utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdańska z dnia 12 maja 2023 r., jest zgodna z prawem. Dokonując powyższej oceny, Sąd miał na uwadze, że materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji stanowił przepis art. 98a u.g.n., zgodnie z którym: 1. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. 1a. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. 1b. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Z powołanej regulacji wynika, że przesłankami, które muszą zostać spełnione, aby możliwe było naliczenie opłaty adiacenckiej są: dokonanie na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, podziału nieruchomości; wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału; wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne; w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy o wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W niniejszej sprawie niewątpliwe jest, że decyzją z dnia 16 czerwca 2020 r. Prezydent Miasta Gdańska zatwierdził, na wniosek skarżącego, podział geodezyjny działki nr [...] o powierzchni 1,0996 ha, położonej w miejscowości W., obręb W., w wyniku którego powstały działki od nr [...] do [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 25 czerwca 2020 r., tj. w dacie obowiązywania uchwały Rady Gminy Przodkowo z dnia 29 września 2011 r., nr IX/62/2011, w której ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 10% różnicy pomiędzy wartością, jaką miała nieruchomość przed i po podziale. Organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w dniu 12 grudnia 2022 r. Wobec tego, nie budzi wątpliwości Sądu, że wszczęcie postępowania w sprawie przedmiotowej opłaty nastąpiło bezspornie w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Skarżący zakwestionował uprawnienie organu do ustalenia przedmiotowej opłaty w świetle zawartego w treści przepisu art. 98 ust. 1 zdanie pierwsze u.g.n. stwierdzenia, że właściwy organ "może" taką opłatę ustalić, zatem - w ocenie skarżącego - nie jest to jego obowiązek. W ocenie Sądu, stanowisko skarżącego w tym zakresie nie zasługuje na akceptację. W orzecznictwie wskazuje się wprawdzie na pewne wątpliwości co do interpretacji użytego w art. 98a ust. 1 u.g.n. zwrotu "wójt może ustalić opłatę" określającego powinność ustalenia przez organ opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości. W związku z tym prezentowany jest pogląd, że zwrot ten należy interpretować w ten sposób, że wójt gminy w wypadku ziszczenia się przesłanek przewidzianych w art. 98a u.g.n., mając obowiązek dbać o dochody gminy i uwzględniać wszystkie ich możliwe źródła, taką opłatę ustala (por. wyroki WSA w Olsztynie z 4 października 2012 r., II SA/Ol 825/12 oraz WSA w Poznaniu z dnia 26 czerwca 2024 r., sygn. akt II SA/Po 56/24, dostępne w CBOSA). Podkreśla się także, że ustalenie i pobór opłaty adiacenckiej ma charakter obligatoryjny i jest obowiązkiem organu (sankcjonowanym odpowiedzialnością za naruszenie dyscypliny finansów publicznych) i odstąpić od niej organ może wyłącznie wtedy, gdy koszty prowadzenia w tym zakresie postępowania przewyższałyby wysokość samej opłaty (tak NSA w wyroku z dnia 11 stycznia 2010 r. wydanym w składzie siedmiu sędziów, sygn. akt I OPS 5/09 oraz w wyroku z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I OSK 1595/16, oba dostępne w CBOSA). Nie sposób też przyjąć, jak próbuje wykazać skarżący, że przedmiotowy podział stanowił podział, o którym mowa w art. 95 u.g.n., tj. podział dokonywany niezależnie od ustaleń planu. Odnosząc się do tej argumentacji przede wszystkim wyjaśnić trzeba, że zwrot "niezależnie od ustaleń" wskazuje, że tego rodzaju podział jest możliwy, jeżeli na danym terenie plan obowiązuje i reguluje przeznaczenie terenów nim objętych. Jak zaś jednoznacznie ustaliły, dla działki nr [...], w dniu zatwierdzenia podziału i uzyskania waloru ostateczności przez decyzję, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - został on przyjęty dopiero uchwałą nr XV/192/2020 z dnia 17 czerwca 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi Warzenko (Dz.Urz. Woj.Pomor. z 2020 r., poz. 3354) i w życie w dniu 12 sierpnia 2020 r. Dlatego też przedmiotowy podział nie może zostać uznany za podział, o którym mowa w art. 95 u.g.n. Po drugie, przepis ten wskazuje wyraźnie sytuacje, w których podział może zostać dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Żadna z tych sytuacji i cel podziału nie miały jednak miejsca w okolicznościach niniejszej sprawy, wobec czego nie znajdzie zastosowania przepis art. 98a ust. 2 u.g.n., który stanowi, że przepisu ust. 1 (który statuuje instytucje opłaty adiacenckiej za wzrost wartości nieruchomości wynikający z podziału), nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. W niniejszej sprawie niewątpliwie bowiem nie mamy do czynienia z podziałem dokonywanym niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie mogły odnieść skutku w niniejszej sprawie twierdzenia skarżącego, że nie powinien ponosić przedmiotowej opłaty z uwagi na sfinansowanie przez niego budowy drogi na działce nr [...] oraz sieci wodno-kanalizacyjnej. W związku z tym wyjaśnić trzeba, że w u.g.n wyróżniamy trzy rodzaje opłat adiacenckich: z tytułu podziału nieruchomości, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków jednostek samorządu terytorialnego oraz trzecia w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, która jest ściśle powiązana z uchwalanymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Wskazana argumentacja skarżącego dotyczy opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, tymczasem przedmiotowa sprawa nie dotyczy opłaty adiacenckiej ustalanej w trybie art. 144 u.g.n., lecz jest związana ze wzrostem wartości nieruchomości, do którego doszło na skutek jej podziału. Do ustalenia skarżącemu tego rodzaju opłaty adiacenckiej, jak wykazano, organ był natomiast uprawniony. W skardze wskazano też, że stan prawny działki nr [...] i działek powstałych z jej podziału był identyczny przed podziałem i po nim, zatem argumentacja organu, że wartość działki wzrosła w wyniku powstania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest niezasadna. Również ten zarzut strony nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż w wydanych decyzjach organy nie powiązały wzrostu wartości nieruchomości należącej do skarżącego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powołując jako wyłączną podstawę rozstrzygania przepis art. 98a u.g.n., który nie stanowi o wzroście wartości nieruchomości związanym z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niewątpliwie przy tym - jak już wyjaśniono - dla przedmiotowej nieruchomości plan miejscowy został uchwalony w dniu 17 czerwca 2020 r., a wszedł w życie w dniu 12 sierpnia 2020 r., zatem już po zatwierdzeniu podziału działki decyzją administracyjną. Także powoływana przez stronę kwestia sprzedaży wyłącznie kilku działek powstałych z podziału nie przesądza o tym, iż w niniejszej sprawie nie było podstaw do ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej. Skarżący wywodził bowiem w odwołaniu, że przepisy wiążą opłatę adiacencką ze sprzedażą, lecz wyjaśnić trzeba, że tego rodzaju opłata jest rentą planistyczną, uregulowaną w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.), dalej jako u.p.z.p. przepis art. 37 ust. 4 tej ustawy stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę ustala się w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 3 u.p.z.p.). Jak już zaś jednoznacznie ustalono, przedmiotowa opłata nie miała związku z uchwaleniem miejscowego planu i wynikającym z wzrostem wartości nieruchomości, lecz podziałem geodezyjnym, dokonanym na wniosek właściciela gruntu, natomiast dla tego rodzaju opłaty adiacenckiej, nie ma znaczenia kwestia sprzedaży części działek powstałych z podziału. Przechodząc do dalszej oceny postępowania organów w niniejszej sprawie wskazać trzeba, że zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która przybiera formę operatu szacunkowego stanowiącego główny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej jest więc najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego (lub biegłych), który - zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 u.g.n. - określa wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy jak i w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 555), zwanego dalej rozporządzeniem. Reguły dotyczące ustalania wartości nieruchomości dla celów opłaty adiacenckiej zostały też przedstawione w art. 98a u.g.n. W tym miejscu Sąd zauważa, że wprawdzie organ I instancji powołał przepis art. 98a u.g.n. w brzmieniu obowiązującym przed rokiem 2017, kiedy to regulacja ta przewidywała, iż wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, co mogło budzić uzasadnione wątpliwości skarżącego w zakresie prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości w operacie. Jednakże, jak wynika z analizy operatu szacunkowego, rzeczoznawca jako datę określenia wartości nieruchomości przyjął dzień 25 czerwca 2020 r., czyli dzień uostatecznienia się decyzji podziałowej, jak przewiduje to art. 98a ust. 1b u.g.n. w brzmieniu mającym zastosowanie w niniejszej sprawie. Prawidłową treść tej regulacji przytoczył też organ odwoławczy, konwalidując uchybienie Prezydenta w tym zakresie. Natomiast, jako podstawę ustalenia przeznaczenia nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem, w operacie przyjęto przeznaczenie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, jako przewiduje to art. 154 ust. 2 u.g.n. Stanowi on, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak już zaś wskazano, dla przedmiotowej działki plan miejscowy uchwalono dopiero w dniu 17 czerwca 2020 r. i wszedł on w życie w dniu 12 sierpnia 2020 r., zatem nie obowiązywał w dniu sporządzania operatu, ani w dniu wydawania decyzji podziałowej. Jednakże w dniu 14 listopada 2019 r. dla działki nr [...] ustalono warunki zabudowy dla budowy 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W operacie tym prawidłowo zastosowano też normę art. 98a ust. 3 u.g.n., który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Jak bowiem wynikało z decyzji podziałowej, jedna z wydzielonych działek - o numerze [...] i powierzchni 0,2099 ha - została przeznaczona pod poszerzenie drogi gminnej. Wobec tego rzeczoznawca przy ustalaniu wartości nieruchomości, zarówno przed jej podziałem, jak i po, pomniejszył wycenianą powierzchnię o 0,2099 ha, odpowiadającą powierzchni działki wydzielonej pod poszerzenie drogi gminnej, jak wymaga tego art. 98a ust. 3 u.g.n. Oceniając więc wartość dowodową ww. operatu z dnia 30 listopada 2022 r. Sąd uznał, że został on sporządzony przez uprawnioną osobę, z zachowaniem zasad określonych w ww. rozporządzeniu, a przy tym nie zawiera niejasności czy pomyłek, które niweczyłyby jego przydatność dowodową w sprawie. W opracowaniu tym biegła dokonała wyboru podejścia (porównawczego) i metody (korygowania ceny średniej) wyceny odpowiednio do ustalonego stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz dostępnych transakcji, zaś przyjęte do porównania nieruchomości podobne nie budzą wątpliwości Sądu, co do spełnienia wymogu art. 4 pkt 16 u.g.n. W konsekwencji tego dokonano wyliczeń, które pozwoliły na ustalenie wysokości wzrostu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi. Nie zawiera on też niejasności, jest logiczny i kompletny, wobec czego mógł stanowić podstawę do oszacowania wysokości opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie. Mając to wszystko na uwadze, Sąd doszedł do wniosku, że w okolicznościach faktycznych sprawy spełnione zostały przesłanki prawne do ustalenia skarżącemu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działki, która na wniosek właściciela poddana została podziałowi. Powyższe zostało ustalone w toku postępowania administracyjnego, które spełniało wymogi art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W szczególności organy zebrały kompletny materiał dowodowy, w tym przede wszystkim operat szacunkowy, podając go ocenie nie przekraczającej granic swobody przyznanej organom w tym zakresie. Operat szacunkowy został oceniony pod kątem jego rzetelności i zgodności z przepisami, co uprawniało do przyjęcia tego opracowania jako podstawy ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Również Sąd analizując ów materiał dowodowy nie stwierdził wad, które uniemożliwiłaby posłużenie się w sprawie tym dowodem, a wydane decyzje czyniły niezgodne z prawem. Wreszcie, także uzasadnienie decyzji organów odpowiada wymogom art. 107 § 3 k.p.a., gdyż wynika z nich zarówno prawna, jak i faktyczna podstawa wydanego rozstrzygnięcia. Powyższej oceny nie zdołały natomiast podważyć zarzuty wniesionej skargi. Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił jako bezzasadną.