II SA/Gd 480/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Barbara Skrzycka-Pilch (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant Sylwia Górny po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 12 lipca 2006 r. sprawy ze skargi S. F. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 22 kwietnia 2005 r. nr [...] w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę. Postanowieniem z dnia 7 października 2004 r., nr [...] Prezydent Miasta, na podstawie art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 15, poz. 741 ze zm.) oraz art. 123 § 1 k.p.a. zaopiniował pozytywnie proponowany przez Dyrekcję Rozbudowy Miasta wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w G. przy ul. W., obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] wpisana w księdze wieczystej nr KW [...] Sądu Rejonowego w G., stanowiącą własność S. F. Organ wskazał, że wstępny projekt nieruchomości stanowi integralną część postanowienia. W uzasadnieniu wyjaśniono, że przedstawiony do zaopiniowania projekt podziału nieruchomości jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Południowo - Zachodniego rejonu B. w G., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta z dnia 25 kwietnia 2002 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. Nr 35 z dnia 5 czerwca 2002 r., poz. 805). Przedmiotowy projekt podziału jest związany z realizacją kolektora sanitarnego O. oraz kanalizacji B. i dzielnicy O. (kanalizacja sanitarna O.). S. F. wniosła zażalenie na powyższe rozstrzygnięcie, w którym wskazała, że nie zgadza się z proponowanym podziałem nieruchomości, albowiem w skutek tego podziału wyodrębniono działkę, o powierzchni 28 m2, oznaczoną literą C, która stanie się dla niej bezużyteczna. Podkreśliła również, iż domaga się podziału działki oznaczonej literą B na cztery mniejsze działki zgodnie z warunkami urbanistycznymi. W jej ocenie nie była ona również dostatecznie informowana o planie podziału jej nieruchomości. Nie uwzględniając tego zażalenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2005 r. sygn. akt [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 k.p.a. oraz art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami utrzymało zaskarżone rozstrzygnięcie w mocy, podzielając w całości jego uzasadnienie faktyczne i prawne. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (ust. 1), przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 ustawy, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (ust.4), a opinię tą wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (ust.5). Z załączonego przez organ I instancji wypisu i wyrysu obowiązującego na obszarze działki nr [...] miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż proponowany podział działki jest zgodny z ustaleniami tego planu. Sugerowany podział został dokonany wzdłuż linii rozgraniczających tereny objęte określoną funkcją w planie. Projektowana do wydzielenia część działki nr [...] oznaczona na mapie wstępnego podziału symbolem "B" obejmuje obszar oznaczony w planie symbolem: "034-31", objęty funkcją "budownictwo jednorodzinne, usługi"; tak samo projektowany do wydzielenia skrawek przedmiotowej działki, oznaczony na mapie wstępnego podziału symbolem "C" również obejmuje część terenu oznaczonego w planie symbolem: "040-31", przeznaczonego pod funkcję "budownictwo jednorodzinne, usługi"; z kolei projektowana do wydzielenia działka oznaczona symbolem "A" stanowi obszar pokrywający się z terenem oznaczonym w planie symbolem: "045-81" "ulica dojazdowa". Organ wyjaśnił ponadto, iż powodem proponowanego w przedmiotowej sprawie podziału jest regulacja pasa drogowego w związku z realizacją kolektora sanitarnego O. oraz kanalizacji B. i dzielnicy O. (kanalizacja sanitarna O.) - zadanie VIII, a nie wydzielenie nowych działek budowlanych. Wydzielona na skutek proponowanego podziału działka oznaczona symbolem "C" powinna zostać dołączona do nieruchomości sąsiedniej w celu poprawy jej warunków zagospodarowania lub przejęta przez Gminę Miasta na cele infrastruktury technicznej (ze względu na istniejącą na niej stację transformatorową). Odnośnie treści odwołania Kolegium wskazało, że nie jest możliwe zapewnienie stronie, iż w przyszłości będzie istniała możliwość podzielenia działki "B" na cztery mniejsze działki, bowiem będzie to zależeć od zgodności proponowanego projektu podziału przedmiotowej działki z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnośnie natomiast zarzutu nienależytego poinformowana strony, co do planu podziału działki Kolegium wyjaśniło, iż organ pismem z dnia 6 września 2004 r. (znak: [...]) zawiadomił stronę o wszczęciu przedmiotowego postępowania informując jednocześnie, że w terminie 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia strona może zapoznać się z aktami sprawy, uzyskać wyjaśnienia oraz złożyć wnioski i zastrzeżenia. S. F. wniosła skargę do Sądu na powyższe rozstrzygnięcie, w której zarzuciła naruszenie art. 93 ust 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwagi na fakt, iż, mimo że zasadniczym kryterium podziału jest zgodność z ustaleniami planu miejscowego, to również należy uwzględnić możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. W przedmiotowej sprawie zagospodarowanie jednej z wydzielonych działek jest niemożliwe z uwagi na jej zbyt małą powierzchnię. W ocenie skarżącej wydzielona działka oznaczona literą C powinna być dołączona do nieruchomości sąsiedniej celem poprawy warunków jej zagospodarowania. W chwili obecnej jest to bowiem skrawek ziemi zajęty pod stację transformatorową, natomiast w planie jako funkcję tej działki wskazuje się budownictwo mieszkaniowe, która to funkcja jest niemożliwa do realizacji. Nieruchomości wokół wydzielonej działki oznaczonej literą C należą do osób trzecich, co uniemożliwia skarżącej ich wykorzystanie. Podkreśliła także, że projektowany podział narusza art. 21 i art. 64 Konstytucji poprzez ograniczenie prawa własności skarżącej. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie, powołując się na argumentacje faktyczną i prawną zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie prawa nie narusza. Na wstępie wyjaśnić należy, iż przedmiotem orzekania Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie właściwego organu administracji dotyczące opiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości, nie zaś sam podział tej nieruchomości. Stosownie do art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2000 Nr 46, poz. 543 ze zm.) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. 2. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. 2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. 3. Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. 4. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1. W literaturze wskazuje się zgodność z planem miejscowym jest zasadniczym kryterium dopuszczalności podziału nieruchomości. Jest to także kryterium jedyne, co podkreślano w orzecznictwie sądowym na tle dotychczasowego stanu prawnego, a konkretnie art. 10 ust. 1 uchylonej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, zawierającego analogicznie sformułowany warunek dopuszczalności podziału nieruchomości. W wyroku z dnia 7 sierpnia 1996 r. (III ARN 28/96, OSNAPiUS 1997, nr 5, poz. 65) Sąd Najwyższy stwierdził, że powołany przepis nie uzależnia podziału nieruchomości od wydzielenia działek pod budowę ulic, lecz jedynie od zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego. System planowania przestrzennego regulują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Planowanie przestrzenne zajmuje centralne miejsce w gospodarowaniu nieruchomościami, a plan zagospodarowania przestrzennego - to instrument zawierający podstawowe dyrektywy kształtowania ładu przestrzennego, a także ustalający kierunki rozwoju gospodarczego i ekorozwoju przez określanie funkcji i sposobów zainwestowania terenów. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje planowanie lokalne, a jego uchwalenie należy do wyłącznej właściwości rad gmin. Ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego determinują sposób wykonywania prawa własności przez określanie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu, przy czym uwzględniane są w nim także postanowienia przepisów szczególnych odnoszących się do obszaru objętego planowaniem. Do planu miejscowego mogą być wprowadzane, w stosownym trybie, również zadania rządowe oraz zadania samorządowe obejmujące kształtowanie i realizację polityki przestrzennej województwa i kraju (art. 10 ust. 1 pkt 6 i 7 oraz art. 47 i 48 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) por. Jan Szachułowicz, Małgorzata Krassowska, Anna Łukaszewska: Gospodarka nieruchomościami. Przepisy i komentarz, Warszawa 2002 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, ISBN: 83-7334-004-1). W cytowanym wyżej komentarzu wskazano także, ze zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 93 ust. 4 jest opiniowana przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Opinia wydawana jest w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Co do wpływu postanowienia na rozstrzygnięcie w sprawie podziału należy uwzględnić, że opinia, ze swej istoty, nie ma charakteru wiążącego, zawiera jedynie stanowisko organu opiniującego w przedmiocie zgodności zamierzonego podziału z planem miejscowym. Zgodność podziału nieruchomości z planem miejscowym to stan, który jest albo go nie ma. Opinia, o której mowa w art. 93 ust. 4 i 5, wykraczająca poza proste stwierdzenie zgodności proponowanego podziału z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego byłaby tworzeniem planu miejscowego przez organ do tego nie upoważniony. Jak zatem wskazano wyżej w przypadku, gdy proponowany podział jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to organ opiniujący nie może wydać rozstrzygnięcia negatywnego. Wskazać w tym miejscu należy, iż celem dokonywanego podziału była regulacja pasa drogowego. Na etapie opiniowania takiego projektu podziału nie mogły być przez organ jedynie opiniujący rozpatrywane kwestie dotyczące żądania skarżącej podziału części oznaczonej literą B działki na cztery mniejsze, czy też dołączenia części oznaczonej literą C działki do innych nieruchomości. Problematyka ta nie była bowiem związana z opiniowaniem projektu podziału. Odnosząc się do zarzutu skarżącej dotyczącego naruszenia jej prawa własności wyjaśnić należy, że stosownie do art. 64 ust 3 Konstytucji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i stosownie do art. 87 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Oznacza to, że organy gmin oraz organy administracji publicznej związane są ustaleniami zawartymi w planie, który został prawidłowo opublikowany i wszedł w życie. Stosownie do art. 6 ust 1 tej ustawy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W przypadku zaopiniowania projektu podziału nieruchomości jako zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na tym terenie, nie można mówić o naruszeniu prawa własności skarżącej. Odmienną kwestią, nie będącą przedmiotem tego postępowania, jest następne, późniejsze unormowanie stosunków własnościowych na tym terenie (np. wykup tych działek przez gminę itp.). Wskazać także należy, że skarżąca została poinformowana o wszczęciu postępowania w sprawie wydania postanowień opiniujących wstępne projekty podziału nieruchomości i miała zapewniony czynny udział w sprawie. Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) skargę oddalił.