II SA/Gd 494/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 17 listopada 2011 r. na rozprawie sprawy ze skargi E. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 10 marca 2011 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta z dnia 25 stycznia 2011 r., nr [...], 2. określa, że decyzje wymienione w punkcie pierwszym wyroku nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz E. C. 784 (siedemset osiemdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 6 marca 2009 r., nr [...], Burmistrz Miasta L., działając na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 3, 4, 5, art. 96 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz.U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.), zatwierdził I. i E. C. podział nieruchomości położonej w L. przy ul. G. oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2, obręb [...]. W wyniku podziału nieruchomości powstały nowe działki o nr [...], [...], [...]. Celem podziału było wydzielenie działek niezabudowanych oznaczonych w projekcie podziału nr [...] i [...], które stanowić będą odrębne nieruchomości przeznaczone pod zabudowę, oraz działki zabudowanej oznaczonej w projekcie nr [...], która stanowić będzie odrębną nieruchomość. Po przeprowadzeniu wszczętego z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziału nieruchomości, Burmistrz Miasta L. działając w oparciu o art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzją z dnia 25 stycznia 2011 r., nr [...], ustalił I. i E. C. opłatę adiacencką w wysokości 26.130,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w L. przy ul. G., stanowiącej działki nr [...], nr [...] i nr [...], obrębu [...], powstałych wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta L. Nr [...] z dnia 6 marca 2009 r. Opłatę adiacencką rozłożono na 10 oprocentowanych rat rocznych, po 2.613,00 zł każda, płatnych pierwsza w ciągu 14 dni od dnia, kiedy decyzja o opłacie stała się konieczna, następne każda do dnia 31 marca każdego roku, poczynając od roku następującego po roku, w którym nastąpiło wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu wyjaśniono, że decyzją z dnia 6 marca 2009 r. zatwierdzono podział nieruchomości nr [...] na działki o nr [...], [...] i [...]. Rada Miejska w L. uchwałą Nr [...] z dnia 11 lipca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. P. Nr 98, poz. 2500) ustaliła wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, powstałej w wyniku jej podziału, w wysokości 30 % różnicy wartości nieruchomości. Wskazano, że w toku postępowania E. C. złożył wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty roczne na okres 10 lat, ze względu na trudną sytuację rodzinną. Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej były ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o 87.100,00 zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty adiacenkciej daje kwotę opłaty w wysokości 26.130,00 zł, płatną w ratach po 2.613,00 zł. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli I. i E. C. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i o umorzenie postępowania. W uzasadnieniu wskazano, że operat szacunkowy nie spełnia wymogów określonych przepisami, ponieważ rzeczoznawca zbyt szeroko potraktował pojęcie rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości przyjmując do porównań działki znajdujące się w częściach miasta znacznie oddalonych od przedmiotowej nieruchomości, że nie uwzględnia ograniczeń wynikających z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (ograniczenia dotyczące stopnia zabudowy i ustalenia linii zabudowy), że operat został sporządzony w dniu 28 lipca 2010 r., tj. na 6 miesięcy przed wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty oraz, że przyjęte do porównań nieruchomości nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej ze względu na różnice w zakresie powierzchni i lokalizacji. Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 10 marca 2011 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium wyjaśniło, że decyzja o podziale nieruchomości nr [...] stała się ostateczna w dniu 4 kwietnia 2009 r., co oznacza, że ustalenie opłaty nastąpiło przed upływem 3 – letniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W dniu 4 kwietnia 2009 r. obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w L. Nr [...] z 11 lipca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Wynosi ona 30% różnicy wartości nieruchomości sprzed i po dokonaniu podziału. Podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej były ustalenia operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 28 lipca 2010 r., który w dacie orzekania zachowywał swoją aktualność. Wskazano na podstawie operatu, iż nieruchomość położona jest w okolicy dobrze zagospodarowanej w infrastrukturę, wśród terenów zainwestowanych, z dobrym dostępem do drogi publicznej i przyjaznym sąsiedztwem. Dlatego w świetle opisanych kryteriów różnicujących rzeczoznawca uznał lokalizację nieruchomości za atrakcyjną. W operacie został natomiast uwzględniony brak przyłączy działek nr [...] i [...] do sieci infrastruktury technicznej, a także słaby dojazd do działki nr [...] (drogą gruntową). Odnosząc się do zarzutu zbyt szerokiego rozumienia pojęcia rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości oraz braku podobieństwa przyjętych do porównania nieruchomości ze względu na powierzchnię Kolegium wyjaśniło, że z obowiązujących przepisów w tym zakresie nie wynika, jaki obszar rynku należy wziąć pod uwagę przy wycenie nieruchomości, ponieważ analiza rynku nieruchomości należy do oceny rzeczoznawcy. Z załączonego operatu wynika, że przyjęty do analizy obszar rynku obejmuje teren miasta L.. Jak wyjaśnił rzeczoznawca grunty zlokalizowane w tym obszarze tworzą jednorodny rynek nieruchomości, o zbliżonej strukturze zagospodarowania i podobnym stopniu atrakcyjności. Organ odwoławczy wyjaśnił również, iż atrybuty nieruchomości mające wpływ na jej wartość określa rzeczoznawca na podstawie analizy rynku nieruchomości na danym terenie. Organ odwoławczy nie ma podstaw prawnych do ich kwestionowania. Dlatego zarzut, iż nieruchomości przyjęte do porównań nie posiadają podobnego do wycenianej nieruchomości powierzchni należy uznano za niezasadny. Nadto wyjaśniono, że różnice powierzchni przyjętych do porównań nieruchomości zostały skorygowane za pomocą poprawek (metoda porównywania parami) i współczynników korygujących (metoda korygowania ceny średniej). Skargę na powyższą decyzję złożył E. C. wnosząc o uchylenie wskazanej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta L. z dnia 25 stycznia 2011 r. W uzasadnieniu skargi skarżący zarzucił przede wszystkim oparcie zaskarżonych decyzji na wadliwie sporządzonym, niezgodnie z przepisami, operacie szacunkowym. Skarżący wskazał, że rzeczoznawca majątkowy przyjął za szerokie rozumienie terminu rynek właściwy ze względu na położenie nieruchomości wycenianej oraz niewłaściwie dobrał nieruchomości podobne. W ocenie skarżącego rzeczoznawca majątkowy do zastosowanej metody porównawczej dobrał nieruchomości niepodobne do nieruchomości skarżącego. Błędny dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej rzutuje błędną oceną ich cech i cen, które są podstawowymi wartościami kształtującymi wycenę zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeń wykonawczych. Skarżący stoi na stanowisku, że skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na tynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych to proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W konsekwencji, w operacie majątkowym rzeczoznawca winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. wielkość działek, odległość od drogi krajowej, położenie w kontekście układu komunikacyjnego, sąsiedztwa) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak tez wskazujących na właściwe ustalenie współczynników korygujących i okoliczności, które uzasadniły rozszerzenie rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości wycenianej. Według skarżącego operat winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Lakoniczna informacja, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił nieruchomości o tym samym przeznaczeniu nie pozwala na prawidłową ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego. Skarżący zarzucił również, że rzeczoznawca błędnie zróżnicował metody wyceny działki przed podziałem i po podziale. Do wyceny działki przed podziałem przyjął bowiem metodę porównywania parami, a do wyceny działek po podziale – metodę korygowania ceny średniej. Według skarżącego metoda wyceny nieruchomości przed i po podziale powinna być taka sama. Skarżący wskazał na zbyt duże różnice w wartości 1 m2 działek po podziale. W odniesieniu do działki nr [...] wskazano na wzrost ceny o 11,91%, do działki nr [...] o 54,75%, a do działki nr [...] o 35,09%. Skarżący twierdzi, że tak duże wzrosty wartości nie mogły wynikać tylko z faktu podziału. Na taki wzrost musiały mieć wpływ inne okoliczności, których nie ujawniono w operacie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i nie podzielając zarzutów skargi. W ocenie Kolegium operat nie zawiera uchybień formalnych, które mogłyby stanowić podstawę do zakwestionowania jego wartości dowodowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Ponadto, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie są zgodne z prawem. W niniejszej sprawie kontroli legalności podlegają decyzje organów administracji publicznej podjęte w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej w związku z wydaniem przez Burmistrza Miasta L. decyzji z dnia 6 marca 2009 r. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości położonej w L. obejmującej działkę nr [...] na działki o nr [...], [...], [...], stanowiących własność I. i E. C.. Podstawę prawną zakwestionowanych decyzji stanowił przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.). Zgodnie z brzemieniem wskazanego przepisu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Z dokumentów zgromadzonych w niniejszej sprawie wynika, że stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału Rada Miejska w L. ustaliła w uchwale z Nr [...] z dnia 11 lipca 2008 r. na poziomie 30% różnicy wartości nieruchomości. W dniu 6 marca 2009 r. Burmistrz Miasta L. zatwierdził I. i E. C. podział nieruchomości położonej w L. przy ul. G. oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2, obręb [...]. W wyniku podziału nieruchomości powstały nowe działki o nr [...], [...], [...]. Decyzja ta stałą się ostateczna. Z powyższego zatem wynika, że ustalenie opłaty adiacenkciej nastąpiło z zachowaniem warunków określonych w zd. 3 art. 98a ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei z dyspozycji art. 98a ust. 1 ustawy wynika, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje zatem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzony, w stanie faktycznym i prawnym z daty zaskarżonej decyzji, zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. W konsekwencji jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Podlega on ocenie dowodowej w toku postępowania administracyjnego, tak jak każdy inny środek dowodowy. Przepis § 55 ust. 2 wskazanego rozporządzenia stanowi, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Przepis § 56 ust. 1 określa przykładowo, jakie dane ujęte w operacie winny obrazować sposób dokonania wyceny nieruchomości. Wśród nich w pkt 7 wymieniono między innymi analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Operat szacunkowy winien zatem zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Z § 4 wynika, że przy wycenie nieruchomości, przy której stosuje się podejście porównawcze tak w niniejszej sprawie, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami, którą rzeczoznawca posłużył się w niniejszym przypadku, oprócz cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz cen w transakcjach mających je za przedmiot, znane powinny być również warunki zawarcia transakcji. Zatem, jak wynika z przytoczonej regulacji, operat szacunkowy poza spełnianiem wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W ocenie Sądu, wbrew stanowisku Kolegium, analiza przedstawionego operatu szacunkowego determinuje ocenę, że został on sporządzony w sposób uniemożliwiający jego weryfikację pod kątem zgodności z prawem. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie, zasłaniając się ochroną danych osobowych, wyjaśnił, że dane charakteryzujące transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości podobnych nie mogą być ujawnione w operacie w sposób "publiczny", i pozostają w posiadaniu rzeczoznawcy. Jest to rozumowanie błędne, albowiem do scharakteryzowania nieruchomości podobnych i transakcji, których były one przedmiotem, nie potrzeba ujawniać danych osobowych podmiotów tych transakcji. Innymi słowy, charakterystyka nieruchomości i transakcji nie musi posługiwać się danymi osobowymi w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych. Pomimo tego, że zdaniem Sądu orzekającego sposób wyznaczenia rynku nieruchomości objętego analizą w celu wyceny nieruchomości przed i po podziale był prawidłowy, nie sposób pozytywnie ocenić całkowitego braku charakterystyki indywidualnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej wytypowanych do wyceny. W tej sytuacji nie można zweryfikować poprawności dokonanego wyboru nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości. Analiza przepisów § 55 i § 56 cytowanego rozporządzenia prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być obszerny i w ocenie Sądu na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1225/10, Baza orzeczeń LEX nr 753467). W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2008 r. (IV SA/Wa 123/08) stwierdzono, że brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. Podzielając przedstawione wyżej poglądy, Sąd orzekający w niniejszej sprawie wskazuje, że aby dokonać oceny, czy dobrane przez biegłego nieruchomości zostały wybrane prawidłowo, konieczne jest opisanie ich w taki sposób, aby istniała możliwość ich zidentyfikowania. W innym bowiem wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Odnosząc się do treści operatu szacunkowego, sporządzonego na użytek niniejszego postępowania administracyjnego, należy natomiast stwierdzić, że posługiwanie się w operacie wartościami procentowymi i punktowymi mającymi zobrazować cechy nieruchomości jest nieczytelne i zdecydowanie niewystarczający do dokonania weryfikacji dokonanego przez niego doboru nieruchomości. Brak możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości wytypowane jako podobne skutecznie podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego. Podkreślić należy, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Według definicji legalnej terminu nieruchomość podobna, zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu cechy konstytutywne nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie szczegółowym. W tym kontekście istotny dla rozstrzygnięcia sprawy jest brak wskazania cech transakcji mających za przedmiot nieruchomości podobne oraz cen poszczególnych transakcji przyjętych do analizy. W operacie szacunkowym przy charakteryzowaniu rynku lokalnego i wyborze transakcji dotyczących nieruchomości podobnych wskazano, że główny obrót nieruchomościami odbywał się na rynku pierwotnym (sprzedaż w formie przetargu). Takim ustaleniom operatu nie towarzyszyło jednak odniesienie do dyspozycji § 5 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Uchybienia w zakresie scharakteryzowania nieruchomości wytypowanych jako podobne rzutują w konsekwencji na ocenę prawidłowości zastosowanej metody porównywania parami. Analizie poddano bowiem rynek lokalny nieruchomości gruntowych niezabudowanych o obszarze od 2.001 m2 do 8.000 m2, podczas gdy powierzchnia nieruchomości sprzed podziału wynosiła 4.687 m2. Przyjęcie do porównania nieruchomości w tak szerokim przedziale powierzchni nie może prowadzić do precyzyjnych wniosków. Nadto, zastrzeżenia budzi przyjęcie do wyceny nieruchomości po podziale wyłącznie nieruchomości niezabudowanych, podczas gdy działka nr [...] jest działką zabudowaną stanowiącą odrębną nieruchomość. Bez wątpienia zabudowanie nieruchomości gruntowanej nieruchomością budynkową jest cechą nieruchomości rzutującą na jej wycenę rynkową. Przedstawiona wadliwość zasadniczego dowodu w kontrolowanym postępowaniu, jakim jest operat sporządzony przez rzeczoznawcę, wskazuje na naruszenie przez organy w sposób istotny przepisów odnoszących się do postępowania dowodowego (art. 7 i art. 80 kpa). Skutkiem zaś zaaprobowania wadliwego dowodu Kolegium naruszyło również przepis art. 138 § 1 pkt 1 kpa w sposób, który miał istotny wpływ na wynik sprawy. Niemniej pokreślenia wymaga, że skutkiem całkowitego zaniechania zbadania prawidłowości operatu przez organ I instancji, uzasadnienie tego organu nie odpowiada także wymogom art. 107 § kpa. Mając powyższe rozważania na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku doszedł do przekonania, że należy uwzględnić skargę i na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, albowiem opisane uchybienia dotyczą obu instancji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy administracji podejmą czynności procesowe zmierzające do uzupełnienia operatu szacunkowego w kierunku zakreślonym powyżej przez Sąd, między innymi do uzupełnienia o szczegółowy opis dobranych przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości, które posłużyły do wyceny nieruchomości przed podziałem oraz każdej z nieruchomości stanowiącej wynik podziału, w tym nieruchomości zabudowanej nr [...]. Dopiero po uzupełnieniu operatu bądź sporządzeniu nowego z poszanowaniem dyspozycji przepisów art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, możliwa będzie ponowna weryfikacja dokonanej wyceny i w zależności od jej wyniku rozstrzygnięcie w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Na podstawie art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane. O zwrocie kosztów postępowania na rzecz E. C. Sąd orzekł kierując się dyspozycją art. 200 tej ustawy, ustalając, że na zasądzone koszty składa się uiszczony w sprawie wpis sądowy.