II SA/Gd 511/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zdzisław Kostka (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu w dniu 18 sierpnia 2010 r. na rozprawie sprawy ze skargi M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 lipca 2009 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r., nr [...], 2. orzeka, że decyzje wymienione w punkcie pierwszym wyroku nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej M. B. 238 (dwieście trzydzieści osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Skarżąca M. B. wniosła skargi na 13 decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którymi utrzymano w mocy decyzje Wójta Gminy o pobraniu od skarżącej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z akt i twierdzeń stron wynika następujący stan sprawy. W dniu 10 lutego 2004 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K." obręb S. w gminie, uchwalony przez Radę Gminy w dniu 30 października 2003 r., w którym między innymi teren oznaczony jako 01.00.03. przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową i określono dla tego terenu stawkę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu (renty planistycznej) na 20% (Dziennik Urzędowy Województwa Pomorskiego nr 10, poz. 178 ze zm.) Skarżąca w dniu 25 kwietnia 2006 r. sprzedała działkę nr [...], w dniu 26 września 2005 r. działkę nr [...], w dniu 11 września 2006 r. działki nr [...] i [...], w dniu 22 września 2006 r. działki nr [...] i [...], w dniu 12 października 2005 r. działkę nr [...], w dniu 21 września 2006 r. działkę nr [...], w dniu 12 lipca 2007 r. działkę nr [...], w dniu 22 września 2006 r. działki nr [...], [...] oraz [...], w dniu 25 lipca 2006 r. działkę nr [...], w dniu 12 stycznia 2006 r. działkę nr [...], w dniu 10 sierpnia 2006 r. działkę nr [...]. W dniu 30 maja 2008 r. Wójt Gminy zawiadomił skarżącą o wszczęciu postępowania w sprawie pobrania od niej renty planistycznej na skutek zbycia działek nr [...] oraz [...], zaś w dniu w dniu 26 września 2008 r. o wszczęciu postępowania w sprawie pobrania renty planistycznej na skutek zbycia działek nr [...], [...], [...], [...]., [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. W dniu 11 lipca 2008 r. rzeczoznawca majątkowy P. N. sporządził operat szacunkowy dotyczący działek nr [...] i [...], zaś w dniu 10 listopada 2008 r. rzeczoznawca majątkowy Z. K. sporządził operat szacunkowy dotyczący pozostałych działek. Kopia operatu szacunkowego sporządzonego przez P. N. została skarżącej doręczona w dniu 22 sierpnia 2008 r. Pismem z dnia 1 września 2008 r., złożonym w Urzędzie Gminy w tym samym dniu, skarżąca podniosła wobec tego operatu zastrzeżenia. Zarzuciła, że ten sam rzeczoznawca majątkowy, gdy sporządzał w maju 2007 r. operat szacunkowy dotyczący tych samych nieruchomości w celu ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości, ustalił inną ich wartość. Podniosła też, że operat zawiera błędy rachunkowe przy określaniu cen nieruchomości przyjętych do porównania. Twierdziła też, że powinny być odliczone jej nakłady, które poniosła na uchwalenie planu miejscowego, w szczególności koszty ogłoszeń w prasie, wykonanych czynności geodezyjnych i podziału nieruchomości. Pismem z dnia 19 września 2008 r. doręczonym w dniu 26 września 2008 r., przesłano skarżącej odpowiedź rzeczoznawcy na zarzut dotyczący określenia w innym operacie szacunkowym cen tych samych nieruchomości w innej wysokości (odpowiedź, w której rzeczoznawca wyjaśnił, że nie można porównywać operatów szacunkowych sporządzonych w różnych celach) oraz wyjaśniono, że fakt poniesienia przez skarżącą kosztów sporządzenia planu nie ma znaczenia dla ustalenia renty planistycznej, jednakże może być to przedmiotem negocjacji i pomniejszenia renty planistycznej ustalonej decyzją. W dniu 20 października 2008 r. Wójt Gminy, powołując się na art. 36 ust. 4 i 5 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzją nr [...], ustalił skarżącej rentę planistyczną w wysokości 740 zł z tytuł wzrostu wartości na skutek uchwalenia przez Radę Gminy w dniu 30 października 2003 r. planu miejscowego osiedla "K." obręb S. w gminie działki nr [...] oraz decyzją nr [...] ustalił skarżącej rentę planistyczną w wysokości 1.120 zł z tytuł wzrostu wartości na skutek uchwalenia tego planu działki nr [...]. Uzasadniając obie decyzje organ administracji stwierdził, że na skutek uchwalenia planu miejscowego wzrosła wartość sprzedanych przez skarżącą w dniu 12 stycznia 2006 r. (działka nr [...]) i w dniu 10 sierpnia 2006 r. (działka nr [...]) nieruchomości, gdyż poprzednio były one przeznaczone na uprawy polowe i ogrodnicze, zaś obecnie na budownictwo mieszkaniowe o niskiej intensywności oraz budownictwo z zakresu rekreacji indywidualnej. Wysokość tego wzrostu określił na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. N. uznając, że wartość nieruchomości wzrosła w pierwszym przypadku o 3.700 zł (z 14.600 zł do 18.300 zł) i o 5.600 zł (z 15.600 zł do 21.200 zł) w drugim przypadku. Następnie stosując stawkę określoną w planie (20%) ustalił rentę planistyczną w wysokości odpowiednio 740 zł i 1.120 zł. Stwierdził przy tym, że operat zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym między innymi podstawy formalne i materialno-prawne opracowania, źródła danych merytorycznych, sposób wyceny, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, szacowanie i określenie wartości rynkowej, przedstawienie toku obliczeń, wyniku końcowego wraz z uzasadnieniem. Skarżąca od obu decyzji Wójta Gminy z 20 października 2008 r. wniosła w dniu 18 listopada 2008 r. odwołania, w których zarzuciła, że rzeczoznawca majątkowy P. N. sporządzając operaty szacunkowe w różnych sprawach, ale dotyczących nieruchomości z tego samego rejonu, a nawet tych samych nieruchomości ustala różne ich wartości. Ponadto zarzuciła popełnienie szeregu błędów rachunkowych przy ustalaniu wartości nieruchomości przyjętych do porównania. Zdaniem skarżącej powoduje to wadliwość sporządzonego operatu uzasadniającą uchylenie decyzji. W dniu 28 listopada 2008 r. rzeczoznawca majątkowy P. N. złożył w Urzędzie Gminy pismo z 27 listopada 2008 r. oraz uzupełniony operat szacunkowy z 11 lipca 2008 r. W piśmie wyjaśnił, że operat został "poszerzony w zakresie wydruku transakcji porównawczych", że "nie dokonano zmian treści w stosunku do wersji pierwotnej, a jedynie rozszerzono ilość danych w wydrukach transakcji porównawczych wraz z uśrednieniem trendu zmiany cen dla działek o funkcji rolnej." Wyjaśnił, że "przyczyną tej zmiany jest lepsze uwidocznienie transakcji porównawczych i ustalenia korekty cen rynkowych na daty sprzedaży poszczególnych działek." Wynika to z faktu, jak podał, że dla skarżącej wydruki te nie są zrozumiałe. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził też, że prosi "używać w obrocie prawnym operat szacunkowy w poszerzonej wersji – wydruk z dnia 27 listopada 2008 r." Operat szacunkowy z 11 listopada 2008 r. w pierwszej wersji oraz w wersji wydrukowanej w dniu 27 listopada 2008 r. nie różnią się wynikami dotyczącymi ustalenia wielkości wzrostu wartości nieruchomości działek, których dotyczą, na skutek uchwalenia planu miejscowego. Różnica dotyczy zakresu współczynników korygujących uwzględnionych przy ustalaniu wartości działek przed uchwaleniem planu miejscowego (działki rolne) oraz danych dotyczących cen w tabeli przedstawiającej nieruchomości przyjęte do porównania w celu ustalenia wartości gruntów rolnych. Pismem z 28 listopada 2008 r., doręczonym skarżącej w dniu 1 grudnia 2008 r., powołując się na art. 10 k.p.a., "ponownie" wyznaczono jej siedmiodniowy termin na zapoznanie się z operatem szacunkowym "rozszerzonym w zakresie wydruku transakcji porównawczych". Skarżąca pismem z 8 grudnia 2008 r., złożonym w Urzędzie Gminy w tym samym dniu, zażądała wydania jej odpisu "rozszerzonego operatu szacunkowego". Żądaniu temu uczyniono zadość w dniu 16 grudnia 2008 r. Pismem z dnia 28 stycznia 2009 r., doręczonym w dniu 9 lutego 2009 r., zobowiązano skarżącą do wypowiedzenia się co do "operatu szacunkowego poszerzonego w zakresie transakcji" w terminie 7 dni, zastrzegając, że w przypadku braku odpowiedzi złożone przez nią w dniu 18 listopada 2008 r. odwołanie zostanie przekazane do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W odpowiedzi na to pismo skarżąca pismem z 16 lutego 2009 r. złożyła kolejne zastrzeżenia do operatu. Poza powtórzeniem dotychczasowych zarzutów podniosła, że rzeczoznawca majątkowy Z. K. w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 10 listopada 2008 r. istotnie inaczej określił wartość nieruchomości rolnych. Według tego rzeczoznawcy, jak podała skarżąca, sąsiednie nieruchomości rolne miały wartość od 4,82 zł do 5,63 zł za m2, natomiast według P. N. od 13 zł do 15 zł za m2. Rozpoznając odwołania skarżącej Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 6 lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 20 października 2008 r. nr [...], zaś decyzją z dnia 6 lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 20 października 2008 r. nr [...]. Uzasadniając obie decyzje organ odwoławczy stwierdził, że podstawą ustalenia renty planistycznej był operat szacunkowy sporządzony w dniu 10 lipca 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K. Oceniając ten operat uznano, że został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa, a wartość nieruchomości została wykazana poprzez wskazanie i porównanie nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością szacowaną zarówno przed jak i po uchwaleniu planu miejscowego. Stwierdzono, że wartość nieruchomości ustalono w wyniku zastosowania podejścia porównawczego metodą korygowania średniej, przy czym wyjaśniono, że rzeczoznawca porównał 27 transakcji dotyczących działek rolnych i 57 transakcji nieruchomościami budowlanymi położonymi w gminie. Organ wskazał, iż transakcje dotyczące działek rolnych pochodziły z 2005 i 2006 r. oraz dwie z 2007 r., natomiast transakcje dotyczące działek mieszkaniowych pochodziły z 2005 i 2006 r. oraz, że z uwagi na "trend czasowy" wartość działek została "odpowiednio skorygowana". Kolegium stwierdziło, iż rzeczoznawca uwzględnił takie cechy rynkowe nieruchomości rolnej jak jakość gleby, otoczenie, dostępność komunikacyjna, wielkość działki, zaś w przypadku nieruchomości budowlanej uzbrojenie, otoczenie, dostępność komunikacyjną, wielkość działki oraz, że cechy działek porównawczych zostały "skorygowane właściwymi współczynnikami korygującymi". Odniesiono się też do zarzutów skarżącej stwierdzając, że zgodnie z przepisami do ustalenia wartości zbywanej nieruchomości w związku ze wzrostem jej wartości w wyniku uchwalenia planu, przyjmuje się ceny nieruchomości będących przedmiotem transakcji na wolnym rynku zarówno nieruchomości rolnych jak i nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Dalej Kolegium stwierdziło, że wartość obu nieruchomości ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez P. N. oraz, że operat został sporządzony indywidualnie dla nieruchomości i nie jest możliwe uwzględnienie przy ustaleniu renty planistycznej innego operatu. Kolegium nie dopatrzyło się uchybień w wyliczeniach wskazanych w odwołaniu. Organ uznał, iż skarżąca "prawdopodobnie nie zauważyła, że wartości nieruchomości wynikające z przeliczenia wartości transakcyjnej działki w stosunku do jej powierzchni zostały skorygowane z uwagi na trend czasowy", przy czym wyjaśniono, że rzeczoznawca ma obowiązek ustalenia wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży. W końcu wywiedziono, że stosownie do art. 157 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Zdaniem Kolegium, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Kopia operatu szacunkowego sporządzonego przez Z. K. została skarżącej doręczona w dniu 16 grudnia 2008 r. Pismem z dnia 18 grudnia 2008 r., złożonym w Urzędzie Gminy w dniu 22 grudnia 2008 r., skarżąca wniosła o umożliwienie jej ustosunkowania się do tego operatu. Wskazała, że jest "na etapie analizowania i porównywania operatu w sprawie działek nr [...] i [...] z czego wynika już rażąca dysproporcja w szacowaniu". W dniu 29 grudnia 2008 r. Wójt Gminy sporządził pismo, doręczone skarżącej w dniu 13 stycznia 2009 r., w którym, odpowiadając na wniosek z 18 grudnia 2008 r., poinformował ją, że "organem właściwym do rozpatrzenia zastrzeżeń dotyczących operatu szacunkowego jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze". W dniu 30 grudnia 2008 r. Wójt Gminy, powołując się na art. 36 ust. 4 i 5 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydał 11 decyzji, którymi ustalił skarżącej rentę planistyczną z tytułu wzrostu wartości działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] na skutek uchwalenia przez Radę Gminy w dniu 30 października 2003 r. planu miejscowego osiedla "K." obręb S. w gminie. Decyzją nr [...] ustalił rentę planistyczną w wysokości 2.480 zł z tytuł wzrostu wartości działki nr [...], decyzją nr [...] w wysokości 9.640 zł z tytuł wzrostu wartości działki nr [...], decyzją nr [...] w wysokości dwa razy po 3.600 zł z tytuł wzrostu wartości działek nr [...] i [...], decyzją nr [...] w wysokości dwa razy po 3.600 zł z tytuł wzrostu wartości działek nr [...] i [...], decyzją nr [...] w wysokości 2.260 zł z tytuł wzrostu wartości działki nr [...], decyzją nr [...] w wysokości 3.600 zł z tytuł wzrostu wartości działki nr [...], decyzją nr [...] w wysokości 5.940 zł z tytuł wzrostu wartości działki nr [...], decyzją nr [...] w wysokości 4.040 zł z tytułu wzrostu wartości działki nr [...], decyzją nr [...] w wysokości 4.040 zł z tytuł wzrostu wartości działki nr [...], decyzją nr [...] w wysokości 4.440 zł z tytuł wzrostu wartości działki nr [...] oraz decyzją nr [...] w wysokości 3.980 zł z tytuł wzrostu wartości działki nr [...]. Uzasadniając te decyzje organ administracji stwierdził, że na skutek uchwalenia planu miejscowego wzrosła wartość sprzedanych przez skarżącą w dniu 25 kwietnia 2006 r. (działka nr [...]), w dniu 26 września 2005 r. (działka nr [...]), w dniu 11 września 2006 r. (działki nr [...] i [...]), w dniu 22 września 2006 r. (działki nr [...] i [...]), w dniu 12 października 2005 r. (działka nr [...]), w dniu 21 września 2006 r. (działka nr [...]), w dniu 12 lipca 2007 r. (działka nr [...]), w dniu 22 września 2006 r. (działki nr [...], [...] i [...]) oraz w dniu 25 lipca 2006 r. (działka nr [...]) nieruchomości, gdyż poprzednio były one przeznaczone na uprawy polowe i ogrodnicze, zaś obecnie na budownictwo mieszkaniowe o niskiej intensywności oraz budownictwo z zakresu rekreacji indywidualnej. Wysokość tego wzrostu Wójt określił na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K. uznając, że wartość działki nr [...] wzrosła o 12.400 zł (z 5.600 zł do 18.000 zł), wartość działki nr [...] wzrosła o 48.200 zł (z 23.600 zł do 71.800 zł), wartość działek nr [...] oraz [...] wzrosła o 18.000 zł każda (z 4.900 zł do 22.900 zł), wartość działek nr [...] oraz [...] wzrosła o 18.000 zł każda (z 4.900 zł do 22.900 zł), wartość działki nr [...] wzrosła o 11.300 zł (z 5.600 zł do 16.900 zł), wartość działki nr [...] wzrosła o 18.000 zł (z 4.900 zł do 22.900 zł), wartość działki nr [...] wzrosła o 29.700 zł (z 6.300 zł do 29.700 zł), wartość działki nr [...] wzrosła o 20.200 zł (z 5.800 zł do 26.000 zł), wartość działki nr [...] wzrosła o 20.200 zł (z 5.800 zł do 26.000 zł), wartość działki nr [...] wzrosła o 22.200 zł (z 7.700 zł do 29.900 zł) i wartość działki nr [...] wzrosła o 19.900 zł (z 5.800 zł do 25.700 zł). Następnie stosując stawkę określoną w planie (20%) ustalił rentę planistyczną w wysokości 2.480 zł (działka nr [...]), 9.640 zł (działka nr [...]), 7.200 zł (działki nr [...] i [...]), 7.200 zł (działki nr [...] i [...]), 2.260 zł (działka nr [...]), 3.600 zł (działka nr [...]), 5.940 zł (działka nr [...]), 4.040 zł (działka nr [...]), 4.040 zł (działka nr [...]), 4.440 zł (działka nr [...]) oraz 3.980 zł (działka nr [...]). Organ pierwszej instancji stwierdził przy tym, że operat zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym m.in. podstawy formalne i materialno-prawne opracowania, źródła danych merytorycznych, sposób wyceny, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, szacowanie i określenie wartości rynkowej, przedstawienie toku obliczeń, wyniku końcowego wraz z uzasadnieniem. Skarżąca w dniu 2 lutego 2009 r. wniosła odwołania od wskazanych decyzji Wójta Gminy zarzucając uniemożliwienie jej złożenia zastrzeżeń do operatu szacunkowego i "ewentualnie powołania kontr-biegłego." Ponadto skarżąca zarzuciła błąd w ustaleniach faktycznych poprzez dowolną wycenę działek w dwóch różnych operatach szacunkowych z tej samej okolicy i z tego samego okresu oraz podanie różnych wartości za 1 m2 w dwóch różnych operatach szacunkowych dotyczących tej samej nieruchomości. Skarżąca zarzuciła także nieprawidłowości przy wyliczaniu wartości nieruchomości. Uzasadniając odwołania, skarżąca podniosła, że wartość nieruchomości rolnej ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K. znacznie różni się od wartości takich nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego P.N. Pierwszy z nich, jak podała, ustalił ceny gruntu rolnego w granicach od 4,82 zł do 5,64 zł za 1 m2, drugi natomiast od 13 zł do 15 zł za 1 m2. Taka różnica, zdaniem skarżącej, wskazuje, że operaty szacunkowe nie zostały sporządzone rzetelnie. Podkreśliła przy tym, że obaj rzeczoznawcy majątkowi wyceniali nieruchomości sąsiednie. Ponadto podniosła, że inną wartość nieruchomości ustalono w sprawie opłaty adiacenckiej. W końcu twierdziła też, że nie uwzględniono szczególnych cech działki nr [...], wpływających na obniżenie jej wartości ("mokry teren"), że niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy przyjęto, iż działki są częściowo uzbrojone oraz że nakłady na nie poczynili już ich nabywcy. Rozpoznając odwołania skarżącej Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 29 czerwca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr [...], decyzją z 20 czerwca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr [...], decyzją z 1 lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr [...], decyzją z 1 lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr [...], decyzją z 1 lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr [...], decyzją z 2 lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr [...], decyzją z 2 lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr [...], decyzją z 2 lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr [...], decyzją z 2 lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr [...], decyzją z 2 lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr [...] oraz decyzją z 6 lipca 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. nr [...]. Uzasadniając decyzje organ odwoławczy stwierdził, że podstawą ustalenia renty planistycznej był operat szacunkowy sporządzony w dniu 10 listopada 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K. Oceniając ten operat uznano, że został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa, a wartość nieruchomości została wykazana poprzez wskazanie i porównanie nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością szacowaną zarówno przed jak i po uchwaleniu planu miejscowego. Stwierdzono, że wartość nieruchomości ustalono w wyniku zastosowania podejścia porównawczego metodą porównania parami, wyjaśniając przy tym, iż rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość nieruchomości przyjmując do porównania po 3 nieruchomości położone w S. Organ wskazał, iż transakcje dotyczące działek rolnych pochodziły z marca i kwietnia 2006 r. (w uzasadnieniach decyzji dotyczących działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]), z września i grudnia 2004 r. oraz stycznia 2005 r. (w uzasadnieniach decyzji dotyczących działek nr [...] i [...]), z marca i kwietnia 2006 r. oraz stycznia 2005 r. (w uzasadnieniach decyzji dotyczących działek nr [...], [...] i [...]), natomiast transakcje dotyczące działek mieszkaniowych pochodziły z kwietnia i stycznia 2006 r. (w uzasadnieniach decyzji dotyczących działek nr [...], [...] i [...]), z sierpnia, lutego i czerwca 2005 r. (w uzasadnieniach decyzji dotyczących działek nr [...] i [...]), z lipca i kwietnia 2006 r. (w uzasadnieniach decyzji dotyczących działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]). W uzasadnieniach decyzji dotyczących działek nr [...], [...] Kolegium stwierdziło, iż rzeczoznawca uwzględnił takie cechy rynkowe nieruchomości jak powierzchnia działki, położenie, otoczenie i sposób użytkowania, natomiast w uzasadnieniach decyzji dotyczących działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] cechy takie jak powierzchnia działki, położenie, otoczenie, sposób użytkowania i funkcja w planie miejscowym oraz, że cechy działek porównawczych zostały "skorygowane właściwymi współczynnikami korygującymi". Kolegium w poszczególnych uzasadnieniach decyzji wskazało, że w przypadku działki nr [...] cenę metra kwadratowego dla nieruchomości rolnej ustalono na 4,69 zł, a dla nieruchomości mieszkaniowej 14,88 zł, w przypadku działki nr [...] cenę metra kwadratowego dla nieruchomości rolnej ustalono na 5,33 zł, a dla nieruchomości mieszkaniowej 16,19 zł, w przypadku działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] cenę metra kwadratowego dla nieruchomości rolnej ustalono na 4,92 zł, a dla nieruchomości mieszkaniowej 22,52 zł, w przypadku działki nr [...] cenę metra kwadratowego dla nieruchomości rolnej ustalono na 5,64 zł, a dla nieruchomości mieszkaniowej 16,62 zł, w przypadku działki nr [...] cenę metra kwadratowego dla nieruchomości rolnej ustalono na 5,36 zł, a dla nieruchomości mieszkaniowej 30,05 zł, w przypadku działek nr [...] i [...] cenę metra kwadratowego dla nieruchomości rolnej ustalono na 4,91 zł, a dla nieruchomości mieszkaniowej 21,81 zł, w przypadku działki nr [...] cenę metra kwadratowego dla nieruchomości rolnej ustalono na 4,82 zł, a dla nieruchomości mieszkaniowej 21,27 zł. Odniesiono się też do zarzutów skarżącej stwierdzając, że zgodnie z przepisami, do ustalenia wartości zbywanej nieruchomości w związku ze wzrostem jej wartości w wyniku uchwalenia planu, przyjmuje się ceny nieruchomości będących przedmiotem transakcji na wolnym rynku, zarówno nieruchomości rolnych jak i nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Dalej Kolegium stwierdziło, że wartość nieruchomości ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez Z. K. oraz że operat został sporządzony indywidualnie dla nieruchomości i nie jest możliwe uwzględnienie przy ustaleniu renty planistycznej innego operatu. Zdaniem Kolegium nie można, biorąc pod uwagę ustaloną przez innych rzeczoznawców wartość innych nieruchomości wskazanych przez odwołującą, zarzucić rzeczoznawcy majątkowemu nierzetelności przy sporządzaniu operatu. Organ odwoławczy stwierdził także, iż nie może wyjaśnić, bo nie jest to przedmiotem sprawy, dlaczego istnieje różnica w poziomie cen w stosunku do innych nieruchomości szacowanych przez innych rzeczoznawców. Zdaniem Kolegium wynikać to może z "przyjęcia innych nieruchomości porównawczych, trendu czasowego, uwzględnionych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących", bądź - jak wskazano w uzasadnieniach decyzji odnoszących się do działek nr [...], [...], [...], [...] i [...] "z celu, dla którego operat sporządzono (operat P. N. sporządzony został do celu ustalenia opłaty adiacenckiej), z przyjęcia innych porównawczych nieruchomości, innej metody szacowania nieruchomości (korygowania ceny średniej), trendu czasowego, zastosowanych współczynników korygujących". Ponadto, w uzasadnieniu decyzji dotyczącej działki nr [...], Kolegium stwierdziło, iż skarżąca nieruchomość tę sprzedała po wyższej cenie niż wskazana w kwestionowanym operacie, a w uzasadnieniu decyzji dotyczącej działki nr [...] podniosło, że w jego ocenie, brak jest podstaw do sporządzenia odrębnej opinii rzeczoznawcy majątkowego ("kontr-opinii"), wskazując, że stosownie do art. 157 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie oceny oraz że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W skargach na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego, skarżąca zarzuciła: - naruszenie art. 151 i 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędną wykładnię i wadliwe zastosowanie, a w szczególności przyjmowanie różnych wartości przez tego samego biegłego tych samych terenów w tym samym okresie, jak również nieuwzględnienie wskazania dysproporcji w ustaleniu wartości nieruchomości przez innego biegłego; - naruszenie art. 7, art. 8, art. i art., 10 k.p.a. poprzez błędną ich wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w szczególności niepowołanie przez SKO "kontr-biegłego", ażeby wyjaśnić rozbieżności wartości 1 m2 podawanego przez biegłych; - błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wydania zaskarżonej decyzji poprzez dowolną wycenę działek w dwóch różnych operatach szacunkowych z tej samej okolicy przez tego samego biegłego, w tym samym okresie, a ponadto podanie różnych wartości za 1 m2 w dwóch różnych operatach szacunkowych tej samej nieruchomości oraz dopuszczenie do nieprawidłowości przy wyliczaniu wartości działek porównawczych. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że ten sam biegły dokonując wyceny działek nr [...] oraz [...] ustalił inną ich wartość w operacie szacunkowym wykonanym na potrzebę ustalenia opłaty adiacenckiej, a inną w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzebę ustalenia renty planistycznej. Skarżąca wskazała również na sprzeczność w wycenie działek rolnych w operatach szacunkowych rzeczoznawców Z. K. oraz P. N. Podniosła, że w operacie szacunkowym dotyczącym działek nr [...] oraz [...] sporządzonym przez P. N., określono cenę m2 działki rolnej znacznie wyżej niż w operacie szacunkowym sporządzonym przez Z. K. odnoszącym się do pozostałych 11 działek, pomimo, że są to działki sąsiednie. Skarżąca podała również przykładowo wadliwe, jej zdaniem, wyliczenia cen w operacie szacunkowym sporządzonym przez P. N. Ponadto stwierdziła, że poniosła koszty sporządzenia planu miejscowego, które to koszty powinny być uwzględnione przez Wójta, że rzeczoznawca dokonał (o ile w ogóle, jak podniosła, dokonał) oględzin pod jej nieobecność, że niezasadnie przyjęto, iż nieruchomości są częściowo ogrodzone i zabudowane oraz, że nie uwzględniono szczególnych cech działki nr [...]. Na rozprawie skarżąca dodatkowo podniosła, że upłynął pięcioletni okres do wydania decyzji o ustaleniu renty planistycznej i powołała się, przez analogię, na orzecznictwo dotyczące opłaty adiacenckiej. Odpowiadając na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze, podtrzymując dotychczasowe stanowisko, wniosło o ich oddalenie. Rozpoznając skargę dotyczącą decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 1 lipca 2009 r. nr [...] oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy z 30 grudnia 2008 r. nr [...] Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie jej zarzuty są trafne. Nietrafność niektórych zarzutów wynika z przyjętego przez skarżącą sposobu sporządzenia skargi, która we wszystkich trzynastu sprawach ma taką samą treść. Mając to na uwadze zauważyć należy, że ogólnie zarzuty skargi dotyczą ustaleń faktycznych w zakresie wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego. Tak ujęty zarzut należy uznać za zasadny. W rozpoznawanej sprawie w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji skarżąca zarzuciła, że wartość nieruchomości rolnej ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K. znacznie różni się od wartości takich nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego P. N. i zarzut ten nie został właściwie rozważony. Organ odwoławczy odnosząc się do niego stwierdził, że "nie może wyjaśnić, bo nie jest to przedmiotem sprawy, dlaczego istnieje (...) różnica w poziomie cen". Wbrew temu stwierdzeniu organ odwoławczy winien był wskazaną przez skarżącą kwestię wyjaśnić. Ważne jest, że oba operaty, zarówno P. N., jak i Z. K. dotyczyły sąsiadujących nieruchomości i transakcji z porównywalnych okresów (operat P. N. dotyczył sprzedaży dwóch nieruchomości dokonanych 12 stycznia 2006 r. i 10 sierpnia 2006 r., natomiast operat Z. K. sprzedaży jedenastu nieruchomości dokonanych w okresie od 26 września 2005 r. do 12 lipca 2007 r.), zaś w przypadku renty planistycznej wartość nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży (art. 37 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Zastanawiające jest wobec tego dlaczego w tych dwóch operatach jest tak istotna różnica w określeniu wartości nieruchomości rolnych (13,89 - 15,37 zł za m2 w operacie P. N. oraz 4,82 - 5,64 zł za m2 w operacie Z. K.). Okoliczność tę należało wyjaśnić, gdyż miała ona istotne znaczenie dla określenie wysokości renty planistycznej. Jak wiadomo renta planistyczna jest częścią wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu. Aby ją ustalić porównuje się wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego z jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. W rozpoznawanej sprawie, ujmując to w skrócie, przed uchwaleniem planu miejscowego nieruchomości miały przeznaczenie rolne (stąd określenie "nieruchomości rolne"), a po jego uchwaleniu budowlane (stąd określenie "nieruchomości budowlane"). Istotne jest więc prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości rolnych, przy czym z punktu widzenia interesów zobowiązanego do zapłaty renty planistycznej korzystniej jest, gdy te nieruchomości są droższe. Wyjaśnienie źródeł dostrzeżonej przez skarżącą istotnej różnicy cen nieruchomości rolnych nie mogło ograniczać się do wskazania prawdopodobnych tego przyczyn. Sąd dostrzega, że w operatach, o których mowa, zastosowano to samo podejście (porównawcze) oraz różne metody szacowania wartości. W jednym metodę porównywania parami w drugim metodę korygowania ceny średniej. Jednakże mimo tego należało wyjaśnić dostrzeżoną istotną różnicę cen nieruchomości. W tym miejscu należy wyjaśnić, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Jednakże nie oznacza to, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny, w tym w obecności stron postępowania. Wynika to z art. 79 § 2 k.p.a., w którym stanowi się m.in., że strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, zadawać pytania biegłym i składać wyjaśnienia. Pisemna forma operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego w obecności stron postępowania sporządzonego operatu. Prawo osobistego udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 § 2 k.p.a., jest bowiem uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie postępowania czynnego udziału w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 k.p.a.). Obowiązek organu administracji oceny operatu szacunkowego stanowiącego dowód w postępowaniu, w którym ma być wydana decyzja administracyjna, w oparciu o wskazane przepisy, nie jest wyłączony uregulowaniem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy jest sporządzany nie tylko w postępowaniu administracyjnym, w którym służy poczynieniu ustaleń faktycznych, mających stanowić podstawę faktyczną decyzji administracyjnej. Uregulowanie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zatem walor ogólny, który nie wyłącza szczególnych uprawnień i obowiązków organów administracji przewidzianych w przepisach szczególnych, w tym regulujących postępowanie dowodowe. Wskazany sposób traktowania operatów szacunkowych w sprawach dotyczących renty planistycznej i wykładni art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyjęto w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 marca 2010 r. w sprawie II OSK 481/09. Nie jest to przy tym pogląd odosobniony, gdyż w wyroku z 6 października 2009 r. w sprawie II OSK 1497/08 stwierdzono, że formalna ocena operatu szacunkowego przewidziana w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami w żadnym wypadku nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści a następnie wyjaśnić wszelkie wątpliwości w uzasadnieniu faktycznym decyzji sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 k.p.a. Podobnie orzeczono w wyroku NSA z 20 stycznia 2009 r. w sprawie II OSK 1898/07. Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że wydając zaskarżoną decyzję naruszono art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Naruszenie to mogło przy tym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż nie sposób wykluczyć, że po wysłuchaniu rzeczoznawcy majątkowego w obecności skarżącej zmienił by swoją opinię w istotnym zakresie. Z tego powodu skarga, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) zasługuje na uwzględnienie. Mając to na uwadze na mocy powołanego przepisu oraz nadto art. 135 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. Uchylenie decyzji organu pierwszej instancji, mimo że skarżąca zarzut, który doprowadził do uwzględnienia skargi, podniosła dopiero w odwołaniu, jest uzasadnione tym, że jest to niezbędne dla końcowego załatwienia sprawy. Nadto podkreślić należy, że to już organ pierwszej instancji winien był dostrzec istotną różnicę w wartości nieruchomości rolnych podaną przez dwóch rzeczoznawców majątkowych, skoro oba operaty były sporządzone w sprawach prowadzonych przez organ pierwszej instancji i zanim wydał decyzję w rozpoznawanej sprawie. Naruszenie wskazanych przepisów jest zatem też udziałem organu pierwszej instancji. Zauważyć przy tym należy, że zaniechanie wyjaśnienia rodzących się wobec operatu Z. K. wątpliwości zostało zapewne spowodowane oczywiście sprzecznym z prawem pojmowaniem zadań organu administracji pierwszej instancji, czego wyrazem jest pismo Wójta Gminy z 29 grudnia 2008 r., w którym stwierdził, że "organem właściwym do rozpatrzenia zastrzeżeń dotyczących operatu szacunkowego jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze". W związku z tym stwierdzeniem należy wyraźnie powiedzieć, że organ administracji każdej instancji jest zobowiązany nie tylko do "rozpatrzenia zastrzeżeń dotyczących operatu szacunkowego", ale wzięcia pod uwagę z urzędu, a więc nawet wtedy, gdyby strona postępowania o to nie wnosiła, okoliczności mogących wywoływać wątpliwości, co do jego wartości jako dowodu w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek ten jest prostą konsekwencją art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Uwzględnienie skargi powoduje, że sprawa renty planistycznej będzie ponownie rozpoznana. W trakcie tego ponownego rozpoznania organ administracji pierwszej instancji wysłucha wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego Z. K. w obecności skarżącej (o ile zawiadomiona w trybie art. 79 § 1 k.p.a. o terminie przeprowadzenia tego dowodu stawi się w Urzędzie) i na tej podstawie oceni dowód z jego opinii. Na potrzeby ponownego rozpoznania sprawy należy wyjaśnić, że niezasadne jest stanowisko skarżącej przedstawione na rozprawie oraz w piśmie z 13 sierpnia 2010 r., które sprowadza się do tezy, iż upłynął pięcioletni okres od wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczony na wydanie decyzji w sprawie renty planistycznej. Powołane przez skarżącą orzeczenia nie dotyczą renty planistycznej. Wpływ upływu czasu na możliwość ustalenia renty planistycznej jest uregulowany w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pierwszy z powołanych przepisów dotyczy terminu zgłaszania roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim roszczenia te można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, czyli wszedł w życie. Stosownie do drugiego z powołanych przepisów uregulowanie to stosuje się odpowiednio do renty planistycznej. Oznacza to, że organ administracji w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego musi zgłosić roszczenia dotyczące renty planistycznej. Skoro zaś rentę planistyczną ustala się w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, to za takie zgłoszenie należy uznać zawiadomienie strony o wszczęciu w tej sprawie postępowania. To zdarzenie zaś w rozpoznawanej sprawie miało miejsce w dniu 26 września 2008 r., czyli przed upływem pięciu lat od wejścia w życie planu miejscowego, co z kolei miało miejsce w dniu 10 lutego 2004 r. Podkreślić przy tym należy, że powołane przepisy nie dają podstaw do przyjęcia, aby w terminie pięciu lat od wejścia w życie planu organ administracji miał obowiązek wydać decyzję w sprawie renty planistycznej. Niezasadny jest też zarzut, że organ pierwszej instancji winien był przy ustalaniu renty planistycznej uwzględnić poniesione przez skarżącą koszty sporządzenia planu. Zauważyć wprawdzie należy, że niezgodne z prawem było obciążenie skarżącej tymi kosztami (fakt takiego obciążenia został przyznany w piśmie z 19 września 2008 r.). Kwestię ponoszenia kosztów sporządzania planów miejscowych reguluje art. 21 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i w jego świetle brak jest podstaw, aby przenosić je na właścicieli nieruchomości. Zapłacone przez skarżącą koszty sporządzenia planu miejscowego winny jej zostać zwrócone, ale nie mogą stanowić podstawy obniżenia renty planistycznej. Wobec uwzględnienia skargi na mocy art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji na czas, kiedy wyrok Sądu nie jest prawomocny. Ponadto wobec uwzględnienia skargi i złożonego w skardze wniosku, na podstawie art. 200 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zasądzono zwrot od organu administracji na rzecz skarżącej poniesionych przez nią niezbędnych kosztów postępowania, które w rozpoznawanej sprawie sprowadzały się do wpisu sądowego.