II SA/Gd 573/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 12 maja 2010 r. na rozprawie sprawy ze skargi E. M. oraz F. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 13 lipca 2009 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1/ uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 5 stycznia 2009 r., nr [...], 2/ określa, że decyzje opisane w punkcie pierwszym wyroku nie mogą być wykonane, 3/ zasądza solidarnie na rzecz skarżących od Samorządowego Kolegium Odwoławczego kwotę 3261 (trzy tysiące dwieście sześćdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Uzasadnienie. Decyzją z dnia 5 stycznia 2009r. Wójt Gminy ustalił dla E. i F. M. opłatę w wysokości 28 120 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] o pow. 5924 m2, obręb geodezyjny J., dla której Sąd Rejonowy G. w G. prowadzi księgę wieczystą nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu wskazano, iż Rada Gminy uchwałą nr [...] z dnia 10 sierpnia 2005r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy P. – część wyżynna (Dz.Urz. Woj. Pomorskiego Nr 88 poz. 1814) ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na 10% wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu w życie planu miejscowego E. i F. M. zbyli stanowiącą ich własność nieruchomość - działkę nr [...], obręb geodezyjny J., co wynika z przesłanych Wójtowi Gminy wypisów aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 08.07.2008, Rep. A nr [...] zawartej przed notariuszem w P. K. K. W sprawie został sporządzony operat szacunkowy przedmiotowej działki, o czym poinformowano stronę. Operat szacunkowy został stronie doręczony (zwrotne poświadczenie odbioru z dnia 26.11.2008r.) wraz z pismem zawierającym informację o możliwości złożenie uwag i zastrzeżeń w terminie 7 dni od daty otrzymania operatu. W zakreślonym terminie nie wniesiono uwag i zastrzeżeń. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, na podstawie operatu szacunkowego z dnia 20.10.2008r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego R. K. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł 281 200 zł , co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 10 % daje kwotę opłaty w wysokości 28 120 zł. W odwołaniu E. i F. M. zarzucili, że decyzja została wydana mimo braku pełnej podstawy prawnej do jej wydania. Wątpliwości budzi określenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu. Do wydania decyzji w sprawie ustalenia opłaty planistycznej dla tej samej nieruchomości stosowano inne kryteria, w każdym przypadku korzystniejsze dla gminy. Dla sąsiednich działek powstałych z podziału tej samej pierwotnej działki [...] przyjęto za podstawę ustalenia opłaty operat szacunkowy T. L., w którym wartość działki [...] przed podziałem wynosiła 58,35 zł/ m2 (decyzja nr [...] z 15.09.2008r.), zaś przy ustaleniu opłaty dla działki [...] przyjęto wartość 48,63 zł/m2. Różnice dotyczą także uzbrojenia, gdyż w operacie T. L. wymieniona jest energia elektryczna a w drugim teren jest nieuzbrojony. Decyzją z dnia 13 lipca 2009r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że przedmiotowa opłata (zwana rentą planistyczną) ustalana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości (art. 37 ust. 6 cyt. ustawy). Powstanie obowiązku przedmiotowej opłaty zależne jest od zaistnienia poniższych przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości, związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust.1 ustawy). Opłata jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej na podstawie ustalonego przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień sprzedaży nieruchomości wzrostu wartości takiej nieruchomości. Wskazać przy tym należy, że - zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy – w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z proceduralnego punktu widzenia obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej jest operat szacowania nieruchomości, sporządzany rzeczoznawcę majątkowego. Jest to pisemna opinia o wartości nieruchomości zawierająca fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości (§ 55-56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego - Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z art. 150-153 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz.U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.), znajdującymi zastosowanie w sprawie na podstawie odesłania zawartego w art. 37 ust. 11 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, dla nieruchomości które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1/ strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2/ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości (nieruchomość wycenianą i nieruchomości przyjęte do porównania) i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ust. 1). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154). Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposób określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). W niniejszej sprawie dowodem na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R. K. Z operatu wynika, że wartość działki nr [...] przed uchwaleniem nowego planu miejscowego wynosiła 288.10 zł (48,63 zł/m2), a po uchwaleniu planu 569.300 zł (96,10 zł/m2). Różnica pomiędzy tymi wartościami to 281.200 zł. Wartość nieruchomości przed zmianą planu i po zmianie planu została określona w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Przy podejściu porównawczym konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony przez radę gminy w dniu 10.08.2005 r., przedmiotowe działki przeznaczone są pod zabudowę produkcyjną, składową, baz budowlanych i transportowych. Przed uchwaleniem planu działka nr [...], z której po wejściu w życie planu została wydzielona m. inn. działka [...], stanowiła użytek rolny (oznaczenie w ewidencji gruntów), była wykorzystywana jako rola, grunty zakrzewione i nieużytki (oświadczenie stron w akcie notarialnym rep. A nr [...] z 10.01.2008 r. w aktach UG). Działka ta była objęta do 31.12.2003 r. poprzednim planem miejscowym, w którym była przeznaczona pod funkcję upraw rolnych. Z treści operatu szacunkowego dotyczacego działki nr [...] oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego złożonych na posiedzeniu jawnym Kolegium w dniu 09.07..2009 r. (protokół w aktach SKO) wynika, co następuje: Do analizy rynku dla wyceny działki [...] przed uchwaleniem planu rzeczoznawca przyjął zestawienie 19 transakcji nieruchomości rolnych, predystynowanych położonych na terenie powiatu gdańskiego, sąsiadujących z gminą P. i z tejże gminy, o powierzchniach od 0.9994 ha do 0.3028 ha. Ceny transakcyjne zostały zaktualizowane stosownym współczynnikiem ze względu na upływ czasu pomiędzy dniem zawarcia transakcji a dniem sprzedaży działki wycenianej. Cena średnia wynikająca z tego zestawienia transakcji to 41,22 zł, cena minimalna 21,63 zł a maksymalna 70,76 zł. Na podstawie tych cen rzeczoznawca określił wartości brzegowe współczynników korygujących jako stosunek ceny minimalnej i maksymalnej do ceny średniej (0,525-1,717). Następnie rzeczoznawca ustalił wartości poszczególnych współczynników korygujących dla poszczególnych cech różnicujących działkę wycenianą od działek znajdujących się w zestawieniu transakcji, ze względu na: Lokalizację ogólną 0,336 przy wadze cechy 30% i granicy współczynników 0,157-0,515; lokalizację szczegółową 0,257 przy wadze cechy 15% i granicy współczynników 0,079-0,257; powierzchnię gruntu 0,157 przy wadze cechy 30% i granicy współczynników 0,157-0,515; przydatność do uprawy 0,429 przy wadze cechy 25% i granicy współczynników 0,131-0,429. Suma współczynników podwyższała cenę średnią do 48,64 zł za 1 m² gruntu. Do analizy rynku dla wyceny działki po uchwaleniu planu rzeczoznawca przyjął zestawienie 3 transakcji nieruchomości o takim samym przeznaczeniu co nieruchomość wyceniana, położonych w B. i J., o powierzchniach od 0,5211 ha, 1,0166 ha i 1,0010. Ceny transakcyjne zostały zaktualizowane stosownym współczynnikiem ze względu na upływ czasu pomiędzy dniem zawarcia transakcji a dniem sprzedaży działki wycenianej. Cena średnia wynikająca z tego zestawienia transakcji to 96,10 zł za1 m² gruntu. W ocenie Kolegium w świetle wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego znajdujący się w aktach operat szacunkowy jest wiarygodnym dowodem na to, że na skutek uchwalenia nowego planu miejscowego wartość przedmiotowych nieruchomości wzrosła we wskazanym w operacie stopniu. Przede wszystkim należy wskazać, że zachowany został wymóg przyjęcia do porównań nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, także w procedurze szacowania wartości nieruchomości według stanu przed uchwaleniem planu miejscowego. Operat szacunkowy jest dowodem na prawdopodobieństwo, że wartość nieruchomości stanowi cenę możliwą do uzyskania na rynku (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Operat szacunkowy został sporządzony przez osobę mającą ku temu wszelkie uprawnienia, zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia, a jego treść nie budzi wątpliwości, w szczególności w świetle złożonych przed Kolegium wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, autora operatu. W ocenie Kolegium w sprawie został wykazany związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem nowego planu miejscowego a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości w stopniu wskazanym w operacie szacunkowym, stanowiącym wiarygodny dowód. Zostały też zachowane przesłanki ustalenia renty planistycznej wskazane wart. 37 ust. 3-4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skargę na powyższą decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku E. i F. M. domagając się jej uchylenia. Skarżący zarzucili, że operat szacunkowy jest obarczony błędami. Przede wszystkim rzeczoznawca nie uwzględnił tego, że operat szacunkowy powinien być wykonany w odniesieniu do działki istniejącej w chwili zmiany planu, tj. działki nr [...] o obszarze 34,8049 ha, Anie działki z niej wydzielonej dwa lata po uchwaleniu planu, której obszar jest zdecydowanie mniejszy i wynosi 0,5924 ha. działki mniejsze rządzą się bowiem innymi prawami rynkowymi i nijak ma się ich wycena do wyceny działek dużych, o obszarach kilkudziesięciohektarowych. Nadto skarżący wskazali na niezasadność wzięcia pod uwagę działek transakcyjnych z B. i K. ze względu na to, że stanowią one obszary w zasadzie należące do G., do których dojeżdżają autobusy ZKM G. i jest realizowana zabudowa wielomieszkaniowa. Strona skarżąca także kwestionuje ustalenie, że uzbrojenie terenu po uchwaleniu planu nie ma wpływu na ustalenie wartości działki tylko dlatego, iż biegły przyjął wartości dla działek nieuzbrojonych. Koszty uzbrojenia terenu są często diametralnie różne i mają zasadniczy wpływ na ceny transakcyjne, co wynika z wielu czynników takich jak np. bliskość dostępu i możliwość przyłączy do istniejących już mediów czy ukształtowania terenu. Poza tym strona skarżąca zarzuca, że współczynnik uwzględniający zmianę wartości funkcji upływu czasu został podany błędnie, gdyż po uchwaleniu planu doszło do skokowego wzrostu cen nieruchomości w całym kraju, a w gminie P. (bliskość autostrady A1) w szczególności o kilkaset procent. Fakt kilkukrotnego wzrostu wartości ziemi w latach 2006-2008 jest powszechnie znany i nastąpił bez związku z uchwaleniem planu. Strona skarżąca podkreśliła, że organ II instancji do tych argumentów skarżących w ogóle się nie odniósł. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał dotychczasową argumentację i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego. Wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Oznacza to między innymi, że sąd nie może w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się jedynie do zarzutów sformułowanych w skardze, ale także powinien wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Skarga wniesiona jest zasadna, gdyż wydane w niniejszej sprawie decyzje zapadły z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Niniejsza sprawa dotyczy decyzji, na mocy której ustalono skarżącym jednorazową opłatę w związku ze zbyciem działki oznaczonej numerem [...], położonej w J., Gm. P., której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Art. 37 ust. 1 ustawy wyjaśnia, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. W szczególności zaś stosownie do art. 154 ust. 1 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Nadto wskazać należy na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rozporządzenie to określa między innymi rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. W niniejszej sprawie istotne znaczenie ma fakt, że przedmiotowa działka [...], powstała w wyniku podziału działki nr [...] dokonanego po wejściu w życie nowego planu miejscowego. Jak stwierdził organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji biegły ustalając wzrost wartości posłużył się podobną powierzchnią działek, jaką ma nowo wydzielona działka [...], a nie powierzchnią działki nr [...]. W ten sposób wykluczył, aby na ustalony przez niego wzrost wartości nieruchomości wpłynęła zmiana wielkości nieruchomości, co z kolei w ocenie tegoż organu było nader słuszne. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 października 2009r. sygn. akt II OSK 1517/07 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl) opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie, co wynika z art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (podobnie wyrok NSA 2008.11.19 sygn. akt II OSK 1316/07). Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił również, że zasadą jest, że cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tylko tą część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji "porównywalną działką" (w rozumieniu § 4 ust.4 cytowanego rozporządzenia) jest działka o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Jeżeli więc po tej ostatniej dacie działki stron zostały podzielone na zdecydowanie mniejsze działki budowlane, to niezgodne z art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 4 ust.4 rozporządzenia jest ustalanie kwoty opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych małych działek budowlanych. W niniejszej sprawie taka właśnie sytuacja miała miejsce. W operatach uwzględniono bowiem wyłącznie nieruchomości o podobnej powierzchni jak nowo wydzielonej działki [...], a nie odpowiadające powierzchni działki nr [...]. To zaś powoduje, że zaskarżona decyzja zapadła z naruszeniem prawa materialnego przez jego błędną wykładnię. To samo dotyczy decyzji organu I instancji. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny opłata planistyczna pobierana jest od wzrostu wartości działki z tytułu nowego przeznaczenia terenu w planie. Wzrost wartości dotyczy terenu zarówno przed podziałem, jak i po jego przeprowadzeniu. Gmina nie może uwzględniać w kwocie renty planistycznej efektu podziału dużej działki Skoro zostaje sprzedana część dawnej dużej działki, to adekwatnie ułamkowa będzie kwota opłaty. W świetle powyższego stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji zapadły z naruszeniem prawa materialnego, tj. art.36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 ust.4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, co miało oczywisty wpływ na wynik sprawy. Z tych względów Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 5 stycznia 2009 r. na podstawie 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym. Na podstawie mocy art. 152 tej ustawy Sąd określił, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane. Wobec uwzględnienia skargi Sąd na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zasądził od organu na rzecz skarżących zwrot kosztów postępowania przyjmując stosownie do treści art. 205 § 2 tej ustawy, że na koszty te składa się uiszczony przez skarżących wpis sądowy, wynagrodzenie pełnomocnika i opłata od pełnomocnictwa. Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpoznawana przez organ I instancji, który winien uwzględnić powyższe uwagi przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, zgodnie bowiem z treścią art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.