II SA/Gd 577/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Sędzia SO Jolanta Sudoł Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Małgorzata Kuba po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 stycznia 2011 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 czerwca 2010 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 10 listopada 2009r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej J. M. kwotę 2000,- zł (dwa tysiące złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, 3. orzeka, że wymienione w punkcie pierwszym decyzje nie mogą być wykonane. Prezydent Miasta na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z póżn. zm.) decyzją z dnia 10 listopada 2009 r. nr [...] orzekł o ustaleniu dla J. M. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. przy ul. N., obejmującej działkę nr 248, obręb 74 o powierzchni 11 478 m2 w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego A., w kwocie 105.830,40 zł. Organ I instancji ustalił, iż działka nr 248 obręb 74 o powierzchni 11 478 m2 położona w G. przy ul. N., w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru Miasta, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta z dnia 29 czerwca 1993 r. (Dz.U. Woj. Nr 18, poz. 102) znajdowała się na terenie oznaczonym jako ZP tereny parków i zieleni. Zgodnie natomiast z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego A, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta nr [...] z dnia 30 listopada 2003 r., działka ta położona jest na obszarze oznaczonym 010-31 - strefa mieszana usługowo-mieszkaniowa zawierająca strefy 23 i 33 z ustaleniem proporcji 70 % usług. W dniu 12 października 2007 r. J. M. sprzedała działkę nr 248. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu 12 czerwca 2009 r. wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 12 października 2007 r. wynosiła kwotę 399.360 zł według przeznaczenia przed zmianą planu, natomiast dla funkcji przewidzianej w obecnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości na dzień sprzedaży wynosi 752.128 zł. Zatem wartość nieruchomości wzrosła o 352.768 zł. Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla strefy, w granicach której położona jest przedmiotowa działka, przewiduje 30 % opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, należna opłata wynosi więc 105 830, 40 zł. Organ wskazał, iż zgłoszone przez stronę zarzuty i uwagi do operatu przedstawione zostały rzeczoznawcy majątkowemu, który ustosunkował się do nich pismem z dnia 5 września 2009 r., nie znajdując jednak podstaw do zmiany stanowiska wyrażonego w operacie. Organ stwierdził, iż operat został sporządzony prawidłowo. W szczególności rzeczoznawca uwzględnił w operacie ograniczenia związane z ustaleniem terenu Ogólnomiejskiego Systemu Terenów Aktywnych Biologicznie. Teren OSTAB, który na działce Nr 248 obejmuje powierzchnię około 8 150 m2 został wyłączony z podstawy naliczenia renty planistycznej, a podstawę do naliczenia opłaty stanowiła tylko część działki nr 248, t.j. obszar o powierzchni 3 328 m2. J. M. złożyła odwołanie od decyzji organu I instancji podnosząc, iż cała wycena w operacie szacunkowym to teoretyczne rozważania, które nie odpowiadają handlowej wartością działki i handlowym zasadom sprzedaży gruntów leżących na terenie Ogólnomiejskiego Systemu Terenów Aktywnych Biologicznie, bez możliwości jakiejkolwiek zabudowy. Zdaniem odwołującej się uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, z uwagi na przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, spowodowało zastój w handlu nieruchomościami na przynajmniej 5 lat, bowiem żaden właściciel, po zmianie planu nie sprzeda działki, aby dochodem dzielić się z gminą. W ocenie odwołującej postępowanie organu I instancji nie jest zgodne z zasadami działań i przepisami prawnymi Unii Europejskiej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 7 czerwca 2010 r. sygn. akt [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu (art. 37 ust. 1 ustawy). Wysokość opłaty, jaką może być obciążony właściciel (lub użytkownik wieczysty) jest ograniczona do procentowej stawki wzrostu wartości nieruchomości, wysokość przedmiotowej stawki powinna wynikać z planu miejscowego, przy czym nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 zd. 3 ustawy). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień zbycia nieruchomości (art. 37 ust. 1 ustawy). Organ odwoławczy ustalił, iż działka nr 248 w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru Miasta, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta z dnia 29 czerwca 1993 r. (Dz.U. Woj. Nr 18, poz. 102) znajdowała się na terenie oznaczonym jako ZP tereny parków i zieleni. Zgodnie natomiast z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego A, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta nr [...] z dnia 30 listopada 2003 r., działka ta położona jest na obszarze oznaczonym 010-31 - strefa mieszana usługowo mieszkaniowa. J. M. umową sprzedaży z dnia 12 października 2007 r. Repertorium A nr [...] sprzedała przedmiotową nieruchomość Spółce A. Organ wskazał, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy wycena nieruchomości jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej. Wycena taka jest sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który jest pisemną opinią o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z zm.). W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. B. w dniu 12 czerwca 2009 r. Organ wskazał, iż 71% działki tj. ok. 8.150 m2 zajęta jest pod teren ochrony środowiska przyrodniczego i obszar ten, z uwagi na ograniczenia środowiskowe, wyłączony został z podstawy do naliczenia jednorazowej opłaty. Do naliczenia opłaty biegły w operacie przyjął pozostałą powierzchnię działki czyli 3.328 m2. W operacie w procedurze szacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny według stanu przed uchwaleniem nowego planu (zieleń) biegły do analizy rynku przyjął 11 transakcji, według cen na dzień sprzedaży, czyli na dzień 12 października 2007 r. A po uchwaleniu nowego planu (budownictwo mieszkaniowo-usługowe) biegły do analizy przyjął 15 transakcji według stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, czyli z dnia 5 grudnia 2003 r. Z operatu wynika, iż różnica pomiędzy wartością przed i po uchwaleniu planu wynosi 352.768 zł., o taką kwotę wzrosła zatem wartość nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego, dokonana w operacie szacunkowym wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Uchwała Rady Miasta z dnia 30 października 2003 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego A ustaliła stawkę procentową w wysokości 30%. Tym samym organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość opłaty planistycznej na kwotę 105.830,40 zł. Odnosząc się do treści odwołania organ wyjaśnił, iż do naliczenia jednorazowej opłaty przyjęto w operacie części działki nr 248, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego (3.328 m2), bowiem pozostała część tej działki (8.150 m2), z uwagi na istotne ograniczenia możliwości jej zainwestowania, w związku z istniejącymi ograniczeniami środowiskowymi, wyłączona została z podstawy do naliczenia tej opłaty. Organ odwoławczy stwierdził, iż w postępowaniu nie zostały naruszone przepisy postepowania, a organ I instancji zachował 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia o zapłatę opłaty. Termin ten wynosi 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy). W niniejszej sprawie uchwała Rady Miasta z dnia 30 października 2003 r., stanowiąca podstawę do ustalenia opłaty, weszła w życie 14 dni od ogłoszenia jej w dzienniku urzędowym. Uchwała ta została ogłoszona w dniu 21 listopada 2003 r., czyli weszła w życie z dniem 5 grudnia 2003 r. Natomiast zawiadomienie o wszczęciu postępowania z dnia 27 listopada 2008 r. zostało doręczone stronie w dniu 2 grudnia 2008 r. J. M. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję. Skarżąca wskazała, iż zlecenie sporządzenia operatu dotyczyło całej nieruchomości z zaznaczeniem, że ponad 71 % działki znajdowało się na terenie Ogólnomiejskiego Systemu Terenów Aktywnych Biologicznie bez możliwości jakiejkolwiek zabudowy. Pozostała część działki, tzn. 29 % przewidziano pod budownictwo usługowo – mieszkaniowe z ustaleniem proporcji min. 70 % usług. Skarżąca stwierdziła, iż decyzja urzędników przyczyniła się do poważnego zdegradowania wartości pozostałej części działki, ponieważ żaden przedsiębiorca nie zdecyduje się na postawienie budynków usługowych w okolicy, w której nie mogą mieszkać ludzie. Skarżąca zarzuciła, iż rzeczoznawca ustalając wartość działki po ustaleniu nowego planu wziął pod uwagę cenę sprzedawanych działek na przełomie lat 2006 i 2007, które nie leżały na terenie OSTAB a to nie odzwierciedla rzeczywistego stanu cen i ewentualnych różnic cenowych z tamtego okresu. Natomiast określenie wartości rynkowej gruntu przed zmianą planu odbyło się na podstawie planu dla terenów "Zieleń" i porównywaniu cen sprzedawanych działek również w latach 2006 - 2007. Zdaniem pełnomocnika skarżącej tak sporządzony operat szacunkowy nie wykazuje rzeczywistej zmiany cen wartości działki i nie może być dowodem dla określenia wzrostu wartości działki oraz ustalenia opłaty planistycznej. Skarżąca stwierdziła, iż jej nieruchomość przed uchwaleniem zmiany planu nie była traktowana jak nieruchomość rolna, ceny działek na tym terenie były wysokie z uwagi na rozwój w sąsiedztwie budownictwa mieszkaniowego. Zmiana planu nie wpłynęła, zdaniem skarżącej, na wzrost wartości nieruchomości, przeciwnie wartość ta uległa obniżeniu. Nadto skarżąca zarzuciła, iż decyzje wydawane na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym hamują rozwój gospodarczy na co najmniej 5 lat, wstrzymując sprzedaż nieruchomości i przepis ten jest sprzeczny z prawem Unii Europejskiej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 5 stycznia 2011 r. skarżąca wskazała, iż sporządzony w sprawie operat powinien określać wartość całej nieruchomości, w sprawie brak było podstaw do pominięcia w operacie części nieruchomości, a przy wycenie całej nieruchomości, jej wartość byłaby niższa, niż ustalona w operacie. Nadto z operatu nie wynika, by do porównania przyjęto nieruchomości podobne t.j. nieruchomości z takimi samymi warunkami w zakresie terenu OSTAB. Skarżąca stwierdziła, iż nieruchomość przed zmianą planu miała wartość wyższą niż wskazana w operacie, bowiem na wysokość cen miały wpływ przewidywania odnośnie zmiany w przyszłości przeznaczenia tego terenu pod inwestycje. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu, wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej ustawą, zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 37 ust. 11 odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie z art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Stosownie do art. 154 ust. 1 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Operat szacunkowy jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowania nieruchomości. Z § 55 wskazanego rozporządzenia wynika, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Operat szacunkowy ma cechy opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., bowiem jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty. W myśl art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. organ orzekający ma obowiązek zbadać, czy przedłożony operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa wątpliwości, organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Postępowanie przewidziane w art. 157 ustawy, przewidującym badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/2005 Lex Nr 206473). Operat szacunkowy dotyczący wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem geodezyjnym 248 położonej w G. przy ul. N., obręb 74 Ł., został sporządzony nieprawidłowo. W szczególności w operacie dokonano błędnej interpretacji zapisów nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego A (uchwała Rady Miasta z dnia 30 listopada 2003 r. nr [...]) przedmiotowa działka nr 248 położona jest na terenie nr 010, strefa 31, dla której przewidziana została funkcja – strefa mieszana usługowo – mieszkaniowa zawierające strefy 23 i 33 z ustaleniami proporcji min. 70 % usług. Z karty terenu oraz mapki stanowiącej załącznik graficzny do planu wynika, iż strefa 010 – 31 zawiera tereny Ogólnomiejskiego Systemu Terenów Aktywnych Biologicznie - OSTAB. Zgodnie z kartą terenu Nr 010 ust. 11 pkt 1 na obszarze OSTAB minimum 70 % powierzchni działek należy przeznaczyć na powierzchnię biologicznie czynną, na pozostałym obszarze na powierzchnię biologicznie czynną należy przeznaczyć min. 30 % powierzchni działek, a do powierzchni biologicznie czynnych wlicza się tereny ogrodów dziecięcych, sportu i rekreacji itp. Z tego zapisu planu wynika, iż minimum 70 % powierzchni działek położonych na tym terenie na obszarze OSTAB powinna być przeznaczona na tereny biologicznie czynne. Natomiast na pozostałym obszarze – czyli na terenie działek położonych w strefie 010 – 31, ale poza terenem OSTAB, na powierzchnię biologicznie czynną należy przeznaczyć minimum 30 %. W sporządzonym w przedmiotowej sprawie operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż z przeznaczeniem części działki pod teren OSTAB związane jest istotne ograniczenie możliwości jej inwestowania, zgodnie z istniejącymi ograniczeniami min. 70 % tej powierzchni należy przeznaczyć na powierzchnię biologicznie czynną, pozostałe 30 % obszaru strefy OSTAB należy w minimum 30 % powierzchni przeznaczyć również na powierzchnię biologicznie czynną. Interpretacja ta jest wadliwa. Zapis o pozostałym obszarze, którego 30 % winno być przeznaczone na powierzchnie biologicznie czynną, dotyczy bowiem obszarów nie stanowiących terenów OSTAB. Wynikają z tego dwie istotne konsekwencje; po pierwsze biegły niezasadnie pominął teren OSTAB w ustalaniu wartości działki, co jest kwestionowane przez stronę skarżącą, bowiem na 30 % powierzchni tej działki możliwe jest inwestowanie, a ponadto, co istotne, biegły nie uwzględnił wynikającego z zapisów planu ograniczenia w inwestowaniu na pozostałym, nie objętym OSTAB terenie działki, wynikającego z wymogu zachowania 30 % powierzchni biologicznie czynnej na tym terenie. Biegły dokonał obliczenia wartości nieruchomości przyjmując błędne założenia odnośnie warunków obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wadliwie dokonał obliczenia wartości nieruchomości i wzrostu tej wartości, przyjmując za podstawę jedynie część powierzchni nieruchomości. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw na nieruchomości. Wartość prawa własności nieruchomości skarżącej odpowiada wartości całej nieruchomości. Ustalając wartość nieruchomości należało zatem przyjąć do wyceny całą powierzchnię nieruchomości z obowiązującymi na niej ograniczeniami. Zarzuty skarżącej w tym zakresie zasługują na uwzględnienie. Skarżąca stwierdziła, iż brak było podstaw do ustalania wartości nieruchomości przy przyjęciu jedynie części jej obszaru, a jej zdaniem przyjęcie do obliczeń całej nieruchomości i ustalenie jej wartości przez porównanie z nieruchomościami podobnymi, w tym nieruchomościami, na których wyłączono z zabudowy znaczną ich część, wpłynęłoby na określenie niższej wartości nieruchomości. Ustalenia organów obu instancji oparte na tak sporządzonym operacie są wadliwe. Organy administracji dokonując nieprawidłowej oceny sporządzonego w sprawie operatu naruszyły art. 77 § 1 i 80 k.p.a. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy organ orzekający zleci ponowne sporządzenie operatu szacunkowego a rzeczoznawca majątkowy uwzględni ocenę prawną zawartą w uzasadnieniu wyroku. Nadto wskazać należy, iż w operacie należało ustalić wysokość opłaty na dzień jej sprzedaży, co wymagało ustalenia wartości nieruchomości sprzed zmiany planu i po jego zmianie, z tego okresu, przy czym rzeczoznawca winien wziąć do porównania transakcje najbardziej zbliżone do daty sprzedaży. Zgodnie bowiem z art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Nadto do porównania należało przyjąć nieruchomości z podobnymi ograniczeniami w zakresie inwestowania, dotyczącymi powierzchni biologicznie czynnej, a w sytuacji braku takich nieruchomości, dokonać korekty wartości nieruchomości przy użyciu stosownych współczynników. Pozostałe zarzuty skarżącej nie zasługują na uwzględnienie. W szczególności brak jest podstaw do kwestionowania działania organu wszczynającego postępowanie w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości wynikającej ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem działanie to znajduje podstawę w treści art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ogólnikowy zarzut skarżącej odnośnie naruszenia przez organy przepisów prawa Unii Europejskiej w tym przedmiocie nie zasługuje na uwzględnienie. Stanowisko skarżącej, że nieruchomość przed zmianą planu miała wartość wyższą niż wskazana w operacie, bowiem na wysokość cen miały wpływ przewidywania odnośnie zmiany w przyszłości przeznaczenia tego terenu pod inwestycje, nie jest uzasadnione. Z art. 37 ust. 1 ustawy wynika bowiem, iż wartość nieruchomości sprzed zmiany planu należy oceniać z uwzględnieniem jej przeznaczenia określonego w poprzednim planie, wartość ta nie uwzględnia szacunków odnośnie możliwości zmiany tego przeznaczenia w kolejnym planie zagospodarowania przestrzennego. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Na podstawie art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł w punkcie trzecim wyroku, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane, uznając za niezasadne wykonanie wadliwych decyzji nakładających na stronę obciążenie finansowe. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w związku art. 209 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.