II SA/Gd 593/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jan Jędrkowiak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Janina Guść Protokolant Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi H. i G. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 lipca 2004 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia 31 marca 2004r. nr [...] Wójt Gminy ustalił H. i G. B. zam. [...], gm. S. jednorazową opłatę w kwocie 19.350,00 zł (słownie: dziewiętnaście tysięcy trzysta pięćdziesiąt złotych) z tytułu wzrostu wartości zbytych nieruchomości, wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek o nr: [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli H. i G. B. zarzucając naruszenie art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuwzględnienie nakładów poniesionych w okresie pomiędzy uchwaleniem planu a datą dokonania sprzedaży, mających wpływ na wzrost wartości sprzedanych działek. W odwołaniu zamieszczony został szczegółowy wykaz poniesionych nakładów, których suma wyniosła 22.975,50 zł. Poniesione nakłady stanowią wyższą kwotę od kwoty żądanej tytułem opłaty stąd też w ocenie odwołujących żądanie opłaty jest bezpodstawne. Decyzją z dnia 15 lipca 2004r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa w związku z art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika nieruchomości w okresie miedzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu, a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości (art. 37 ust. 2). Analizując zaskarżoną decyzję oraz przedłożony materiał dowodowy, a zwłaszcza operat szacunkowy z dnia 15 marca 2004r. określający wartość rynkową zbytych nieruchomości, organ odwoławczy nie dopatrzył się jakichkolwiek niezgodności z obowiązującymi przepisami. Odnosząc się do zarzutów odwołania wskazano, iż opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pomniejsza się o jedynie takie nakłady, które poniesione zostały przez właściciela lub użytkownika nieruchomości między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu, a dniem sprzedaży nieruchomości oraz jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości. W ocenie organu nakłady wskazane przez stronę nie mają takiego charakteru. Wykonanie prac geodezyjnych mających na celu wydzielenie działek do sprzedaży nie jest nakładem mającym wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Nie można też za taki nakład uznać oczyszczenie terenu z kamieni. W każdym jednakże wypadku ustalenie wartości nakładów winno nastąpić w drodze sporządzenia operatu szacunkowego, który jako wiarygodny dowód może stanowić o ewentualnym skorygowaniu naliczonej renty planistycznej. Skargę na powyższą decyzję wnieśli H. i G. B. zarzucając uchybienie art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu przestrzennym oraz naruszenie interesu prawnego skarżących przez uniemożliwienie uwzględnienia w cenie sprzedaży ewentualnej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytych nieruchomości. W skardze podniesiono, że w opracowanym operacie szacunkowym nie uwzględniono nakładów poniesionych w okresie pomiędzy uchwaleniem planu a datą sprzedaży nieruchomości. W ocenie skarżących poniesione nakłady bezsprzecznie wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości. Dokonanie podziału na mniejsze działki było koniecznym warunkiem sprzedaży, tak samo wydzielenie dróg dojazdowych do utworzonych działek. Naliczenie opłaty nastąpiło po upływie dwóch lat po dokonaniu sprzedaży działek i uniemożliwiło to uwzględnienie ewentualnej opłaty w cenie sprzedaży nieruchomości. Stanowi to naruszenie interesu prawnego w ocenie skarżących, gdyż stanowi pozbawienie prawa do rzetelnego i właściwego skalkulowania ceny sprzedaży zbywanych nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał dotychczasową argumentację i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. W ocenie Sądu skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej ustawą, stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 ustawy wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Nie ulega wątpliwości, że w sprawie zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 ust.3 ustawy, gdyż wskutek zmiany przeznaczenia gruntów należących do skarżącej dokonanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zwiększeniu uległa ich wartość. Przed zmianą planu zbyte przez skarżących działki przeznaczone były w planie miejscowym Gminy S. na cele rolnicze. Ze znajdującego się w aktach administracyjnych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi B., K., Ż., K., P., M., W., Z., S. w gminie S. wynika, że grunt, którego dotyczą decyzje obecnie przeznaczony jest pod zabudowę letniskową i drogi dojazdowe wraz z pasem zieleni izolacyjnej. Obowiązek uiszczenia opłaty, o której mowa w przywołanych wyżej przepisach, ani wysokość tej opłaty nie zależą od uznania orzekających w sprawie organów administracji. Wysokość opłaty określona została w uchwale Rady Miejskiej o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i stanowi dla terenów przeznaczonych pod zabudowę rekreacyjną 30% wzrostu wartości nieruchomości. Obowiązkiem organu administracji rozpatrującego sprawę w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrosty wartości nieruchomości było ustalenie, zgodnie z zasadami procedury administracyjnej o ile wzrosła wartość nieruchomości skarżących w związku ze zmianą przeznaczenia dokonaną w miejscowym planie, oraz czy w okresie pomiędzy uchwaleniem i zbyciem nieruchomości skarżący dokonali nakładów podwyższających jej wartość. Art. 36 ust.14 ustawy odsyła w zakresie określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest niezbędnym i podstawowym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości zarówno przed uchwaleniem planu jak i po tym fakcie – z ewentualnym uwzględnieniem nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości. W dacie wydawania zaskarżonej decyzji obowiązywało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924), które to rozporządzenie wyczerpująco wymienia składniki prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym wyceny wartości nieruchomości działki nr [...] sporządzonym na potrzeby ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określona została wartość rynkowa poszczególnych nieruchomości przed zmianą planu i po uchwaleniu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Zauważyć w tym miejscu należy, że szczegółowe określenie przepisami wskazanych wyżej aktów prawnych zasad sporządzania operatu szacunkowego stanowi o szczególnej wartości dowodowej tego środka dowodowego. Ustalenia tam zawarte nie mogą być podważone (jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie) w formie polemicznych stwierdzeń strony odmiennie oceniającej wartość, zakres czy charakter nakładów poniesionych na zbywaną nieruchomość. Jak wynika z materiału dowodowego rozpoznające sprawę organy w sposób rzetelny przeprowadziły ten dowód. Świadczy o tym m.in. uzupełnienie treści operatu z dnia 15 marca 2004r. W związku z powyższym stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy wydane zostały zgodnie z przepisami prawa. Organy wyczerpująco wyjaśniły kwestie dotyczące jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nabytej przez skarżącą w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Mając na uwadze przytoczone okoliczności, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze.zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.