II SA/Gd 609/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2011 r. na rozprawie sprawy ze skargi H. Sz. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 czerwca 2010 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. określa, że decyzja nie może wykonana, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej H. Sz. kwotę 3165 zł (trzy tysiące sto sześćdziesiąt pięć) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną decyzją z dnia 1 czerwca 2010 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania H. S. od decyzji Wójta Gminy z dnia 21 grudnia 2009 r. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy. W uzasadnieniu tej decyzji Kolegium wskazano, że wójt ustalił opłatę adiacencką w wysokości 24 920 zł, należną od U. R. i H. S. w częściach równych. Opłata została naliczona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, tj. działki nr [...], obręb M., na skutek jej podziału, dokonanego na wniosek właścicielek nieruchomości, zatwierdzonego decyzją Wójta z dnia 11 grudnia 2008 r. Od decyzji Wójta Gminy z 21 grudnia 2009 r. H. S. wniosła odwołanie, w którym wywiodła, że wzrost wartości działki nr [...], oszacowany na kwotę 124 600 zł jest zawyżony. Dla wszystkich działek przyjęto ten sam algorytm wyceny, zaś zdaniem odwołującej – jej działkę należało wycenić inaczej z uwagi na brak możliwości wydzielenia odpowiedniego układu drogowego zapewniającego dojazd do działek. Podział działki nr [...] był możliwy po wykupieniu udziałów w przyległej drodze – koszt 25 000 zł, o który należało skorygować wzrost wartości powstałych na skutek podziału działek. Odwołująca wskazała, że z uwagi na wydane warunki zabudowy na działce nr [...] można zlokalizować jedynie budynek o szerokości elewacji 13 m, co sprawia, że działka ta ma charakter budowlany w około 12 % swej powierzchni. W pozostałym zakresie – działka ma charakter rolniczy. Odwołująca kwestionowała również przyjętą charakterystykę porównawczą działek o najwyższych cenach. Przy wycenie pominięto także niekorzystne warunki geotechniczne – wysoki poziom wód gruntowych i występujące torfowiska, co wpływa istotnie na obniżenie wartości działek na skutek wzrostu kosztów budowy. Odwołująca wyjaśniła nadto, że nie zgłaszała woli czynnego udziału w postępowaniu, gdyż nie wiedziała o jego wszczęciu. Zawiadomienie odebrała jej mama, która z uwagi na kłopoty z pamięcią, zapomniała jej je przekazać. Kolegium, rozpatrując niniejszą sprawę wskazało, że decyzją z dnia 11 grudnia 2008 r. wójt zatwierdził projekt podziału działki nr [...] o powierzchni 1.2355 ha, zapisanej w Kw 6491, stanowiącej własność U.R. i H. S. Celem podziału było wydzielenie samodzielnych działek budowlanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jak wskazał organ, w wyniku podziału powstało 9 działek o numerach od [...] do [...]. Decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna z dniem 29 grudnia 2008 r. W dniu 1 grudnia 2009 r. wójt wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości przedmiotowej działki, związanym z jej podziałem na dziewięć mniejszych działek. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało doręczone stronom postępowania w dniu 4 grudnia 2009 r. Przed wszczęciem postępowania organ I instancji przeprowadził dowód w sprawie. Powołany rzeczoznawca majątkowy w dniu 16 listopada 2009 r. sporządził operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przed podziałem 1 m2 działki posiadał wartość 116,58 zł a po podziale wartość rynkowa 1 m2 126,67 zł. Przed podziałem, jak ustalił rzeczoznawca majątkowy, wartość nieruchomości - działki 662 - wynosiła 1.440.400 zł, a po podziale wartość ta wyniosła 1.565.000 zł. Wójt, mając to na uwadze, ustalił że wartość działki 662 po podziale wzrosła o 124 600 zł. Stwierdzenie powyższego uzasadniało w przekonaniu Wójta ustalenie opłaty adiacenckiej. Jak wskazał organ odwoławczy, podstawę prawną ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi przepis art. 98a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2004 r. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z póz. zm,). Przepis ten stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej, zdaniem organu odwoławczego, może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wzrost wartości nieruchomości. Zatem podstawowym środkiem dowodowym w sprawie mającej na celu ustalenie wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale (opłaty adiacenckiej) jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W niniejszej sprawie, jak wskazał organ odwoławczy, podział działki nr [...] o powierzchni 1.2355 ha , położonej w obrębie ewidencyjnym M., stanowiącej własność U. R. i H. S. został zatwierdzony decyzją Wójta z dnia 11 grudnia 2008 r. W wyniku podziału powstało dziewięć działek o numerach ewidencyjnych [...] do [...] przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna. Uchwałą Nr [...] z dnia 27 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej Rada Gminy ustaliła, że wysokość stawki opłaty należnej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału wynosi 20 %. Kolegium podkreśliło, że operat szacunkowy, ustalający wzrost wartości działki nr [...] w związku z podziałem został sporządzony 16 listopada 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkową. Odwołująca się była powiadomiona skutecznie o możliwości zapoznania się z operatem i wniesienia swoich uwag i zastrzeżeń choć z tej możliwości nie skorzystała. Następnie Kolegium wskazało, że rozpatrując odwołanie wezwało rzeczoznawcę majątkowego do wyjaśnienia kwestii, którą podniosła odwołująca się. Rzeczoznawca wyjaśnił wątpliwości dotyczące położenia nieruchomości wycenianej i jej stanu geotechnicznego. Jak wskazał, w miejscowości M. występują obszary błot (jak sama nazwa miejscowości sugeruje) oraz wysoki poziom wód gruntowych oraz torfowiska. Stan geotechniczny nieruchomości przyjętych do porównania jest podobny do wycenianej nieruchomości i mają one podobny potencjał inwestycyjny. Posiadają również podobną "wadę" tj. wysoki poziom wód gruntowych. Oprócz tego rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że działka [...], zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z dnia 10 lutego 2006 r., przewiduje możliwość realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na każdej z nowo wydzielonych działek powstałych po podziale działki nr [...]. Wynika z tego, że działka nr [...] jest również działką przeznaczoną do zabudowy. Wzrost wartości tej działki w porównaniu do pozostałych wydzielonych działek był najmniejszy . Badając operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie Kolegium stwierdziło, że jest on wiarygodny i czytelny. Operat zawiera szczegółowy opis stanu nieruchomości ze wskazaniem miejsca położenia, atrakcyjności działki, jej kształtu i wielkości oraz uzbrojenia według stanu przed i po podziale. Szacowania dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Szacując wartość nieruchomości przed i po podziale, rzeczoznawca dokonała analizy rynku obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, przyjmując dla działki przed podziałem działki o podobnym przeznaczeniu i wielkości, uzbrojeniu technicznym z W. i R. Działki przyjęte do porównania po podziale to działki położone w miejscowości M. o podobnych walorach geotechnicznych, kształcie, uzbrojeniu technicznym i wielkości. Działka nr [...] z uwagi na jej powierzchnię została jednak oszacowana najniżej. Wartość 1 m2 tej działki ustalono na 141,29 zł. Przy szacowaniu wartości działek po podziale rzeczoznawca uwzględniła utrudnienie, jakim jest brak dostępu do drogi publicznej działek nr [...] do [...]. Analizując operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie Kolegium stwierdziło, że podniesiony w odwołaniu zarzut wykupienia udziałów w drodze w sytuacji uwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego braku dostępu do drogi publicznej, jako przesłanki mającej wpływ na wartość działek po podziale tj. obniżających cenę 1 m2 ich powierzchni nie znajduje uzasadnienia. Nie znajduje również uzasadnienia zarzut dotyczący kształtu i powierzchni pod zabudowę działki nr [...]. Faktycznie działka ta spełnia wymogi działki budowlanej. Z uwagi na jej powierzchnię, jej wartość w porównaniu z innymi działkami powstałymi po podziale jest najniższa jeśli chodzi o cenę 1 m2 bo wynosi 141,29 zł. Wartość 1 m2 pozostałych działek (nr [...] – [...]) wynosi 157,40 zł i 151, 97 zł (działka 662/8). W ocenie Kolegium, w przedmiotowej sprawie zaistniały warunki umożliwiające wymierzenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] w następstwie jej podziału, a wysokość tej opłaty została ustalona prawidłowo w operacie szacunkowym. Na powyższą decyzję skargę, za pośrednictwem ustanowionego w sprawie pełnomocnika, złożyła H. S. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1) naruszenie przepisu prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie obowiązującego w dniu wydania decyzji organu I instancji art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji, gdy przepis ten nie powinien mieć w ogóle zastosowania w niniejszej sprawie, albowiem podział nieruchomości - działki gruntu nr [...] - nie spowodował wzrostu jej wartości, na skutek pominięcia przez organ wydający decyzję dowodu w postaci decyzji Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 7 kwietnia 1997 roku o ustaleniu strefy ochronnej ujęcia wody podziemnej R. II, zakazującej wznoszenia osiedli mieszkaniowych, 2) naruszenie przepisu art. 77 § 1 k..p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, polegające na pominięciu znanej organowi decyzji Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 7 kwietnia 1997 roku o ustaleniu strefy ochronnej ujęcia wody podziemnej R. II, której treść w sposób istotny wpływa na fakt, że podział nieruchomości nie spowodował wzrostu jej wartości, a tym samym na wydaniu decyzji niezgodnej z obowiązującym prawem. 3) naruszenie prawa materialnego poprzez błędne zastosowanie w podstawie prawnej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego art. 36 ust. 4, art. 37 ust 6 i art. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. przepisów które nie mogą mieć zastosowania do ustalonego stanu faktycznego. Wskazując na powyższe, skarżąca wniosła o dopuszczenie, na podstawie art. 106 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, dowodu z dokumentów urzędowych, tj. decyzji Wójta Gminy z 10 lutego 2006 roku, decyzji Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 7 kwietnia 1997 r., zaświadczenia Burmistrza Miasta z dnia 29 czerwca 2010 r., których treść ma istotne znaczenie dla rozpoznania przedmiotowej sprawy. Strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i decyzji organu I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu skargi wskazano, że Wójt decyzją z dnia 10 lutego 2006 roku ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego, z funkcją usługową, na nowo wydzielonych działach, powstałych z podziału działki [...]. Decyzja ta szczegółowo określała warunki podziału geodezyjnego działki [...]. Z kolei, w decyzji z dnia 11 grudnia 2008 roku wójt zatwierdził projekt podziału przedmiotowej nieruchomości, wydzielając z niej 9 działek budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wydając decyzję o warunkach zabudowy Wójt nie wziął pod uwagę decyzji Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 7 kwietnia 1997 roku o ustaleniu strefy ochronnej ujęcia wody odziemnej R. II. Jak wskazano w skardze, decyzja ta ustanawia na zewnętrznym terenie ochrony pośredniej m. in. zakaz budowy osiedli mieszkaniowych. Wprawdzie obowiązujące przepisy prawne nie zawierają definicji "osiedle mieszkaniowe", jednak zdaniem skarżącej – z decyzji tej wynika zakaz wszelkiego budownictwa mieszkaniowego, a także budowy parkingów. Wprawdzie obecnie obowiązujący przepis art. 54 ust. 1 ustawy – Prawo wodne nie zwiera zakazu lokalizowania zabudowy mieszkaniowej na terenie ochrony pośredniej ujęcia wody to pozostająca w obrocie prawnym decyzja nie może być stosowana w ograniczonym zakresie. Zmiana zakazów w omawianej strefie możliwa jest jedynie w drodze wydania przez Dyrektora RZGW w Gdańsku rozporządzenia ustalającego nowa strefę, co może nastąpić jedynie na wniosek właściciela ujęcia wody. Zdaniem skarżącej, z uwagi na fakt, iż Wójt Gminy wydając zaskarżoną decyzję nie przeprowadził w sposób wyczerpujący postępowania dowodowego, powołany do wyceny nieruchomości rzeczoznawca bazował jedynie na treści decyzji o warunkach zabudowy, nie uzyskując informacji o ustanowieniu strefy ochronnej. W kontekście wyżej przywołanych dowodów stwierdzić należy, że decyzje o warunkach zabudowy, o zatwierdzeniu podziału geodezyjnego i ustaleniu opłaty adiacenckiej zostały wydane z naruszeniem prawa. Okoliczność ta ma zaś istotne znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości albowiem działkom poddanym ocenie rzeczoznawcy nie można nadać przymiotu działek budowlanych. W tym kontekście przyjąć należy, że pomimo dokonanego na wniosek właściciela podziału geodezyjnego wartość ich nie uległa zmianie. Skarżąca podniosła również zarzut wskazania błędnej podstawy prawnej w zaskarżonej decyzji organu odwoławczego. Podstawą rozpoznania sprawy winny być przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami , a nie jak błędnie wskazano ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację podniesiona w skarżonym rozstrzygnięciu. Kolegium wskazało, że strefa ochronna ujęcia wody R. II nie obejmuje terenu przedmiotowej nieruchomości. W nieobowiązującym od 31 grudnia 2003 r. planie miejscowym z 9 czerwca 1993 r. teren obejmujący wskazaną działkę nr [...] przeznaczony był pod zabudowę mieszkaniową. Przeczy to twierdzeniom skarżącej o braku możliwości zabudowy działek utworzonych w wyniku podziału. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy z 10 lutego 2006 r. nie jest w związku z tym wadliwa. Zdaniem Kolegium nadto, stanowisko skarżącej dotyczące nieuwzględnienia decyzji Urzędu Wojewódzkiego z 7 kwietnia 1997 r. jest bezprzedmiotowe. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Na wstępie wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 tej ustawy). Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że w granicach danej sprawy sąd dokonuje oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami prawa, bez względu na zarzuty podniesione w skardze. Skargę należało uznać za zasadną bowiem zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa procesowego. Przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Wskazać w tym miejscu należy, że podstawą prawną wymierzenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości jest regulacja art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 – tekst jednolity ze zm.), zaś w dacie wydania zaskarżonej decyzji – Dz. U z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 – tekst jednolity ze zm.). Słuszne są zatem argumenty skargi wskazujące na fakt, że organ odwoławczy powołał niewłaściwe przepisy w sentencji decyzji, aczkolwiek uchybienie to skorygowane zostało w uzasadnieniu decyzji przez powołanie prawidłowych przepisów materialnych, dotyczących rozpatrywanej materii a następnie w postanowieniu z dnia 30 lipca 2010r. dot. sprostowania decyzji z dnia 11 czerwca2010r. O ile zatem uznać należy, że organy administracji ostatecznie zastosowały prawidłową podstawę materialnoprawną orzeczenia o opłacie adiacenckiej, tj. art. 98a w zw. z art. 144 ust. 1, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o tyle zasadnie postawić można działaniu organu odwoławczego zarzut naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7, 10 § 1 i 77 kpa. Zgodnie z treścią art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. W niniejszym stanie faktycznym podział nieruchomości o nr [...], stanowiącej własność U. R. oraz skarżącej, został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy z 11 grudnia 2008 r. W wyniku podziału powstało dziewięć działek o numerach od [...] do [...], przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Stawka opłaty adiacenckiej wynika z treści uchwały Rady Gminy nr [...] z 27 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej i określona została na poziomie 20 % wzrostu wartości nieruchomości dotkniętej podziałem. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości brak jest ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast ustalone zostały warunki zabudowy w decyzji Wójta z dnia 10 lutego 2006 r. nr [...]. Z decyzji tej wynika, że podział działki nr [...] możliwy jest do przeprowadzenia z zachowaniem ustalonych w tejże decyzji warunków, m. in. dotyczących dojazdu do wydzielonych działek. W decyzji tej przewidziano także rodzaj zabudowy nieruchomości o nr [...], a mianowicie – dopuszczono zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jeśli chodzi o ustalenia dotyczące zaopatrzenia w wodę w decyzji tej wskazano, że nastąpi ono z wiejskiej sieci wodociągowej na podstawie warunków technicznych ustalonych przez Urząd Gminy. Organ odwoławczy wyjaśnił metodę, w oparciu o którą sporządzony został w niniejszej sprawie operat szacunkowy. Zauważyć jednak należy, że w trakcie postępowania przed organem I instancji zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego dotyczącego opłaty adiacenckiej skierowano do skarżącej, a odebrała je jej matka w dniu 4 grudnia 2009 r. Skarżąca w odwołaniu wskazywała, że matka nie przekazała jej tego pisma, stąd też nie wiedziała o toczącej się sprawie administracyjnej. Podobnie, decyzja organu I instancji została doręczona skarżącej w sposób zastępczy, tj. do rąk dorosłego domownika – matki, w dniu 23 grudnia 2009 r. Tak więc, dopiero z decyzji organu I instancji skarżąca faktycznie dowiedziała się o toczącym się postępowaniu i mogła zapoznać się z treścią operatu szacunkowego. W konsekwencji, dopiero w odwołaniu podniosła zarzuty dotyczące prawidłowości operatu szacunkowego, w szczególności – obranej metody szacowania wartości nieruchomości i pominięcia, w ocenie skarżącej, niekorzystnych warunków geotechnicznych (wysokiego poziomu wód gruntowych). Organ II instancji uwagi skarżącej przekazał rzeczoznawcy sporządzającemu operat. W piśmie z dnia 24 maja 2010r. skierowanym do Kolegium, rzeczoznawca przedstawił swoje uwagi i wyjaśnienia, w tym. dot. m.in. zastosowanego współczynnika eksperckiego i jego wysokości. Powyższe wyjaśnienia nie zostały udostępnione skarżącej, przed wydaniem decyzji przez organ II instancji w dniu 1 czerwca 2010r. W decyzji tej organ powołał natomiast część argumentacji rzeczoznawcy zawartej w powołanych wyjaśnieniach. Powyższy tryb postępowania narusza art. 10 §1 kpa stanowiący, że organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Naruszenie tego przepisu w okolicznościach sprawy mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem skarżąca po zgłoszeniu swoich uwag do operatu, nie została poinformowana o treści wyjaśnień rzeczoznawcy i o możliwości wypowiedzenia się do pisma zawierającego powyższe wyjaśnienia, tym samym skarżącej nie zapewniono czynnego udziału w postępowaniu przed organem II instancji, czym naruszono powoływany przepis art. 10 §1 kpa. Odnosząc się natomiast do treści zarzutów podniesionych w skardze to zważyć należy, że kwestia usytuowania strefy ochronnej ujęcia wody została pominięta zarówno w rozważaniach organu zawartych w zaskarżonej decyzji, jak i w uzasadnieniu decyzji organu I instancji. Tymczasem, z zaświadczenia Burmistrza Miasta z dnia 29 czerwca 2010 r. wynika, że wydzielone działki znajdują się w obszarze położonym w strefie ochrony pośredniej zewnętrznej ujęcia wody R. II oraz w obszarze zalewowym – zagrożonym powodzią odlądową. Na terenie ochrony pośredniej zewnętrznej ujęcia wody obowiązuje, m. in., zakaz budowy osiedli mieszkaniowych. Strefa ta została utworzona na mocy decyzji Wojewody z 7 kwietnia 1997 r. nr [...]. Ponadto, jak wynika z treści pisma z dnia 22 lutego 2011 r. PEWIK , w rejonie nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] – [...] umiejscowionych w M. brak jest rozdzielczej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Nieruchomości te znajdują się na zewnętrznym terenie ochrony pośredniej ujęcia wody "R.", gdzie zgodnie z punktem 5c) decyzji Wydziału ochrony Środowiska Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku nr [...] z 7 kwietnia 1997 r. obowiązuje zakaz budowy osiedli mieszkaniowych. W tej sytuacji, w ocenie sądu, zarzut skarżącej, która argumentuje, że fakt położenia jej nieruchomości w tej strefie ochrony pośredniej zewnętrznej ujęcia wody R. II może mieć wpływ na wartość nieruchomości objętej podziałem, winien być rozważony przy ustaleniu opłaty adiacenckiej. Zadaniem organu zaś winno być ustalenie, poprzez zwrócenie się do rzeczoznawcy, czy i jaki jest wpływ położenia przedmiotowej nieruchomości na zewnętrznym terenie ochrony pośredniej ujęcia wody "R." na jej wartość. Te okoliczności bowiem nie zostały przez organ uwzględnione, ani ocenione, podobnie zresztą – jak nie mają swojego odzwierciedlenia w operacie szacunkowym, który stanowi podstawowy dowód w zakresie ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Podkreślić przy tym należy, że zasadnie skarżąca argumentuje, że decyzja Wojewody z dnia 7 kwietnia 1997 r. na mocy której ustanowiona została strefa ochronna ujęcia wody podziemnej R. II nie stanowiła materiału źródłowego dla sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Powyższe sprawia, że w istocie rzeczoznawca majątkowy pominął ten aspekt lokalizacji nieruchomości w dokonanej przez siebie wycenie. Stosownie do treści art. 7 k.p.a., wyrażającego zasadę prawdy obiektywnej, organ administracji publicznej ma obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą. Ustalenie stanu faktycznego sprawy jest niezbędnym elementem prawidłowego zastosowania norm prawa materialnego i winno korespondować z materiałem dowodowym zgromadzonym w toku postępowania i wynikami jego analizy. Stosownie bowiem do treści art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Dodatkowo, analiza art. 7 i 77 k.p.a. prowadzi do wniosku, że organ administracji zobowiązany jest z urzędu przeprowadzić dowody służące ustaleniu stanu faktycznego i rozwianiu wszelkich wątpliwości pojawiających się w toku jego ustalania. Strona zaś jest uprawniona, a nie zobowiązana do przedstawiania dodatkowych dowodów. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału stanowi materialnoprawną przesłankę wymierzenia opłaty adiacenckiej, a w konsekwencji najistotniejszą okoliczność dla przedmiotowego postępowania. Jako takie, ustalenie to – w sytuacji, gdy wzbudza wątpliwości strony je kwestionującej – winno być poddane dogłębnej analizie, zmierzającej do wyjaśnienia wysuwanych przez stronę wątpliwości w tym zakresie. Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku. Rozpoznając sprawę ponownie organ odwoławczy, z zachowaniem zasad postępowania administracyjnego, w tym cyt. wyżej art. 10 § 1 kpa wyjaśni wątpliwości wskazywane przez stronę co wzrostu wartości nieruchomości i da temu wyraz w uzasadnieniu decyzji a nadto ustali, czy i ewentualnie jaki jest wpływ lokalizacji nieruchomości w strefie pośredniej ujęcia wody podziemnej na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości skarżącej, dla której została wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy z dnia 10 lutego 2006r. dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nadto na mocy art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł, że decyzja nie może być wykonana. O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu o treść art. 200 i 205 § 2 cytowanej wyżej ustawy oraz § 18 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Wpis w niniejszej sprawie ustalony został w wysokości 748 zł, zaś wartość przedmiotu zaskarżenia wynosi 24 920 zł. Zatem, zgodnie z wyżej cytowanymi przepisami rozporządzenia minimalna opłata za czynności adwokata z tytułu zastępstwa procesowego wynosi 2 400 zł. Dodając do tej kwoty uiszczony przez skarżącą wpis oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa (17 zł) Sąd zasądził od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku na rzecz skarżącej kwotę 3 165 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.