II SA/Gd 620/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant Sekretarz Sądowy Dorota Kotlarek po rozpoznaniu w dniu 10 listopada 2011 r. na rozprawie sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej A w Gdańsku na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 8 czerwca 2011 r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej A w kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną decyzją z dnia 8 czerwca 2011r. Wojewoda, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania A. M., uchylił decyzję Prezydenta Miasta z dnia 8 marca2011r. nr [...] w całości i odmówił Wspólnocie Mieszkaniowej "A" w G., udzielenia pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na wymianie uszkodzonego stropu nad I piętrem (mieszkanie nr 4) w budynku mieszkalnym, wielorodzinnym przy ul. [...] w G., na działce nr [...] obręb [...]. Na mocy ww. decyzji z dnia 8 marca 2011r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono Wspólnocie Mieszkaniowej "A" w G. pozwolenie na budowę obejmujące wymianę uszkodzonego fragmentu stropu nad I piętrem ( mieszkanie nr 4) w wyżej opisanym budynku wielorodzinnym. Powyższą decyzję wydano w następującym stanie faktycznym: W dniu 3 lutego 2011 r. do Prezydenta wpłynął wniosek inwestora Wspólnoty Mieszkaniowej "A" w G. o wydanie pozwolenia na budowę polegającą na wymianie uszkodzonego fragmentu stropu nad I piętrem (mieszkanie nr 4) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w G. przy ul. [...] wg załączonego do wniosku projektu. Do wniosku inwestor załączył również oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wszystkich użytkowników wieczystych oraz uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej "A" o odwołaniu jednego z członków Zarządu Wspólnoty i powołaniu nowego członka, uchwałę o w sprawie planu gospodarczego zarządu oraz uchwałę z dnia 16 września 2009r. o wykonaniu wymiany i remontu stropu pomiędzy lokalem Pani M. i pana B. w oparciu o projekt techniczny i pozwolenie na budowę. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że po wszczęciu postępowania zastrzeżenia wniosła strona postępowania podnosząc, że nie wyraża zgody na wymianę uszkodzonego fragmentu stropu nad I piętrem (mieszkanie nr 4). Organ ustalił, że analiza przedłożonych dokumentów wykazała, że inwestycja nie zmienia sposobu zagospodarowania terenu. Inwestor przedłożył ww. oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane spełniające wymogi art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego wraz ze zgodą współużytkowników wieczystych na wykonanie remontu wyrażoną w formie uchwały nr 1 z dnia 16 września 2009r. Odnosząc się do zgłoszonych zastrzeżeń organ wskazał, że podstawą dla wydania decyzji o pozwoleniu na budowę jest projekt budowlany autorstwa H. L. datowany na maj 2009r. a nie ekspertyza H. L. z lutego 2009r. , co zarzucono w zastrzeżeniu. Organ I instancji uznał, że inwestor przedłożył wszystkie dokumenty niezbędne dla udzielenia pozwolenia na budowę. W konsekwencji powyższego organ I instancji powołując się na przepisy art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4, art. 36, art. 71 ust. 1 i ust. 6pkt 1,art.80 ust. 1 pkt 1, art. 81 ust, 1 pkt 2. art. 82 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane / Dz. U. nr 243 z 2010r., poz. 1623 ze zm./ wydał opisaną wyżej decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, stwierdzając, że dokumentacja przedłożona przez inwestora spełnia warunki określone przepisami Prawa budowlanego. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła A. M. wskazując, że w decyzji z dnia 8 marca 2011r. podano, że zgodnie z art. 5 Prawa budowlanego roboty budowlane należy prowadzić z poszanowaniem uzasadnionych interesów osób trzecich. Odwołująca podniosła, że niewątpliwie jej interes jako właściciela lokalu, w którym ma nastąpić remont jest naruszony - zostanie pozbawiona wody, dostępu do WC, możliwości gotowania posiłków. Podniosła, że projektowane prace – wymiana belki stropowej- nie służą w istocie zapewnieniu bezpieczeństwa budynku, a inwestor nie dysponuje prawem do jej nieruchomości. Powołaną decyzją z dnia 8 czerwca 2011r. Wojewoda na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta i odmówił Wspólnocie Mieszkaniowej udzielenia, opisanego wyżej, pozwolenia na budowę. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji powołał art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( tekst jednolity Dz. U. nr 80 z 2000r., poz. 903 ze zm.) stanowiący, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 199 kc do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Wspólnotę Mieszkaniową "A" tworzą właściciele siedmiu wyodrębnionych lokali mieszkalnych . Organ II instancji wskazał, że odwołanie A. M. należy uznać za brak zgody na prowadzenie robót budowlanych objętych decyzją Prezydenta Miasta. W związku z powyższym nie został spełniony wynikający z art. 199 kc warunek jednomyślności. Ponadto Wojewoda wskazał w uzasadnieniu decyzji, że przedmiotowy budynek ujęty jest w gminnej ewidencji zabytków i zgodnie z art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę powinno być wydane przez właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków Skargę na powyższe rozstrzygnięcie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "A" w G., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i udzielenie pozwolenia na budowę zgodnie z wnioskiem inwestora. W uzasadnieniu skargi skarżąca w pierwszej kolejności wskazała, że w skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzi osiem lokali (Gmina Miasta G. jest właścicielem dwóch lokali użytkowego i mieszkalnego),przedkładając na powyższą okoliczność kartę współwłasności nieruchomości. W tym stanie rzeczy ustalenie Wojewody, że wspólnota jest tzw. małą wspólnotą jest błędne. W konsekwencji błędnym było zastosowanie przez Wojewodę przepisu art. 199kc., który w rozpoznawanej sprawie nie ma zastosowania. Skarżąca jest "dużą wspólnotą mieszkaniową", która podlega uregulowaniom ustawy o własności lokali, w tym art. 20, na podstawie którego został wybrany zarząd wspólnoty. Skarżąca wskazała, że w dniu 16 września 2009r. podjęła uchwałę nr 1, na podstawie której wyraziła zgodę na wykonanie wymiany i remontu stropu. Uchwała została podjęta zgodnie z art. 23¹ ustawy o własności lokali, za jej podjęciem głosowali wszyscy właściciele, w tym skarżąca. Uchwała nie została przez skarżącą zaskarżona w trybie art. 25² ustawy o własności lokali. Powołując się na powyższą argumentację skarżąca podniosła, że wskutek błędnie ustalonego i przyjętego przez Wojewodę stanu prawnego nieruchomości zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa. Odnosząc się do zarzutu braku uzgodnień z wojewódzkim Konserwatorem zabytków, to zarzut ten nie może być przez skarżącą podnoszony albowiem przy pracach polegających na wymianie elementów stropu nie będzie ingerencji w charakter budynku, nie zostaje naruszona jego elewacja, jak też nie nastąpi jej zmiana. Poza tym budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków, co nie jest tożsame z gminną ewidencją . Prace budowlane będą wykonywane w obiekcie, a nie przy obiekcie jak stanowi powołany przez Wojewodę art. 39 ust. 1 Prawa budowlanego. Prace mają charakter naprawczy, stan stropu nad I piętrem między lokalem mieszkalnym nr 4 a lokalem mieszkalnym nr 6 w budynku stanowi zagrożenie życia i zdrowia ludzi. Strop ten obecnie jest podstemplowany w dwóch mieszkaniach, w związku z czym istnieje konieczność jak najszybszego wykonania remontu . W odpowiedzi na powyższą skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ II instancji wskazał jednocześnie, że nawet jeżeli zasadnym jest uznanie, że organ błędnie ustalił, że Wspólnota Mieszkaniowa składa się z siedmiu lokali, to uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania uzasadnione jest brakiem uzgodnienia z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. W piśmie procesowym z dnia 1 września 2011r. A. M. podniosła, że powołana przez skarżącą uchwała z dnia 14 czerwca 2011r. została podjęta z rażącym naruszeniem prawa, gdyż nie przedstawiono jej projektu tej uchwały i nie przedłożono jej do podpisu. Skarżąca powołała się również na wyrok SN z dnia 26 kwietnia 2006r. sygn. akt II CSK 47/06, podnosząc, że decydujące znaczenie ma liczba głosujących nad uchwałami wspólnoty, a ta liczba w rozpoznawanej sprawie nie przekroczyła siedmiu (liczba głosujących wyniosła siedem). Nadto załączyła do pisma postanowienie Urzędu Miejskiego z dnia 22 kwietnia 1998r. wnoszące sprzeciw w sprawie robót remontowych, w którym stwierdzono, że budynek jest objęty ochroną konserwatorską Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola, o której mowa w art. 1 § 1 ustawy sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2). Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. ustawy– Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że w granicach danej sprawy sąd dokonuje oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami prawa, bez względu na zarzuty podniesione w skardze. Dokonując oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga jest uzasadniona, albowiem zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa i przepisów postępowania administracyjnego mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem rozpoznania sprawy przez organ I instancji był wniosek skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Prezydent Miasta uwzględnił wniosek poprzez wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Z decyzją tą nie zgodziła się odwołująca Al. M., wnosząc odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta do organu II instancji. W pierwszej kolejności za zasadne Sąd uznał stanowisko skarżącej Wspólnoty zawarte w skardze wniesionej do Sądu. Zarząd nieruchomością wspólną uregulowany został w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst. jedn. Dz. U. nr 80 z 2000, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z przepisem art. 19 ustawy jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zgodnie natomiast z art. 20 ust. 1 ustawy jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W rozpoznawanej sprawie liczba lokali wyodrębnionych w budynku przy ul. [...] wynosi osiem, a zatem nie może mieć w sprawie zastosowania powołany i zacytowany przez organ II instancji przepis art. 199 kodeksu cywilnego. W konsekwencji błędnym było zastosowanie przez Wojewodę przepisu art. 199 kc, który w rozpoznawanej sprawie nie ma zastosowania. Skarżąca Wspólnota podlega uregulowaniom ustawy o własności lokali, w tym art. 20, na podstawie którego wybrany został zarząd Wspólnoty. Właściciel mieszkania w budynku składającym się z wielu mieszkań z mocy ustawy jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota Mieszkaniowa ma przymiot strony w rozumieniu art. 28 i 29 kpa . Ww. art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że Zarząd wspólnoty kieruje sprawami wspólnoty reprezentuje ją w stosunkach zewnętrznych odnoszących się do nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę stroną jest Wspólnota Mieszkaniowa, którą w postępowaniu reprezentuje zarząd. Właściciel lokalu nie ma przymiotu strony w rozumieniu art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, mimo że przysługuje mu współwłasność nieruchomości. Od zasady, że członka wspólnoty reprezentuje zarząd istnieje odstępstwo polegające na tym, że w pewnych sytuacjach członek wspólnoty może samodzielnie występować jako strona postępowania administracyjnego. Aby członek wspólnoty mógł wystąpić jako strona w postępowaniu administracyjnym, w sprawie, w której może wystąpić także wspólnota musi wykazać swój indywidualny interes prawny, konkretną okoliczność, która godzi w jego indywidualny interes prawny oraz przepis prawa materialnego Odnosząc powyższe do stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że w rozpoznawanej sprawie stroną skarżącą jest dużą Wspólnota Mieszkaniową, która stosownie do cyt. regulacji ustawy o własności lokali ma przymiot strony w sprawie o udzielnie przedmiotowego pozwolenia na budowę. Skoro zatem odwołanie od decyzji organu I instancji złożył członek tej Wspólnoty, to organ odwoławczy winien wyjaśnić kwestię czy odwołująca wykazała swój indywidualny interes prawny tak aby mogła być stroną postępowania. Organ odwoławczy tej kwestii nie wyjaśnił. Wydanie decyzji merytorycznej, jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie na wniosek podmiotu niebędącego stroną, stanowi bowiem naruszenie prawa (zasady stabilności uzyskanej decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę). Zatem organ odwoławczy winien w pierwszej kolejności ustalić, czy odwołującej się od decyzji organu I instancji przysługuje przymiot strony w postępowaniu administracyjnym w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Dopiero pozytywne zweryfikowanie tego stanowiska w toku postępowania odwoławczego stanowi podstawę do merytorycznego rozpoznania odwołania. W tym miejscu wskazać jedynie należy, że powoływanie się przez A. M. w piśmie procesowym z dnia 1 września 2011r. na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006r. sygn. akt II CSK 47/06 jest w rozpoznawanej sprawie bezprzedmiotowe. W wyroku tym Sąd Najwyższy zawarł tezę, że przewidziany w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali sposób głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, oznacza, że większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą niezależnie od tego , ile lokali w nieruchomości – wyodrębnionych lub nie- stanowi ich własność. Przywołane rozstrzygnięcie dotyczy zasady głosowania we Wspólnotach mieszkaniowych nie wielkością udziałów, co jest zasadą przy podejmowaniu decyzji przez współwłaścicieli nieruchomości oraz obliczania większości, lecz według zasady iż na każdego właściciela przypada jeden głos. Regulacja ta ma zapobiegać niepożądanym skutkom liczenia większości głosów w sytuacjach dominacji udziałowej jednego właściciela, a celem regulacji jest zapewnienie udziału w zarządzie nieruchomością wspólną właścicielom lokali nieposiadającym większości udziałów i zdominowanym przez jednego właściciela posiadającego taką większość. Powyższe regulacje w żadem sposób nie zmieniają zasady, że w warunkach określonych w cyt. postanowieniach art.19 i 20 ustawy o własności lokali decydująca o charakterze Wspólnoty Mieszkaniowej jest liczba lokali w budynku mieszkalnym. W rozpoznawanej sprawie skarżąca Wspólnota jest dużą Wspólnotą Mieszkaniową, (w budynku znajduje się 8 lokali), a zatem jest stroną postępowania, reprezentowaną przez Zarząd. Nadto wskazać należy, że uzasadnienie organu odwoławczego dotyczące konieczności uzyskania dla przedmiotowego pozwolenia na budowę uzgodnienia z Konserwatorem Zabytków narusza przepis art. 107 § 3 kpa dotyczący obowiązku uzasadnienia decyzji administracyjnych, które winno zawierać wskazanie faktów i dowodów będących podstawą dla wydania decyzji. W tym miejscu wskazać jedynie należy, że organ odwoławczy swojego cyt. wyżej twierdzenia nie uzasadnił w sposób umożliwiający kontrolę zgodności z prawem zajętego stanowiska. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję. Rozpoznając sprawę ponownie organ administracji winien przeprowadzić postępowanie z uwzględnieniem powyższych uwag oraz zasad postępowania. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 powołanej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz na podstawie § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).