II SA/Gd 626/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 4 listopada 2010 r. na rozprawie sprawy ze skargi B. N. i R. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 czerwca 2010 r., nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G., decyzją z dnia 9 czerwca 2010 r., sygn. akt [..], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia 25 sierpnia 2009 r., nr [..], odmawiającą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w S. przy ul. [...] oznaczonej jako działka nr [..] o powierzchni 402 m², zapisanej w księdze wieczystej nr KW [...] w prawo własności. Z uzasadnienia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. wynika, że wnioskiem z dnia 28 lipca 2009 r. R. i B. N., J. i T. B., J. i H. S., B. B., M. W., B. M. i E. P. złożyli wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości położonej w S. przy ul. [...] w prawo własności. Do wniosku dołączyli odpisy z ksiąg wieczystych, z których wynikało, że: 1) nr KW [..] dotyczący lokalu użytkowego na parterze obejmującego trzy pomieszczenia o pow. 44,8 m2 (pracownia biżuterii) wydzielonego z nieruchomości wpisanej w KW [..], 2) nr KW [..] dotyczący lokalu użytkowego na parterze obejmującego duże pomieszczenie od frontu oraz sześć pomieszczeń pomocniczych i sanitarnych o pow. 73,5 m2, 3) nr KW [...] dotyczący lokalu użytkowego obejmującego zakład usług medycznych składający się z dziewięciu pomieszczeń o pow. 84,70 m2 wydzielonego z nieruchomości wpisanej w KW [.], 4) nr KW [...] dotyczący lokalu mieszkalnego nr 2 na pierwszym piętrze o pow. 82,26 m2, wydzielonego z nieruchomości wpisanej w KW [...], 5) nr KW [...] dotyczący lokalu mieszkalnego nr 1 na pierwszym piętrze o pow. 55,30 m2, wydzielonego z nieruchomości wpisanej w KW [...], oraz 6) nr KW [...] dotyczący nieruchomości wspólnej, działki zabudowanej nr [...] obszaru 402 m2. Prezydent Miasta S. decyzją z dnia 25 sierpnia 2009 r. odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zgodnie z wnioskiem. Organ pierwszej instancji przytoczył treść art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) wskazującego, że osoby fizyczne będące w dniu wejścia ustawy (13 października 2005 r.) użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia praw użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Nieruchomość położona w S. przy ul. [...] jest zabudowana budynkiem, w którym znajduje się pięć lokali, w tym trzy użytkowe i dwa mieszkalne. Organ pierwszej instancji uznał na podstawie odpisów ksiąg wieczystych załączonych do wniosku, że w trzech przypadkach udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej związany jest z własnością lokali użytkowych. Udział w nieruchomości wspólnej właścicieli lokali użytkowych wynosi 60%, więc w tej części nieruchomość przeznaczona jest na cele użytkowe. Wykorzystanie zabudowanej nieruchomości w przeważającej części na inne cele niż mieszkaniowe powoduje, że dana nieruchomość nie posiada jako podstawowej funkcji mieszkaniowej. Funkcja usługowa wyklucza zaś możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W odwołaniu od powyższej decyzji R. i B. N. zrzucili organowi naruszenie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości polegające na jego niezastosowaniu. O ile bowiem przepis art. 1 ust. 1 ustawy odnosi się do właścicieli lokali mieszkalnych, to w ust. 2 cytowanego artykułu ustawa mówi ogólnie o właścicielach lokali. Zatem przepis ten wskazuje na właścicieli lokali innych niż określone w ust. 1 (mieszkalne), ale znajdujących się na gruncie objętym prawem użytkowania wieczystego, co zdaniem skarżących musi oznaczać lokale użytkowe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. decyzja z dnia 9 czerwca 2010 r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Kolegium wskazało, że odwołujący się są użytkownikami wieczystymi nieruchomości, która jest zabudowana budynkiem, w którym znajdują się dwa lokale mieszkalne oraz trzy lokale użytkowe, co potwierdzają aktualne odpisy ksiąg wieczystych prowadzonych przez Sąd Rejonowy w S. Zdaniem Kolegium oznacza to, że przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem o charakterze w przeważającej części niemieszkalnym, a jedynie część budynku spełnia funkcje mieszkaniowe. Organ odwoławczy powołał się na pogląd wyrażony w komentarzu do art. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, autorstwa J. – Jarco B., Józefiak A. "iż do celów przekształcenia nie jest wymagane, by budynek miał przeznaczenie wyłącznie mieszkaniowe. Pomocna może być Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych zgodnie z którą budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkaniowych. W przypadku zaś, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe, budynek taki sklasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem". Kolegium uznało, że skoro przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem, który w przeważającej części jest wykorzystywany na cele inne niż mieszkalne, to nie można uznać, że nieruchomość ta jest zabudowana na cele mieszkaniowe, a zatem nie zostały spełnione przesłanki do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wnieśli reprezentowani przez pełnomocnika B. i R. N. podnosząc, że decyzja wydana została z rażącym naruszeniem art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości poprzez wadliwa interpretację tego przepisu polegającą na przyjęciu, iż w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym znajdują się lokale użytkowe i lokale mieszkaniowe organ ma prawo do odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, gdy udział lokali użytkowych w tym budynku wynosi 60% powierzchni. Zdaniem skarżących art. 1 ust. 1 ustawy odnosi się do właścicieli lokali mieszkalnych, zaś ust. 2 mówi ogólnie o właścicielach lokali, co oznacza że wskazuje na właścicieli lokali innych niż określone w ust. 1 ale znajdujących się na gruncie objętych prawem użytkowania wieczystego. Poprzez taką redakcję art. 1 ust. 1 i 2 ustawy ustawodawca mógł wskazać tylko na lokale użytkowe. Skarżący podkreślili ponadto, że skoro ustawodawca wpisując w art. 1 ustawy cel mieszkaniowy nie wprowadził żadnych ograniczeń w przedmiocie stopnia zabudowy mieszkaniowej to organ administracji nie ma prawa wprowadzać takich ograniczeń, a zastosowanie winien mieć przepis zawarty w ust. 2 cytowanego artykułu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, o czym stanowi art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) dalej jako P.p.s.a. Oznacza to między innymi, że sąd nie może w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się jedynie do zarzutów sformułowanych w skardze, ale także powinien wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie jest zasadna. Podstawę materialnoprawną wniosku R. i B. N. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) stanowi, że osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne. Z ustaleń poczynionych w sprawie, a których w istocie skarżący nie kwestionują wynika, że przedmiotowa nieruchomość położona w S. przy ul. [...] zabudowana jest budynkiem, w którym znajduje się pięć lokali, w tym trzy użytkowe i dwa mieszkalne. W rozpatrywanej sprawie, odmowa uwłaszczenia właścicieli tych lokali nastąpiła z uwagi na ustalenie, że nie spełniają oni przesłanek określonych w art. 1 ust. 1 cyt. ustawy, ponieważ ich nieruchomość zabudowana jest budynkiem wykorzystywanym do celów gospodarczych, gdzie funkcją dominującą (60%) stanowią usługi, a funkcja mieszkaniowa stanowi 40%. W takim stanie faktycznym, w ocenie Sądu, trafne są ustalenia organów, że nieruchomość skarżących nie jest zabudowana wyłącznie na cele mieszkaniowe, ale na cele usługowo – mieszkaniowe. Nie budzi wątpliwości Sądu, że zabudowa przedmiotowej nieruchomości umożliwia przede wszystkim prowadzenie usług (zakładu usług medycznych, czy pracownię biżuterii), a jedynie pozostałe 40% przeznaczona jest na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Nie ma przy tym znaczenia od kiedy i z jakich przyczyn funkcją dominującą nieruchomości stały się usługi. Powyższe okoliczności wykluczają możliwość skorzystania przez skarżących z dobrodziejstwa ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 1 ust 2 ustawy, który mówi ogólnie o "właścicielach lokali", co zdaniem skarżących oznacza właścicieli lokali użytkowych, Sąd uznał, że jest to zarzut chybiony. Przepis art. 1 ust. 2 ustawy wyraźnie wskazuje, że przewidziane w nim żądanie dotyczy "prawa u zbytkowania wieczystego, o którym mowa w ust. 1", czyli prawa dotyczącego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego typu zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Interpretacja dokonana przez skarżących nie jest zatem zgodna z treścią tego przepisu. Z uwagi na powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę jako bezzasadną. .