II SA/Gd 626/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Protokolant: Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 6 lutego 2013 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J. M. i A. M. na decyzję Wojewody z dnia 20 sierpnia 2012 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Starosta K. decyzją z dnia 5 marca 2012 r., nr [...] ustalił na rzecz J. i A. M. odszkodowanie w wysokości 19.967,00 zł za działki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków nr [...] o powierzchni 0,0127 ha oraz nr [...] o powierzchni 0,0496 ha, położone w obrębie Ż. [M], gmina Ż., które na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza Gminy Ż. z dnia 20 września 2010 r. w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości przeszły z mocy prawa na własność Gminy Ż. jako grunty wydzielone na wniosek ich właścicieli pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej - gminnej. Decyzja ta wydana została na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 w związku z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102 poz. 651 z późn. zm.) Przedstawiając w uzasadnieniu wydanej decyzji stan faktyczny sprawy, Starosta wyjaśnił, że Burmistrz Gminy Ż., decyzją z dnia 20 września 2010 r., wydaną na wniosek J. i A. M., orzekł o zatwierdzeniu podziału nieruchomości działki nr [...] położonej w obrębie Ż. [M], gmina Ż. na działki nr: [...], [...], [...] oraz [...]. Zgodnie z treścią tej decyzji działki nr [...] oraz [...], wydzielone zostały pod poszerzenie istniejących dróg publicznych - gminnych. Ponieważ przeprowadzone pomiędzy Burmistrzem Gminy Ż. a dotychczasowymi właścicielami negocjacje w przedmiocie uzgodnienia wysokości odszkodowania za przejęte grunty nie doszły do skutku, J. i A. M. złożyli w dniu 28 października 2011 r. do Starosty K. wniosek o ustalenie odszkodowania w trybie art. 36 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późn. zm.). Organ wszczął postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za działki wydzielone pod poszerzenie drogi publicznej, informując jednocześnie wnioskodawców o trybie dochodzenia roszczeń określonych w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania organ ustalił, że działki nr [...] o powierzchni 0,0127 ha oraz nr [...] o powierzchni 0,0496 ha położone w obrębie Ż. [M], gmina Ż., na dzień wszczęcia przedmiotowego postępowania administracyjnego wpisane były do księgi wieczystej numer [...], prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej własność Gminy Ż.. Przedmiotowe działki zostały odłączone z księgi wieczystej numer [...] prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej własność J. i A. M.. Postanowieniem z dnia z dnia 14 listopada 2011 r. Starosta powołał rzeczoznawcę majątkowego, który w operacie szacunkowym z dnia 28 listopada 2011 r. nr [...] określił wartość rynkową prawa własności działek objętych przedmiotem niniejszego postępowania. Na skutek zgłoszonych przez A. M. uwag do operatu rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 12 stycznia 2012 r. przedstawił szczegółowe wyjaśnienia, które uznała za uzupełnienie operatu szacunkowego. W dniu 3 lutego 2012 r. odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem stron postępowania oraz biegłych rzeczoznawców, podczas której Burmistrz Gminy Ż. nie zgłosił żadnych uwag do operatu szacunkowego, a A. M. zarzucił, że przy sporządzaniu operatu wzięto pod uwagę transakcje drogowe a nie transakcje budowlane oraz źle zinterpretowano przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca podtrzymał stanowisko zwarte w piśmie z dnia 12 stycznia 2012 r. i wskazał, że z uwagi na przeznaczenie działek w planie miejscowym pod drogę nie było możliwe przyjęcie do porównania działek budowlanych. Organ wskazał na przepisy art. 98 ust. 3 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W szczególności zaś odwołał się do § 36 ust. 4, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizacje inwestycjo drogowej został wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dodatkowo zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 2 przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na mocy art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określając stan nieruchomości, z której wydzielono te działki przyjmuje się go na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. W ocenie Starosty sporządzony w sprawie operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jest prawidłowy. Rzeczoznawca majątkowy przyjął wartość rynkową nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru części miasta Ż. (uchwała Rady Miejskiej w Ż. numer [...] z dnia 28 kwietnia 2006 r. ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa nr 109 poz. 2232), zgodnie z którym część nieruchomości, tj. działki numer [...] oraz [...], oznaczone w planie symbolem 05.KD oraz 02.KD (komunikacja drogowa), wydzielone zostały pod poszerzenie istniejących dróg publicznych - gminnych. Do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami. W pierwszej kolejności biegły utworzył zbiór nieruchomości podobnych, o znanych i zaktualizowanych na datę wyceny cenach transakcyjnych i cechach stanowiących podstawę wyceny. Okres badania obejmował okres od grudnia 2010 r. do dnia, na który określono wartość obiektu wyceny, na obszarze monitorowania obejmującym gminy miejsko - wiejskie powiatu k. oraz gminę S.. Początkowo obszarem monitorowania objęto tylko gminę Ż., jednak ze względu na niewystarczającą ilość danych transakcyjnych rozszerzono obszar badania. Następnie rzeczoznawca, biorąc pod uwagę zestaw transakcji przyjętych do wyceny oraz cechy rynkowe różnicujące ceny badanych nieruchomości, określił zestaw cech i ich wagi, tj. procentowy wpływ na ceny. Są nimi: lokalizacja ogólna, znaczenie nieruchomości w aspekcie jej funkcji, cenność gruntów otaczających, warunki zabudowy oraz wielkość działki. Poszczególnym cechom zostały przypisane odpowiednie wagi, ustalone na podstawie badania bądź obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Z utworzonego zbioru nieruchomości, biegły przyjął do porównań trzy nieruchomości uliczne najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Następnie ceny nieruchomości przyjętych do porównania zostały skorygowane o tzw. poprawki, których wartość określa się w wyniku porównania nieruchomości. W celu zniwelowania różnic pomiędzy porównywanymi nieruchomościami a nieruchomością wycenianą, rzeczoznawca nadał korekty. Na podstawie różnic pomiędzy maksymalną i minimalną ceną występującą na rynku określono, łącznie dla wszystkich cech rynkowych, zakres kwotowy poprawek (delta cen). Kierując się określoną wagą, dla każdej cechy rynkowej oszacowano maksymalną kwotę poprawek. Następnie uwzględniając nadane poszczególnym obiektom oceny, określono poprawki. Suma wszystkich poprawek posłużyła rzeczoznawcy do skorygowania ceny, jaką osiągają poszczególne obiekty porównawcze. Iloraz sumy skorygowanych cen jednostkowych nieruchomości poddanych porównaniu oraz ich ilość przyjęta do porównania, pozwolił na wyliczenie szacunkowej wartości rynkowej za 1 m² prawa własności gruntu będącego przedmiotem wyceny, tj. 32,05 zł. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił w operacie szacunkowym wszystkie elementy określone w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mające wpływ na wartość nieruchomości, a także opisał stan prawny nieruchomości, oznaczenie zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, uwarunkowania planistyczne oraz lokalizację. Zdaniem Starosty, tak sporządzony operat szacunkowy, daje podstawę do uznania, że określona w nim wartość jest wartością rynkową prawa własności działek numer [...] oraz [...], czyli najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku, ustaloną z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Starosta wyjaśnił również, że wszczęcie postępowania w trybie administracyjnym obligowało go do stosowania przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Z kolei dokonane na etapie rokowań uzgodnienia dotyczące wysokości odszkodowania, które mają charakter stricte cywilnoprawny, nie mogły być tu brane pod uwagę. Wycena zawarta w operacie szacunkowym z dnia 28 listopada 2011 r. stanowi określenie wartości rynkowej gruntu dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za grunt zajęty pod drogę gminną, według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości oraz według wartości w dniu ustalania odszkodowania. Nieruchomości drogowe zwykle osiągają niższą cenę niż nieruchomości budowlane, tj. mieszkaniowe lub usługowe i dlatego nie jest możliwe aby w niniejszym postępowaniu odszkodowawczym wartość nieruchomości osiągnęła taką samą wysokość, jaka byłaby możliwa do uzyskania w przypadku sprzedaży nieruchomości na cele inne niż komunikacyjne. Natomiast operat szacunkowy sporządzony w dniu 18 października 2010 r. na zlecenie Gminy Ż. nie mógł również zostać wykorzystany w niniejszej sprawie, ponieważ operat może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a poza tym wycena ta została sporządzona na potrzeby przeprowadzenia rokowań pomiędzy Gminą Ż. a dotychczasowymi właścicielami działek zajętych pod drogę. Organ wskazał przy ty, że zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego dowód w sprawie. Z uwagi na powyższe Starosta uznał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy mógł stanowić podstawę do ustalenia, na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokości odszkodowania za działki nr [...] i [...], położone w Ż. Od decyzji Starosty K. odwołanie wnieśli J. i A. M., domagając się jej uchylenia oraz umorzenia postępowania, ewentualnie wydania decyzji ustalającej odszkodowanie na podstawie wniosku z dnia 27 grudnia 2010 r., tj. z uwzględnieniem rzeczywistej szkody poniesionej przez stronę w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomość będącą własnością stron, podziału tejże nieruchomości i przejęcia na własność gminy Ż. działek nr [...] i [...], a w takim wypadku wystąpienia o ocenę prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego nr [...] przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz powołanie rzeczoznawcy majątkowego celem sporządzenia rzetelnej wyceny w sprawie. W ocenie odwołujących się decyzja organu I instancji wydana została bowiem z naruszeniem: art. 61 § 1 kpa w zw. z art. 98 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – poprzez wszczęcie postępowania w sprawie, podczas gdy nie było wymaganego wniosku czy żądania legitymowanego podmiotu; art. 105 § 1 kpa - poprzez niepodjęcie decyzji o umorzeniu postępowania na etapie, na którym stało się ono bezprzedmiotowe; art. 77 § 1 kpa – poprzez niedokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, podczas gdy istniały przesłanki do wystąpienia o taką ocenę; art. 75 § 1 kpa – poprzez niezaliczenie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie gminy Ż., zawierającego wycenę działek nr [...] i [...] do materiału dowodowego, podczas gdy dowód ten mógł przyczynić się do wyjaśnienia sprawy a nie był sprzeczny z prawem; art. 8 kpa w zw. z art. 80 kpa – poprzez zaniechanie wnikliwej oceny opinii rzeczoznawcy, podczas gdy okoliczności, w tym inne dowody, świadczyły o tym, że opinia ta jest rażąco nieprawidłowa, co w konsekwencji podkopuje zaufanie obywateli do organów władzy publicznej. Uzasadniając przedstawione zarzuty odwołujący się wyjaśnili, że postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte bez wymaganego wniosku, albowiem ich pismo z dnia 26 października 2011 r. nie było takim wnioskiem a jedynie wyrażało ich stanowisko w związku z wnioskiem Gminy Ż. do Starosty K. o udzielenie odszkodowania. Dalszy fakt uczestniczenia odwołujących się w postępowaniu nie sanuje zaś jego bezpodstawnego wszczęcia. Odwołujący biorąc w nim udział bronili jedynie swoich interesów. Ponadto pismo z dnia 26 października 2011 r. zawierało żądanie ustalenia odszkodowania zgodnie z postanowieniami porozumienia zawartego pomiędzy odwołującymi się a Burmistrzem Gminy Ż. z dnia 15 stycznia 2010 r. a więc w sytuacji, gdy okazało się że porozumienie zawarte pomiędzy odwołującymi się a Burmistrzem Gminy Ż. nie może być wzięte pod uwagę przy określaniu odszkodowania postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania powinno zostać umorzone. Jednocześnie, odwołujący się wskazali, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy zawiera wiele błędów i uchybień, albowiem wartość działek ustalona na jego podstawie jest inna niż wartość działek ustalona na podstawie operatu sporządzonego na zlecenie Gminy Ż. w dniu 18 października 2010 r., a dzieli je tylko okres 13 miesięcy, podczas których nie nastąpiło istotne załamanie na rynku nieruchomości. Nadto bardzo szczegółowo scharakteryzowano w nim lokalizację ogólną, szczegółową jak i sąsiedztwo, zaś opisując stan faktyczny działki przyjęto jej zły kształt oraz nie wspomniano nic o wyposażeniu w infrastrukturę techniczną. Również stan prawny nie został opisany prawidłowo, gdyż nie określono stanu nieruchomości lub zrobiono to nieprawidłowo, nieprawidłowo określono stan ewidencyjny, nie określono stanu techniczno – użytkowego, nieprawidłowo określono przeznaczenie według planu miejscowego, nie dołączono do wyceny wyrysu i wypisu z miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego oraz z ewidencji gruntów na dzień określenia stanu nieruchomości, błędnie przyjęto i zdefiniowano rynek nieruchomości podobnych, wskazane nieruchomości nie są w rzeczywistości nieruchomościami podobnymi; w opisach cech nieruchomości i ich ocen do porównywania parami użyto nieprecyzyjnych sformułowań; w opisie cech rynkowych nieruchomości porównywalnych pominięto ich własności fizyczne i techniczno – użytkowe; tabela 4 operatu zawiera dane niezgodne z prawdą. W piśmie z dnia 9 maja 2012 r. odwołujący wskazali, że wnoszą o odszkodowanie z uwzględnieniem rzeczywistej szkody poniesionej przez nich na skutek zmiany planu obejmującego nieruchomość skarżących, podziału tej nieruchomości i przejęcia na własność gminy Ż.. Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda P. decyzją z dnia 20 sierpnia 2012 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji, albowiem stwierdził, że decyzja ta została wydana zgodnie z zasadami i trybem przewidzianym w przepisach kpa oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy spełnia wymogi formalno - prawne. Rzeczoznawcy majątkowi uwzględnili w operacie szacunkowym wszystkie elementy określone w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mające wpływ na wartość nieruchomości, a także opisali stan prawny nieruchomości, oznaczenie zgodnie z ewidencją gruntów i budynków, uwarunkowania planistyczne oraz lokalizację. Biegli zastosowali podejście i metodę wyceny zgodnie z art. 134 oraz art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami a także rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W związku z powyższym przedmiotowy operat szacunkowy mógł stanowić dowód w postępowaniu odszkodowawczym. Ponadto, w ocenie Wojewody, organ I instancji w żaden sposób nie uchybił art. 7 i 77 kpa i dokonał wszechstronnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy. Odnosząc się zaś do zarzutów przedstawionych w odwołaniu Wojewoda wyjaśnił, że stosownie do art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, doboru nieruchomości przyjętych do porównania dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Nieruchomość, stanowiąca przedmiot wyceny, była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod drogę, a nieruchomości przyjęte do porównania były nieruchomościami podobnymi, w tym również były przeznaczone pod drogę, co jest zgodne z zapisami § 36 rozporządzenia. Nadto zgodnie z § 26 ust. 3 rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynku. Kwestie merytoryczne zaś dotyczące rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania należą do tzw. warsztatu rzeczoznawcy majątkowego, posiadającego zarówno wiedzę (wiadomości specjalne) jak i uprawnienia do dokonywania analizy rynku i szacowania nieruchomości. Opinia biegłego podlega zaś ocenie organu administracji publicznej nie tylko pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym, a w razie wątpliwości organ powinien zażądać od rzeczoznawcy wyjaśnień, co też zostało w niniejszej sprawie przez organ I instancji wykonane. Jednocześnie Wojewoda stwierdził, że w niniejszej sprawie nie było potrzeby skierowania operatu szacunkowego do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, albowiem tylko istnienie rozbieżnych operatów szacunkowych obliguje organ do zasięgnięcia opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych i tylko w sytuacji, gdy te rozbieżne operaty sporządzono przy zastosowaniu takiego samego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Na potrzeby rozpatrywanej sprawy został sporządzony tylko jeden operat szacunkowy, a operat wskazany przez skarżących wykonano poza tym postępowaniem administracyjnym, według metody korygowania ceny średniej i w oparciu o nieobowiązujące w dniu orzekania przez organ I instancji przepisy prawa. Na decyzję Wojewody P. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnieśli J. M. i A. M., domagając się jej uchylenia. W ocenie skarżących decyzja Wojewody została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 80 kpa i art. 77 § 1 kpa – poprzez dokonanie dowolnej zamiast swobodnej oceny dowodu – opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postaci operatu szacunkowego nr [...] i przyznanie mu wiarygodności bez dokonania rzetelnej oceny tego dowodu w kontekście całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie oraz wskazanych przez skarżących poważnych jego uchybień, co w konsekwencji powinno skutkować odmową przyznania waloru wiarygodności i mocy dowodowej temu dowodowi, a ponieważ dowód ten był podstawą określenia wysokości przyznanego odszkodowania, naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy; - art. 75 § 1 kpa i art. 8 kpa – poprzez niezaliczenie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie gminy Ż., zawierającego wycenę działek nr [...] i [...] do materiału dowodowego, podczas gdy dowód ten mógł przyczynić się do wyjaśnienia sprawy a nie był sprzeczny z prawem, co skutkowało nieprawidłową oceną całokształtu pozostałego materiału dowodowego, która to nieprawidłowa ocena miała istotny wpływ na wynik sprawy w postaci błędnego określenia wysokości odszkodowania przyznanego skarżącym; ponadto brak merytorycznego odniesienia się przez organ do istnienia dwóch diametralnie odmiennych opinii dokonanych przez biegłych rzeczoznawców podważa zaufanie uczestników postępowania do władzy publicznej; - art. 78 § 1 kpa – poprzez nieuwzględnienie sformułowanych w odwołaniu wniosków dowodowych skarżących o wystąpienie o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nr [...] przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o powołanie rzeczoznawcy majątkowego celem sporządzenia rzetelnej wyceny wartości rynkowej przedmiotowych działek, pomimo że z całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynikało, że okoliczności, na które dowody te zostały powołane, nie zostały dostatecznie wyjaśnione, przy czym organ odwoławczy nie podał motywów odmowy uwzględnienia tych wniosków dowodowych, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy w postaci błędnego określenia wysokości odszkodowania przyznanego skarżącym. Zdaniem skarżących powyższe uchybienia doprowadziły do wydania decyzji naruszającej zasadę ochrony własności zawartą w art. 21 ust 2 Konstytucji RP i wspartą przez art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez spowodowanie wywłaszczenia bez słusznego odszkodowania, tzn. za odszkodowaniem w kwocie rażąco niższej od wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, w pełni podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego. Wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Oznacza to między innymi, że sąd nie może w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się jedynie do zarzutów sformułowanych w skardze, ale także powinien wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja dotycząca odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod poszerzenie drogi publicznej w wyniku podziału dokonanego na wniosek właścicieli. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. W ocenie Sądu organ odwoławczy rozstrzygając sprawę dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, procedował w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołał i zastosował przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2012 r. , poz. 647). To samo dotyczy decyzji organu I instancji. Podstawę prawną wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty K. stanowiły przepisy art. 129 ust. 5 pkt 1 w zw. z art. 98 ust. 3 oraz art. 130, art. 132 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że działki oznaczone numerami [...] o powierzchni 0,0127 ha oraz [...] o powierzchni 0,0496 h, wydzielone na cele komunikacyjne - pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej – gminnej, z mocy prawa przeszły na własność Gminy Ż. na podstawie decyzji Burmistrza Gminy Ż. z dnia 20 września 2010 r. zatwierdzającej projekt podziału stanowiącej własność skarżących nieruchomości - działki nr [...], położonej w obrębie Ż. [M], gmina Ż.. Zgodnie z treścią art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3. Stosownie natomiast do treści art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami za działki gruntu, wydzielone pod gminne drogi publiczne, które przeszły z mocy prawa na własność gminy, przysługuje właścicielowi odszkodowanie od gminy w wysokości uzgodnionej między nim a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. W postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania należy zatem stosować wszystkie reguły przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, odnoszące się do trybu postępowania przewidzianego dla określenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. I tak zgodnie z treścią art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania zaskarżonej decyzji, wysokość odszkodowania ustala się w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Stosownie bowiem do art. 7 i art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest zatem niezbędnym i podstawowym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości. W szczególności zaś stosownie do art. 154 ust. 1 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Nadto wskazać należy na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rozporządzenie to określa między innymi rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. W szczególności zaś zgodnie z treścią § 55 ust. 2 operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Operat szacunkowy, poza spełnieniem wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Z powyższych przepisów wynika, że wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego na potrzeby każdego konkretnego postępowania. Niedopuszczalne jest zatem określanie wysokości odszkodowania na podstawie operatów sporządzonych na rzecz innych postępowań administracyjnych. Nie oznacza to jednak, że operat szacunkowy jest dowodem, który nie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W orzecznictwie administracyjnym zgodnie przyjmuje się, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego ustalający wartość nieruchomości nie ma charakteru wiążącego a jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. Jednakże ocena organu orzekającego o wysokości odszkodowania nie może być dowolna, co jest oczywiste na tle zasad postępowania administracyjnego. Organ prowadzący postępowanie administracyjne, zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji, obowiązany jest przestrzegać zasady prawdy obiektywnej, wyrażonej w art. 7 Kpa. Oznacza to, że powinien on podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Organ administracji winien zatem wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Bez wątpienia zaś w sytuacji, gdy organ uznaje, iż przedłożony operat rzeczoznawcy majątkowego sporządzony został niezgodnie z przepisami prawa materialnego bądź z przepisami wykonawczymi ma możliwość zlecenia wykonania kolejnego operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Wskazać w tym miejscu należy, że stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Przy czym, jak wynika z art. 157 ust. 2, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Nadto zgodnie z art. 157 ust. 4 przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Obowiązek organu administracji oceny operatu szacunkowego stanowiącego dowód w postępowaniu, w którym ma być wydana decyzja administracyjna, w oparciu o wskazane przepisy, nie jest więc wyłączony uregulowaniem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy jest sporządzany nie tylko w postępowaniu administracyjnym, w którym służy poczynieniu ustaleń faktycznych, mających stanowić podstawę faktyczną decyzji administracyjnej. Uregulowanie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zatem walor ogólny, który nie wyłącza szczególnych uprawnień i obowiązków organów administracji przewidzianych w przepisach szczególnych, w tym regulujących postępowanie dowodowe (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r. w sprawie II SA/Gd 505/09, opublikowany w Centralnej Bazie Orzeczeń i Informacji o Sprawach na stronie www.nsa.gov.pl). Z uwagi na podniesione w skardze zarzuty dotyczące oceny operatu szacunkowego wyjaśnić w pierwszej kolejności należy, że po przeprowadzeniu przez skarżących z Burmistrzem Gminy Ż. negocjacji, a jeszcze przed wszczęciem postępowania administracyjnego w sprawie odszkodowania nastąpiła zmiana rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. § 36 ust. 1 tegoż rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzania operatu szacunkowego na potrzeby prowadzonych negocjacji stanowił, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % (§ 36 ust. 2 pkt 1). Stosownie zaś do § 36 ust. 3 przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Od dnia 26 sierpnia 2011 r. § 36 ma następujące brzmienie: 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. 2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. 3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. 4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. 5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej. 6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: 1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem; 2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości; 3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr 127, poz. 857); 4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy; 5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. W niniejszej sprawie organy obu instancji były więc zobowiązane zastosować obowiązujące w dacie wydawania decyzji przepisy, a więc w szczególności aktualne brzmienie § 36 rozporządzenia. Organy administracji obowiązane są bowiem do działania na podstawie obowiązującego prawa (art. 6 Kpa). Operat szacunkowy stanowiący podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie powinien również być zgodny z aktualnym stanem prawnym. W świetle treści cytowanych wyżej przepisów stwierdzić należy, że w aktualnym stanie prawnym wartość rynkową nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne określa się przyjmując ich stan z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości dzielonej z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości dzielonej zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (§ 36 ust. 1 w zw. z § 36 ust. 6 pkt 2). Jeżeli jednak na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (§ 36 ust. 4 w zw. z § 36 ust. 6 pkt 2). Zdaniem Sądu orzekające w niniejszej sprawie organy administracji obu instancji słusznie uznały, ze sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat szacunkowy z dnia 28 listopada 2011 r. został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z obowiązującymi przepisami zarówno ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że wydzielone pod poszerzenie istniejących dróg publicznych - gminnych działki numer [...] oraz [...], oznaczone są symbolami 05.KD oraz 02.KD - komunikacja drogowa w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru części miasta Ż., uchwalonym przez Radę Miejską w Ż. dnia 28 kwietnia 2006 r. uchwałą numer [...] ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa nr 109 poz. 2232). Istotne znacznie ma przy tym nadto wynikający z operatu fakt, że na rynku lokalnym istnieje obrót działkami drogowymi, a więc możliwe było określenie wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Wycena został dokonana przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami na podstawie cen z rynku lokalnego. Stosownie do treści § 26 rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. § 36 ust. 2 stanowi natomiast, że dopiero w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W orzecznictwie administracyjnym prezentowany jest pogląd, że pojęcie rynku lokalnego należy rozumieć jako obszar gminy i powiatu, zaś regionalnego jako obszar województwa (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 22 stycznia 2013 r., II SA/Ol 1330/12, dostępnym na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl.). Stąd też prawidłowe było objęcie badaniem w niniejszej sprawie nie tylko gminy Ż., ale także innych gmin miejsko – wiejskich powiatu, w tym gminy S. W ocenie Sądu, wbrew zarzutowi skargi, organy dokonując oceny operatu, nie naruszyły przepisów postępowania. Ustalenie wartości nieruchomości w oparciu o tak sporządzony operat jest zgodne z przepisami prawa materialnego i procesowego. Organy obu instancji prawidłowo uznały, że wycena nie zawiera merytorycznych błędów, została sporządzona rzetelnie i fachowo, w związku z czym operat odzwierciedla wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Ustalona przez rzeczoznawcę wartość w kwocie 19.967,00 zł odpowiada specyfice transakcji dotyczących nieruchomości drogowych w przedmiotowym rejonie. Nadto operat z dnia z dnia 28 listopada 2011 r. mógł stanowić podstawę zarówno do wydania decyzji przez organ instancji, jak i zaskarżonej decyzji z dnia 20 sierpnia 2012 r., jako że do daty tej nie upłynął okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, przewidziany art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Już tylko z powodu upływu tego okresu nie mógłby natomiast zostać wykorzystany przywoływany przez skarżących operat szacunkowy sporządzony w dniu 18 października 2010 r. na zlecenie Gminy Ż., na co słusznie zwrócił uwagę organ odwoławczy. Niezależnie od tego wskazać należy, że operat ten został sporządzony w oparciu o nieobowiązujące już w dniu orzekania przez organ I instancji przepisy rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, a także według metody korygowania ceny średniej. Zdaniem Sądu, wbrew zarzutom skargi, prawidłowo również organ odwoławczy uznał, że w sprawie nie było podstaw do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazać bowiem należy, że nie zawsze istnienie rozbieżnych operatów obliguje organ do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem Sądu może to okazać się konieczne w przypadku, gdy rozbieżne operaty sporządzono przy zastosowaniu takiego samego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, na co zresztą wskazuje treść art. 157 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takiej sytuacji organ winien zwrócić się do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych. W niniejszej sprawie taka sytuacja jednakże nie zachodzi. Stąd też nie można uznać, że brak wystąpienia o ocenę operatu narusza jakiekolwiek przepisy postępowania. Podkreślić ponownie należy, że ocena prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę operatu należy do organu administracji. Oceny tej w żadnym razie nie wyłączają uregulowania zawarte w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, skoro nawet sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Z tych też względów podniesione w skardze w tym zakresie zarzuty nie mogą odnieść skutku w niniejszym postępowaniu. Podsumowując, stwierdzić należy, że rozpatrując przedmiotową sprawę organ odwoławczy prawidłowo wydał decyzję na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu jej wydania. W szczególności zaś organ ten orzekając w niniejszej sprawie nie naruszył art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, gdyż zaskarżone rozstrzygnięcie opiera się na prawidłowo ustalonym całokształcie sprawy w toku rzetelnie prowadzonego postępowania oraz prawidłowo zastosowanych przepisów prawa. Nie uchybił także postanowieniom art. 107 § 3 Kpa, bowiem rozstrzygnięcie zawiera prawidłowe uzasadnienie faktyczne i prawne, organ odniósł się także do wszystkich zarzutów postawionych we wniesionym odwołaniu. Organ odwoławczy w uzasadnieniu logicznie wywiódł argumenty, które w jego ocenie świadczą o słuszności podjętego rozstrzygnięcia. Z powyższych względów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, i dlatego też skargę jako bezzasadną oddalił na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.