II SA/Gd 642/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Górska, Sędzia WSA Mariola Jaroszewska, Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Dorota Pellowska, po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2013 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi Burmistrza na decyzję Wojewody z dnia 11 czerwca 2013 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Burmistrz Miasta wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Gdańsku skargę na decyzję Wojewody z dnia 11 czerwca 2013r. utrzymującą w mocy decyzję Starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej z dnia 18 października 2012r. o ustaleniu odszkodowania w kwocie 55.749,36zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr 144/4 o powierzchni 265m², która z mocy prawa przeszła na własność Gminy Miasta, na rzecz R. S., G. N., T. C., W. C., B. C., T. C., I. L. i H. W. Zaskarżona decyzja zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Decyzją z dnia 7 listopada 2008r. Wojewoda stwierdził, że nieruchomość nr [...] o powierzchni 265m² położona w obrębie W. 05 gmina W. przeszła z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999r. na własność Gminy W. w trybie przepisów ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną ( Dz. U z 1998r.nr 133, poz. 872 ze zm.), jako nieruchomość zajęta pod drogę gminną ul. M. W. W. Organ I instancji ustalił w oparciu o postanowienie Sądu Rejonowego w W. z dnia 24 maja 1985r. sygn. akt [...], postanowienie z dnia 6 września 1996 r. Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego W. sygn. akt IV [...] oraz postanowienia Sądu Rejonowego w W. z dnia 15 stycznia 2002r. sygn. akt [...] i z dnia 15 stycznia 2010r. sygn. akt [...], że spadkobiercami J. C. właściciela ww. opisanej nieruchomości uprawnionymi do żądania odszkodowania za przejętą nieruchomość są: H. W., R. S., G. N., T. C., W. C., B. C., T. C. , I. L., którzy wnioski o wypłatę odszkodowania złożyli w 2005r. oraz Z. C., który wniosku o wypłatę odszkodowania nie złożył w terminie do dni 31 grudnia 2005r. Decyzją z dnia 25 sierpnia 2011r. Starosta ustalił dla ww. wnioskodawców odszkodowanie w łącznej wysokości 30.971,87zł za nieruchomość zajętą pod drogę gminną, która z mocy prawa z dniem z dniem 1 stycznia 1999r. przeszła na własność Gminy W. Decyzją z dnia 14 marca 2012r. Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania Z. C. od ww. decyzji orzekł o jej uchyleniu i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Podstawą uchylenia decyzji organu I instancji była zmiana stanu prawnego począwszy od dnia 26 sierpnia 2011r. dotycząca zasad sporządzenia operatu szacunkowego, związana ze zmianą rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. nr 207, poz. 2109 ze zm). Przepisy te uległy zmianie miedzy wydaniem decyzji przez organ I instancji w dniu 25 sierpnia 2011r. a rozpatrzeniem odwołania. W takim stanie rzeczy organ II instancji jest obowiązany uwzględnić nowy stan prawny, chyba że z przepisów wynika co innego. Jednocześnie organ odwoławczy wskazał, że w tych okolicznościach zlecenie wykonania nowego operatu przez organ II instancji byłoby niedopuszczalne, gdyż naruszyłoby zasadę dwuinstancyjności. Po ponownym rozpatrzeniu wniosku o wypłatę odszkodowania Starosta wykonujący zadania starosty z zakresu administracji rządowej decyzją z dnia 18 października 2012 r. w punkcie 1 ustalił odszkodowanie za prawo własności nieruchomości nr [...] o pow. 265m² zajętej pod drogę dla R. S., G. N., T. C., W. C., B. C., T. C., I. L. i H. W. w łącznej kwocie 55.749,36zł, w tym dla R. S., G. N., T. C. W. C. w kwocie 9.838,12zł, na rzecz B. C. i T. C. w kocie 4.919,06zł oraz dla I. L. i H. W. w kwocie 3.279,38zł, w punkcie 2 wskazał, że do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest Burmistrz Miasta. Jako podstawę prawną tej decyzji organ wskazał przepisy art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998r. nr 133, poz. 872 ze zm.) oraz art. 129 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.). Uzasadniając rozstrzygnięcie organ wyjaśnił, że wysokość odszkodowania za przejęte nieruchomości, ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia 14 czerwca 2012 r. wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ uznał, że operat został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, spełniając wymogi zakreślone rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ przytoczył treść przepisu § 36 ww. rozporządzenia. Organ ustalił, że w operacie szacunkowym stan nieruchomości został przyjęty na dzień 29 października 1998r., zgodnie z postanowieniami § 36, a dodatkowo w wycenie nie uwzględniono nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania nieruchomością. Nieruchomość nr [...] położona we W. przy ul. M. W. W. na dzień 28 października 1998r. była przeznaczona w obowiązującym wówczas miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej miasta Nr [...] z dnia 28 lutego 1992r. pod tereny istniejącej i uzupełniającej zabudowy jednorodzinnej, a jej przeznaczenie zgodne z celem przejęcia (wywłaszczenia) na drogę, nie spowodowało zwiększenia jej wartości, co zostało wykazane także w operacie szacunkowym. Tym samym wartość rynkową nieruchomości należało określać przyjmując jej przeznaczenie zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez uwzględnienia ustaleń decyzji, a wiec przyjmując przeznaczenie nieruchomości zgodnie z obowiązującym wówczas planem miejscowym, tj. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W operacie rzeczoznawca majątkowy zasięgiem badania objęła rynek nieruchomości miasta W., a wiec miasta na obszarze, którego położona jest nieruchomość i na tak przyjętym rynku wskazała, iż odnotowywane są transakcje zbycia nieruchomości pod funkcje mieszkaniowe i mieszkaniowo usługowe. Organ I instancji wskazał, że w swoim operacie rzeczoznawca do określenia wartości nieruchomości nr [...] zastosowała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej i dokładnie opisała cechy porównawcze o cenie minimalnej i cenie maksymalnej oraz wpływ opisanych cech na wartość nieruchomości przeznaczonych pod funkcje mieszkaniowe i mieszkaniowo-usługowe wraz z uzasadnieniem. Żadna ze stron postępowania nie wniosła zastrzeżeń do sporządzonego operatu a żądanie przez Gminę W. sporządzenia nowego operatu nie zostało uzasadnione, również Gmina nie przedłożyła żadnego innego operatu czy też oceny operatu już sporządzonego. Nadto organ I instancji wskazał, że odszkodowania nie ustalono dla wszystkich spadkobierców, gdyż nie wszyscy złożyli wniosek o jego ustalenie przed dniem 31 grudnia 2005r. Organ wskazał, że złożenie wniosku po tej dacie jest bezskuteczne. Po terminie zakreślonym przepisem art. 73 ust. 4 ustawy roszczenie o odszkodowanie wygasa, co oznacza, że dany podmiot utracił możliwość jego skutecznego dochodzenia. W rozpatrywanej sprawie wniosek o ustalenie wysokości odszkodowania nie został złożony przez Z. C.. Nadto organ ustalił, że nieruchomość nr [...] o pow. 265m² zajęta jest pod drogę gminną, a tym samym właściwym do wypłaty odszkodowania za tę nieruchomość jest Burmistrz Miasta. Od decyzji Starosty wykonującego zadania starosty z zakresu administracji rządowej odwołanie wnieśli Z. C. i Burmistrz Miasta. Z. C. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy wskazując, że członkowie rodziny (siostra R. S. oraz córka) informowali go o złożeniu wniosku o wypłatę odszkodowania, natomiast odwołujący z uwagi na stan zdrowia nie ma orientacji w wielu życiowych sprawach. Burmistrz Miasta wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia, zarzucając decyzji błędne ustalenie wartości nieruchomości. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że Starosta nie dokonał niezbędnej i wyczerpującej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego, jakim były sporządzone dla przedmiotowej sprawy dwa operaty szacunkowe w okresie 1 roku, przez tego samego rzeczoznawcę, tj. operatu z 3 czerwca 2011r., w którym ustalono wartość rynkową nieruchomości na kwotę 43.725zł (165 zł za m²) oraz operatu z 14 czerwca 2012r. z wartością rynkową ustaloną w wysokości 78.705zł (297zł z m² gruntu). W wyniku ponownego oszacowania tej samej nieruchomości rzeczoznawca wykazała wzrost jej wartości o około 80%. Podniesiono, że Starosta nie dokonał niezbędnej i wyczerpującej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego, w przedmiocie dotyczącym analizy faktycznego zaistnienia wzrostu wartości gruntu na lokalnym rynku nieruchomości przyjmując do ustalenia wysokości odszkodowania wartość z nowego operatu szacunkowego. Szczegółowa wykładnia wytycznych zawartych w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, stanowi nie tylko ocenę prawidłowości wykonania operatu, ale również może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość. Natomiast w ocenie skarżącego kwoty oszacowane przez rzeczoznawcę w obu operatach są znacznie wyższe od wartości rynkowych nieruchomości drogowych na terenie administracyjnym Gminy W. Zaskarżoną decyzją z dnia 11 czerwca 2013r. Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżona decyzję. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że zaskarżona decyzja wydana została zgodnie z zasadami i trybem przewidzianym w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm.). Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998r. nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Stosownie do art. 73 ust. 2 odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 wypłaca gmina- w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998r. drogami gminnymi. W rozpatrywanej sprawie nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. 265 m² stała się z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999r. własnością Gminy Miasta W., jako zajęta pod drogę gminną, co potwierdziła deklaratoryjna decyzja Wojewody z dnia 7 listopada 2008r. Zgodnie z art. 73 ust. 4 ustawy odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001r. do 31 grudnia 2005r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. W rozpatrywanej sprawie wnioski ww. terminie złożyli współwłaściciele nieruchomości ustaleni w decyzji organu I instancji, natomiast wniosku takiego nie złożył jeden ze współwłaścicieli Z. C. Organ II instancji wskazał, że termin ten jest terminem prawa materialnego, co oznacza, że nie może być przywrócony, a wniosek złożony po jego upływie powoduje że roszczenie o ustalenie i wypłatę odszkodowania wygasa i to niezależnie od tego, z jakich powodów strona nie dochowała tego terminu. Nie mogą zatem zasługiwać na uwzględnienie zarzuty odwołania Z. C., że niezłożenie wniosku nastąpiło z przyczyn od niego niezależnych, co w konsekwencji winno spowodować przyznanie mu odszkodowania. Organ II instancji przywołując orzecznictwo sądów administracyjnych ponownie zaakcentował, że skoro termin do złożenia wniosku o ustalenie i wypłatę odszkodowania jest terminem prawa materialnego, to oznacza, że nie podlega on przywróceniu i nie ma znaczenia, z jakich powodów skarżący spóźnił się ze złożeniem wniosku w terminie. Przepis ten został uznany jako zgodny z Konstytucją przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 września 2009r. w sprawie P 33/07. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących ustalenia wartości nieruchomości organ II instancji uznał zarzuty skarżącego za niezasadne. W pierwszej kolejności organ II instancji wskazał, że szczegółowy sposób wyceny nieruchomości został uregulowany w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wojewoda ocenił, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy jest zgodny z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a także z wymogami określonymi w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie rzeczoznawca wskazał, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej m. W. z dnia 28 lutego 1992r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta W. to istniejąca i uzupełniana zabudowa jednorodzinna (symbol 102 MN). Rzeczoznawca ustalił, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie spowoduje zwiększenia jej wartości. Z tych przyczyn rzeczoznawca prawidłowo do wyceny przyjęła transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową z terenu W., uwzględniając nieruchomości położone w niewielkiej odległości od centrum, z lat 2009-2012. Wojewoda dokonując oceny operatu pod względem ustalonej ceny 1m² (297zł/m²) uznał, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa przy dokonaniu prawidłowego określenia wartości rynkowej nieruchomości, tj. działki nr [...]. Odnosząc się do zarzutu odwołania, iż nie wzięto pod uwagę wcześniejszego operatu z czerwca 2011r. Wojewoda wskazał, że operat ten nie mógł stanowić podstawy dla ustalenia wysokości odszkodowania albowiem został sporządzony w oparciu o przepisy nieobowiązujące w dacie wydawania decyzji przez organ I instancji. Nadto w operacie z czerwca 2011r, do porównania przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, zgodnie z ówcześnie obowiązującymi zasadami, natomiast przedmiotowy operat został sporządzony w oparciu o analizę nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym i mieszkaniowo-usługowym, zgodnie z aktualnym stanem prawnym. Zatem porównywanie tych dwóch wycen jest bezcelowe . Na decyzję Wojewody skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wniósł Burmistrz Miasta, domagając się zmiany zaskarżonej decyzji i zarzucając jej naruszenie art. 7 i art. 77 kpa oraz naruszenie przepisów art. 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie błędnego ustalenia wartości nieruchomości. W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że błędne jest stanowisko Wojewody, że w operacie szacunkowym z 14 czerwca 2012r. szczegółowo wyjaśniono sposób ustalenia wartości rynkowej działki nr [...] oraz, że błędne jest ustalenie, że biegła prawidłowo określiła rynkową wartość nieruchomości na kwotę 78.705 zł. Skarżący przywołał treść przepisów art. 134 ust. 1 w zw. z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiących, że podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Skarżący przywołał również § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia zgodnie, z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Skarżący zarzucił, że biegła w sposób nieprawidłowy dokonała wyceny nieruchomości, albowiem aby jej dokonać w sposób prawidłowy konieczne jest opisanie nieruchomości dobranych przez biegłą w taki sposób aby istniała możliwość ich zidentyfikowania. Operat nie daje możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości wytypowane jako podobne, co podważa wiarygodność operatu. W operacie nie wskazano również cech poszczególnych transakcji mających za przedmiot nieruchomości podobne. Naruszenie art. 7 i 77 przez organy obu instancji polegało na pobieżnym wyjaśnieniu okoliczności sprawy w kontekście tabelarycznego zestawienia zawartych transakcji. Skarżący podniósł, że nie zgadza się z twierdzeniem biegłej, że wartość rynkową nieruchomości oszacowano na podstawie obserwacji i analizy podobnych rodzajowo obszarów rynków lokalnych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie skarżący podniósł zarzut, że wysłanie decyzji i jej doręczenie skarżącemu w dniu 27 czerwca 2013r. nastąpiło po utracie ważności operatu szacunkowego. Operat był zdezaktualizowany albowiem upłynął okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia w dniu 14 czerwca 2012r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego. Kontroli sądu w niniejszej sprawie poddana została decyzja Wojewody z dnia 11 czerwca 2013r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty wykonującego zadania starosty z zakresu administracji rządowej z dnia 18 października 2012r. rozstrzygająca o ustaleniu odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości położonej we W., oznaczonej jako działka nr [...],w kwocie 55.749,36zł. Dokonując oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem decyzja jest zgodna z prawem. Prawidłowo ustaliły organy obu instancji, że zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm.) nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999r. stały się z mocy prawa własnością właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Stosownie do art. 73 ust. 2 ustawy odszkodowanie w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998r. drogami gminnymi wypłaca gmina. Zgodnie z art. 73 ust. 4 ustawy odszkodowanie będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od 1 stycznia 2001r. do 31 grudnia 2005r. Również prawidłowo w oparciu o operat szacunkowy organy ustaliły, że do spraw odszkodowawczych tego rodzaju miarodajny jest stan nieruchomości na dzień 29 października 1998r. zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zw. dalej rozporządzeniem. Mające odpowiednie zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651), zwanej dalej u.g.n., przewidują, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 2 – 4 u.g.n.). Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości (art. 150 ust 1 pkt 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe zostały określono w przepisie w § 36 rozporządzenia, zgodnie z którym: 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. 2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. 3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. 4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. 5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej. 6.Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności : 1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ww. ustawy z 13 października 1998r., z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998r., nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Z przytoczonego przepisu § 36 rozporządzenia wynika zatem, że wartość rynkową nieruchomości zajętych pod drogi publiczne w trybie ustawy z dnia 13 października 1998r. określa się przyjmując ich stan z dnia 29 października 1998r. Mając na uwadze wskazane ramy prawne, w jakich odbywać się powinno ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną w trybie ww. ustawy sąd uznał, że kontrolowana decyzja Wojewody jest zgodna z prawem. Operat szacunkowy, na podstawie którego wydana została kontrolowana decyzja organu drugiej instancji, spełnia zarówno wymogi określone w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Operat jest przy tym jasny, precyzyjny, logiczny i czytelny, w związku z czym ocena dokonana przez organ odwoławczy nie narusza przepisu art. 80 kpa. Będący dowodem w niniejszej sprawie operat sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 14 czerwca 2012r. r., po przeprowadzeniu w dniu 14 czerwca 2012r. oględzin nieruchomości. Wycena została sporządzona według stanu nieruchomości na dzień 29 października 1998r. zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia oraz według cen i metod obowiązujących w dniu szacowania nieruchomości – na dzień 14 czerwca 2012r. r. Rzeczoznawca ustalił, że szacowana nieruchomość na dzień 29 października 1998r. zlokalizowana była na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta W. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej m. W. Nr [...] z dnia 28 lutego 1992r. (Dz. Urz. Woj. [...]) jako teren oznaczony symbolem 102MN –istniejąca i uzupełniana zabudowa jednorodzinna. W konsekwencji powyższego wycena nastąpiła zgodnie z wymogami cyt. wyżej § 36 ust. 1 rozporządzenia albowiem nie mają w rozpatrywanej sprawie zastosowania postanowienia przepisów § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia. Przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia tj. na drogę, nie spowodowało bowiem zwiększenia jej wartości. Mając na uwadze stan nieruchomości na dzień 29 października 1998r. oraz przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w planie miejscowym obowiązującym dla tej nieruchomości w dniu 29 października 1998r. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wyceny należało dokonać mając na uwadze to właśnie przeznaczenie nieruchomości, a nie jej przeznaczenie na drogę. Jak wynika z operatu szacunkowego na rynku istnieje obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną . W swoim operacie rzeczoznawca dokonał wyceny w podejściu porównawczym, stosując metodę korygowania ceny średniej. Przyjęte przez rzeczoznawcę podejście porównawcze służyło do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości powinna być określona w pierwszej kolejności na podstawie analizy rynku, na którym nieruchomość ta się znajduje. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi więc znajomość określonego rynku nieruchomości. W niniejszym operacie badanym rynkiem był rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniowa i mieszkaniowo usługową miasta W. Nadto regułą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Z kolei przy przyjętej w podejściu porównawczym metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Jak zostało ustalone przez organ odwoławczy, zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej we W. z dnia 28 lutego 1992r. r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta W. (Dz. Urz. Woj. [...]) nieruchomość nr [...] w dniu 29 października 1998r. położona była w strefie 102 MN – istniejąca i uzupełniana zabudowa jednorodzinna. Trafna jest zatem ocena organu, że rzeczoznawca prawidłowo przyjął do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo usługową. Do analizy rzeczoznawca przyjął rynek nieruchomości z terenu W., a wiec miasta na obszarze, którego położona jest wyceniana nieruchomość w tym z obrębu nr 05, (obręby 4,5,6,8), uwzględniając nieruchomości położone w niewielkiej odległości od centrum miasta, z lat 2009-2012. Do porównania rzeczoznawca przyjął 12 transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe, które zostały przeprowadzone w latach 2009 – 2012, ustalając, że ceny transakcyjne mieszczą się w przedziale 200 zł/m² ÷ 541 zł/m², przy cenie średniej w wysokości 298 zł/m². Dokonując wyceny rzeczoznawca wziął pod uwagę atrybuty charakteryzujące wycenianą nieruchomość, w tym szczególnie jej położenie, (dość dobre, średnio atrakcyjna część W., sąsiedztwo korzystne zabudowa mieszkaniowa pensjonatowa, dobór dostęp do komunikacji miejskiej) uzbrojenie, funkcję w planie, powierzchnię działki i inne takie jak ukształtowanie terenu, dostęp). Mając powyższe na uwadze zarzuty skargi uznać należy za niezasadne. W pierwszej kolejności podkreślić należy, że organy obu instancji w oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy prawidłowo zastosowały obowiązujące przepisy prawa. Podkreślić należy, że dla ustalenia wartości nieruchomości nr [...] zajętej pod drogę publiczną w myśl prawidłowo zastosowanych i przytoczonych wyżej przepisów nie miały zastosowania ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jak to niezasadnie zarzucono w skardze. Jak to bowiem wyżej wskazano w rozpatrywanej sprawie z uwagi na brzmienie § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia i stan nieruchomości na dzień 29 października 1998r., tj. przeznaczenia jej na zabudowę jednorodzinną, dla wyceny działki i ustalenia jej wartości zastosowanie miały ceny uzyskiwane dla nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Jak wynika z treści operatu nieruchomości dla dokonania wyceny nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił rynek nieruchomości miasta W., a więc miasta na obszarze, którego położona jest nieruchomość i odnotował transakcje zbycia nieruchomości przeznaczonych na funkcje mieszkaniowe. Rzeczoznawca wbrew zarzutowi skargi nie ustalał wartości nieruchomości mając na uwadze "podobne rodzajowo i obszarowo rynki lokalne" skoro wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań były położone na tym samym rynku, tj. na terenie tego samego miasta - miasta W., w opisanych obrębach, oznaczenie tych nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę w sytuacji gdy skarżącym jest Burmistrz Miasta oznacza, że cechy tych nieruchomości są znane, nieruchomości te położone na terenie W. miały to samo przeznaczenie w planie miejscowym i zostały wyodrębnione w oparciu o te same cechy rynkowe. Zadaniem biegłego jest wyłonienie nieruchomości podobnych, dokonanie wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie wszystkie nieruchomości położone były na tym samym terenie co nieruchomość wyceniana (na terenie tego samego miasta). Wskazać również należy, że cena 1m² przyjęta za podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania wyniosła 2297 zł/m² i była niemalże równa cenie średniej jeżeli chodzi o transakcje uwzględnione w operacie. W ocenie Sądu organy prawidłowo przyjęły operat za wiarygodny. Z operatu tego wynika, że rzeczoznawca prawidłowo określiła przedmiot wyceny, wycena została sporządzona dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości zajętą pod drogę publiczną po jej oględzinach, rzeczoznawca wzięła pod uwagę ceny nieruchomości z daty ustalenia odszkodowania i stan nieruchomości z dnia 29 października 1998r.,dokonała analizy rynku na terenie miasta W. i określiła cechy istotne nieruchomości z punktu widzenia wpływu na wartość nieruchomości i określiła współczynniki korygujące. Zarzuty skargi świetle przedstawionych ustaleń nie podważyły wiarygodności operatu, tym bardziej że zostały oparte na błędnym zarzucie, że w sprawie podstawą dla ustalenia wartości nieruchomości winny być ceny uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Odnosząc się z do zarzutu utraty ważności operatu szacunkowego Sąd zważył, że został on sporządzony w dniu 14 czerwca 2012r. Zgodnie z przepisem art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla jakiego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, którym mowa w ust. 3 po potwierdzeniu aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Sąd uznał zarzut skarżącego za niezasadny. Operat szacunkowy został sporządzony dla wydania decyzji dotyczącej odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę. Decyzja w sprawie odszkodowania została wydana przez organ II instancji w dniu 11 czerwca 2013r,. a więc przed upływem okresu 12 miesięcy, o którym mowa w art. 157 ust. 3 ugn. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że rozpatrując sprawę organ w zakażonej decyzji prawidłowo wydał decyzję na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu jej wydania. W szczególności zaś organ ten nie naruszył art. 80 kpa oraz wbrew zarzutom skargi art. 7 i 77 § 1 kpa, gdyż rozstrzygniecie opiera się na prawidłowo ustalonym stanie faktycznym oraz prawidłowo zastosowanych przepisach prawa. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę jako niezasadną oddalił.