II SA/Gd 670/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędziowie: Sędzia WSA Janina Guść Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 20 kwietnia 2016 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi N. K. na decyzję Wojewody z dnia 28 września 2015 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia 23 lutego 2015 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 129 ust. 1 i 5 w związku z art. 98 ust. 1 i 3, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) – dalej w skrócie jako "u.g.n.", Starosta ustalił odszkodowanie wysokości 23.105,00 zł, na rzecz N. K., za nieruchomość położoną w D., gmina S., oznaczoną jako działka nr [...], o powierzchni 1265 mkw. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wyjaśnił, że N. K. zwróciła się o ustalenie odszkodowania za działkę nr [...], zajętą pod drogę, która w związku z decyzją Wójta Gminy z dnia 14 grudnia 2012 r., nr [...] w sprawie zatwierdzenia projektu podziału, z mocy prawa przeszła na własność Gminy. Organ stwierdził, że z protokołów uzgodnień wynika, iż negocjacje prowadzone z Gminą w dniach 28 sierpnia oraz 24 września 2014 r. nie przyniosły rezultatu i strony nie doszły do porozumienia co do wysokości odszkodowania. Organ pierwszej instancji, wskazując na treść art. 98 ust. 1 i 3 oraz art. 134 ust. 4 u.g.n., jak również § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej w skrócie jako "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości", wyjaśnił, że dla terenu, na którym znajduje się przedmiot wyceny, w dniu wydania decyzji podziałowej obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Gminy z dnia 25 października 2006 r., nr LVI/465/2006 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi Będargowo, Bojano, Częstkowo, Dobrzewino, Donimierz, Głazica, Jeleńska Huta, Kamień, Kieleńska Huta, Kielno, Koleczkowo, Kowalewo, Leśno, Łebieńska Huta, Łebno, Przetoczyno, Rębiska, Szemud, Szemudzka Huta, Warzno, Zęblewo gmina Szemud (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2007 r., nr 57, poz. 853 ze zm.), zgodnie z którym przedmiot wyceny znajduje się na terenie przeznaczonym pod drogę dojazdową. Organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 5 grudnia 2014 r., na potrzeby wyceny, określił rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod inwestycje drogowe (dla aktualnego jak i alternatywnego sposobu użytkowania – oba są tożsame), stanowiących przedmiot prawa własności. Zgodnie z operatem, wyceniana nieruchomość położona jest w D., w sąsiedztwie niezabudowanych gruntów inwestycyjnych oraz rolnych i zielonych. Dostęp do infrastruktury gminnej jest utrudniony ze względu na znaczną odległość. Dojazd jest słaby, na dzień wydania decyzji podziałowej – drogą gruntową nieurządzoną. Rzeczoznawca majątkowy analizą objął okres od września 2010 r. do dnia wyceny. Potrzebę rozszerzenia badania rynku poza okres dwóch lat rzeczoznawca majątkowy uzasadnił koniecznością przyjęcia transakcji umożliwiających właściwe obliczenie współczynników korygujących oraz sporządzenia pogłębionej analizy rynku. Dla celów analizy rzeczoznawca majątkowy badaniem rynku objął obszar powiatu wejherowskiego, stwierdzając, że na tym rynku zaistniała wystarczająca ilość transakcji porównywalnych do przedmiotu wyceny. Zgromadził informacje o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych dotyczących trzydziestu transakcji nieruchomościami podobnymi. W wyniku analizy rynku rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że ceny działek gruntu (spełniających warunek podobieństwa) wahały się od 13,18 zł do 50,00 zł za 1 mkw. Na podstawie przeprowadzonych badań rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że w analizowanym okresie nie nastąpił trend zmiany cen, w związku z czym nie skorygował cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych o trend zmiany cen w czasie. Oszacowania wartości składników roślinnych rzeczoznawca majątkowy dokonał na podstawie poradnika K. Zmarlickiego pt. "Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie" oraz pomocniczo na podstawie opracowania A. Nowaka pt. "Wycena nieruchomości leśnych" - w zakresie określania wartości zadrzewień. Dane pozyskane z poradnika rzeczoznawca majątkowy zaktualizował o współczynnik 1,25, tj. o podany przez Główny Urząd Statystyczny poziom inflacji w okresie 2007-2014. Zdaniem Starosty, oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości określona została zgodnie z zasadami określonymi rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wykazał, że na analizowanym rynku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, zaistniała wystarczająca ilość transakcji nieruchomościami podobnymi a zakres cech posiadanych przez nieruchomości podobne o cenie minimalnej i maksymalnej, umożliwił właściwe obliczenie wysokości współczynników korygujących. Biorąc pod uwagę fakt, że wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie przewidzianym pod drogę dojazdową, organ uznał, że oszacowana wartość działki odpowiada wartości rynkowej nieruchomości i odzwierciedla poziom cen kształtujących się na rynku lokalnym a oszacowana wartość 1 mkw. gruntu mieści się pomiędzy ceną minimalną a ceną maksymalną, jakie na nim zanotowano. W odwołaniu od powyższej decyzji N. K. zarzuciła jej naruszenie art. 130, art. 134 oraz art. 154 u.g.n., a także § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz błędne ustalenie stanu faktycznego w sprawie. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, ustalenie i przyznanie odszkodowania w wysokości nie niższej niż 117 zł/mkw. i wykupienie przez Gminą gruntów (resztówek), które wskutek podziału zgodnego z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego utraciły dla skarżącej wartość. W uzasadnieniu odwołania skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił, dlaczego wartość nieruchomości została ustalona na tak niskim poziomie. Nie wyjaśniono także, dlaczego wartość działki dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej została oszacowana na kwotę 117 zł/mkw., natomiast w przedmiotowym postępowaniu jedynie na kwotę 17,78 zł/mkw. W ocenie skarżącej wysokość odszkodowania winna odpowiadać wartości, za jaką będzie ona w stanie zakupić działkę odpowiadającą działce przejętej. Skarżąca dodała, że organ dokonał błędnych ustaleń faktycznych, albowiem przedmiotowa nieruchomość nie znajduje się jedynie w sąsiedztwie niezabudowanych gruntów inwestycyjnych, rolnych i zielonych. Co prawda z jednej strony działki znajduje się las, jednak w jej sąsiedztwie posadowione są również domy jednorodzinne. Zdaniem skarżącej błędnie ustalony stan faktyczny wpłynął na zaniżenie wartości przedmiotowej działki, jako położonej w sąsiedztwie terenów niezabudowanych, w tym również na nieprawidłowy wybór przez rzeczoznawcę działek podobnych. Decyzją z dnia 28 września 2015 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wyjaśnił, że za działkę wydzieloną pod drogę w rozumieniu art. 98 u.g.n. rozumie się działkę przeznaczoną na urządzenie drogi publicznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku takiego planu, decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego. Jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w przedmiotowej sprawie, w dacie wydania przez Wójta Gminy decyzji podziałowej z dnia 14 grudnia 2012 r. dla terenu, na którym znajduje się przedmiot wyceny obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający następujące przeznaczenie: droga dojazdowa. Spełnione zostały zatem wszystkie przesłanki zastosowania art. 98 ust. 1 u.g.n., tj. wydzielona działka gruntu przeznaczona jest pod drogę publiczną, podział nieruchomości dokonany został na wniosek właściciela oraz decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości jest ostateczna, a w konsekwencji doszło do nabycia działki przez podmiot publicznoprawny. Wojewoda stwierdził, że w niniejszej sprawie na zlecenie Starosty sporządzony został dnia 5 grudnia 2014 r. operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy określił wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w łącznej wysokości 23.105,00 zł. Organ odwoławczy wyjaśnił, że operat szacunkowy podlega ocenie organu, jednakże organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod wzglądem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobą, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W ocenie Wojewody wartość gruntu w ww. operacie szacunkowym została ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził oględziny, a wartość działki określił na dzień 5 grudnia 2014 r., (tożsama z datą sporządzenia wyceny), zaś datą, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości, jest dzień 14 grudnia 2012 r., tj. data tożsama z datą wydania ostatecznej decyzji Wójta Gminy o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, a zatem zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. Wojewoda stwierdził, że w operacie szacunkowym prawidłowo wskazano przedmiot, zakres i cel wyceny oraz przedstawiono stan prawny nieruchomości zawarty w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. W operacie szacunkowym przedstawiono stan działki według ewidencji gruntów, a także lokalizację, otoczenie oraz stan zagospodarowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, jakie przeznaczenie miała wyceniana nieruchomości w obowiązującym, w dacie wydania decyzji podziałowej, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości w tym planie jest tożsame z jej alternatywnym przeznaczeniem, wynikającym z decyzji podziałowej, zatem w omawianym przypadku zasada korzyści określona w art. 134 ust. 4 u.g.n. nie występuje. Organ odwoławczy stwierdził też, że w operacie szacunkowym przedstawiono sposób wyceny, w tym wybór podejścia oraz metody określenia wartości - zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wskazując na treść art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, organ odwoławczy wyjaśnił, że - stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej - rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności ustala ceny podobnych nieruchomości, które były przedmiotem obrotu na wybranym rynku. Przy ustaleniu tych cen uwzględniane są zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Na podstawie powyższych danych, rzeczoznawca majątkowy oblicza średnią cenę nieruchomości podobnych. Następnie ustala tzw. współczynnik korekcyjny. Współczynnik ten może być inny w przypadku kilku wycenianych działek, ponieważ jest oparty na indywidualnych cechach każdej nieruchomości. Dlatego też wartość szacowanych działek, nawet położonych w sąsiedztwie i wycenianych przez tego samego rzeczoznawcę, może się różnić. W celu ustalenia wartości współczynnika korekcyjnego, rzeczoznawca sporządzający wycenę konkretnej nieruchomości tworzy zestawienie cech, które bezpośrednio kształtują wartość szacowanej działki. Organ dodał, że kryteria wymienione w art. 134 ust. 2 u.g.n. są jedynie przykładowymi cechami, jakie mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, jednakże ich dobór w konkretnym przypadku pozostawiony jest rzeczoznawcy, który ustala je bazując m.in. na swoim doświadczeniu, znajomości rynku i preferencjach nabywców. Następnie ustalane są wagi wybranych kryteriów, obrazujące, w jakim stopniu każda cecha wpływa na wartość, a także określana jest wartość poszczególnych cech w odniesieniu do nieruchomości szacowanej. Tak ustalonym współczynnikiem rzeczoznawca koryguje średnią cenę nieruchomości podobnych ustaloną na badanym rynku i w ten sposób, dla każdej nieruchomości indywidualnie, ustala wartość 1 mkw. gruntu. Wojewoda wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy przeanalizował od września 2010 r. do dnia wyceny rynek nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem prawa własności, przeznaczonych zgodnie z prawnym porządkiem planistycznym na cele drogowe, położonych w najbliższych odległościach od nieruchomości wycenianej, tj. w gminach wiejskich powiatu [...], przyjął do analizy 30 transakcji oraz określił procentowy wpływ atrybutów cenotwórczych na wartość rynkową przedmiotu wyceny. Na podstawie powyższego rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod inwestycje drogowe, we wskazanym powyżej okresie, ceny nieruchomości podobnych przyjętych do porównań kształtowały się na poziomie od 13,18 zł do 50,00 zł za 1 mkw., przy czym trend zmiany cen w czasie nie występuje. Cena średnia ustalona na podstawie powyższych transakcji wyniosła 27,22 zł/mkw. Uwzględniając średnią cenę nieruchomości podobnych oraz obliczony w toku porównania z nimi działki wycenianej współczynnik korygujący rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wartość 1 mkw. prawa własności działki nr [...] wynosi 17,78 zł. Tym samym wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] o pow. 0,1265 ha wyniosła 22.491,70 zł, co - wraz z wartością nasadzeń - dało łączną wartość rynkową działki w wysokości 23,105,00 zł. W ocenie organu odwoławczego w operacie szacunkowym szczegółowo wyjaśniono sposób ustalenia wartości rynkowej wycenianej działki, omówiono wagi cech nieruchomości, zamieszczono informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości, w szczególności na podstawie tabeli nieruchomości przyjętych do porównań oraz tabeli zawierającej obliczenia współczynnika korygującego. Z tych względów organ II instancji uznał, że zarzuty strony odwołującej się są niezasadne, a wartość przedmiotowego gruntu określona w operacie szacunkowym została ustalona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Wojewoda wyjaśnił nadto, że powoływany przez skarżącą operat szacunkowy sporządzony na potrzeby opłaty adiacenckiej nie ma znaczenia w niniejszym postępowaniu, ponieważ został wykonany w innym celu, a zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Organ stwierdził też, że z dokumentacji znajdującej się w aktach wynika, iż w najbliższym sąsiedztwie wycenianej działki brak jest zabudowy (vide: e-mapa, operat szacunkowy - s. 7), a zatem nieruchomość ta położona jest w sąsiedztwie terenów niezabudowanych. Wniosek skarżącej żądającej wykupienie przez Gminą gruntów (resztówek) nie może zostać uwzględniony, gdyż powinien on być - zgodnie z art. 113 ust. 3 u.g.n. – skierowany do Gminy, na rzecz której przeszła własność działki nr [...]. W skardze na powyższą decyzję N. K. zarzuciła jej naruszenie: - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, co doprowadziło do nierozpatrzenia zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób wszechstronny, - art. 134 oraz art. 154 u.g.n. i w efekcie przyjęcie, że przyznane skarżącej odszkodowanie jest słuszne. Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, ustalenie i przyznanie odszkodowania za przejętą nieruchomość w wysokości nie niższej niż 117 zł/mkw. oraz zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie. W uzasadnieniu skargi skarżąca powtórzyła zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Wskazała nadto, że rzeczoznawca majątkowy ustalając wartość przedmiotowej działki, nie wziął pod uwagę jej atrakcyjności pod względem lokalizacyjnym. Położna ona jest w miejscowości znajdującej się w pobliżu T., a na jej atrakcyjność wpływa również fakt bliskości szkoły podstawowej oraz gimnazjum. Dzięki swoim walorom lokalizacyjnym D. staje się miejscowością atrakcyjną pod względem budownictwa mieszkaniowego, co wpływa na wartość nieruchomości drogowych, a nie tylko działek przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Skarżąca dodała, że jako działkę o cenie maksymalnej rzeczoznawca majątkowy wskazał nieruchomość leżącą w B., która to miejscowość pod względem lokalizacyjnym nie jest bardziej atrakcyjna niż D. Skarżąca podniosła również, że celem operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie jak i operatu szacunkowego sporządzonego dla celów wyliczenia opłaty adiacenckiej było określenie wartości przedmiotowej działki. Brak jest przeszkód dla powołania się w tej sprawie na operat szacunkowy sporządzony dla innych potrzeb, przynajmniej w celu wykazania znacznych rozbieżności pomiędzy dwoma wycenami. Z uwagi na te rozbieżności, zasadnym jest zwrócenie się przez Sąd do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 20 kwietnia 2016 r. uczestniczka postępowania Gmina wniosła o oddalenie skargi. Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 ww. ustawy). Zakres kontroli administracji publicznej obejmuje w szczególności orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne i określone ustawowo postanowienia, a także na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej (art. 3 § 1 w związku z § 2 pkt 1, 2 i 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a."). Kryterium legalności umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji administracyjnej uchybiającej prawu materialnemu, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), jak też rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), a także wydanego bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji w świetle przywołanych powyżej kryteriów Sąd uznał, że jest ona zgodna z prawem. Zaskarżoną decyzją Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 23 lutego 2015 r. ustalającą odszkodowanie z tytułu przejścia na własność gminy nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] zajętą pod drogę publiczną. W niniejszej sprawie kwestią sporną pozostawało, czy organy ustalając wysokość należnego skarżącej odszkodowania z tytułu przejścia z mocy prawa na własność Gminy działki gruntu należącej do skarżącej, a wydzielonej pod drogę dojazdową gminną, działały zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.), zwanej dalej w skrócie jako "u.g.n.". Zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n., za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (w tym gminne) na skutek dokonanego na wniosek właściciela nieruchomości podziału, które przeszły z mocy prawa na własność gminy (powiatu, województwa, Skarbu Państwa), przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 128 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Na podstawie przepisu art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. To oznacza, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy wysokość odszkodowania powinna była zostać ustalona według stanu i przeznaczenia nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, co też nastąpiło. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości tego odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawą zaś ustalenia wysokości odszkodowania jest stosownie do art. 134 ust. 1 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości, przy której określeniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Z art. 151 ust. 1 u.g.n. wynika, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W rozpoznawanej sprawie jest bezsporne, że decyzją Wójta Gminy z dnia 14 grudnia 2012 roku zatwierdzono podział nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], w wyniku którego doszło do wydzielenia działki nr [...] z przeznaczeniem pod drogę publiczną (KDD). Działka ta z mocy prawa przeszła na własność Gminy, kreując tym samym roszczenie byłej właścicielki N. M. (obecnie K.) do odszkodowania z tytułu przejęcia tej działki przez Gminę, które skarżąca zrealizowała w 2014 r. występując z wnioskiem o odszkodowanie. Analiza dokumentacji zgromadzonej w sprawie, w tym zwłaszcza operatu szacunkowego z dnia 5 grudnia 2014 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. N., świadczy o prawidłowo przeprowadzonej procedurze wyceny działki nr [...] i właściwej ocenie jego wartości dowodowej, dokonanej przez organy w tej sprawie. Zdaniem Sądu analiza ww. operatu szacunkowego potwierdza, że dokument ten został sporządzony prawidłowo, z zachowaniem wymogów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) - dalej w skrócie jako "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości". Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości - art. 152 ust. 1 u.g.n. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W merytoryczną sferę powyższych wyborów ani organy administracji ani sądy generalnie nie ingerują. W przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca w pierwszej kolejności szczegółowo scharakteryzował wycenianą nieruchomość, opisując ją w aspekcie cech rynkowych wpływających na jej wartość. Opisał lokalizację ogólną, stan zagospodarowania, przeznaczenie pod realizację drogi publicznej oraz uwarunkowania prawne. Dokonał również analizy rynku nieruchomości obejmującego obszar gmin wiejskich powiatu [...] w zakresie uzyskiwanych cen, warunków zawarcia transakcji oraz cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej mających wpływ na poziom ich cen w określonym przedziale czasowym od 1 września 2010 roku do chwili sporządzania operatu. Na bazie tak sporządzonej charakterystyki rzeczoznawca dokonał wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania wartości nieruchomości uwzględniając również cel wyceny oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Ze względu na rodzaj wycenianej nieruchomości rzeczoznawca odwołał się również do dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Przepis ten stanowi, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Wówczas przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Wskazany przepis znajduje w rozpoznawanej sprawie zastosowanie w oparciu o § 36 ust. 6 pkt 2 powołanego rozporządzenia, który ustępy 1 - 4 § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nakazuje stosować odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 u.g.n., z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. Z operatu szacunkowego wynika, że biorąc pod uwagę ilość dostępnych danych do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości przy zastosowaniu tej metody do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości; wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Z art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika zaś, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego; ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Określenia wartości nieruchomości dokonano w rozpoznawanej sprawie z zachowaniem następującej procedury szacowania: • określono rynek, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych; • ustalono rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na tym rynku; • określono wagę cech rynkowych; • opisano cechy rynkowe nieruchomości szacowanej; • opisano nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej, oraz cenie maksymalnej; • określono średnią cenę transakcyjną ze zbioru transakcji przyjętych do analizy; • określono zakres sumy współczynników korygujących; • określono współczynniki korygujące na podstawie wag poszczególnych cech; • określono wartość rynkową wycenianej nieruchomości, - przy czym jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 mkw. powierzchni gruntu. W ocenie Sądu przeprowadzona przez rzeczoznawcę procedura szacowania jest w pełni zbieżna z wymogami określonymi w cytowanych powyżej przepisach u.g.n. i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Z operatu szacunkowego wynika, że określenia wartości przedmiotowej nieruchomości (gruntu) rzeczoznawca majątkowy dokonał po analizie rynku nieruchomości stanowiącego obszar gmin wiejskich powiatu [...]. Rzeczoznawca opisał szczegółowo szacowaną nieruchomość (vide str. 6 - 9 operatu) jako niezabudowaną działkę położoną w gminie S., obręb – D., w sąsiedztwie niezabudowanych gruntów inwestycyjnych oraz rolnych i zielonych, nad którą częściowo przebiega linia energetyczna, o powierzchni 1265 mkw., przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną. Utworzył również zbiór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej o znanych cenach transakcyjnych i cechach – biegły zgromadził informacje o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych dotyczących 30 transakcji nieruchomościami podobnymi przeznaczonymi pod inwestycje drogowe (vide k. 15 – 16 operatu). Wyjaśnił przy tym, że analizując dane uzyskane w Wydziale Geodezji Starostwa Powiatowego oceniał transakcje dotyczące nieruchomości drogowych pod względem warunków zawarcia transakcji i przedmiotu sprzedaży. Z bazy danych wyeliminował takie, które nie spełniają warunków transakcji rynkowych oraz takie, których ceny znacznie odbiegają od średnich cen transakcyjnych zanotowanych na analizowanym rynku w badanym okresie czasu. Na rozprawie administracyjnej w dniu 29 stycznia 2015 roku rzeczoznawca wyjaśnił, że były to transakcje, w których cenę za nieruchomości drogowe ustalono na parę złotych za 1 mkw. działki. Rzeczoznawca wyjaśnił także, iż aktualne ceny nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, przeznaczonych na cele drogowe, kształtują się najczęściej w przedziale od 13,18 zł do 50 zł za mkw. powierzchni gruntu. Na podstawie 30 transakcji nieruchomościami podobnymi rzeczoznawca ustalił średnią cenę na 27,22 zł za 1 mkw. Podkreślił przy tym, że ceny na rynku nieruchomości drogowych są zależne przede wszystkim od wielkości nieruchomości i jej lokalizacji. Tylko te dwie cechy – w równym stopniu wpływają w sposób istotny na cenę nieruchomości. Pozostałe cechy nie wpływają na wartość takich nieruchomości. Następnie rzeczoznawca scharakteryzował cechy rynkowe wpływające zasadniczo na zróżnicowanie cen na rynku, tj. lokalizację i powierzchnię działki, wskazując, że na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi ustalił, że na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową nieruchomości przyjętych do bazy nieruchomości porównawczych, wpływają w decydującym stopniu następujące cechy: Lokalizacja: - bardzo dobra - nieruchomość położona w centrum miejscowości – miasta (w analizowanej przez niego grupie nieruchomości podobnych taka cecha nie wystąpiła), - dobra - nieruchomość położona w atrakcyjnej inwestycyjnie miejscowości, dobrze skomunikowana z miastem; - średnia - nieruchomość położona w pozostałych miejscowościach wśród terenów inwestycyjnych; słaba - nieruchomość położona w pozostałych miejscowościach wśród terenów rolnych, zieleni, lasu itp.; Wielkość: - dobra - o powierzchni do 200 mkw., - średnia - o powierzchni od 200 do 700 mkw.; - słaba - o powierzchni od 700 mkw. Rzeczoznawca dodał przy tym, że nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie są typowymi nieruchomościami inwestycyjnymi występującymi na rynku, stanowią bowiem nieruchomości nabywane w specyficznym trybie pod inwestycje liniowe. Nabywców takich nieruchomości mało interesują zatem szczególne cechy takich gruntów. Nie zwracają oni uwagi na takie cechy jak: uzbrojenie w infrastrukturę (nie jest ona istotna, skoro i tak na takiej nieruchomości realizowane będą roboty budowlane), dostęp do drogi publicznej (to przecież będzie pas drogi publicznej), kształt działki (wszystko i tak stanowić będzie jeden pas drogowy), sąsiedztwo (nieistotne są np. szkoły). Rzeczoznawca wyjaśnił nadto, że po dokonaniu badania trendu zmiany cen w czasie na analizowanym rynku nieruchomości stwierdził brak w badanym czasie jednoznacznego trendu zmiany cen w czasie, uznał zatem, że trend zmiany cen w czasie nie występuje. Mając to na względzie biegły nie skorygował cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych o trend zmiany cen w czasie. Następnie - po ustaleniu wagi cech rynkowych (lokalizacja i wielkość po 50%) – rzeczoznawca szczegółowo opisał dwie nieruchomości porównawcze o cenie minimalnej i maksymalnej wskazując, że cenę minimalną uzyskano za nieruchomość porównawczą nr 3 - działkę gruntu położoną w G., o pow. 938 mkw., przeznaczoną pod drogi publiczne, sprzedaną 14 września 2010 r. za cenę 12360 zł, natomiast cenę maksymalną uzyskano za nieruchomość porównawczą nr 5 - działkę gruntu położoną w B., o pow. 100 mkw., przeznaczoną pod drogi publiczne, sprzedaną 16 grudnia 2011 r. za cenę 5000 zł. Rzeczoznawca stwierdził także, iż nieruchomości porównawcze o cenie maksymalnej i minimalnej posiadają następujące wartości cech rynkowych: - nieruchomość o cenie maksymalnej - dobra lokalizacja, dobra wielkość; - nieruchomość o cenie minimalnej - słaba lokalizacja, słaba wielkość; natomiast działce stanowiącej przedmiot wyceny (opisanej szczegółowo na stronach 6 - 9 operatu) rzeczoznawca przypisał następujące wartości cech rynkowych – średnia/słaba lokalizacja, wielkość słaba. Określając wartość wycenianej nieruchomości (gruntu) rzeczoznawca uwzględnił średnią cenę podobnych nieruchomości na analizowanym rynku wynoszącą 27,22 zł za 1 mkw., którą skorygował posługując się ustalonymi przez siebie współczynnikami korygującymi określonymi w sposób szczegółowo przedstawiony w operacie (vide k. 10 oraz k. 19 – 20 operatu szacunkowego). Ostateczną wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca uzyskał korygując cenę średnią zgodnie z wzorem przedstawionym na stronie 20-tej operatu. Po dokonaniu dopuszczonych powyżej cytowanymi przepisami korekt, rzeczoznawca ustalił wartość rynkową przedmiotu wyceny – gruntu na 22491,70 zł (17,78 zł za 1 mkw.). Należy w tym miejscu stwierdzić, że skarżąca niezasadnie zarzucała, iż w operacie i toku przedmiotowego postępowania administracyjnego nie ustalono prawidłowo sąsiedztwa działki skarżącej. Skarżąca twierdziła, że przedmiotowa nieruchomość nie znajduje się jedynie w sąsiedztwie niezabudowanych gruntów inwestycyjnych, rolnych i zielonych, ponieważ co prawda z jednej strony działki znajduje się las, jednak w jej sąsiedztwie posadowione są również domy jednorodzinne. Zdaniem Sądu słusznie organ odwoławczy odnosząc się do tego zarzutu skarżącej wskazał, że z dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy wynika, iż w najbliższym sąsiedztwie wycenianej działki brak jest zabudowy (vide: e-mapa, operat szacunkowy - s. 7), a zatem nieruchomość ta położona jest – jak ustalił to rzeczoznawca, także po przeprowadzeniu wizji lokalnej w dniu 30 listopada 2014 roku - w sąsiedztwie terenów niezabudowanych, a także – czego nie kwestionuje sama skarżąca – rolnych i zielonych. Ponadto, biorąc pod uwagę wskazany powyżej opis cech istotnych nieruchomości, wpływających na ich wartość, okoliczność czy w sąsiedztwie nieruchomości skarżącej jest jakakolwiek zabudowa jednorodzinna nie ma istotnego znaczenia, ponieważ - jak wskazał rzeczoznawca, dla oceny, czy dana nieruchomość ma dobrą, średnią lub słabą lokalizację znaczenie ma tylko okoliczność, czy położona jest w atrakcyjnej inwestycyjnie miejscowości i to dobrze skomunikowanej z miastem, czy też w innej miejscowości - wśród terenów inwestycyjnych albo wśród terenów rolnych, zieleni i lasu. Sam fakt istnienia jakiejkolwiek zabudowy w sąsiedztwie nie ma zatem kluczowego znaczenia, podobnie jak wskazywane w skardze – bliżej niesprecyzowane - sąsiedztwo szkół. Odnosząc się natomiast do podniesionego dopiero w skardze zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę tego, że D. znajduje się w sąsiedztwie T. i z tego względu jest atrakcyjne inwestycyjnie, Sąd wyjaśnia, że to przede wszystkim rzeczoznawca majątkowy sporządzający wycenę ma wiedzę specjalną pozwalającą ocenić atrakcyjność lokalizacji danej nieruchomości. Niezależnie od powyższego można jednak stwierdzić, że wszystkie miejscowości wskazane przez rzeczoznawcę w operacie znajdują się w pobliżu T., są bowiem zlokalizowane w powiecie [...]. Sam więc fakt sąsiedztwa T. nie mógł mieć decydującego znaczenia dla wyceny nieruchomości. Można przy tym jeszcze zauważyć, że jedyna działka z D. (o pow. 223 mkw.), która znalazła się w zestawieniu przedstawionym przez rzeczoznawcę, została sprzedana za cenę zbliżoną do ustalonej dla działki skarżącej. Uzyskano bowiem za nią cenę 19,40 zł za 1 mkw., mimo, że była znacznie mniejsza niż działka skarżącej. Podobnie rzecz ma się z położoną także blisko T. i samego D. działką w miejscowości B. (pow. 355 mkw.), która – jak wynika z operatu, została sprzedana za 18 zł za 1 mkw. Na podstawie treści operatu szacunkowego, a w szczególności opisu cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości, łatwo także wyjaśnić, dlaczego za wskazywaną w skardze działkę leżącą w B. – o powierzchni 100 mkw. i cenie maksymalnej ustalonej w operacie (czyli 50 zł za 1 mkw.) uzyskano cenę dużo wyższą niż cena ustalona dla nieruchomości skarżącej o powierzchni 1265 mkw. (17,78 zł za 1 mkw.). Biegły wyraźnie podkreślił bowiem, że dla ustalenia ceny nieruchomości drogowych ważna jest ich wielkość, przy czym im mniejsza działka, tym co do zasady cena wyższa. Rzeczoznawca dokonał także wyceny składników roślinnych znajdujących się na działce na 613 zł. Dokonana przez rzeczoznawcę w tym zakresie wycena, w pełni zaakceptowana przez organy obu instancji, nie budzi także wątpliwości Sądu i nie była kwestionowana przez stronę skarżącą. Na podstawie przedstawionych wywodów oraz akt niniejszej sprawy Sąd uznał, że przyjęty i zaakceptowany przez organy administracji operat szacunkowy odpowiada warunkom formalnym określonym w art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Sąd nie znalazł natomiast w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie potwierdzenia dla zarzutów sformułowanych przez skarżącą. Ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego także została przeprowadzona przez organy obu instancji w sposób rzeczowy i wyczerpujący. Należy przy tym dodać, że operat szacunkowy stanowiący główny dowód w sprawie ustalania wysokości odszkodowania podlega ocenie w świetle przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. tak jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym, pomimo jego specjalistycznego charakteru. Takiej samej ocenie podlegają również wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat, składane – tak jak w tej sprawie – podczas rozprawy administracyjnej - jako jego uzupełnienie. Organ administracji prowadzący postępowanie dysponuje jednak wyłącznie narzędziami proceduralnymi do zbadania formalnej poprawności sporządzonego operatu. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, co też uczyniono w przedmiotowej sprawie, to jest zbadano, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść, że jest aktualny oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Tego rodzaju ocena została w rozpoznawanej sprawie przeprowadzona. Natomiast do merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego upoważnione są wyłącznie organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 28 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Wr 31/08, Baza Orzeczeń LEX 510331). Można jedynie w tym miejscu dodać, że wniosek skarżącej o zwrócenie się przez Sąd do takiej organizacji rzeczoznawców o zbadanie operatu sporządzonego w tej sprawie jest sprzeczny z treścią art. 106 § 3 p.p.s.a., zgodnie z którym sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające jedynie z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Ponadto, jak już wskazano powyżej, operat szacunkowy sporządzony w tej sprawie nie budzi wątpliwości Sądu. Dokonana w sprawie ocena operatu potwierdziła przede wszystkim prawidłowość poczynionej analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne i wyboru właściwych nieruchomości podobnych do działki skarżącej. Charakterystyka nieruchomości podobnych, wybór tych ich cech, które mają wpływ na wartość oraz określenie wagi wskazanych cech również nie nasuwa żadnych zastrzeżeń. Rzeczoznawca w sposób bardzo szczegółowy i przejrzysty opisał metodologię podjętych czynności z zakresu szacowania. Przedstawił w sposób rzeczowy chronologię działań, które doprowadziły do ustalenia wartości nieruchomości szacowanej i prawidłowo, logicznie uzasadnił wynik końcowy. W świetle tych wywodów nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skarżącej podważające dokonany przez rzeczoznawcę dobór nieruchomości podobnych. Sąd nie znajduje jakichkolwiek dowodów potwierdzających uchybienia formalnoprawne po stronie rzeczoznawcy, które podważyłyby prawidłowość poczynionego przez niego doboru nieruchomości podobnych. W świetle definicji nieruchomości podobnych zawartej w art. 3 pkt 16 u.g.n. są nimi nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Oznacza to, że o podobieństwie nieruchomości decydować będą takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Natomiast wszelkie inne cechy, mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku. Jest to wyłączne uprawnienie rzeczoznawcy posiadającego wiedzę specjalistyczną, którego poczynania w tym zakresie podlegają oczywiście kontroli organów administracji z perspektywy zachowania warunków formalnych, których w rozpoznawanej sprawie dochowano. W konsekwencji, zarzut skarżącej dotyczący naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. należało uznać za niezasadny. Wydając zaskarżoną decyzję w postępowaniu odwoławczym Wojewoda dokonał bowiem kompletnej i prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, a w szczególności odniósł się należycie do wartości dowodowej sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 5 grudnia 2014 r. Sporządzony w niniejszej sprawie operat został wykonany prawidłowo, z zachowaniem wymogów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Operat był aktualny według obowiązku wynikającego z art. 156 ust. 3 u.g.n. Żaden argument nie przemawia natomiast za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu (operatu) nie mogły samodzielnie oceniać jego wartości dowodowej w taki właśnie sposób, jak uczynił to starosta i wojewoda podejmując swoje rozstrzygnięcia. Wskazać też trzeba, że ustawowym obowiązkiem organu rozstrzygającego w niniejszej sprawie było przed wydaniem decyzji uzyskanie dowodu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości. Strona miała zapewnioną możliwość uczestniczenia w każdej czynności procesowej toczącego się postępowania i wypowiadania się co do zebranego materiału dowodowego, z czego skorzystała zgłaszając zastrzeżenia do operatu. Jednak subiektywne i niepoparte żadnym innym dowodem, przede wszystkim kontroperatem, przekonanie strony skarżącej, że wyliczona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości jest nieodpowiednia, nie może świadczyć o wadliwości operatu sporządzonego na potrzeby kontrolowanej sprawy. Również treść uzasadnień zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji przemawia za stanowiskiem, że organy procedujące w sprawie przeprowadziły należycie, w sposób wszechstronny postępowanie wyjaśniające, a w szczególności analizę operatu szacunkowego zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 7 k.p.a. oraz obowiązkiem określonym w art. 80 k.p.a. Odnosząc się do zarzutów skarżącej dotyczących nieuwzględnienia przez organy wyceny nieruchomości dokonanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, gdzie wartość działki została oszacowana według skarżącej na kwotę 117 zł za 1 mkw. należy wskazać, że z ustępu 3. art. 98a u.g.n., regulującego sposób ustalenia wartości nieruchomości dla potrzeb opłaty adiacenckiej, wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Nie było zatem prawnej możliwości, aby w operacie szacunkowym sporządzonym w celu wyceny podzielonej nieruchomości skarżącej, dokonanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, została ustalona wartość działki drogowej. Operat bowiem tej działki – zgodnie z ww. przepisem – nie mógł dotyczyć. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uznał skargę za bezzasadną i na podstawie art. 151 p.p.s.a. ją oddalił.