II SA/Gd 675/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi J. O. i M. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia 18 października 2024 r. nr SKO.451.5.2023 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Wicko z dnia 14 sierpnia 2023 r. , nr WZ.6725.11.2023.PJ, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku solidarnie na rzecz skarżących J. O. i M. O. kwotę 2.116 (dwa tysiące sto szesnaście ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. M. O. i J. O. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku, którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy Wicko w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Skargę wniesiono w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Decyzją z dnia 14 sierpnia 2023 r. nr WZ.6725.11.2023.PJ Wójt Gminy Wicko ustalił dla J. i M. O. jednorazową opłatę w kwocie 7900,10 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], położona w obrębie ewidencyjnym W. w gminie W., dla której w Sądzie Rejonowym w Lęborku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona była księga wieczysta [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, iż w dniu 27 kwietnia 2021 r. Rada Gminy Wicko uchwałą nr XXIV/41/2021 uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Wicko (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2021 r., poz. 2027). Z kolei w dniu 17 lutego 2023 r. J. i M. O. zbyli ww. działkę oznaczoną ewidencyjnie nr [...] położoną w obrębie ewidencyjnym W. w gminie W. Powyższe wynika z przesłanego Wójtowi Gminy Wicko odpisu aktu notarialnego - umowa sprzedaży z dnia 17 lutego 2023 r., Rep. "A" Nr: [...], która została sporządzona przed notariuszem J. M. Następnie organ powołał się na art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako u.p.z.p.) i wskazał, że przy sprzedaży nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie nr [...] wynikające z tego przepisu przesłanki zostały spełnione, tj.: (1) nastąpił wzrost wartości nieruchomości wykazany w opinii dotyczącej możliwości wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowości W. - opinia z dnia 1 marca 2023 r., oraz w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego M. S. z dnia 20 czerwca 2023 r.; (2) w rozdziale nr 3 § 8 pkt 12) uchwały nr XXIV/41/2021 Rady Gminy Wicko z dnia 27 kwietnia 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Wicko określona została stawka procentowa jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - 10%; (3) nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], co potwierdza akt notarialny. Wobec powyższego w dniu 7 marca 2023 r. Wójt zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem powyższej nieruchomości. Wobec powyższego Wójt zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie opinii dotyczącej możliwości wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego we wsi W. Wyżej wymieniona opinia z dnia 1 marca 2023 r. wskazała na fakt możliwości wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Po uzyskaniu przedmiotowej opinii Wójt Gminy Wicko zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, w którym została określona wartość nieruchomości według stanu przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu. Po otrzymaniu operatu szacunkowego Wójt dokonał oceny materiału dowodowego pod względem formalnym, czy nie zawiera błędów, pomyłek, braków lub stwierdzeń nieopowiadających stanowi faktycznemu. Badając dowód - operat szacunkowy pod względem formalnym Wójt opierał się na rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. oraz Dziale IV "Wycena nieruchomości" Rozdział 1 "Określanie wartości nieruchomości" ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego pozwoliła stwierdzić, że do wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po uchwaleniu planu miejscowego rzeczoznawca przyjął grunty o przeznaczeniu rolnym z dopuszczoną formą zabudowy zagrodowej, jak i te grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Pod uwagę wzięto transakcje z terenu gmin C., W., N. Rzeczoznawca na podstawie obserwacji i badań własnych określił 3 cechy rynkowe, na podstawie których dokonano oceny nieruchomości: położenie, dojazd, ukształtowanie terenu - tabela nr 4 strona 16. Zgodnie z ewidencją grantów i budynków działka nr [...] stanowi grunty orne klasy IVb. Działka jest niezabudowana, a jej przeznaczenie było zgodne z funkcją określoną w miejscowym planie. Zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła: 54.769,00 zł. Organ podkreślił, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Wicko dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywała funkcja teren rolny (oznaczony na rysunku planu symbolem 43.R) zatwierdzony uchwałą nr 11/10/2014 Rady Gminy Wicko z dnia 22 grudnia 2014 r. Według szacunku rzeczoznawcy wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (symbol w planie 44MNU - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej, 134KDL - teren dróg publicznych, klasy lokalnej, 185KDW - teren dróg wewnętrznych) została określona na kwotę: 133 770,00 zł. Zatem różnica wartości przed uchwaleniem obecnego planu i po uchwaleniu planu stanowi kwotę 79.001,00 zł. W rozdziale nr 3 § 8 pkt 12) uchwały nr XXIV/41/2021 Rady Gminy Wicko z dnia 27 kwietnia 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi Wicko została określona stawka procentowa jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - 10%. Wobec tego wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi kwotę 7 900,10 zł. Po rozpoznaniu odwołania skarżących decyzją z dnia 18 października 2023 r. o nr SKO.451.5.2023 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Słupsku utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy Wicko. W uzasadnieniu organ odwoławczy przypomniał, że w sprawie zostały spełnione ustawowe przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty planistycznej i zobowiązanie strony do jej wniesienia, bowiem uchwałą nr XXIV/41/2021 z dnia 27 kwietnia 2021 r. Rada Gminy Wicko uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Wicko. Plan ten został ogłoszony w dniu 2 czerwca 2021 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. z dnia 2 czerwca 2021 r. poz. 2027) i wszedł w życie w dniu 17 czerwca 2021 roku (§ 42 tej uchwały). Odwołujący jako właściciele nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie W. zbyli ją w dniu 17 lutego 2023 r., co potwierdza znajdujący się w aktach sprawy wypis z aktu notarialnego, a zatem w terminie wskazanym w art. 37 ust. 4 u.p.z.p. Okoliczność i stopień wzrostu wartości przedmiotowej działki nr [...], która ma fundamentalne znaczenie dla ustalenia opłaty planistycznej, została określona w operacie szacunkowym z dnia 20 czerwca 2023 r., który w ocenie organu I instancji został sporządzony w sposób prawidłowy. Organ odwoławczy podzielił ocenę organu I instancji i wskazał, że w operacie szacunkowym do wykonanej wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Istotą tego podejścia jest określenie nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny (art. 153 ust. 1 u.g.n. w związku z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), a więc do nieruchomości oznaczonej numerem działki [...] położonej w obr. W. przed i po wejściu w życie obowiązującego planu miejscowego. I tak nieruchomością podobną jest w myśl art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Oznacza to, że nieruchomości podobne, porównywalne to takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W zgodzie z powyższym w ocenianym operacie szacunkowym nieruchomości porównawcze dobierane były pod kątem ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej przed i po wejściu w życie planu miejscowego. W kontekście wątpliwości odwołujących się Kolegium wyjaśniło, że źródłem informacji o nieruchomości są dane wynikające z rejestru gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych, a nie dane wynikające z systemu informacji przestrzennej. Tym samym prawidłowo szacowano w operacie szacunkowym wartość nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] w obr. W. o powierzchni 6700 m2. Kolegium zauważyło również, iż taka powierzchnia ww. nieruchomości wynika także z umowy jej sprzedaży (wypis z aktu notarialnego z dnia 17 lutego 2023 roku Rep. A nr [...]). Nieruchomość tę opisano w operacie szacunkowym jako położoną w strefie peryferyjnej miejscowości W., w części rozwijającej się zabudowy. W najbliższym otoczeniu znajduje się zabudowa mieszkaniowa oraz tereny rolne. Nieruchomość ta ma kształt nieregularny, jej teren jest nieogrodzony, niezagospodarowany, porośnięty drzewami i krzewami. Znajduje się na niej skarpa, a jej teren charakteryzuje się bardzo dużą deniwelacją. Nieruchomość ta nie jest uzbrojona, nie urządzono na nią bezpośredniego wjazdu, a dojazd do niej następuje nieurządzoną drogą wewnętrzną (str. 6-8, 17 operatu). Działka ta sklasyfikowana jest w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, tak też opisana jest w księdze wieczystej, objęta była planem miejscowym przyjętym uchwałą nr 11/10/2014 Rady Gminy Wicko z dnia 22 grudnia 2014 r., który przeznaczał ją pod tereny rolnicze 43.R, dopuszczając zabudowę zagrodową w gospodarstwach rolnych. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wsi Wicko (uchwała Nr XXIV/41/2021 Rady Gminy Wicko z dnia 27 kwietnia 2021 r.) teren ten przeznaczony został pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej 44MNU oraz na niewielkiej części 134KDL i 185KDW (str. 7-9 operatu). Odnosząc się do wątpliwości odwołujących się Kolegium wyjaśniło, że skoro powierzchnia wycenianej nieruchomości wynosiła 6700 m2, to teren przeznaczony pod drogi w ocenie organu odwoławczego istotnie zajmował jedynie jej niewielką część (rys. 2 na str. 10 operatu). Dla tak opisanej nieruchomości wycenianej dla stanu przed wejściem w życie planu miejscowego poszukiwano nieruchomości porównawczych na rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę zagrodową oraz rolnych i położonych w bliskości strefy zabudowanej (bez zakazu zabudowy) w powiecie l. w okresie od kwietnia 2021 r. do dnia, na który określono wartość o powierzchni większej niż 3000 m2 a mniejszej niż 1ha (str. 12 -13 operatu). W operacie wskazano, że głównym czynnikiem wpływającym na wartość takich nieruchomości jest położenie szczegółowe - im bliżej zabudowy, położenie bezpośrednio przy drodze głównej, tym wyższa wartość nieruchomości. Mniejsze działki osiągają wyższą cenę jednostkową. Grunty rolne położone w bezpośredniej strefie zurbanizowanej osiągają znacznie wyższe ceny niż typowe grunty rolne (str. 13-14 operatu). Stąd też porównywano w operacie nieruchomość wycenianą przed wejściem w życie planu miejscowego z nieruchomościami o porównywalnych powierzchniach (nieruchomość wyceniana - 6.700 m2, nieruchomości porównawcze - od 3002 do 9218 m2), porównywalnym położeniu i przeznaczeniu (str. 14 i 17 operatu), dojeździe, kształcie i ukształtowaniu (str. 16-17 operatu). Dla stanu po wejściu w życie planu miejscowego nieruchomości porównawczych poszukiwano na rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (w tym z funkcjami towarzyszącymi) w powiecie l. w okresie od marca 2021 r. do dnia, na który określono wartość o powierzchni większej niż 3000 m2 a mniejszej niż 1ha (str. 12, 14-15 operatu). Wskazano, iż średnia cena nieruchomości o powierzchniach 0,3-0,5 ha wynosiła 46,10 zł/m2, a z przedziału 0,5-1 ha wynosiła zbliżoną cenę 47,75 zł/m2. Stąd też nie dokonano korekty pod względem uzależnienia wielkości od ceny za m2 (str. 14 operatu). Prawidłowość tych założeń nie budzi wątpliwości organu odwoławczego, jest spójne i logiczne. Porównywano więc w operacie nieruchomość wycenianą po wejściu w życie planu miejscowego z nieruchomościami o porównywalnych powierzchniach (nieruchomość wyceniana - 6700 m2, nieruchomości porównawcze - od 3000 m2 do 9308 m2), porównywalnym położeniu i przeznaczeniu (str. 15 operatu), dojeździe, kształcie i ukształtowaniu (str. 18 operatu). Różnice w poszczególnych cechach nieruchomości, mających wpływ na ich cenę zostały przeanalizowane (str. 16-18 operatu). Kolegium podkreśliło, iż w podejściu porównawczym zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. W operacie szacunkowym wskazano, że na wartość nieruchomości wpływają także inne cechy niż wyżej wskazane, jednak cechy te nie różnicują cen nieruchomości przyjętych do porównań (str. 17 operatu). Odnosząc się do odwołania Kolegium wyjaśniło, że opłata planistyczna wynika z wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą przeznaczenia tej nieruchomości określonej w planie miejscowym i jej zbycia. Natomiast nieruchomość wyceniana posiadała opisane przez odwołujących cechy (tj. zadrzewienie, zakrzewienie, czy skarpę) zarówno przed, jak i po wejściu w życie planu miejscowego, a cechy te nie różnicowały cen nieruchomości na opisanych w operacie rynkach. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia 20 czerwca 2023 r. sprostał warunkom określonym w wyżej wskazanych regulacjach. Zarówno nieruchomość wyceniana przed, jak i po wejściu w życie planu miejscowego, jak i nieruchomości porównawcze o najwyższej i najniższej cenie zostały precyzyjnie opisane pod kątem konkretnych ocen w cechach rynkowych (str. 17-18 operatu), a wartości współczynników przyjęto w zależności od stopnia natężenia danej cechy. Wątpliwości nie budzą także dalsze istotne dla ustalenia wartości nieruchomości okoliczności, jak analiza zmian cen nieruchomości wskutek upływu czasu (str. 14 i 15 operatu), czy podanie informacji niezbędnych dla określenia cech rynkowych i ich wag (str. 16 operatu). Organ odwoławczy nie stwierdził więc uchybień w operacie szacunkowym, rzutujących na jego wiarygodność i prawidłowość, co powoduje iż szacunki w nim zawarte dowodzą wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym W., na skutek wejścia w życie planu miejscowego. Prawidłowo więc organ I instancji ustalił przedmiotową opłatę planistyczną w oparciu o ten operat. Tym samym spełnione zostały wszystkie przesłanki ustalenia opłaty planistycznej.  W skardze na powyższą decyzję skarżący, reprezentowani przez adwokata, zarzucili naruszenie: 1) przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez nieprawidłowe uznanie, iż nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy nie uległ zmianie faktyczny sposób jej wykorzystywania; 2) przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. przez jego niewłaściwe zastosowanie, w sytuacji, gdy nie zachodziły przesłanki uzasadniające stosowanie tego przepisu i uznanie, iż zasadne jest naliczenie renty planistycznej; 3) przepisów prawa materialnego, tj. art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i jego niezastosowanie, podczas gdy analiza przedmiotowego przepisu winna prowadzić do uznania, iż operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy, a tym samym skoro w sprawie wycena dokonywana jest na datę wsteczną to do wyceny winny być przyjęte jako porównawcze transakcje oscylujące datą w granicach roku od daty, na jaką nieruchomość jest wyceniana; 4) przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego i przyjęcie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy faktyczny wzrost wartości nieruchomości nastąpił poprzez nakłady poczynione przez skarżących, która to okoliczność została przez organ i Kolegium pominięta; 5) przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego i nie wzięcie pod uwagę stanu faktycznego działki, tj. faktu, iż cała działka nr [...] znajduje się w obszarze oddziaływania tzw. zasady 10h dotyczącej farm wiatrakowych, a co za tym idzie jej faktyczna możliwość użytkowania nie uległa zmianie po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 6) przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak pełnej oceny materiału dowodowego, w szczególności niedokonanie obiektywnej analizy operatu szacunkowego w zakresie faktycznej zmiany przeznaczenia nieruchomości; 7) przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego i uznanie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pomimo iż z przedstawionego operatu szacunkowego, będącego podstawowym dowodem w sprawie, nie wynika, aby bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości nieruchomości był fakt uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy niezbędną przesłanką jest to, aby pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem nowego planu istniał bezpośredni związek przyczynowy; 8) przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a. poprzez bezpodstawne przyjęcie przez organ opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie poprzez ogólne wskazanie, iż jest ona prawidłowa, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy, podczas gdy na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii, co skutkowało zaś naruszeniem art. 37 ust. 1 u.p.z.p.; 9) przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego i bezpodstawne przyjęcie opinii rzeczoznawcy jako prawidłowej, podczas gdy operat zawiera błędną powierzchnię działki, tj. 6700 m2, podczas gdy rzeczona nieruchomość ma powierzchnię 6218 m2, co jasno wynika z systemu informacji przestrzennej dla gminy W. oraz decyzji podziałowej, księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości oraz pisma zawierającego wykaz zmian gruntowych (w załączeniu); 10) przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego i nie wzięcie pod uwagę stanu faktycznego działki, tj. zadrzewienia i zakrzewienia występującego na działce, co przy prawidłowej ocenie winno prowadzić do uznania, iż są to okoliczności obniżające wartość działki; 11) przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego i bezpodstawne przyjęcie, że wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość działki, podczas gdy prawidłowa analiza materiału dowodowego winna prowadzić do wniosku, iż skoro nowy plan zawiera uregulowanie dotyczące przeznaczenia części działki (ok. 10%) na drogę, to zarówno powierzchnia, jak i wartość nieruchomości uległa obniżeniu; 12) przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie błędnej oceny materiału dowodowego i niewłaściwe przyjęcie powierzchni działki nr [..], podczas gdy prawidłowa analiza materiału dowodowego winna uwzględniać wszelkie okoliczności na skarżonej nieruchomości, jak przeznaczenie części działki na drogę, czy istniejącą skarpę na działce, co w konsekwencji doprowadziło do mylnego określenia przeznaczenia terenu i wyliczenia opłaty jednorazowej; 13) przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez niedokonanie przez organ prawidłowej kontroli operatu szacunkowego, m.in. pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" (art. 4pkt16 u.g.n.) oraz dat transakcji odpowiadających założeniu ustawodawcy. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania, ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Ponadto, na podstawie art. 106 § 3 i § 5 p.p.s.a. skarżący wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci: - ostatecznej decyzji podziałowej zatwierdzonej przez Wójta Gminy Wicko z dnia 8 maja 2024 r. (znak sprawy: WZ.6831.83.2023.KZ), na fakt aktualnej powierzchni działki objętej skarżoną decyzją, w tym na wykazania wielkości powierzchni przeznaczonej na drogi, co ma wpływ na przeznaczenie działki i ustalenie opłaty (nienależnej w ocenie skarżących); - wydruku z działu I-O księgi wieczystej o nr [...], na fakt aktualnej powierzchni działki objętej skarżoną decyzją, w tym na wykazania wielkości powierzchni przeznaczonej na drogi, co ma wpływ na przeznaczenie działki i ustalenie opłaty (nienależnej w ocenie skarżących); - mapy z projektem podziału nieruchomości (wykaz zmian gruntowych) wraz z zawiadomieniem o wprowadzonych zmianach w ewidencji gruntów i budynków na fakt aktualnej powierzchni działki objętej skarżoną decyzją, w tym na wykazanie wielkości powierzchni przeznaczonej na drogi, co ma wpływ na przeznaczenie działki i ustalenie opłaty (nienależnej w ocenie skarżących). Jednocześnie skarżący wskazali, iż przeprowadzenie powyższych dowodów nie było możliwe na etapie postępowania przed organem, gdyż skarżący nie byli w ich posiadaniu, a nadto, że przeprowadzenie dowodu z ww. dokumentów jest niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że podstawą ustalenia obowiązku nałożenia opłaty w postaci renty planistycznej (jednorazowej opłaty) niezbędne jest ustalenie, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Zatem bezpośrednim powodem wzrostu wartości nieruchomości są postanowienia uchwalonego lub zmienionego planu miejscowego. Musi więc pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a ustaleniami nowego planu miejscowego lub zmianą takiego planu zachodzić bezpośredni związek przyczynowy. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany ze zmianą przeznaczenia ternu, na którym położone są nieruchomości, wynikającą z ustaleń uchwalonego planu miejscowego lub jego zmianą. Aby można wiązać wzrost wartości nieruchomości z faktem uchwalenia nowego planu miejscowego należy wykazać, że ustalenia nowego planu są korzystniejsze dla właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości bądź dla potencjalnych nabywców, którzy gotowi są zapłacić wyższą cenę za działki z tego tytułu. Następnie powołując się na orzecznictwo wskazano, że sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiany nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości. Tak samo wzrost wartości działki nie musi być wcale spowodowany uchwaleniem planu, ale np. nakładami poczynionymi przez właściciela. Nie ma wtedy podstaw do ustalenia opłaty planistycznej. Powyższe jasno wskazuje, iż przyczyn wzrostu wartości nieruchomości należy upatrywać także w nakładach, jakie poczynił właściciele nieruchomości gruntowej. Tymczasem w przedmiotowej sprawie organy obu instancji nie dokonały stosownych ustaleń, czy poniesione przez właścicieli działki nakłady wpłynęły na wzrost wartości tej działki. Zdaniem skarżących z prawidłowego porównania zapisów obu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jasno wynika, iż przeznaczenie terenu, na którym znajduje się nieruchomość gruntowa o numerze ewidencyjnym [...] nie uległo zmianie wpływającej na zwiększenie jej możliwości pod kątem zabudowy. Poprzedni plan zagospodarowania zezwalał na zabudowę zagrodową, co oznacza, iż możliwe było wybudowanie na działce domu. Obecny plan także zezwala na zabudowę, co prawda szerszą, ale w dalszym stopniu opierającą się na wybudowaniu na działce domu jednorodzinnego, ewentualnie usługowego, co w ocenie skarżących nie wpłynęło w żadnym stopniu na wzrost wartości działki. Brak zmiany przeznaczenia gruntu, a jedynie uszczegółowienie zapisów w tym zakresie, nie może wpływać na ustalenie renty planistycznej. Ponadto oprócz braku zmiany przeznaczenia terenu nieruchomość skarżących w dalszym ciągu znajduje się w granicach tzw. zasady 10H dotyczącej farm wiatrakowych. Oznacza to, iż faktyczna możliwość wykorzystania i przeznaczenia terenu nie uległa zmianie w wyniku zmiany przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący powołali się na orzecznictwo i wskazali, że brak jest podstaw do ustalenia opłaty planistycznej, gdyż opłata ta nie może obejmować wzrostu wartości wywołanej innymi okolicznościami, nie mającymi związku ze zmianą bądź uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bezpodstawne będzie też obciążenie zbywcy nieruchomości rentą planistyczną w sytuacji, gdy po zmianie planu teren stał się co prawda z różnych względów bardziej atrakcyjny dla inwestorów, ale przeznaczenie tego terenu w planie nie uległo zmianie. Dlatego ustalając rentę planistyczną gmina ma obowiązek nie tylko powołać się na wzrost wartości nieruchomości, lecz wskazać na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości tej nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w nowym lub zmienionym planie miejscowym. Odnosząc się do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego skarżący zauważyli, że będąca przedmiotem wyceny nieruchomość została sprzedana w dniu 17 lutego 2023 r. Tymczasem przedmiotem analizy porównawczej cen nieruchomości były transakcje przeprowadzone w latach 2021-2022, jeśli chodzi o transakcję przeprowadzone przed uchwaleniem planu miejscowego oraz w latach 2021- 2023, jeśli chodzi o transakcje dokonane po zmianie planu. Zdaniem skarżących, operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie należy uznać za błędny. Zawiera on bowiem analizę transakcji, a w konsekwencji wycenę nieruchomości, na datę nieadekwatną do wskazań ustawodawcy. Na potrzeby renty planistycznej winny być przyjęte do porównania transakcje według cen z daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu i transakcje według cen oraz daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu. Ustalając więc wysokość renty planistycznej w niniejszej sprawie należało porównać transakcje podobnych nieruchomości rolnych z możliwą zabudową zagrodową z lutego 2023 r. oraz dokonane w tym samym czasie transakcje nieruchomości podobnych położonych na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Tymczasem do porównania przyjęto nieruchomości według cen transakcyjnych zarejestrowanych przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Ponadto, gdy chodzi o daty możliwych do porównania transakcji - przez analogię należy stosować tu art. 156 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy, a tym samym skoro w sprawie wycena dokonywana jest na datę wsteczną to do wyceny winny być przyjęte jako porównawcze transakcje oscylujące datą w granicach roku od daty, na jaką nieruchomość jest wyceniana. Powyższe jednoznacznie stanowi zaś, że przyjęcie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie poprzez ogólne wskazanie, iż jest ona prawidłowa stanowi naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto w ocenie skarżących w operacie brak jest rzetelnego i wyczerpującego uzasadnienia m.in. sposobu ustalenia i działania współczynników korygujących. Z treści operatu nie wynika, czym kierował się rzeczoznawca ustalając przedmiotowe współczynniki. Niejasny jest również dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. W operacie nie zamieszczono informacji, które pozwoliłby na stwierdzenie, iż dobrane do porównania nieruchomości posiadają cechy podobne względem położenia i właściwości. Dodatkowo sporządzony operat szacunkowy nie spełnia wymogów określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, gdyż poszukując cen transakcyjnych dla nieruchomości podobnych rzeczoznawca majątkowy rozszerzył pojęcie lokalnego rynku poza gminę W. Do porównania posłużyły bowiem działki znajdujące się w różnych gminach, znacznie oddalonych od gminy, w której położona jest działka nr [...]. § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia mówi o wykorzystywaniu w celu porównawczym nieruchomości podobnych pochodzących z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. W takiej sytuacji, zdaniem skarżących, organ powinien rozważyć, czy przyjęte do porównania transakcje spełniają wymóg pochodzenia z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Nadto, w przedmiotowej sprawie błędnie przyjęta została powierzchnia działki [...]. Bowiem winna ona być określona na poziomie 6495 m2, zgodnie z systemem informacji przestrzennej dla gminy W., wydrukiem z księgi wieczystej, decyzją podziałową oraz wykazem zmian w ewidencji gruntów i budynków, a nie 6700 m2, jak błędnie zostało to przyjęte w operacie. Dokumenty, na których oparł się rzeczoznawca majątkowy, tj. wypis z rejestru gruntów oraz księga wieczysta, zawierają błędną powierzchnię nieruchomości, co rzeczoznawca winien był zweryfikować. Ustalenie faktu powierzchni nieruchomości zostało powielone zarówno przez organ I instancji, jak i przez Kolegium, które także błędnie przyjęły powierzchnię działki, nie dokonując przy tym analizy dokumentów, na których oparły wydaną decyzję. Prawidłowa powierzchnia działki została wykazana przez skarżących, a stosowne dowody znajdują się w aktach przedmiotowej sprawy. Do skargi przedłożono dokumenty potwierdzające rzeczywistą i aktualną powierzchnię działki. Dowody te mają na celu wyjaśnienie okoliczności sprawy, mające wpływ na wynik całego postępowania, a także nie wpływają w żadnym stopniu na przedłużenie postępowania. Następnie skarżący zauważyli, że znaczna część działki (wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy, który określił ją jako "niewielka część"), tj. fragment działki o powierzchni ok. 171 m2 (ok. 3% powierzchni działki) znajduje się pod drogą wewnętrzną, której wartość nie zmieniła się oraz fragment działki ok. 423 m2 (ok. 7% powierzchni działki) znajduje się pod drogą publiczną, której wartość także nie uległa zmianie. A co za tym idzie, wskutek uchwalenia nowego planu, ok. 600 m2 działki zostało przeznaczonych pod drogi, co prowadzi do obniżenia wartości działki. Jest to okoliczność, którą Kolegium podnosi w uzasadnieniu decyzji wskazując, że owszem nieruchomość miała cechy, które skarżący podnosili w uzasadnieniu, jednakże nie uległy one zmianom i nie mają wpływu na wartość działki, z czym nie sposób się zgodzić, bowiem jest to stwierdzenie lakoniczne, nie odnoszące się do tego, iż takie usytuowanie fragmentu działki znacznie obniża jej wartość, co winno stanowić jeden z elementów oceny przy ustalaniu wartości działki. Co więcej, okoliczność ta została podniesiona w operacie szacunkowym poprzez wskazanie, iż na niewielkiej części działki przeznaczenie w planie określone jest jako: 134 KDL oraz 185 KDW, jednakże okoliczność ta przy ustalaniu wysokości renty planistycznej nie została uwzględniona. A określenie jej w operacie jako "niewielka część" nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem nie znajduje pokrycia w faktach. Ponadto, rzeczony operat szacunkowy, a w ślad za nim wydana opinia, nie uwzględniają przy wyliczeniu wartości nieruchomości - skarpy, jaka znajduje się na rzeczonym terenie o powierzchni ok. 1600 m2, która to część działki bez względu na jakiekolwiek zmiany planu w żaden sposób nie ulegnie zmianie, bowiem sposób jej wykorzystania, a raczej brak możliwości jej użytkowania, pozostaje taki sam, co także w znacznej mierze wpływa na obniżenie wartości nieruchomości. Nieruchomości porównywane w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę nie są terenami, w których znaczna część ich powierzchni znajduje się albo pod powierzchnią drogi albo stanowi skarpę, która znacznie wpływa na możliwość zagospodarowania terenu, czyniąc działkę o nr [...] mniej atrakcyjną rynkowo. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Słupsku Pismem z dnia 15 lipca 2024 r. pełnomocnik skarżących przedstawił replikę ma odpowiedź organu na skargę, która powielała zarzuty i argumenty skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga okazała się uzasadniona. Przedmiotem oceny Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia 18 października 2023 r., którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy Wicko z dnia 14 sierpnia 2023 r. w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], położona w obrębie ewidencyjnym W. w gminie W. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem przedmiotowej nieruchomości. Podstawę prawną wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 – dalej jako u.p.z.p.), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przepis art. 37 ust. 3 u.p.z.p. określa, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Natomiast ust. 4 tego artykułu stanowi, że przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4. Natomiast art. 37 ust. 12 tej ustawy wskazuje, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. W przedmiotowej sprawie spór ogranicza się w istocie jedynie do kwestii wadliwego zdaniem strony skarżącej określenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 – dalej jako u.g.n.), określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. W przedmiotowej sprawie sporządzony został operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., zgodnie z którym wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed zmianą miejscowego planu wynosiła 54.769,00 zł, natomiast po jego zmianie wzrosła do kwoty 133.770,00 zł. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię specjalisty z dziedziny wyceny nieruchomości (por. wyrok NSA z 6 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1931/15, LEX nr 2299094). Rzeczoznawca, jako osoba zawodowo trudniąca się rzeczoznawstwem majątkowym, jest odpowiedzialny za prawidłowość swoich czynności, wobec czego nie podlega wskazówkom i poleceniom zleceniodawcy wyceny i tylko tak należy rozumieć określoną w art. 154 ust. 1 u.g.n. samodzielność rzeczoznawcy, który jest zobowiązany uwzględniać przepisy prawa i standardy zawodowe (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 31 maja 2023 r., sygn. akt I SA/Po 941/22, LEX nr 3572998). Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela stanowisko zawarte w wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 20 stycznia 2009 r., sygn. akt II OSK 1898/07, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/2006 (LEX nr 281387) rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Formalna ocena tego dokumentu w żadnym wypadku nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu. Organy administracyjne rozpoznając sprawę mają obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a.. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może m.in. zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. W myśl art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (...). W literaturze przedmiotu i w orzecznictwie podkreśla się, iż postępowanie przewidziane w art. 157 u.g.n. dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny (por. S. Kalus, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami pod red. G. Bieńka, Wyd. Prawnicze, Warszawa 2005, s. 481). Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572 – dalej jako K.p.a.) w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis art. 77 § 1 K.p.a. stanowi, że organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Natomiast § 2 tego artykułu określa, że organ może w każdym stadium postępowania zmienić, uzupełnić lub uchylić swoje postanowienie dotyczące przeprowadzenia dowodu. Z kolei art. 80 K.p.a. stanowi, że organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Odnosząc powyższe rozważania do oceny niniejszej sprawy zauważyć należy, iż w toku postępowania skarżący podnosili wiele uwag w stosunku do sporządzonego operatu szacunkowego. Natomiast żaden z orzekających w sprawie organów nie poddał tych uwag rzetelnej ocenie, w szczególności nie wystąpił do sporządzającej operat biegłej o ustosunkowanie się do ich treści. Natomiast w ocenie Sądu istnieją wątpliwości dotyczące wartości dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego. Jak wynika z operatu biegła przyjęła podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555 – dalej jako rozporządzenie) przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Co istotne w przedmiotowej sprawie definicję nieruchomości podobnej zawarto w art. 4 pkt 16 u.g.n. jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak wskazano w operacie szacunkowym nieruchomość będąca przedmiotem wyceny jest położona w strefie peryferyjnej miejscowości W. Teren działki nieogrodzony, niezagospodarowany, porośnięty krzewami, drzewami. Teren nieregularny, charakteryzujący się bardzo dużą deniwelacją, bezpośredni wjazd na działkę nie był urządzony. Dojazd do nieruchomości drogą gruntową wewnętrzną (nieurządzoną). Działka nie posiada uzbrojenia terenu. W ocenie Sądu cechami tej działki wpływającymi na jej wartość jest niewątpliwie znaczna deniwelacja terenu oraz zadrzewienie i zakrzewienie. Z operatu szacunkowego nie wynika natomiast, które z nieruchomości podobnych przyjętych do porównania posiadają te cechy. Kolejną kwestią podnoszoną przez skarżących na etapie postępowania odwoławczego było położenie wycenianej nieruchomości w obszarze, o którym stanowi art. 4 ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych ( t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 724). Przepis ten ogranicza możliwości inwestycyjne przedmiotowej nieruchomości, co niewątpliwie ma wpływ na jej wartość. Organy nie wyjaśniły żadnej z wymienionych kwestii spornych. Skarżący również w odwołaniu podnosili, że operat szacunkowy wadliwie określa powierzchnię przedmiotowej nieruchomości. Wskazywali, że inna jej powierzchnia wynika z systemu informacji przestrzennej gminy W. Zgodnie z art. 155 ust. 1 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; 3b) rejestrach zabytków; 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169; 5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego; 8) świadectwie charakterystyki energetycznej. Katalog określony w cytowanym wyżej przepisie z uwagi na zawarte w nim określenie "w szczególności" jest katalogiem otwartym. Natomiast organy winny wyjaśnić wszelkie rozbieżności danych, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca. W odwołaniu skarżący podnosili, iż 10% powierzchni działki przeznaczona jest pod drogi, a znaczna jej część to skarpa. To również może mieć wpływ na wartość nieruchomości, a nie zostało właściwie (wyczerpująco) wyjaśnione przez organy orzekające w sprawie. Natomiast nie ma istotnego znaczenia w sprawie zarzut naruszenia art. 156 ust. 3 u.g.n. Należy bowiem zauważyć, iż określane w operacie szacunkowym wartości nieruchomości dotyczą okresów poprzedzającego i następującego uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym upływ okresu określonego w tym przepisie nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935). O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 tej ustawy. Na powyższe składają się: wpis w kwocie 316 zł. oraz koszty zastępstwa procesowego zgodnie z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1964) w kwocie 1.800 zł. Sprawę rozpoznano w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym stosownie do art. 119 pkt 2 p.p.s.a. zgodnie z wnioskiem skarżących zawartym w piśmie z dnia 15 lipca 2024 r. oraz wobec braku żądania przeprowadzenia rozprawy przez organ.