II SA/Gd 721/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: Sędzia NSA Andrzej Przybielski Sędzia NSA Barbara Skrzycka – Pilch (spr.) Protokolant: Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2008 r. na rozprawie sprawy ze skargi T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 września 2007 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia 18 lipca 2006 r., nr [...] Prezydent Miasta, działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej jako: u.p.z.p.) nałożył na T. W. jednorazową opłatę w wysokości 1050 zł na rzecz Gminy Miasta z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G., przy ul. Ś., obejmującej działkę nr [...] o powierzchni [...] m2, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Ł. – rejon ulic Ś. i K. w mieście G. z dnia 29 marca 2001 r. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji podniósł, że przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Ł. – rejon ulic Ś. i K. w mieście G. zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta z dnia 29 marca 2001 r. (Dz.Urz. Woj. Pomorskiego Nr 46, poz. 510 ze dnia 8 czerwca 2001 r.) położona jest na obszarze oznaczonym w planie jako strefa mieszana mieszkaniowo-usługowa. W uprzednio obowiązującym na tym obszarze miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczano przedmiotowy teren pod tereny usług sportu i zieleni parkowej. Dla strefy, w której położona jest przedmiotowa działka, aktualnie obowiązujący plan przewiduje opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30 %. Organ podniósł, że wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego o kwotę 3500 zł, co potwierdzał operat szacunkowy sporządzony w czerwcu 2006 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. W odwołaniu od powyższej decyzji T. W. podniósł, że ustalenie opłaty nie mogło skutecznie nastąpić ze względu na doręczenie decyzji po upływie 5 lat od dnia, w którym nowy plan miejscowy stał się obowiązujący. Podniósł ponadto, że nie został powiadomiony o sporządzeniu operatu szacunkowego, w związku z czym nie miał możliwości ustosunkowania się do jego treści. Odwołujący wskazał ponadto, że przedmiotowa działka nie spełnia wymogów przewidzianych przez plan miejscowy dla działki budowlanej, albowiem nie posiada wymaganego planem dla podziału działki minimum obszarowego 700 m2. Zdaniem odwołującego skoro wydzielenie działki nastąpiło niezgodnie z planem, to nie było podstaw prawnych do ustalenia za tę działkę opłaty z tytułu wzrostu jej wartości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 7 września 2007 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4 i 6 u.p.z.p. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Ł. – rejon ulic Ś. i K. w mieście G. stał się obowiązujący w dniu 23 czerwca 2001 r., zaś zawiadomienie o wszczęciu postępowania w przedmiocie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości zostało doręczone odwołującemu w dniu 22 maja 2006 r. W ocenie Kolegium do zachowania terminu, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., niezbędne jest wszczęcie postępowania przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego. Z tego względu zarzut odwołania mówiący o wniesieniu roszczenia po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego Kolegium uznało za chybiony. Następnie Kolegium podniosło, że z art. 37 ust. 6 u.p.z.p. wynika, iż wycena wzrostu wartości nieruchomości jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej. Sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który jest pisemną opinią o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Kolegium oceniło operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowym postępowaniu jako rzetelny i zgodny z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Kolegium podniosło, że zawiadomiło odwołującego o terminie posiedzenia jawnego wyznaczonego w celu odebrania wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego, wskazując jednocześnie, że może się on zapoznać z aktami sprawy w siedzibie organu odwoławczego, naprawiając w ten sposób błędy postępowania przed organem pierwszej instancji polegające na pozbawieniu strony możliwości wypowiedzenia się co do treści materiału dowodowego w sprawie. Odwołujący nie skorzystał z przysługujących mu uprawnień, złożył jedynie pismo procesowe , w którym powtórzył i uzupełnił argumentację zawartą w odwołaniu. Odnośnie zarzutu niezgodności wydzielenia działki nr [...] z treścią ustaleń planu miejscowego, tj. z treścią punktu 6 ustaleń karty terenu nr 002, w którym wśród warunków urbanistycznych wskazano, że minimalna wielkość podziału działek to 700 m2, Kolegium podniosło, że zarzut ten może mieć znaczenie jedynie w sprawie podziału nieruchomości, natomiast nie ma znaczenia dla ustalenia wysokości renty planistycznej. Przesłanki ustawowe ustalenia renty planistycznej nie obejmują kwestii zgodności dokonania podziału działki zbytej z ustaleniami planu miejscowego. W ocenie Kolegium, skoro wada decyzji podziałowej nie stała na przeszkodzie zawarciu umowy sprzedaży, to nie może również stać na przeszkodzie ustaleniu renty planistycznej, która zależy od dokonania sprzedaży działki, a nie od dokonania podziału. Kolegium wskazało, iż nie był uzasadniony zarzut, że przedmiotowa działka nie jest działką budowlaną. Wskazało, że jest to działka przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę o określonej funkcji, ma dostęp do drogi publicznej, istnieje możliwość jej uzbrojenia, jej kształt i wielkość pozwalają na wybudowanie obiektu budowlanego o funkcji przewidzianej planem miejscowym. Okoliczność, że działka nie ma powierzchni 700 m2 oznacza tylko, że stosownie do ustaleń planu nie będzie mogła ulegać dalszym podziałom zależnym od ustaleń planu miejscowego. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na powyższą decyzję wniósł T. W. W uzasadnieniu skargi powtórzył zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji wskazując ponadto, że przedmiotowa działka w świetle prawa nie jest działką budowlaną, co oznacza, że nie nastąpił wzrost jej wartości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, co z kolei wyklucza możliwość pobrania renty planistycznej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko i argumentację zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, iż przedmiotem niniejszej sprawy jest dokonanie przez Sąd prawidłowości prowadzenia przez organy administracji publicznej postępowania oraz zapadłych w tym postępowaniu rozstrzygnięć. Sąd administracyjny nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, stosownie do treści art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) obowiązany jest do badania z urzędu, czy zapadłe w sprawie rozstrzygnięcie nie jest obarczone naruszeniem prawa skutkującym uchylenie zaskarżonego aktu. W przedmiotowej sprawie Sąd nie doszukał się naruszeń prawa w działaniu organów administracji publicznej uzasadniających uwzględnienie rozpoznawanej skargi. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wyjaśnia, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie zaś z art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza ustalenie opłaty w następstwie wzrostu jej wartości. W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji prawidłowo wykazały, że spełnione zostały przesłanki uzasadniające ustalenie jednorazowej opłaty określonej w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Okolicznością bezsporną było, że w związku z uchwaleniem przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Ł. – rejon ulic Ś. i K. w mieście G. działka nr [...], której skarżący był właścicielem, znalazła się na obszarze oznaczonym symbolem 002-31, określonym jako strefa mieszana usługowo-mieszkaniowa. Przed uchwaleniem wskazanego planu przedmiotowa działka znajdowała się na obszarze oznaczonym jako tereny usług sportu i zieleni parkowej. Plan powyższy wszedł w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego, to jest w dniu 23 czerwca 2001 r. Skarżący zawarł umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w dniu 12 grudnia 2005 r., zaś organ pierwszej instancji doręczył zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w dniu 22 maja 2006 r., a więc przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W celu ustalenia, czy istotnie uchwalenie nowego planu miejscowego spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, przeprowadzony został dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Prawidłowo sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został przyjęty przez organy obu instancji za podstawę dokonanych ustaleń. Podnoszone przez skarżącego zarzuty, w których twierdził, iż organy błędnie uznały przedmiotową nieruchomość za działkę budowlaną nie zasługiwały na uwzględnienie. Przeczyła bowiem temu sama treść nowego planu miejscowego, który przeznaczył teren, na którym działka ta była położona pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Zdaniem Sądu, zapisanie w planie miejscowym dla tego terenu minimalnej powierzchni 700 m2 dla podziałów działek, nie mogło stanowić podstawy do odmowy uznania przedmiotowej działki za budowlaną. Zawarcie w planie miejscowym tego typu warunku urbanistycznego miało znaczenie wyłącznie dla dokonywania podziałów nieruchomości, nie stanowiło natomiast warunku, od którego uzależnione zostało prawo zabudowy działek o powierzchni, jak działka przedmiotowa, mniejszej niż 700 m2. Słusznie zatem uznały organy obu instancji, że z ustaleń obowiązującego planu miejscowego nie wynikał zakaz zabudowy przedmiotowej działki. Wskazać ponadto należy, iż skarżący zawierając w dniu 12 grudnia 2005 r. w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości okazał zaświadczenie stwierdzające, że zgodnie z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego nieruchomość ta znajduje się na obszarze oznaczonym w w/w planie symbolem 002-31 – strefa mieszana usługowo-mieszkaniowa, funkcja mieszkaniowa min. 80 % pow. uż. w strefie. Z powyższego wynikało zatem, że skarżący sprzedał przedmiotową działkę, jako działkę budowlaną, a więc działkę, której wartość wzrosła w bezpośrednim następstwie uchwalenia nowego planu miejscowego. Potwierdzała to również wysokość ceny, za którą skarżący sprzedał przedmiotową nieruchomość, która była wyższa niż wartość nieruchomości ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w toku postępowania administracyjnego. Z operatu wynikało, że rzeczoznawca majątkowy badając wartość nieruchomości analizowała transakcje gruntów położonych na obszarze tej samej dzielnicy i przeznaczonych, tak jak działka przedmiotowa na cele mieszkaniowe i usługowo-mieszkaniowe w okresie obowiązywania nowego planu miejscowego. Zatem analizie rzeczoznawcy majątkowego podlegały działki gruntu przeznaczone pod zabudowę. Wartość działki przedmiotowej wyniosła 47920 zł, podczas gdy cena sprzedaży uzyskana przez skarżącego wyniosła 49000 zł. Okolicznością wpływającą bezpośrednio na wzrost wartości przedmiotowej działki była zmiana zapisu jej przeznaczenia według poprzednio obowiązującego planu na tereny usług sportu i zieleni parkowej na przeznaczenie według nowego planu na funkcję mieszkaniową oraz usługowo-mieszkaniową. Podnoszona przez skarżącą okoliczność, iż przedmiotowa nieruchomości powstała w wyniku podziału uzyskała powierzchnię mniejszą niż 700 m2 nie miała zatem znaczenia dla ustalenia renty planistycznej. Zastrzeżenia skarżącego co do powierzchni działki powstałej po podziale mogły być podnoszone wyłącznie w ramach postępowania podziałowego, w którym skarżący brał udział. Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi, uznając skargę za bezzasadną orzekł jak w sentencji wyroku.