II SA/Gd 729/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 10 kwietnia 2019 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi E. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 września 2018 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. E. C. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 września 2018 r., którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 19 lutego 2018 r., ustalającą warunki zabudowy dla działki nr [..], obręb [..], przy ul. [..] w G. Zaskarżona decyzja podjęta została w następującym stanie faktycznym i prawnym: Wnioskiem z dnia 14 września 2017 r., zmienionym pismem z dnia 4 stycznia 2018 r., A., zwróciła się o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejącej zabudowy oraz budowie dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą, na działce nr [..], obręb [..] w G. Decyzją z dnia 19 lutego 2018 r. Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy dla działki nr [..], obr. [..], położonej przy ul. [..] w G., oznaczonej literami ABCD na załączniku graficznym do decyzji, dojazd i infrastruktura działki drogowe ul. S. (nr [..]) i ul. C. (nr [..]), dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejącej zabudowy oraz budowie dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą. W decyzji tej organ ustalił linię zabudowy jako linię równoległą w odległości 6 m od krawędzi jezdni ul. S. i ul C., wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczył na podstawie średniego w obszarze analizowanym – do 0,33; szerokość elewacji frontowej ustalił w oparciu o średnią szerokość dla budynków w obszarze analizowanym – do 10 m dla każdego z budynków, zaś wysokość górnej elewacji frontowej do gzymsu lub attyki ustalił do 9,5 m. Ponadto w odniesieniu do obsługi komunikacyjnej organ ustalił, że odbywać się ona będzie od ul. C. i/lub ul. S., przy czym z uwagi na szerokość pasów drogowych tych ulic oraz fakt, że część elementów układu drogowego znajduje się na działce nr [..], konieczne może być wydzielenie z tej nieruchomości terenu niezbędnego pod pas drogowy. Tożsame w treści odwołania od powyższej decyzji wnieśli P. S. i E. C., współwłaścicielka działki nr [..], przy ul. C. w G. W odwołaniach zarzucono, że położenie budynku pomiędzy wąskimi, jednokierunkowymi ulicami C. i S. dodatkowo obniża użytkowość okolicznych nieruchomości ze względu na utrudnioną komunikację i ujemnie wpłynie na ich wartość rynkową. Ponadto przyjęcie wysokich parametrów zabudowy - długość elewacji frontowej 20 m i wysokości budynków 9,5 m, na działce o małym obszarze, dodatkowo degraduje urbanistycznie przedmiotowy teren i powoduje niekorzystny wpływ na zagospodarowanie przedmiotowego terenu. W szczególności usytuowanie takiego budynku wzdłuż całej granicy z działką nr [..] od strony południowo-wschodniej, ograniczać będzie dostęp do światła na tej nieruchomości. Zdaniem odwołujących zawyżony został także średni współczynniki zabudowy, gdyż dla większości sąsiadujących działek wynosi on 0,25, a dla kilku o większej powierzchni jest jeszcze niższy. Na skutek rozpoznania odwołań Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 5 września 2018 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że objęty wnioskiem teren, tj. działka nr [..] o pow. 424 m2, zabudowany jest zabudową garażowo-gospodarczą przeznaczoną do wyburzenia. Analizując całość zebranego w sprawie materiału dowodowego Kolegium uznało, że prawidłowo wyznaczono front działki od strony ul. C. i wskazano, że wynosi on około 15 m. Prawidłowo określono też obszar analizowany wyznaczając go odległości nie mniejszej niż 3-krotna szerokość frontu i w konsekwencji obejmując analizą teren około 105 m w kierunku północnym, około 100 m w kierunku wschodnim, około 60 m w kierunku południowym i około 80 m w kierunku zachodnim. Według wyjaśnień urbanisty analizowanie innego obszaru nie znajduje uzasadnienia, ponieważ przyjęty zakres obejmuje kwartał wydzielony ulicami R. - od wschodu, W. - od zachodu, B. - od południa, o strukturze zawierającej zabudowę mieszkaniową wszystkich typów - w tym bliźniaczą, pozwalającą na ustalenie wymaganych wskaźników i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Dalej Kolegium podało, na podstawie opisu obszaru analizowanego, że obszar ten stanowią nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i jednorodzinnymi przekształconymi w wielorodzinne (małe domy mieszkalne o trzech-czterech lokalach mieszkalnych) lub mieszkalno-usługowymi (pensjonaty, pokoje lub apartamenty na wynajem), wielorodzinnymi, wielorodzinnymi z usługami, oraz usługowymi. Wysokość zabudowy kształtuje się w przedziale od 1 do 4 kondygnacji, z przewagą budynków 3-kondygnacyjnych. Wysokość zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących to 2 kondygnacje. Badając następnie prawidłowość wyznaczonych w decyzji wskaźników nowej zabudowy Kolegium wskazało, że jako linię zabudowy przyjęto linię równoległą w odległości 6 m od krawędzi ul. S. i ul. C., z możliwością zmniejszenia odległości w przypadku uzyskania zgody zarządcy drogi. Wskaźnik powierzchni nowej zabudowy ustalono zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588), dalej jako rozporządzenie w sprawie wymagań nowej zabudowy, zgodnie z którym, wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W niniejszej sprawie średni wskaźnik wynosi 0,33 i taki też został określony w zaskarżonej decyzji. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej został wyznaczony zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, tj. na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. W kontrolowanej decyzji został on zatem określony w wielkości 10 m dla każdego budynku, albowiem jak wynika z danych wskazanych na załączniku graficznym do analizy, przedział szerokości elewacji frontowej budynków wynosi od około 4 m - ul. C. do ok. 15 m - ul. M. Jak ustalił urbanista, średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi ok. 10 m i taką też wartość, dla każdego z projektowanych budynków, przyjęto w kontrolowanej decyzji. W ocenie Kolegium także wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zgodna jest z § 7 ust. 2 i 4 rozporządzenia w sprawie warunków nowej zabudowy. Z analizy wynika, że budynki w obszarze analizowanym to budynki od parterowych do czterokondygnacyjnych, z przewagą budynków o 3 kondygnacjach. Wysokość budynków bezpośrednio sąsiadujących z działką objętą inwestycją kształtuje się następująco: budynek przy ul. C. – dwie kondygnacje, wysokość ok. 6 m, budynek przy ul. M. – trzy kondygnacje, wysokość ok. 8 m, budynek przy ul. M. – trzy kondygnacje, wysokość ok. 9,5 m. Przy czym w sporządzonej analizie urbanista wyjaśnił szczegółowo, dlaczego dopuszcza się budowę 3 kondygnacji, która mieści się w wartościach średnich na analizowanym obszarze. Z kolei odnośnie geometrii dachu ustalono, że w obszarze analizowanym występują dachy płaskie i strome z przewagą dachów płaskich. W najbliższym sąsiedztwie istnieją dachy płaskie i taki też został określony w zaskarżonej decyzji. Mając to wszystko na uwadze Kolegium uznało, że nie znajdują uzasadnienia zarzuty odnośnie prawidłowości określonych w sprawie wskaźników dla planowanej inwestycji. Spełniony jest zatem warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r., poz. 1945), dalej jako u.p.z.p., a także spełnione są pozostałe warunki określone w tym przepisie. W szczególności, w pkt 6 kwestionowanej decyzji dotyczącym wymagań ochrony interesów osób trzecich, organ pierwszej instancji wymienił szereg warunków tej ochrony, a ocena ich spełnienia przez inwestycję dokonywana będzie na etapie postępowania o pozwolenie na budowę, z wyraźnym wskazaniem właściwego nasłonecznienia w budynkach mieszkalnych na działkach sąsiednich. Odnośnie więc zarzutu naruszenia w sprawie art. 144 Kodeksu cywilnego Kolegium zauważyło, że nie może być on skuteczny w odniesieniu do decyzji w przedmiocie ustalenia warunków rozbudowy, gdyż ochrona przewidziana w tym przepisie dotyczy zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości ponad przeciętną miarę już dokonanych, a nie przyszłych i hipotetycznych, a więc zasadnie można na nią powoływać się najwcześniej na etapie budowy. Decyzja stanowiąca o możliwości zagospodarowania terenu, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, nie stanowi aktu naruszającego prawa do korzystania z rzeczy podmiotów uprawnionych wobec nieruchomości, znajdujących się w kręgu oddziaływań inwestycji. W konsekwencji, brak uwzględnienia uprawnień innych podmiotów na etapie warunków zabudowy nie może stanowić o naruszeniu ogólnie wskazanych przepisów art. 2, art. 6, art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżąca zarzuciła rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 64 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., naruszenie § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wymagań nowej zabudowy poprzez zawyżenie wskaźnika powierzchni zabudowy; naruszenie art. 2 ust. 1 u.p.z.p. poprzez zawyżenie wskaźnika wysokości budynku o 1,5 m, zawyżenie długości elewacji frontowej całej nieruchomości o połowę oraz poprzez naruszenie zasad kształtowania struktury przestrzennej nowej zabudowy i zaburzenie istniejącej, historycznej zabudowy oraz naruszenie art. 144 Kodeksu cywilnego. Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie prawa wodnego poprzez wprowadzenie dla ogromnego budynku nakazu zagospodarowania wód deszczowych na terenie działki przez rozsączanie, co doprowadzi do wzrostu zawilgocenia i pogorszenia warunków zdrowotnych zamieszkania. Skarżąca zwróciła też uwagę, że w decyzji nie określono wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. W konsekwencji, w jej ocenie, przeprowadzone postępowanie narusza art. 7 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.), dalej jako k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Zdaniem skarżącej, ustalając średni wskaźnik powierzchni zabudowy organ nie wziął pod uwagę całej zabudowy znajdującej się na obszarze analizowanym, lecz oparł się w tym zakresie tylko na trzech bezpośrednio sąsiadujących działkach. Błędnie też wyznaczono szerokość elewacji frontowej, bowiem w przeczystości dopuszczono zabudowę o szerokości 20 m w sytuacji, gdy średnia szerokość elewacji budynków od ulicy C., gdzie znajduje się front domu, wynosi 8 m. Wynika to z faktu, że ustalając średnią szerokość dla domów sąsiadujących organ badał stosunek całości działki dla całej nieruchomości, a nie dla poszczególnych części nieruchomości, zatem w odniesieniu do przedmiotowych dwóch domów w zabudowie bliźniaczej, na działce o powierzchni 424 m2, szerokość ta wynosi 20 m. Dalej skarżąca wskazała, że w decyzji nie ustalono powierzchni biologicznie czynnej, mimo że na terenach zabudowy mieszkaniowej, dla których nie wskazano minimalnego % udziału powierzchni biologicznie czynnej (PBC) na Rysunku Studium Nr 2-1, zaleca się, aby wskaźnik PBC kształtował się w granicach od 25% - do 40%. Brak ustaleń w tym zakresie i przyjęcie w rzeczywistości wartości 0 % dla tego wskaźnika budzi też wątpliwości w kontekście dużego wskaźnika zabudowy 0,33 i rodzi pytania o faktyczną możliwość zagospodarowania wód opadowych, które w myśl decyzji mają być rozsączane na przedmiotowej działce inwestora. Strona zakwestionowała także zasady obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji, gdyż jej zdaniem funkcjonowanie budynku doprowadzi do dalszego natężenia ruchu pieszego i drogowego w najbliższej okolicy i spowoduje dodatkowe komplikacje w tym zakresie. Ponadto podniosła, że w aktach brak jest opinii zarządcy dróg publicznych, przez które odbywać się będzie obsługa komunikacyjna. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w sprawie. Odnosząc się do zarzutów skargi organ odwoławczy wskazał, że żaden z przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy nie stanowi o konieczności ustalana wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. W kwestii zaś ewentualnego zalewania nieruchomości, w opinii Zarządu Dróg i Zieleni z dnia 8 listopada 2017 r. szczegółowo określone zostały uwarunkowania dotyczące obsługi komunikacyjnej, jak i kwestii związanych z zagospodarowaniem wód opadowych. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Następnie przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), dalej jako p.p.s.a., stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Zgodnie zaś z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W wyniku takiej kontroli sądowej decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Badając rozpoznawaną sprawę w tak zakreślonej kognicji sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji. Przedmiotem niniejszej skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta miasta ustalającą warunki zabudowy dla zaplanowanej przez inwestora na działce nr [..] w G., obręb [..], inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą, usytuowaniem i rozbiórką istniejącej zabudowy. Na skutek przeprowadzonego postępowania organy obu instancji uznały, że spełnione zostały przesłanki prawne umożliwiające wydanie inwestorowi warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla określonego we wniosku zamierzenia. Rozpoznając niniejszą sprawę organy miały na uwadze, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945), dalej jako u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Odpowiednio stosuje się przy tym art. 50 ust. 2, określający jakie roboty budowlane nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (warunków zabudowy). W związku z tym, że zachowanie ładu przestrzennego stanowi zasadę planowania i zagospodarowania przestrzennego (art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1), ustawodawca wydanie decyzji uzależnił od spełnienia przez planowaną inwestycję warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy czym z konstrukcji tego przepisu wynika, że niespełnienie jednego z nich czyni wydanie decyzji o warunkach zabudowy niedopuszczalnym. Jeżeli natomiast planowana inwestycja czyni zadość wszystkim przesłankom i brak jest innych przepisów sprzeciwiających się danej inwestycji, organ jest obowiązany do ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Z woli ustawodawcy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest więc możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą wyżej opisane w przesłanki, jak i służącym do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, nazywana analizą urbanistyczno-architektoniczną. W myśl § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem w sprawie wymagań nowej zabudowy, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Co do zasady obszar analizowany wyznacza się wokół działki, we wszystkich kierunkach (czyli koncentrycznie), zasadniczo w równej odległości, aczkolwiek w sytuacji, gdy obszar ten jest powiększony ponad minimum określone w przepisie, granice tego obszaru mogą przebiegać inaczej, co może być uzasadnione w analizie urbanistycznej konkretnymi uwarunkowaniami przestrzennymi, jak miało to miejsce w niniejszej sprawie. Z konstrukcji przepisów dotyczących decyzji o warunkach zabudowy wynika, że analiza urbanistyczno-architektoniczna ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia tego typu sprawy, a jej treść jest głównym elementem materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, w dalszej zaś perspektywie pozwalającym dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Przedmiotowa analiza uwzględniana jako materiał dowodowy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy powinna przedstawiać aktualnie istniejące w obszarze analizowanym cechy zabudowy i zagospodarowanie terenu. Wszelkie ustalenia poprzedzające wydanie decyzji o warunkach zabudowy odnosić się muszą bowiem do aktualnego stanu działek występujących w obszarze analizowanym, zarówno w stosunku do ich powierzchni, jak też zainwestowania. W ocenie sądu rozstrzygające sprawę organy zasadnie uznały, że analiza urbanistyczna została sporządzona zgodnie z wymogami ww. rozporządzenia, a wynika z niej, że zaplanowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak wynika z przedmiotowej analizy urbanistycznej, obszar, na którym przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zagospodarowania terenu, wyznaczony został w odległości nie mniejszej niż trzykrotność frontu działki, który ustalono od strony ul. C. i wynosił 15 m. W konsekwencji analizą objęto teren znajdujący się w odległości około 105 m w kierunku północnym, około 100 m w kierunku wschodnim, około 60 m w kierunku południowym i około 80 w kierunku zachodnim. W ocenie sądu taki sposób wyznaczenia obszaru analizowanego pozostaje w zgodzie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Jak bowiem wskazano, obszar analizowany wyznacza się wokół działki, we wszystkich kierunkach (koncentrycznie), zasadniczo w równej odległości, a zatem granice tego obszaru powinny przyjąć kształt okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszym niż 50 m. Podczas wyznaczania obszaru analizowanego chodzi więc o otoczenie działki inwestora granicami obszaru analizowanego, w wyniku czego działka ta znajduje się wewnątrz tego obszaru, co nie oznacza jednak, że odległość granic tego obszaru od działki inwestora musi być w każdym punkcie taka sama. Niewątpliwie obszar przyjęty do analizy – o ile przy jego ustaleniu zostanie wzięta pod uwagę zasada dobrego sąsiedztwa - może być większy od wyznaczonego trzykrotną szerokością frontu działki. Ponadto, w uzasadnionych przypadkach nie musi on być wyznaczony w formie koła, przy czym zawsze musi obejmować minimalny teren wytyczony zgodnie z normą § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy (zob. wyrok NSA z dnia 28 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 899/17, dostępny w CBOSA https://orzeczenia.nsa.gov.pl). O wielkości obszaru wyznaczonego do analizy, jak i jego powiększenia w określonym kierunku mogą natomiast decydować m.in. takie względy jak istnienie zabudowy (czasami bardzo licznej) jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną lub skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, bowiem jak wyjaśnił w analizie urbanista, co trafnie zaakceptował organ, przyjęty zakres obejmuje kwartał wydzielony ulicami R. - od wschodu, W. - od zachodu, B. - od południa o strukturze zawierającej zabudowę mieszkaniową wszystkich typów – w tym bliźniaczą jak zabudowa wnioskowana, pozwalającą na ustalenie wymaganych wskaźników i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Z opisu obszaru analizowanego wynika, że obszar ten stanowią nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i jednorodzinnymi przekształconymi w wielorodzinne (małe domy mieszkalne o trzech-czterech lokalach mieszkalnych) lub mieszkalno-usługowymi (pensjonaty, pokoje lub apartamenty na wynajem), wielorodzinnymi, wielorodzinnymi z usługami, oraz usługowymi. Część zabudowy w obszarze analizowanym stanowią budynki substandardowe niespełniające warunków technicznych, część obiektów ma nieuregulowany stan prawny. W związku z tym, w ocenie sądu, skarżony organ szczegółowo uzasadnił konieczność powiększenia obszaru analizowanego ponad odległość wyznaczoną trzykrotną szerokością frontu działki, jak również wykazał zasadność wyznaczenia go w nieregularnym kształcie – poprzez przyjęcie dla każdego z kierunków innej odległości. Uwzględniając zawarty w analizie opis okolicy należy uznać, że właśnie taki sposób wyznaczenia obszaru analizowanego pozwalał organowi na uwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa w aspekcie naczelnej zasady zachowania ładu przestrzennego. Jak uznaje się w orzecznictwie, jeśli okoliczna zabudowa umożliwia określenie kontynuacji funkcji, to należy to uwzględnić, a nie ograniczać wielkości obszaru analizowanego do wielkości minimalnych (zob. też wyrok WSA w Białymstoku z dnia 29 stycznia 2019 r., sygn. akt II SAB/Bk 614/18, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wyjście poza minimum, tj. poza trzykrotność szerokości frontu, ma służyć zagwarantowaniu ładu przestrzennego. Przy wyznaczaniu obszaru analizy ponad minimalne rozmiary organ winien wykazać, że wielkość obszaru służy zachowaniu ładu przestrzennego, a nie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o parametrach i funkcji wnioskowanej przez inwestora. Warunki te zostały spełnione w niniejszej sprawie. Wątpliwości sądu nie budzi też stwierdzenie, że planowana inwestycja spełnia wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wynikająca z tego przepisu zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dla ustalenia warunków zabudowy planowanej inwestycji, aby istniała przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - chodzi o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Omawiana zasada oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), a także kontynuacji funkcji. Przy czym należy podkreślić, że ocena planowanej inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji funkcji zabudowy dominującej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką, której warunki zabudowy są ustalane. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na danym obszarze jest jednak, aby analiza urbanistyczna uzasadniała projektowane przedsięwzięcie w świetle wymogów ładu przestrzennego. Nowa zabudowa musi mieścić się w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Jak wynika z akt sprawy, inwestor planuje budowę dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą i zabudowa taka spełnia wymóg dobrego sąsiedztwa w odniesieniu do znajdującej się w obszarze analizowanym zabudowy. Jak wskazano bowiem w analizie urbanistycznej, w kwartale wyznaczonym ulicami R. – od wschodu, W. – od zachody, B.– od południa, znajduje się zabudowa mieszkaniowa wszystkich typów – budynku mieszkalne jednorodzinne i jednorodzinne przekształcone w wielorodzinnego lub mieszkalno-usługowe, budynku wielorodzinne, wielorodzinne z usługami oraz zabudowa usługowa. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.), dalej jako Prawo budowlane, przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozmieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Z kolei w myśl z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 ze zm.), dalej jako rozporządzenie w sprawie warunków technicznych budynków, ilekroć w rozporządzeniu tym jest mowa o zabudowie jednorodzinnej - należy przez to rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi. W konsekwencji, zarówno budynki jednorodzinne wolnostojące, jak i budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej realizują funkcję mieszkaniową i są budynkami jednorodzinnymi. Przy czym zabudowę bliźniaczą cechuje między innymi to, że każdy obiekt posiada odrębne ściany zewnętrzne tak, aby każdy z budynków mógł w całości stanowić odrębny przedmiot własności. Innymi słowy obiekt w zabudowie bliźniaczej to faktycznie dwa odrębne budynki przylegające do siebie jedną ze ścian. W świetle tego nie może budzić wątpliwości, że projektowana zabudowa jednorodzinna bliźniacza nie narusza zastanego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego, opisanego w analizie urbanistycznej, i w pełni się z nim komponuje oraz kontynuuje funkcję tego terenu, zaś istniejąca w obszarze zabudowa jest tego rodzaju, że pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przechodząc do oceny wyznaczonych przez organ parametrów urbanistycznych sąd uznał, że zostały one wyznaczone prawidłowo. W szczególności nie sposób podzielić zarzutów skargi w zakresie wadliwego wyznaczenia wskaźnika powierzchni nowej zabudowy, gdyż w tym zakresie organ działał zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wymagań nowej zabudowy, który stanowi, że wskaźnik nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W sporządzonej w niniejszej sprawie analizie wskazano natomiast, że ten średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 0,33. Wyznaczony więc w decyzji Prezydenta Miasta wskaźnik wielkości powierzchni planowanej zabudowy w stosunku do powierzchni działki 0,33 jest średnią z obszaru analizowanego i jako taki nie wymagał szerszego uzasadnienia. Dopiero bowiem wyznaczenie tego wskaźnika w wielkości, który nie odpowiadałby średniej z obszaru analizowanego, wymagałoby szerszego uzasadnienia. Taka zaś sytuacja nie miała miejsca w rozpoznawanej sprawie. Wbrew bowiem twierdzeniom strony skarżącej organ nie oparł swojego rozstrzygnięcia w omawianym zakresie wyłącznie na trzech bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji działkach. Wprawdzie w analizie wskazano, że na nieruchomościach tych wskaźniki zabudowy wynoszą odpowiednio: ul. C. – 0,31, ul. M. – 0,54 i ul. M. – 0,30, lecz nie świadczy to o przyjęciu przez organ innego, niż opisany w § 5 ust. 1 rozporządzenia sposobu ustalania wskaźnika powierzchni zabudowy. Gdyby bowiem, jak twierdzi skarżąca, organ dokonał takiego odstępstwa i kierował się wyłącznie tymi trzema nieruchomościami, to wskaźnik powierzchni nowej zabudowy wynosiłby 0,38, co w okolicznościach niniejszej sprawy – przy uwzględnieniu powierzchni działki oraz gabarytach zabudowy – można byłoby ocenić negatywnie. Tymczasem, jak jasno wynika z decyzji, dla wskaźnika powierzchni nowej zabudowy przyjęto wartość 0,33, jako wynikającą ze średniego wskaźnika tej wielkości dla całego obszaru analizowanego, a nie tylko kilku wybranych nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji. Niezasadne są również zarzuty skargi wskazujące na wadliwe wyznaczenie szerokości elewacji frontowej planowanego zamierzenia. W tym zakresie § 6 ust. 1 rozporządzenia przewiduje, że szerokość ta wyznaczana jest na podstawie średniej na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Na podstawie wyników przeprowadzonej analizy organ ustalił więc, że szerokość frontu planowanej inwestycji wynosić będzie 10 m, przy czym wartość ta dotyczy nie całego zamierzenia, lecz każdego budynku z osobna. W ocenie sądu taki sposób ustalenia omawianego wskaźnika jest prawidłowy i nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem skarżącej, że w ten sposób front budynku dla całej nieruchomości wynosić będzie 20 m. Wyjaśnienia wymaga, że w sytuacji, gdy mamy do czynienia z zabudową jednorodzinną bliźniaczą, która – jak wskazano - w rzeczywistości stanowi dwa odrębne budynki przylegające do siebie ścianami, szerokość elewacji frontowej winna być wyznaczana nie dla całego kompleksu budowlanego, lecz dla każdego z tworzących ten kompleks budynków jednorodzinnych, co prawidłowo uczynił organ rozpoznający wniosek inwestora. Wyjaśniając zatem wątpliwości skarżącej podkreślić trzeba, że wydane w niniejszej prawie warunki zabudowy nie zezwalają na elewację o szerokości 20 m, lecz na wykonanie dwóch budynków, z których każdy będzie mieć szerokość elewacji frontowej 10 m, która nawiązuje do wynikających z analizy urbanistycznej średnich szerokości elewacji z obszaru analizowanego, z tolerancją 20% dopuszczoną w rozporządzeniu. Dodatkowo można wskazać, że w decyzji organu pierwszej instancji przewidziano możliwość podziału nieruchomości (ustalając wielkość powierzchni zabudowy), co w odniesieniu do przedmiotowego parametru wprost będzie oznaczało usytuowanie jednego budynku na jednej działce. Sąd nie znalazł również podstaw do kwestionowania sposobu i prawidłowości ustalenia wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu lub attyki uznając, że przyjęta wartość stanowi kontynuację zastanej w obszarze analizowanym. Jak bowiem wynika z decyzji, organ miał na uwadze, iż zgodnie z § 7 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia w sprawie wymagań nowej zabudowy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, gdzie wysokość ta mieszona jest od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Przy czym prawodawca dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej (ust. 4). Jak natomiast wynikało ze sporządzonej w sprawie analizy, na obszarze analizowanym wysokość zabudowy kształtuje się w przedziale od 1 do 4 kondygnacji, z przewagą budynków 3-kondygnacyjnych. Ponadto urbanista zbadał zabudowę znajdującą się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji i wskazał, że przy ul. M. znajduje się budynek o 3 kondygnacjach, którego wysokość wynosi 9,5 m. Mając więc na uwadze powyższe wyniki analizy, w ocenie sądu, organ prawidłowo przyjął jako wzorzec kontynuacji parametrów zabudowę bezpośrednio sąsiadującą z planowanym budynkiem i na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia ustalił wysokość zabudowy jako 9,5 m. Wysokość ta uwzględnia więc nie tylko uwarunkowania projektowanej zabudowy, lecz także uwarunkowania terenu objętego analizą. Przy czym prawidłowości ustaleń organów nie podważa sprzeciw strony skarżącej wobec budowy w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu o większych gabarytach, niż budynek będący jej własnością. Subiektywne odczucia właściciela sąsiedniej nieruchomości nie stanowią bowiem podstawy orzekania w sprawie warunków zabudowy, gdyż organy rozpoznając sprawę winny uwzględniać wyniki sporządzonej analizy urbanistycznej oraz zgodność z uwarunkowaniami ładu przestrzennego. W niniejszej zaś sprawie analiza ta wskazywała na zasadność wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji projektowanego budynku jako 9,5 m i to nie tylko z uwagi na parametry zabudowy przy ul. M., bowiem również budynek przy ul. M. jest większy, niż budynek skarżącej, który ma wysokość 6 m. Brak zatem podstaw do tego, aby omawiany wskaźnik nowej zabudowy dostosowywać do budynku będącego najniższym z budynków okolicznych, w sytuacji, gdy w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora znajdują się obiekty, których parametry stanowią obiektywny wzorzec pozwalający nie tylko uczynić zadość planom inwestora, lecz także pozostaną w zgodzie z uwarunkowaniami i ładem przestrzennym obszaru analizowanego. Skarżąca podnosi także, że zaakceptowanie wnioskowanej inwestycji spowoduje, iż przejazd wąskimi uliczkami dojazdowym do okolicznych budynków stanie się jeszcze bardziej uciążliwy, gdyż już teraz brak jest na nich przestrzeni na chodniki oraz miejsca postojowe. Intensyfikacja zabudowy w tym punkcie wygeneruje kolejne problemy i stanie się zarzewiem konfliktów sąsiedzkich. Odnosząc się do powyższego wskazać trzeba, że choć istotnie dojazd do ulic C., S. czy M. jest bardzo wąski i budowa tego typu budynku, jak wnioskowany, z pewnością warunków tych nie poprawi, to jednak okoliczności te zostały uwzględnione przez Prezydenta Miasta. W celu zapewnienia ładu komunikacyjnego wskazał on w wydanej decyzji, że z uwagi na szerokość pasów drogowych ulic C. i S. oraz fakt, że część elementów układu drogowego znajduje się na działce nr [..], konieczne może być wydzielenie z tej nieruchomości terenu niezbędnego pod pas drogowy. Ponadto w decyzji tej wskazano, że miejsca postojowe dla inwestycji należy zapewnić na działce inwestycyjnej. W ocenie sądu tak ustalone warunki spełniają wymogi w zakresie należytej obsługi infrastruktury technicznej i komunikacji, bowiem nie tylko uwzględniają konieczność zapewnienia bezpieczeństwa, lecz także charakterystykę okolicy, nie powodując ani zwiększenia uciążliwości dla mieszkańców ani uszczerbku dla ładu przestrzennego. Podobnie niezasadne są zarzuty skarżącej w odniesieniu do kwestii związanych ze sposobem zagospodarowania wód opadowych i roztopowych. Wskazać bowiem trzeba, że na etapie procesu inwestycyjnego jakim jest wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, organ nie dokonuje szczegółowej analizy składu okolicznych gleb ani poziomu wód gruntowych, lecz jedynie wskazuje sposób zagospodarowania wód pochodzących z opadów i roztopów. W tym zaś zakresie wydana decyzja czyni zadość wymogom prawa, a ponadto – wbrew twierdzeniom skarżącej – przyjęte rozwiązania nie stanowią zagrożenia dla należącej do niej nieruchomości. Organ uwzględnił bowiem, że co do zasady wody opadowe i roztopowe należy zagospodarować na działkach inwestowanych, stosownie m.in. do § 28 i § 29 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków. W pkt 6 lit. c decyzji organ wskazał więc, że wody opadowe i roztopowe należy w maksymalnym stopniu zagospodarować na terenie własnym inwestora, zaś przyjęty sposób nie może powodować ich spływu na nieruchomości sąsiednie. Przy czym w przypadku braku możliwości zagospodarowania tych wód na terenie inwestora, o warunki techniczne odprowadzania ich do miejskiej kanalizacji deszczowej należy wystąpić z wnioskiem do zarządu Dróg i Zieleni. Takie właśnie między innymi uwagi zostały zawarte w piśmie Zarządu Dróg i Zieleni z dnia 8 listopada 2017 r., znajdującym się aktach administracyjnych pierwszej instancji, a następnie powtórzono je w decyzji. Odnosząc się więc do wątpliwości skarżącej wskazać trzeba, że o tym, w jaki sposób będą ewentualnie odprowadzane wody opadowe z terenu planowanej inwestycji (o ile nie zostaną na niej zagospodarowane) zdecyduje w przyszłości projekt budowlany, zaś rozwiązania przyjęte obecnie kontrolowanej decyzji nie naruszą przepisów prawa. W tym miejscu podkreślić należy, że generalnie dopiero na etapie projektowania inwestycji musi dojść do urzeczywistnienia ochrony interesów osób trzecich, przewidzianego w punkcie 6 decyzji o warunkach zabudowy. Dotyczy to także możliwości zacienienia, akcentowanej w skardze, z uwagi na dopuszczoną w decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz charakterystykę okolicy gęsto zabudowaną budynkami mieszkalnymi znajdującymi się blisko siebie i położonymi między wąskimi jednokierunkowymi ulicami. Na etapie ustalania warunków zabudowy przedmiotowe kwestie nie rozstrzygają o niedopuszczalnym naruszeniu interesów osób trzecich, a zarzuty w tym przedmiocie są przedwczesne. Nie ma także racji skarżąca zarzucając, że w decyzji Prezydenta Miasta o warunkach zabudowy zabrakło ustaleń w zakresie powierzchni biologicznie czynnej, co stanowi naruszenie prawa. Wskaźnik taki nie został bowiem wymieniony w art. 61 ust. 7 u.p.z.p., ani w rozporządzeniu wykonawczym w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskaźnik, na który zwraca uwagę skarżąca występuje natomiast w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1589), dalej jako rozporządzenie w sprawie oznaczeń i nazewnictwa. W § 2 pkt 3 tego rozporządzenia wskazano, że ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. W ocenie orzekającego sądu rozporządzenie to ma jednak wtórny charakter, dotyczący jedynie kwestii porządkujących stosowane oznaczenia i nazewnictwo. Nie sposób więc przyjąć, że regulacje zawarte w tym akcie stanowią samodzielną podstawę określającą elementy, które powinny zostać uwzględnione przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy. Dlatego też, choć niewątpliwie wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej ma ścisły związek z ustalaniem parametru powierzchni zabudowy, to brak ustalenia tego wskaźnika w decyzji nie może być traktowane, jako naruszenie przepisów prawa materialnego, powodujące konieczność uchylenia decyzji. Ustalenie konkretnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej następuje na etapie regulowanym przepisami Prawa budowlanego, choć nie wyklucza to tego, aby na etapie związanym z ustaleniem warunków zabudowy zbadano, czy zachowanie wymaganego wskaźnika jest w ogóle możliwe i czy planowany wskaźnik mieści się w granicach kontynuacji funkcji. W tym zaś zakresie wskazać trzeba, że zgodnie z § 39 i § 40 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków, obowiązek urządzenia co najmniej 25 % powierzchni działki jako terenu biologicznie czynnego dotyczy tylko działek budowlanych przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej oraz oświaty i wychowania, zaś 30 % w przypadku placów zabaw i miejsca rekreacji w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę. Nie ulega zaś wątpliwości, że planowany przez inwestora budynek nie mieści się w żadnej z ww. kategorii objętej obowiązkiem zapewnienia określonego udziału terenu biologicznie czynnego w powierzchni działki. Brak ustalenia w decyzji wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej nie narusza też zapisów obowiązującego na terenie studium uwarunkowań, w którym zaleca się, aby wskaźnik ten kształtował się w granicach od 25 % do 40 %. Przypomnieć bowiem należy, że planowana inwestycja by mogła być zaakceptowana na gruncie przepisów prawa musi przede wszystkim kontynuować cechy, parametry oraz funkcje zabudowy i zagospodarowania terenu ustalone w obszarze analizowanym, jak to wynika z przepisów u.p.z.p. i wydanych na jej podstawie aktów wykonawczych. Stosownie do art. 9 ust. 5 u.p.z.p. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego i nie może stanowić podstawy prawnej do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W konsekwencji więc fakt, że w obowiązującym studium wskazano, jaki procent powierzchni terenów zabudowy mieszkaniowej winien zostać przeznaczony na teren biologicznie czynny, nie oznacza obowiązku ustalenia tego wskaźnika w decyzji organu, zaś jego brak nie stanowi przesłanki do wyeliminowania takiego orzeczenia z obrotu prawnego. Reasumując powyższe rozważania sąd uznał, że organy administracji jednoznacznie i precyzyjnie ustaliły wskaźniki nowej zabudowy, należycie uzasadniając zastosowane odstępstwa. Przy czym przeprowadzone postępowanie nie naruszało przepisów art. 7 i art. 77 k.p.a., albowiem decyzje wydane w sprawie oparte były na dokładnie i wyczerpująco ustalonym - w drodze analizy urbanistycznej - stanie faktycznym, a nadto ich uzasadnienie spełnia wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a. Powyższej oceny nie zdołały skutecznie podważyć zarzuty podniesione w skardze, co wykazano w uzasadnieniu wyroku. Także organ odwoławczy nie dopuścił się uchybień procesowych, albowiem ponownie merytorycznie rozpoznał sprawę oraz odniósł się do zarzutów odwołania, powielonych następnie w skardze, w szczególności dotyczących naruszenia art. 144 Kodeksu cywilnego. W tym zakresie prawidłowo wskazał, że kwestie związane z prawami osób trzecich będą rozważane na etapie wdawania pozwolenia na budowę, a jednocześnie kontrolowana decyzja przewiduje poszanowanie praw tych osób poprzez ochronę przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, a także dostępem do światła dziennego i nasłonecznienia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Ponadto decyzja przewiduje, że obiekt winien zostać zrealizowany tak, aby zapewniać ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie oraz zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę jako bezzasadną oddalił.