II SA/Gd 741/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.), Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz, Protokolant Agnieszka Dobroń, po rozpoznaniu w dniu 29 marca 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi G. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 sierpnia 2004 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę. Wójt Gminy G. decyzją z dnia 14 lipca 2004 r. na podstawie art. 104 k.p.a. oraz art. 1 ust. 1 i 2, art. 2 ust. 2, art. 4, art. 4a ust. 1 i 2, art. 6a, art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (j.t. Dz. U. z 2001 r., nr 120, poz. 1299), po ponownym rozpatrzeniu sprawy, orzekł o odpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w Gminie G. oznaczonej jako działka nr [...], obręb K. w prawo własności na rzecz G. D. Opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wyniosła zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym kwotę 8.966,00 zł. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła G. D. Odwołująca się podniosła, że Wójt nie mógł podjąć zaskarżonej decyzji, ponieważ wydana w dniu 5 maja 2004 r. decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, uchylająca w całości decyzję Wójta Gminy G. i przekazująca sprawę do ponownego rozpoznania, nie uprawomocniła się wskutek zaskarżenia jej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Ponadto zakwestionowała datę wykonania operatu szacunkowego oraz zakwalifikowanie w tym operacie przedmiotowej działki jako terenu przemysłowego. Po rozpatrzeniu środka zaskarżenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 18 sierpnia 2004 r., na podstawie art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (j.t. Dz.U. Dz 2001 r., nr 79, poz. 856 ze zm.), art. 127 § 2, art. 17 pkt 1, art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 4a ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 120, poz. 1299 ze zm.) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odnosząc się do podstawowego zarzutu zawartego w odwołaniu uznał go za niezasadny, wyjaśniając, iż zgodnie z art. 16 § 1 k.p.a. decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 maja 2004 r. stała się ostateczna, ponieważ nie służy na nią odwołanie w administracyjnym toku instancyjnym. Ponadto wskazał, że w myśl art. 61 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wniesienie skargi nie wstrzymuje wykonania aktu bądź czynności. Następnie analizując sprawę organ uznał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli według stanu i poziomu cen na dzień sprzedaży, to jest na czerwiec 2004 r. Poza tym wskazano, iż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości określono z uwagi na brak planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego w oparciu o rejestr ewidencji gruntów, akt notarialny ustanowienia prawa użytkowania wieczystego oraz Stadium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Przestrzennego Gminy G. Z powyższej dokumentacji wynikało, iż przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była na cele przemysłowe, natomiast od 2004 roku 2,3 % gruntów stanowią grunty rolne. W ocenie Kolegium zmiana przeznaczenia 2,3 % gruntów nie może przesądzać o rolnym charakterze całej nieruchomości. Mimo, iż grunty przejawiały charakter typowo przemysłowy rzeczoznawca dokonując wyceny działek wziął pod uwagę sposób użytkowania działki i jako materiał porównawczy zastosował ceny działek zlokalizowanych w strefie osiedleńczej (z dopuszczeniem usług, handlu i rzemiosła), których cena za 1 m2 wynosiła 2,41 – 3,67 zł. Skargę na powyższą decyzję wniosła G. D. żądając jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, wniosła ewentualnie o zmianę zaskarżonej decyzji i orzeczenie, że sporna działka ma charakter rolny – 0,13 ha i mieszkalny – 0,51 ha. W uzasadnieniu skarżąca podała, iż w dniu 29 grudnia 2000r., kiedy składała wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, nie było żadnych przeszkód prawnych do wydania decyzji administracyjnej w niniejszej sprawie. W opinii G. D. wniosek jej powinien był być rozpatrzony w terminie jednego miesiąca od momentu jego złożenia, a co za tym idzie wycena nieruchomości powinna była być dokonana według cen obowiązujących w czasie złożenia przedmiotowego wniosku. Dodała, iż już w tamtym okresie działka posiadała działki status rolnej i mieszkaniowej, ponieważ nie odbywała się na jej terenie produkcja przemysłowa. Niewłaściwe w opinii skarżącej było również oparcie się organu pierwszej instancji na treści na aktu notarialnego przy określaniu przeznaczenia działki, bowiem działka ta kupowana była z przeznaczeniem do zamieszkania. Fakt ten potwierdza również okoliczność, iż skarżąca opłaca podatek od nieruchomości jedynie od części budynku zajmowanego na cele mieszkaniowe. Pozostała część budynku, jako związana z rolnictwem zwolniona jest od podatku. W skardze swojej skarżąca podniosła także, iż nie zgadza się ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż dane zawarte w ewidencji gruntów nie mają znaczenia przy określeniu charakteru nieruchomości. Według niej o przeznaczeniu działki decyduje zapis w ewidencji gruntów i faktyczne użytkowanie. Na koniec skarżąca wyraziła wątpliwości, co do żądania zapłaty za "uwłaszczenie" działki, wywodząc, że "uwłaszczenie" nastąpiło bezpłatnie w momencie gdy decyzja stała się ostateczna, zatem opłata nie może wynikać z tego tytułu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu 29 marca 2006 r. skarżąca G. D. cofnęła skargę w sprawie II SA/Gd [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia z dnia 5 maja 2004 r. w uchylającą decyzję tego organu z dnia 1 marca 2003 r. i przekazującą sprawę do ponownego rozpoznania Wójtowi Gminy G., wobec czego postępowanie wywołane skargą zostało umorzone. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2). W przedmiotowej sprawie skarga jest bezzasadna. Przedmiotem niniejszej skargi są w pierwszej kolejności zarzuty dotyczące przewlekłości w rozpatrywaniu sprawy dotyczącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz co za tym idzie nieprawidłowego ustalenia odpłatności za przekształcenie. Skarżąca uważa bowiem, że wycena przedmiotowej nieruchomości powinna być dokonana według cen obowiązujących w czasie złożenia przedmiotowego wniosku, wówczas bowiem nie ponosiłaby konsekwencji podwyższenia wartości nieruchomości w okresie pomiędzy złożeniem wniosku a wydaniem zaskarżonej decyzji. Podstawą rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest art. 4 w zw. z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (t.j. Dz.U. z 2001, nr 120, poz.1299 ze zm.), który stanowi, że do ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). Zgodnie z tą regulacją cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 67 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu tej wartości, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego według wzoru określonego w § 30 ust 3 (§ 31 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego- Dz.U. nr 230, poz.1924). Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 u.g.n.). Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży (art. 69 u.g.n.). Stosując odpowiednio przepisy art. 69 u.g.n. należy stwierdzić, iż cena nieruchomości ustalana jest na dzień wydania decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej (art. 2 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności). Operat szacunkowy na podstawie, którego określono wartość rynkową nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego celem przekazania na rzecz użytkownika wieczystego własności nieruchomości sporządzono w 20 czerwca 2004 r. Zatem Wójt Gminy G. orzekając na podstawie powyższego operatu w dniu 14 lipca 2004 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie uchybił powyżej przytoczonym przepisom prawa, a jego postępowanie było prawidłowe. W operacie nie stwierdzono jednoznacznie, co zarzuca skarżąca, że wyceniana nieruchomość ma charakter przemysłowy. Z operatu tego wynika, że plan zagospodarowania przestrzennego w którym działka ta posiadała funkcję oznaczoną jako strefa przemysłowa utracił ważność. Ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Przestrzennego Gminy G. wynika natomiast, że część wycenianej nieruchomości oznaczona jest jako zabudowa istniejąca, pozostała cześć jako tereny koncentracji zabudowy i zagospodarowania. Także przy analizie porównawczej wykorzystano ceny nieruchomości, które w planie posiadają przeznaczenie osiedleńcze, budowlane, mieszkaniowe (por. str. 10 Operatu szacunkowego z dnia 20 czerwca 2004 r.), by uzyskana cena nieruchomości był adekwatna do jej wartości. Sąd nie stwierdził naruszeń prawa przy sporządzeniu operatu szacunkowego, w szczególności jeśli chodzi o datę oraz sposób wyceny nieruchomości. Przepisy jednoznacznie wskazują, że wartość prawa użytkowania nieruchomości określa się na dzień sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowy operat był aktualny w chwili wydawania decyzji przez organ. Ponadto odnosząc się do zarzutów skarżącej należy stwierdzić, iż przeznaczenie terenu, zgodnie z art. 15 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) określa plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego. W razie braku aktualnego planu, przeznaczenie działki stwierdza się na podstawie ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 9 i 10 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Uznać zatem należy, iż jakiekolwiek inne dokumenty określające przeznaczenie niniejszych działki, czy też zamiar użytkowania danej nieruchomości w inny sposób, nie stanowią podstawy do ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Odnosząc się natomiast do zarzutu przewlekłości postępowania, należy wskazać że w okresie bezczynności organu skarżąca mogła skorzystać z prawa wniesienia zażalenia do organu wyższego stopnia na nie załatwienie sprawy w terminie określonym w art. 35 k.p.a. zgodnie z art. 37 k.p.a, z czego nie skorzystała. Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) oddalił skargę.