II SA/Gd 756/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Barbara Skrzycka-Pilch Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2009 r. na rozprawie sprawy ze skargi J. D. i E. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 sierpnia 2008 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości postanawia: postępowanie zawiesić. Wójt Gminy– decyzją z dnia 10 czerwca 2008 roku, nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i 5 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku z § 9 pkt 5 Uchwały Nr [...] Rady Gminy z dnia 30 października 2003 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K." obręb S. w gminie C. (Dz. Urz. Woj. Pom. nr 10, poz. 178 z dnia 26 stycznia 2004 roku), ustalił dla E. i J. D. jednorazową opłatę w wysokości 15.451,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działki nr [...] o pow. 0,1559 ha i nr [...] o pow. 0,1697 ha, położone w obrębie S., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K." obręb S. w gminie C. i sprzedażą ww. nieruchomości w dniu 23 marca 2007 roku. Organ nakazał również uiścić ustaloną opłatę w terminie 30 dni, licząc od dnia uprawomocnienia się decyzji, na rachunek Urzędu Gminy. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, iż Rada Gminy - uchwałą Nr [...] z dnia 30 października 2003 roku, uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K." obręb S. w gminie C. W związku z uchwaleniem tego planu wzrosła wartość nieruchomości nim objętych, w tym działek nr [...] i nr [...], sprzedanych w dniu 23 marca 2007 roku. Dotychczas działki przeznaczone były bowiem na "uprawy polowe i ogrodnicze", a teraz ustalono ich funkcję jako "tereny zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności wraz z ogrodami i budynkami gospodarczymi oraz zabudowy rekreacji indywidualnej (...)". Organ wskazał także, iż stosownie do dyspozycji art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w § 9 pkt 5 ww. uchwały ustalono stawkę procentową służącą do naliczenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 20%. Organ wyjaśnił nadto, iż został w sprawie sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, który potwierdził wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biegły rzeczoznawca określił wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego na uprawy polowe i ogrodnicze na 14,16 zł, określając tym samym wartość rynkową nieruchomości przed zmianą planu na 46.103 zł, zaś wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności wraz z ogrodami i budynkami gospodarczymi oraz zabudowę rekreacji indywidualnej oszacował na 37,89 zł, określając rynkową wartość przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu na 123.362 zł. W odwołaniu od powyższej decyzji J. i E. D. stwierdzili, iż Gmina nie ma prawa do pobierania opłaty planistycznej wynikającej ze wzrostu ceny gruntu, ponieważ nie poniosła kosztów uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Koszty te ponieśli m. in. odwołujący się i wyniosły one 10 zł od 1m2. Odwołujący się zakwestionowali także treść operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości opłaty. Stwierdzili, iż faktycznie ceny ziemi rolnej w S. kształtują się w granicach 60 zł za 1m2, a w roku poprzednim wynosiły w granicach 35 zł za 1m2. Od trzech lat S. jest bowiem bardzo modną miejscowością, gdzie nie ma już różnicy między ceną gruntu rolnego, a ceną gruntu o innym przeznaczeniu. O cenie decydować może co najwyżej lokalizacja gruntu. Nie można zatem porównywać cen z innego rejonu z cenami z S. i to z jego ścisłego centrum - jak w przypadku odwołujących się. Samorządowe Kolegium Odwoławcze– decyzją z dnia 25 sierpnia 2008 roku, nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 roku, nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 ust. 4, § 50 i § 51 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), a także § 9 uchwały Nr [...] Rady Gminy z dnia 30 października 2003 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K." obręb S. w Gminie C., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Kolegium stwierdziło, iż w dniu 23 marca 2007 r. E. i J. D. dokonali sprzedaży działek oznaczonych nr [...] i nr [...]. W związku z tym, pismem z dnia 7 marca 2008 r., organ I instancji zawiadomił ich o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium stwierdziło także, iż rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy dotyczący m. in. działek nr [...] i nr [...], z którego treścią zapoznał się E. D. Kolegium przytoczyło treść art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wyjaśniło, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem - art. 37 ust. 1 ustawy. Kolegium wskazało także na treść § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w tym ustępu trzeciego tego paragrafu, z którego wynika, że w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Oceniając operat szacunkowy Kolegium stwierdziło, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Rzeczoznawca - sporządzając opinię, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej na podstawie analizy transakcji rynkowych na rynku lokalnym - obręb S. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Kolegium wyjaśniło także, iż nie może zostać uznany za uzasadniony zarzut odwołujących się dotyczący cen faktycznie uzyskiwanych za grunty rolne w S., albowiem rzeczoznawca majątkowy, przyjmując takie, a nie inne nieruchomości podobne do działek szacowanych, musiał wziąć pod uwagę ceny tych nieruchomości podobnych (grunty rolne) wskazane w aktach notarialnych kupna sprzedaży takich nieruchomości, innych cen nie mógł uwzględnić. Odnosząc się do zarzutu poniesienia kosztów sporządzenia planu miejscowego przez odwołujących się, nie zaś przez Gminę, Kolegium stwierdziło, iż jednorazowa opłata ustalona zaskarżoną decyzją jest związana wyłącznie ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji gdy zmienia się przeznaczenie danego terenu. Przepisy dotyczące jej ustalania nie pozwalają przy tym na to aby koszty sporządzenia planu (bądź jego zmiany) wliczać lub odejmować - w sytuacji ich faktycznego poniesienia przez skarżących, od ustalanej wartości nieruchomości. Kolegium podkreśliło przy tym, iż działki nr [...] i [...] - według ustaleń planu miejscowego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2002 r. - były przeznaczone pod uprawy polowe i ogrodnicze. Taki zapis figurował w treści uchwały Gminnej Rady Narodowej nr [...] z dnia 28 kwietnia 1989 r. (Dz. Urz. Woj. Gdańskiego nr 17, poz. 123 z dnia 17 sierpnia 1989 roku ze zm.). Natomiast uchwałą Nr [...] Rady Gminy z dnia 30 października 2003 r. przyjęty został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla osiedla "K." obręb S. w Gminie. Zgodnie z treścią § 9 uchwały ustalone zostało nowe przeznaczenie powyższego terenu: "MN - tereny zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności wraz z ogrodami, garażami i budynkami gospodarczymi oraz zabudowy rekreacji indywidualnej". Dla całego terenu elementarnego 04.00.03.MN (a na tym terenie znajdują się działki nr [...] i nr [...]) ustalona została także stawka procentowa służąca naliczaniu opłaty wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym, w wysokości 20%. Ustalona zaskarżoną decyzją kwota opłaty jednorazowej jest zatem zgodna z zapisem wskazanej wyżej uchwały rady Gminy. W skardze na powyższe orzeczenie J. i E. D. ponowili zarzuty odwołania. Skarżący podkreślili przy tym, iż rzeczoznawca wadliwie określił wartość gruntów przeznaczonych pod uprawy polowe i ogrodnicze. Przyjął bowiem w operacie ceny bliżej nieokreślonych działek rolnych, nie wiadomo gdzie położonych i jak zlokalizowanych, a powinien był zbadać ceny gruntów rolnych i ogrodniczych z S., sprzedanych w tym samym czasie co nieruchomość skarżących. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji. Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm. – wszystkie przepisy w brzmieniu obowiązującym w chwili wydania zaskarżonej decyzji) stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy wynika zaś, iż wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie - postanowieniem z dnia 27 marca 2008 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt II SA/Kr 778/07, przedstawił Trybunałowi Konstytucyjnemu pytanie prawne co do zgodności przepisu art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) - w zakresie w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, kiedy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego przepisem art. 87 ust. 3 tej ustawy, z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Sprawa została zarejestrowana w Trybunale Konstytucyjnym pod sygn. akt P 58/08. Zgodnie z treścią art. 125 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd może zawiesić postępowanie z urzędu, jeżeli rozstrzygnięcie sprawy zależy od wyniku innego toczącego się postępowania administracyjnego, sądowo-administracyjnego, sądowego lub przed Trybunałem Konstytucyjnym. W ocenie Sądu rozstrzygnięcie niniejszej sprawy zależy od wyniku oceny przez Trybunał Konstytucyjny zgodności z prawem wskazanego powyżej przepisu, stanowiącego podstawę prawną zaskarżonej decyzji. Analogicznie bowiem, jak w sprawie rozpoznawanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, w niniejszej sprawie także należy rozstrzygnąć w jaki sposób należy zinterpretować przepis art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a tym samym przesądzić czy w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości było najpierw określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego przepisem przejściowym, a następnie zostało ustalone w nowym planie miejscowym, który wszedł w życie już po wygaśnięciu poprzedniego planu, należy określać wzrost wartości nieruchomości jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, czy też zaakceptować rozwiązanie przyjęte przez organy w niniejszej sprawie, które zbadały wzrost wartości nieruchomości sprzedanej przez skarżących jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu wynikającego z planu miejscowego przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Gminy z dnia 30 października 2003 r., a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie zatwierdzonym uchwałą Gminnej Rady Narodowej nr [...] z dnia 28 kwietnia 1989 r., której ustalenia wygasły - jak wynika z pisma Urzędu Gminy z dnia 7 marca 2008 roku, w dniu 31 grudnia 2002 roku, a więc przed wejściem w życie uchwały Rady Gminy z dnia 30 października 2003 r., która zaczęła obowiązywać 10 lutego 2004 roku. Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku – mając na uwadze treść art. 125 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzekł jak w sentencji niniejszego postanowienia.