II SA/Gd 789/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Mariola Jaroszewska sędzia WSA Jolanta Górska po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 3 lutego 2021 r. sprawy ze skargi A Spółka z o.o. z siedzibą w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 sierpnia 2020 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta z dnia 23 czerwca 2020 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej A Spółka z o.o. z siedzibą w S. kwotę 7417,00 (słownie: siedem tysięcy czterysta siedemnaście) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania. A. wniosła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 27 sierpnia 2020 r. utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta z 23 czerwca 2020 r. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości 123.087,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr [..], obręb U. o powierzchni 1,2515 ha w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarga została wniesiona w następującym stanie faktycznym i prawnym: W dniu 27 marca 2014 r. Rada Miasta podjęła uchwałę nr XLV/391/2014 o przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta U. pn. "[..]". Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa pod nr [..]. Nowy plan wszedł w życie w dniu 1 maja 2014 r. Według ustaleń planu teren stanowiący działkę o nr ewidencyjnym [..] o pow. 1,2515 ha, położony przy ul. P. w mieście U. oznaczony został symbolem: - 07.Zn, 06.Zn -tereny zieleni naturalnej, - 24.MWN,U, 23.MWN,U, 25.MWN,U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub jednorodzinnej lub tereny zabudowy usługowej nieuciążliwej, - 11 WS -tereny wód śródlądowych - ciek wodny. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą nastąpi wzrost wartości nieruchomości a właściciel zbywa tą nieruchomość, burmistrz w drodze decyzji pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. Opłata ta nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W dniu 5 października 2017 r. do Urzędu Miasta wpłynął wypis aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza E.D.-Z. z dnia 29 września 2017 r., na podstawie którego doszło do zbycia nieruchomości przez "B., jej dotychczasowego właściciela, na rzecz C. Zgodnie z art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ zobowiązany jest ustalić opłatę planistyczną bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Pismem z 9 stycznia 2018 r. Burmistrz Miasta wszczął postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. W trakcie zbierania materiału dowodowego powołano biegłego rzeczoznawcę majątkowego M. M.-C., która sporządziła operat szacunkowy ukazujący różnicę w wartości nieruchomości sprzed wejścia w życie planu i po jego wprowadzeniu. Według biegłej nastąpił wzrost wartości nieruchomości o kwotę 140.137,00 zł. Operat szacunkowy poddany został analizie pod kątem formalnym i merytorycznym, w wyniku której stwierdził organ I instancji, że został on sporządzony przez osobę uprawnioną, a przyjęte dane wyjściowe i metodyka badań nie budziły wątpliwości. Wyniki końcowe i wnioski były spójne i logiczne. Spółka po zapoznaniu się ze złożonym operatem szacunkowy wniosła uwagi, na które zostały udzielone odpowiedzi. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[..]", wysokość opłaty planistycznej stanowi 30 % liczonej od kwoty wzrostu wartości nieruchomości. Według sporządzonego operatu wartość działki, która została zbyta na rzecz C., w wyniku wprowadzenia planu wzrosła o kwotę 140.137,00 zł. Opłata planistyczna ustalona została więc na kwotę 42.041,10 zł (decyzja Burmistrza Miasta z 3 kwietnia 2018 r.). Od wydanej decyzji strona wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które uchyliło przedmiotową decyzję ze względu na brak skutecznego wykazania przesłanki wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. W związku z powyższym organ I instancji przystąpił ponownie do analizy zebranych dokumentów, jak również zlecił nową wycenę rzeczoznawcy majątkowemu, specjalizującemu się w wykonywaniu operatów szacunkowych z zakresu opłaty planistycznej i jednocześnie działającemu w innym rejonie Polski, aby obiektywnie spojrzał na zakres wykonywanej pracy. Rzeczoznawca majątkowy A. U. podjęła się określenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany planu dla ustalenia opłaty jednorazowej w związku ze wzrostem wartości na skutek uchwalenia zmiany planu miejscowego. Oceniając sporządzony operat wskazał organ I instancji, że sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami i pod względem merytorycznym nie budzi zastrzeżeń, jest przygotowany rzetelnie w sposób zupełny i jasny, nie zawiera błędów, pomyłek i braków w swej treści. Przeprowadzona została właściwa analiza rynku pod względem rodzajowym i obszarowym nieruchomości. Do wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami oraz metodę korygowania ceny średniej przy założeniu, że wartość szacowanej nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Każda z przyjętej nieruchomości do wyceny została szczegółowo opisana. Z uwagi na stan rynku, charakteryzujący się brakiem dostępności danych, tj. brakiem nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej ze względu na przeznaczenie (posiadających kilka różnych przeznaczeń), wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowano jako sumę wartości poszczególnych części nieruchomości o różnych przeznaczeniach ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wobec wniesienia odwołania przez Spółkę sprawa stała się przedmiotem orzekania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które skupiło się na ocenie operatu szacunkowego będącego podstawą do określenia wysokości nieruchomości, gdyż Spółka kwestionowała w odwołaniu jego prawidłowość. W pierwszej kolejności Spółka zwróciła uwagę na fakt, że rzeczoznawca A. U. dokonując wyceny oparła się na transakcjach z lat 2010-2019, podczas gdy w jej ocenie powinna uwzględnić wyłącznie transakcje z okresu maksymalnie 2 lat. Wskazało Kolegium, że jeśli nie zachodziły szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, nie pomijając umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leży w gestii autora operatu (wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 15 listopada 2017 r., II SA/Wr 498/17, Lex). Za wyrokiem NSA z 28 marca 2017 r. sygn. akt II OSK 1973/15 wskazało Kolegium, że operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. W treści operatu szacunkowego jego autorka w sposób wyczerpujący wyjaśniła, dlaczego dla wyceny nieruchomości analizowała transakcje aż z 9 lat. Wskazała, że lokalny rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę produkcyjną, składy, magazyny i usługi, jest bardzo słaby, mało rozwinięty. Na przestrzeni 9 lat odnotowano na nim jedynie kilkanaście transakcji. Z tej grupy wyeliminowano transakcje nieruchomościami o bardzo małych powierzchniach, tzn. działki niesamodzielne, transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości oraz te, przy których płatność rozłożona była na raty. Dalej odrzucono transakcje ze skrajnymi cenami oraz te, gdzie nieruchomość mogła być przeznaczona na cele mieszkaniowe. W ostatecznym rozrachunku pozostało jedynie sześć nieruchomości podobnych. Cztery transakcje miały miejsce w 2010 r, a dwie w 2018 r. Podkreśliło Kolegium, że przedmiotem jednej z transakcji z 2010 r. była nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania, którą ,,A. nabyła za cenę 34,86 zł za m2, łącznie 436.273 zł = 34,86 zł x 12.515 m2. W przypadku transakcji, które miały miejsce w roku 2010, ceny transakcyjne kształtowały się w przedziale od 33,81 zł/m2 do 37,26 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowa wskazała, że dwie pozostałe transakcje miały miejsce w roku 2018. Pomiędzy rokiem 2010, a rokiem 2018 nie było transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu produkcyjno - usługowym w mieście U. Upływ czasu, spowodował, że ceny transakcyjne w roku 2018 wynosiły 196,60 zł/m2 oraz 109,08 zł/m2. W związku z tym, na potrzeby operatu, uwzględniono zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, dla zebranych transakcji wyznaczono trend czasowy i dokonano korekty cen z tytułu upływu czasu. W tym zakresie rzeczoznawca skorzystała z narzędzi stosowanych w pracy rzeczoznawcy majątkowego, tj. z programu statystyczno-matematycznego do obliczania trendu czasowego i sprowadzania analizowanych cen transakcyjnych do jednego poziomu. Na tym polega - jak wyjaśniła rzeczoznawca majątkowa - procedura korekty trendu czasowego, która wyeliminowuje trend i sprowadza wszystkie analizowane ceny do jednego poziomu. W rzeczonej wycenie wartość nieruchomości określono na dzień sprzedaży nieruchomości, czyli na datę 29 września 2017 r. Ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych, mające miejsce przed i po tej dacie, zostały sprowadzone do poziomu cen obowiązującego w dniu 29 września 2017 r. i oscylowały w granicach od 90,36 zł/m2 do 173,72 zł/m2. Po odrzuceniu transakcji skrajnych, natomiast wahały się od 123,90 zł/m2 do 135,47 zł/m2. Kolegium podkreśliło, że w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej sprawy, cena wynosiła po zastosowaniu procedury korekty czasu127,74 za zł/m2 co dla całej nieruchomości dawało na dzień 29 września 2017 r. ceny 1.550.608,50 zł (127,74 za zł/m2 x 12.515 m2). Dodało Kolegium, że Spółka sprzedała przedmiotową nieruchomość - którą w 2010 r. nabyła za cenę 436.273 zł w dniu 29 września 2017 r. za kwotę 2.900.000 zł. Twierdzenia więc strony, że biegła sporządzająca wycenę błędnie przyjęła, że na przestrzeni analizowanego okresu nie doszło na terenie Miasta do wzrostu cen nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowy produkcyjną, składy, magazyny i usługi jest całkowicie nieuzasadnione. Dalej Spółka zarzuciła, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca ograniczył się do wskazania położenia nieruchomości porównawczych ich powierzchni oraz przeznaczenia. Dla określenia wartości gruntu przed uchwaleniem planu miejscowego przyjęła jedynie dwie cechy, mające istotny wpływ na kształtowanie się cen transakcyjnych na rynku, tj. powierzchnię działki i jej potencjał inwestycyjny. Nie wyjaśniła, dlaczego inne, uznane przez nią za istotne cechy rynkowe (lokalizacja, bezpośrednie sąsiedztwo i stopień zurbanizowania terenów sąsiednich, kształt działki, uzbrojenie) zostały w obliczeniach pominięte. Nadto z operatu - zdaniem Spółki - nie wynika, ani jakimi cechami charakteryzują się nieruchomości porównawcze, ani jakie mają lokalizacje oraz sąsiedztwo. Podobnie nie są jasne oceny dalszych cech dla wszystkich analizowanych przez rzeczoznawcę funkcji wycenianej nieruchomości. Z kolei nieruchomości porównawcze przyjęte przez rzeczoznawcę dla określonych funkcji, nie zostały w żaden sposób opisane i nie jest zrozumiałym, czym w istocie różnią się od nieruchomości wycenianej i czy różnice te zostały przez rzeczoznawcę przeanalizowane. Kolegium w odpowiedzi na powyższe wyjaśniło, że w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno - usługowym, biegła podkreśliła, że wszystkie porównywane nieruchomości oraz nieruchomość wyceniana, położone są wzdłuż ul. P., w odległości 100-200 m. Transakcje nr 1, 3 i 4 położone są na terenie po byłej tuczarni, w zachodniej części miasta, po zachodniej stronie ul. P., w pobliżu granicy administracyjnej miasta. Po stronie zachodniej występuje teren zabudowany budynkami magazynowo – składowymi, warsztatami, oraz dalej, w pasie przy ul. D. zabudowa mieszkaniowa. Po wschodniej stronie ul. P. znajdują się ogrody działkowe oraz tereny niezabudowane. Transakcja nr 2 położona jest przy ul. P., po przeciwnej stronie drogi niż transakcje nr 1, 3 i 4. W sąsiedztwie są ogródki działkowe, tereny niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę przemysłowo - usługową oraz zabudowane tereny po byłej tuczarni i dalej, przy ul. D. zabudowa mieszkaniowa. W sąsiedztwie nieruchomości nr 2 przebiega również napowietrzna sieć elektroenergetyczna średniego i wysokiego napięcia, które swoimi strefami ochronnymi nie wchodzą na teren nieruchomości. Na tej podstawie biegła uznała, że ,,lokalizacja" i ,,sąsiedztwo" - z racji tego, że są de facto analogiczne dla wszystkich nieruchomości - nie mają wpływu na ceny transakcyjne. W operacie szacunkowym przeanalizowano cechy ,,powierzchnia" ustalając współczynnik korelacji (zależność między powierzchnią a ceną nieruchomości). Biegła ustaliła, że wpływa ona na ceny transakcyjne nieruchomości w ten sposób, że wraz ze wzrostem powierzchni spada cena jednostkowa nieruchomości. Kryterium wielkości wpływa na wartość nieruchomości, ponieważ wykorzystanie konkretnej nieruchomości na cele zabudowy przemysłowo - usługowej uzależnione jest od określonej powierzchni i kształtu działki. W przypadku nieruchomości przemysłowo - usługowych występuje konieczność zapewnienia niezbędnej ilości miejsc parkingowych oraz przestrzeni dla pojazdów dostawczych i obsługujących tego typu obiekty. Analizie poddano cechy ,,uzbrojenie nieruchomości". Biegła stwierdziła, że wszystkie nieruchomości porównawcze nie są uzbrojone, ale w ul. P.występują sieci uzbrojenia terenu umożliwiające przyłączenie do nich. Na terenie wszystkich nieruchomości porównawczych występują obce sieci. W przypadku transakcji nr 1 i 4 - sieć wodociągowa biegnąca przez środek działek. W przypadku transakcji nr 2, sieć kanalizacji deszczowej, wodociągowej i elektroenergetycznej, w przypadku nieruchomości nr 3 - siec wodociągowa i napowietrzna linia 110 kV. W kwestii ,,potencjału inwestycyjnego" wyjaśniono, że chodzi tu o szeroko rozumiane możliwości lokalizacji na nieruchomości obiektów budowlanych, wynikające z planu miejscowego (funkcje w planie, zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, ograniczenia środowiskowe, archeologiczne, zakazy, wyłączenia, itp.), a także z warunków fizycznych działki np. z ukształtowania terenu, warunków wodnych oraz z innych okoliczności. np. konieczności poniesienia dodatkowych kosztów na uporządkowanie terenu, występowanie obcych sieci na terenie nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowa wskazała, że transakcje nr 1, 3 i 4 objęte są planem, który przeznacza je pod zabudowę magazynowo - produkcyjną. Powierzchnia zabudowy wynosi do 50% powierzchni działki, ustalono max. wysokość obiektów - 2 kondygnacje, dachy o kącie nachylenia w granicach 35-55% z wykorzystaniem poddasza na cele użytkowe. Dla transakcji nr 3 występują inne ustalenia planu, zabudowa tu jest ograniczona przez strefę linii napowietrznej 110 kV, która przebiega nad terenem działki, zlokalizowany jest na niej również słup kratowy. Potencjał transakcji nr 3 jest najszerszy (został opisany na str. 6-7). Na stronach operatu, w tabelach zestawiono cechy rynkowe i ich wagi, kolejno w tabelach opisano omówione cechy rynkowe, podano oceny tych cech oraz charakterystykę każdej oceny, wynikającą z wcześniej przeprowadzonej analizy. Dalej Spółka zarzuciła, że w operacie szacunkowym, rzeczoznawca majątkowy A. U. nie porównała nieruchomości wycenianej, charakteryzującej się zróżnicowaniem funkcji (tj. obejmującej zarówno tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub jednorodzinnej lub tereny zabudowy usługowej, jak i tereny zieleni naturalnej oraz wód powierzchniowych), z nieruchomościami porównywalnym, pod względem jej przeznaczenia, lecz wyceniła ją po uchwaleniu planu miejscowego, porównując jej poszczególne fragmenty objęte daną funkcją, do całych nieruchomości o tejże funkcji. Odnosząc się do powyższego zarzutu Kolegium zauważyło, że w treści operatu rzeczoznawca majątkowa wyraźnie stwierdziła, że na lokalnym rynku nie odnotowano transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu zarówno na tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub jednorodzinnej lub tereny zabudowy usługowej, jak i tereny zieleni naturalnej oraz wód powierzchniowych. W tej sytuacji, mając na uwadze znaczny obszar wycenianej nieruchomości oraz fakt, że 84 % jej powierzchni przeznaczone jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub jednorodzinną lub jako teren zabudowy usługowej, 10,5 % pod zieleń naturalną i 5,5 % pod wody, rzeczoznawca zdecydowała się wartość wycenianej nieruchomości ustalić jako sumę wartości poszczególnych jej części o różnych przeznaczeniach. Taki sposób wyceny nieruchomości jest zdaniem Kolegium adekwatny dla okoliczności rozpoznawanej sprawy i znajduje potwierdzenie w ugruntowanej praktyce rzeczoznawców majątkowych w podobnych sprawach. Pozwala również na pełne uwzględnienie wszystkich indywidualnych cech wycenianej nieruchomości, jako całości, jak również indywidualnych cech wszystkich jej fragmentów, które różnią się między sobą, a te różnice wpływają na ich wartość. Kwestie te powołana biegła szczegółowo opisała. Spółka podniosła również, że rzeczoznawca majątkowy A. U. w zestawieniu tabelarycznym zobrazowała występujące na analizowanym rynku cechy rynkowe nieruchomości o przeznaczeniu MWN,U wraz z ocenami tych cech. W jej ocenie widoczne jest tu zagmatwanie i niezrozumiale opisy cech rynkowych. Nie można przy tym wychwycić, czym w istocie różnią się te oceny. Podobnie nie wyjaśniono, dlaczego poszczególne oceny powierzchni działki przyjmowane są w granicach takich, a nie innych powierzchni – zarówno w obliczeniach wartości przed uchwaleniem planu miejscowego, jak i w obliczeniach prowadzonych dla nieruchomości po uchwaleniu tego planu. Nadto przyjęte w operacie szacunkowym wagi poszczególnych cech rynkowych nie są nigdzie objaśnione. W ocenie Kolegium, rzeczoznawca majątkowa A. U. w sposób szczegółowy opisała cechy rynkowe nieruchomości o przeznaczeniu MWN,U oraz ich wartości. Wbrew stanowisku strony, analiza tabeli znajdującej się na str. 28 opinii, pozwala na rozróżnienie ocen poszczególnych cech. Na kolejnych stronach biegła opisała wagi poszczególnych cech i ich oceny. Opisała także sposób, w jaki ustaliła wartość poszczególnych części wycenianej nieruchomości. Wyjaśniła również, że podane w operacie powierzchnie poszczególnych terenów przepisano z treści planu miejscowego i są one elementem informacyjnym planu. Łączna powierzchnia spornej nieruchomości wg planu wynosi 12.480 m2 i jest mniejsza niż faktyczna powierzchnia działki nr [..], która wynosi 12.515 m2. Dlatego w celu zachowania współmierności w wycenie, różnicę powierzchni wynoszącą 35 m2 dodano, na korzyść strony, do powierzchni Ws (wody), której powierzchnia dla celów wyceny wynosi 665 m2, a wartość tej części nieruchomości jest najniższa. Kolegium dostrzegło również, że w toku postępowania przed organem pierwszej instancji, Prezes Zarządu Spółki zapoznał się szczegółowo ze zgromadzonym materiałem dowodowym, w tym w szczególności z operatem szacunkowym opracowanym przez rzeczoznawcę majątkowego. Mimo wyznaczenia mu terminu na wypowiedzenie się, nie zgłaszał żadnych uwag co do operatu szacunkowego. Kolegium stanęło na stanowisku, że przedmiotowy operat szacunkowy jest jasny, rzetelny, wiarygodny, a zawarte w nim wnioski zostały należycie uzasadnione. Podsumował organ odwoławczy, że z operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania wynika, że na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość opisanej nieruchomości wzrosła o 410.293 zł, a zatem opłatę jednorazową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego należało ustalić na kwotę 123.087,90 zł (30% z kwoty 410.293 zł). We wniesionej skardze Spółka zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1. naruszenie prawa materialnego, tj.: 1. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 oraz art. 37 ust. 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.) poprzez błędną wykładnię i nieprawidłowe przyjęcie, że: a) w wyniku uchwalenia planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, b) wycena przedmiotowej nieruchomości dokonana przez biegłego na podstawie przyjęcia do porównania transakcji podobnych według podejścia porównawczego była prawidłowa; 2. § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej "rozporządzenie") oraz art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 w zw. z art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej "u.g.n.") poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji: a) przyjęcie do porównania nieruchomości podobnych w ilości mniejszej niż wymagana przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody korygowania ceny średniej, przy których obligatoryjnie należy w wycenie nieruchomości (czy to przed czy też po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego) posłużyć się wartością kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego; b) uznanie za "nieruchomości podobne" nieruchomości znacząco różniące się od przedmiotowej nieruchomości, tj. w szczególności nieruchomości znacząco mniejsze od nieruchomości wycenianej (biegły przyjął jako nieruchomości podobne nieruchomości nawet blisko 17 razy mniejsze niż przedmiotowa nieruchomość), które nie stanowiły nieruchomości podobnych w stosunku do nieruchomości wycenianej. c) nieprawidłowe przyjęcie, że wycena przedmiotowej nieruchomości dokona przez biegłego na podstawie przyjęcia do porównania transakcji przeprowadzonych w znacznym odstępie czasu od siebie sięgającym nawet różnicy 9 lat (tj. w okresie ponad 7 lat przed datą sprzedaży nieruchomości i w okresie 2 lat po jej sprzedaży) stanowi ustalenie ceny "na dzień sprzedaży" nieruchomości; 3. § 50 , § 55 ust. 2 w zw. z § 56 rozporządzenia poprzez błędną wykładnię i uznanie za prawidłową opinię biegłego, która nie zawierała właściwego uzasadnienia dla przyjęcia do porównania nieruchomości wskazanych w operacie szacunkowym w szczególności nie zawierała dokładnego opisu tych nieruchomości, nie określała ich dokładnej lokalizacji, także cech podobnych względem położenia i wielkości porównywanych nieruchomości z nieruchomością wycenianą, co czyni, że operat jest faktycznie niesprawdzalny, nie poddający się weryfikacji co do prawidłowości doboru nieruchomości podobnych; 4. § 26 ust. 1 § 26 ust. 3 rozporządzenia poprzez arbitralne przyjęcie przez biegłą rodzaju rynku, jego obszaru i 9 letniego okresu badania wartości nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości, mimo że w powiecie właściwym dla przedmiotowej nieruchomości występowały liczne transakcje nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości w okresie nie przekraczającym 2 lat w stosunku do daty sprzedaży nieruchomości, co czyni przyjęte tak wartości transakcyjne jako wiarygodne i właściwe do posłużenia się nimi przy wydaniu operatu, a które były wzięte pod uwagę w poprzednio wydanym w sprawie operacie szacunkowym z dnia 18 grudnia 2017 r.; 5. naruszenia art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 17 u.g.n. poprzez zupełne pominięcie ustalenia rzeczywistego stanu przedmiotowej nieruchomości z dnia wejścia w życie zmienionego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego pn. "[..]" w U. który wszedł w życie w dniu 01 maja 2014 roku, mimo że w zaskarżonej decyzji SKO, jak i biegła w wydanym operacie wielokrotnie przyjmowali stan nieruchomości jako cechę istotną z punktu widzenia wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości w szczególności z uwagi na jej stan zagospodarowania, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej; II. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: 6. art. 7, art. 77 § 1, art, 80, art. 107 § 3 oraz art. 136 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, ocenę zebranego materiału dowodowego, a w szczególności wydanego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 14 października 2019 roku w sposób sprzeczny z logiką doświadczeniem życiowym i wskazaniami wiedzy ogólnej, a także niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, w szczególności poprzez: a) nieprawidłowe przyjęcie za podstawę orzeczenia operatu szacunkowego, który zawierał rażące błędy, sporządzony został w sposób sprzeczny z przepisami i który w sposób oczywisty nie określa faktycznego stanu, a zatem i rzeczywistej wartość nieruchomości zarówno w okresie obowiązywania poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po uchwaleniu obecnego planu zagospodarowania przestrzennego, b) przyjęcie do porównania transakcji nieruchomościami bez podjęcia choćby próby ustalenia ich faktycznego stanu zagospodarowania, stanu techniczno-użytkowego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także ich stanu otoczenia; c) przyjęcie okresu badania wartości nieruchomości podobnych na 9 lat, mimo że w okresie tym nie tylko nie występowały w zasadzie transakcje nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości, lecz również wartości poszczególnych transakcji odbiegały znacząco od siebie; d) przyjęcie jako rynku i jego obszaru właściwego do porównania nieruchomości podobnych wyłącznie miasta U. mimo braku na nich transakcji nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości (w zakresie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną, składy, magazyny i usługi, jak i nieruchomości przeznaczanych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę usługową nieuciążliwą) podczas gdy we właściwym okresie występowały transakcje podobne w stosunku do przedmiotowej nieruchomości na rynku właściwym dla gminy i powiatu miejsca położenia nieruchomości, o czym świadczy uprzednio złożony w sprawie operat szacunkowy z dnia 18 grudnia 2017 roku; e) nieprawidłowe, sprzeczne z logiką i doświadczeniem życiowym i pozostałym zebranym w sprawie materiałem dowodowym uznanie przez biegłego, że w przypadku nieruchomości przeznaczanych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę usługową nieuciążliwą występuje dodatnia wartość współczynnika korelacji, co oznacza że wraz ze wzrostem powierzchni działki rosną jednostkowe ceny transakcji, podczas gdy przeciwne wnioski wynikają z uprzednio złożonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 18 grudnia 2017 roku, f) brak przeprowadzenia jakiegokolwiek dowodu mającego na celu ustalenie faktycznego stanu przedmiotowej nieruchomości z dnia zmiany planu i obecności na nieruchomości kolektora burzowego - rury służącej do odprowadzenia wody do ul. D. będącej w fatalnym stanie technicznym, obecności na nieruchomości otwartego cieku wodnego, braku infrastruktury w postaci chodników, dróg i oświetlenia, które ujemnie wpływa na cechy i atrakcyjność nieruchomości i winno skutkować obniżeniem jej ceny. 7. art. 8 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, w sytuacji gdy organ nie powziął najmniejszych wątpliwości w sprawie znaczących rozbieżności wartości nieruchomości i wysokości ustalonej opłaty planistycznej w sytuacji gdy uprzednio sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 18 grudnia 2017 roku wydany przecież przez certyfikowanego rzeczoznawcę majątkowego znacząco odbiega od operatu szacunkowego z dnia 14 października 2019 roku, a także zaniechanie przeprowadzenia jakikolwiek czynności weryfikacyjnych w/w operatu szacunkowego. Spółka wniosła o uchylenie obu wydanych w sprawie rozstrzygnięć oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Uzasadnienie skargi sprowadza się do kwestionowania stanu nieruchomości w datach, na które sporządzano wycenę, wadliwe określenie rynku nieruchomości z którego transakcje zostały wzięte pod uwagę oraz bezzasadne objęcie analizą okresu 9 lat, a także nieprawidłowy zbiór nieruchomości podobnych, które zostały przyjęte do porównania. W odpowiedzi na skargę Kolegium ponownie przytoczyło argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019r., poz. 2167 tj.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga została uwzględniona, bowiem stwierdził Sąd, że w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się uchybień wskazanych w niej. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w którym zaskarżoną decyzją orzekło Samorządowe Kolegium Odwoławcze, było ustalenie jednorazowej opłaty planistycznej w kwocie 123.087,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [..] o pow. łącznej 1,2515 ha wskutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta U. obejmującego przedmiotową nieruchomość. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020r., poz. 293 z późn. zm.) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 cyt. ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wymierzenie opłaty tzw. planistycznej jest obligatoryjne, a nie uznaniowe, co oznacza, że w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, właściwy organ zobowiązany jest do pobrania tej opłaty. Opłata, o której mowa, może być nałożona w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wartość nieruchomości natomiast ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Oceniając operat szacunkowy organ administracji zobowiązany jest ustalić, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi bowiem, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2015 r., poz. 2147 z póżn. zm.). Ustawa ta określa m.in. zasady wyceny nieruchomości (art. 1 ust. 1 pkt 7). Art. 7 wskazanej ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. W myśl natomiast art. 156 ust. 1 cyt. ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W sprawach o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23; dalej: Kpa). Zgodnie z wyrażoną w art. 7 Kpa zasadą prawdy obiektywnej organy administracji publicznej, prowadząc postępowanie mają obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w taki sposób, aby ustalić stan faktyczny sprawy zgodny z rzeczywistością, a zwłaszcza - dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnej sprawy na podstawie analizy całego materiału dowodowego i swoje stanowisko wyrazić w uzasadnieniu podjętej decyzji. W myśl art. 77 § 1 Kpa organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, stosownie zaś do art. 80 Kpa organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Z akt sprawy bezspornie wynika, iż w dniu 29 września 2017 r. skarżąca Spółka zbyła nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [..] o pow. 1,2515 ha. W dniu 1 maja 2014 . wszedł w życie plan miejscowy (uchwała Rady Miasta z dnia 27 marca 2014 r. Nr XLV/391/2014), w której dla terenu, na którym znajduje się wskazana wyżej nieruchomość ustalono jako przeznaczenie 07.Zn, 06.Zn -tereny zieleni naturalnej, - 24.MWN,U, 23.MWN,U, 25.MWN,U - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub jednorodzinnej lub tereny zabudowy usługowej nieuciążliwej, - 11 WS -tereny wód śródlądowych - ciek wodny. W toku prowadzonego przez Burmistrza Miasta postępowania administracyjnego w przedmiocie wysokości opłaty planistycznej sporządzony został operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego M. M.-C., a następnie kolejny przez A. U. Organ określając opłatę planistyczną zobowiązany jest ustalić wartość nieruchomości przed i po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czyli dokonać dwóch wycen w ramach operatu. Różnica tych wycen stanowiłaby właśnie wzrost lub spadek wartości nieruchomości na skutek zmiany planu miejscowego. Operat szacunkowy nie zawierający prawidłowo dokonanej wyceny nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego, nie może stanowić podstawy ustalenia różnicy wartości nieruchomości z tytułu zmiany planu miejscowego. Sąd podzielił ocenę skarżącej, iż operat szacunkowy stanowiący dowód w sprawie, wadliwie określa wartości nieruchomości w obu wskazanych datach, bowiem biegła dokonując tego ustalenia nie dokonała wyceny poprzez porównanie z innymi nieruchomościami podobnymi, a wyłącznie skupiła się na matematycznym sprowadzeniu cen do poziomu obowiązującego w interesującej ją dacie. Nie jest to zdaniem Sądu prawidłowe. Zbiór transakcji objętych badaniem jest tak niewielki, że w istocie trudno przyjąć, że może stanowić wyznacznik kształtowania się cen nieruchomości w mieście U. na moment wejścia w życie planu miejscowego i daty sprzedaży nieruchomości. W pierwszej kolejności należy ocenić dobór nieruchomości podobnych wskazanych w operacie. Sama biegła wskazała, że rynek lokalny nie dostarczył transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przede wszystkim z powodu dużej powierzchni nieruchomości wycenianej. Zdecydowała się zatem na oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości jako sumy wartości poszczególnych części o różnych przeznaczeniach ustalonych w miejscowym planie w oparciu o transakcje nieruchomościami o dużo mniejszych powierzchniach mającymi miejsce na przestrzeni 9 lat. Zgodnie z przepisami zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, podejście porównawcze służy do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wartość rynkowa może być określona wyłącznie na podstawie analizy rynku, na którym się znajduje. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi więc znajomość określonego rynku nieruchomości. Podstawową zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie ze standardem podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie badanym, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki zawarcia transakcji są znane. Obowiązujące zasady szacowania nieruchomości wskazują w jaki sposób winien przebiegać proces tworzenia bazy danych transakcji nieruchomościami podobnymi, w pierwszej kolejności rzeczoznawca winien oprzeć się na transakcjach, które odbyły się na rynku lokalnym, czyli na obszarze gminy, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się danymi z rynku krajowego, czy też nawet zagranicznego. Natomiast istotą tej zasady jest, aby oszacowanie nieruchomości oparte było na dokonanych transakcjach nieruchomościami podobnymi. Brak odpowiedniej liczby transakcji na rynku lokalnym winien zatem spowodować poszukiwania na rynku regionalnym, co w kontrolowanej sprawie nie miało miejsca. Powyższe czyni uzasadnionym zarzut skargi o przyjęciu jako rynku do porównania nieruchomości podobnych wyłącznie z miasta U. i brak rozszerzenia badanego rynku o nieruchomości z okolicznych gmin bądź powiatu, a nawet województwa. Zdaniem sądu administracyjnego, do obowiązku organów należy ocena operatu szacunkowego pod kątem doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość podobna jest to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przez inne cechy, należy zaś rozumieć powierzchnię nieruchomości. Na taką cechę, jako wpływającą na wartość nieruchomości wskazała też rzeczoznawca majątkowy. Zdaniem Sądu powierzchnia działki stanowi jedną z istotnych cech wycenianej nieruchomości. Zazwyczaj jednostkowa wartość gruntu jest odwrotnie proporcjonalna do jego powierzchni – im działka większa, tym cena jednostkowa metra kwadratowego mniejsza. Zamiast utworzenia prawidłowego zbioru nieruchomości podobnych biegła arbitralnie stwierdziła (str. 16 operatu), że "wartości współczynników korelacji dla analizowanego zbioru nieruchomości podobnych ma wartość ujemną, co oznacza, że cecha powierzchnia wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości w ten sposób, że wraz ze wzrostem powierzchni spada cena jednostkowa nieruchomości". Twierdzenie to nie poddaje się żadnej weryfikacji. Sformułowany w tym zakresie zarzut skargi jest słuszny. Wątpliwości budzi w szczególności podobieństwo w zakresie wielkości nieruchomości przyjętych do porównania. Rzeczoznawca przyjął, że do wycenianej nieruchomości o powierzchni 1,2515 ha są podobne nieruchomości o powierzchniach zarówno 1852 m2, 2866 m2, jak i 2147 m2 przy szacowaniu części pod zabudowę produkcyjną i usługową oraz o pow.: 1050, 1328, 810, 1118, 1314, 430, 571, 275, 718, 467, 510, 390 m2 przy szacowaniu części pod zabudowę mieszkaniową. W tym drugim przypadku współczynnik korelacji doprowadził do wniosku, że wraz ze wzrostem powierzchni działki ceny transakcyjne rosną. Tylko należy dodać, że żadna z przyjętych do porównania działek nie ma nawet zbliżonej powierzchni do działki wycenianej. Zatem nie wiadomo czy trend ten dotyczyłby również działek w przedziale od 2500 m2 do ponad 10000 m2. W ocenie Sądu taki dobór nieruchomości bez szczegółowego uzasadnienia cech podobieństwa pod kątem powierzchni powoduje, że trafne są zarzuty skarżącej odnoszące się do wadliwości zbioru transakcji uwzględnionych do wyceny. Tak znacznie różniące się pod względem wielkości powierzchni nieruchomości pozostają w zainteresowaniu różnych nabywców o innych możliwościach finansowych, co nie pozostaje bez wpływu na uzyskane ceny transakcyjne. Nie wyjaśniono zasadności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości wielokrotnie mniejszych od nieruchomości wycenianej. Dopuszczalność zastosowania i wysokość współczynników korygujących, przy tak dużych różnicach powierzchni winna zostać szczegółowo omówiona przez rzeczoznawcę, czego w opinii stanowiącej podstawę do wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji zabrakło. Odnosząc się do okresu z jakiego biegła wzięła transakcje do porównań i sformułowanych w tym zakresie zarzutów skargi, to stwierdzić należy, że żaden przepis prawa nie określa takiego maksymalnego okresu, co czyni zarzuty donoszące się do 9 letniego okresu badania wartości nieruchomości chybionym. Zgodnie z art. 175 ust. 6 u.g.n. warunkiem obowiązywania standardu zawodowego jest jego ogłoszenie przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Brak jest obowiązującego standardu w tej materii. Wewnętrzne regulacje określonych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych i ich związków nie mogą być punktem odniesienia do kontroli legalności decyzji. Biegła mogła zatem sporządzić operat z wykorzystaniem transakcji z okresu starszego niż dwa lata. Niezasadny jest też zarzut skargi w zakresie braku wykazania, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, gdyż każdy operat sporządzony w sprawie dowodzi tej okoliczności. Brak możliwości przeprowadzenia takiej kontroli operatu szacunkowego dyskwalifikuje oparte na nim decyzje organów obu instancji. Sąd podziela pogląd wyrażony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 czerwca 2014 r. sygn. akt IV SA/Wa 857/14 (dostępny w CBOSA), iż renta planistyczna nie może uwzględniać wzrostu wartości nieruchomości z innego powodu niż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem wycena nieruchomości nie może obejmować nieruchomości o innych parametrach niż nieruchomość istniejąca w dacie uchwalenia planu. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzekł, jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 265 ze zm.), wliczając do nich kwotę wpisu sądowego od skargi w wysokości 2000 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 5400 zł oraz opłatę skarbową od udzielonego pełnomocnictwa 17 zł. Po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku, ponownie rozpatrując sprawę organy winny zastosować się do wskazań i oceny prawnej zawartych w niniejszym uzasadnieniu.