II SA/Gd 830/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Wanda Antończyk, Asesor WSA Katarzyna Krzysztofowicz, Protokolant Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska, po rozpoznaniu w dniu 2 sierpnia 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi E. K. na decyzję Wojewody z dnia 17 sierpnia 2005 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty z dnia 9 czerwca 2000 r., nr [...], 2. określa, że wskazane w punkcie pierwszym wyroku decyzje nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Wojewody na rzecz E. K. kwotę 2.615,00 zł (słownie dwa tysiące sześćset piętnaście) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Starosta decyzją z dnia 9 czerwca 2005 r., na podstawie art. 104 § 1 k.p.a. oraz art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), art. 129 ust. 5, art. 130 oraz art. 132 ust. 1a i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) ustalił dla E. K. odszkodowanie w wysokości 19.220,00 zł za nieruchomość położoną w obrębie Ż. k.m.1, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o obszarze 0,3200 ha, zajętą pod drogę powiatową, która na mocy ostatecznej decyzji Wojewody z dnia 26 stycznia 2005 r. z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa przeszła na własność Powiatu . W uzasadnieniu organ opisał stan faktyczny sprawy wskazując, iż na wniosek Zarządu Drogowego dla Powiatu P. i W. w P. z dnia 16 grudnia 2004 r. Wojewoda w ostatecznej decyzji z dnia 26 stycznia 2005r, stwierdził, że z dniem 1 stycznia 1999r. z mocy prawa przeszła na własność Powiatu nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] o pow. 3.200 m 2, zapisana w księdze wieczystej KW Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P., a będąca własnością E. K.. Przeniesienie prawa własności nieruchomości miało miejsce zgodnie z art. 73 ust.1 cytowanej na wstępie ustawy z dnia 13 października 1998r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, który stanowi, że nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności a zajęte pod drogi publiczne z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. E. K., jako właścicielka przedmiotowej nieruchomości, wystąpiła w dniu 24 lutego 2005r. z wnioskiem o ustalenie i wypłacenie odszkodowania za zajętą pod drogę powiatową działkę nr [...] stosownie do przepisów art. 73 ust. 4, 5 i 6 cytowanej ustawy. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w kwietniu 2005r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. P. (uprawnienia Nr [...]) wartość nieruchomości zajętej pod drogę powiatową została określona na kwotę 19.220,00 zł. E. K. nie zgodziła się z ustaloną w operacie wartością nieruchomości stwierdzając, iż do oceny porównawczej przyjęto nieruchomości gruntowe z miejscowości, które nie odpowiadają cechom wycenianej nieruchomości, a ponadto żadna z tych miejscowości zdaniem pełnomocnika nie leży w atrakcyjnym terenie pasa nadmorskiego. Strona postępowania wniosła o dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego, który dla określenia wartości gruntu zajętego pod drogę powiatową uwzględniłby transakcje w obrocie nieruchomościami z innych miejscowości położonych na terenie gminy W. oraz miejscowości leżących na P. H.. E. K. domagała się określenia ceny w wysokości 65 zł za 1 m 2. Na poparcie swojego stanowiska przedstawiła szereg argumentów. Organ wyjaśnił, iż część działek będących przedmiotem transakcji przyjętych do porównań leży w miejscowości D. w bliskości działki wycenianej, zaś pozostałe nieruchomości położone w T. oraz nad Z. P. objęte analizą nie odbiegają charakterem od miejscowości D.. Z uwagi na brak w obrocie odpowiedniej ilości nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi na terenie samego obrębu Ż. rynek lokalny nieruchomości został rozszerzony o obszar obrębów sąsiednich. Dokonując wyceny nieruchomości opierano się na transakcjach wynikających z umów sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego dla działek zajętych lub przeznaczonych pod drogi. W związku z powyższym zastosowano § 36 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 204, poz. 2109), który stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Dokonując analizy zgromadzonych w trakcie postępowania dokumentów stwierdzono, iż w operacie szacunkowym sporządzonym przez Panią A. P. do określenia wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę powiatową zastosowano podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskiwanym za nieruchomości podobne na lokalnym rynku nieruchomości. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te muszą wynikać z aktów notarialnych odpowiednio "zweryfikowanych" zgodnie z § 5 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), według którego źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu. Wobec powyższego tutejszy organ uznał, iż uwagi dotychczasowej właścicielki pani E. K., która domagała się określenia kwoty odszkodowania w wysokości 65 zł za 1 m 2 przytaczając właśnie taką wysokość ceny 1m 2 wynikającą z ogłoszenia drugiego nieograniczonego przetargu ustnego na sprzedaż nieruchomości położonych w miejscowości D. oraz z protokółu uzgodnień sporządzonego w dniu 10 września 2002 r. pomiędzy Gminą K. a współwłaścicielami nieruchomości, nie zasługują na uwzględnienie. W sporządzonym operacie szacunkowym jako lokalny rynek nieruchomości przyjęto obszar Powiatu z uwzględnieniem zastrzeżeń wynikających ze standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z którymi analiza rynku obejmuje nieruchomości zbywane w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę. Rozszerzenie lokalnego rynku nieruchomości dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego wynikało ze specyfiki nieruchomości wycenianej – nieruchomości zajętej pod drogę publiczną. Zgodnie z § 26 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku określania wartości nieruchomości, które ze względu na swoje szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. W niniejszym przypadku, ze względu na znikomą ilość transakcji zbycia nieruchomości zajętych pod drogi występującego na terenie obrębu Ż. jak i gminy K., lokalny rynek nieruchomości musiał zostać rozszerzony do terenu całego Powiatu , co w konsekwencji umożliwiło otrzymanie wartości rynkowej przedmiotu wyceny i nie pozostaje w sprzeczności z § 26 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ wskazał także, iż rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny oraz dostępność danych niezbędnych do wyceny i nie ma on obowiązku rozszerzania lub zawężania tego rynku do granic wynikających z żądań stron postępowania. Dodatkowo do określenia wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania wynikającego z art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną stosuje się przepisy § 36 ust. 1 rozporządzenia, które stanowią iż "przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele", a dopiero w przypadku braku takich cen "wartość gruntów określa się jako iloczyn wartości 1m 2 gruntów o przeznaczeniu przE.żającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%". W niniejszym przypadku na terenie Powiatu istnieje rozwinięty rynek nieruchomości gruntowych, które zajęte są pod drogi publiczne, wobec czego konieczne i w pełni uzasadnione było zastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła E. K. zarzucając organowi pierwszej instancji, iż ten nie odniósł się do żadnego z zarzutów skarżącej skierowanych do opinii biegłej A. P., ani nie przeprowadził żadnego uzupełniającego postępowania dowodowego mimo zgłoszonych wniosków. W szczególności organ pierwszej instancji nie dopuścił dowodu z operatu szacunkowego innego biegłego, posiadając wiedzę, iż odwołująca się zarzucała A. P. brak obiektywizmu i tendencyjność przy sporządzaniu operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wartości nieruchomości. Strona postępowania podniosła ponadto, że organ nietrafnie ocenił materiał dowodowy uznając bezzasadnie, iż określone dowody są nieprzydatne dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Odwołująca się stwierdziła także, iż ilość transakcji przeprowadzonych na terenie powiatu nie jest dostateczna do rzetelnego ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Wojewoda decyzją z dnia 17 sierpnia 2005 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w związku z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż po przeanalizowaniu odwołania skarżącej oraz całości zgromadzonego materiału dowodowego należało uznać, iż zaskarżona decyzja jest prawidłowa. Odnosząc się natomiast do operatu szacunkowego organ stwierdził, iż został on wykonany rzetelnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wojewoda wyjaśnił ponadto, iż nie było możliwym uznanie za dowód kserokopii wyciągu z operatu szacunkowego działki położonej w miejscowości D. określającej wartość 1 m2 gruntu na kwotę 64,02 zł, gdyż nieruchomość ta, w porównaniu do działki zajętej pod drogę powiatową, jest przeznaczona na inny cel, a tylko w części jest przeznaczona pod drogę, ma inną powierzchnię (zarówno co do wielkości jak i kształtu), jest inaczej zagospodarowana, a także nie wynika z dokumentu, czy na podstawie tej opinii dokonano zakupu. Podobne zarzuty można postawić aktowi notarialnemu z dnia 30 września 2002 r. i protokołowi uzgodnień z dnia 10 września 2002 r. Skargę na powyższą decyzję wniosła E. K. żądając jej uchylenia. Skarżąca wskazała na naruszenie prawa, a w szczególności przepisu art. 130 ust. 2 w związku z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) w związku z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w nawiązaniu do art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. nr 133, poz. 872 ze zm.). E. K. w uzasadnieniu podniosła, iż sporządzając przedmiotowy operat do podstawy wyceny przyjęto działki z 12 miejscowości, z których żadna nie leżała w pasie nadmorskim. Ceny gruntów w pasie nadmorskim, w tym na terenie Dębek, są nieporównywalnie wyższe niż wartość działek położonych w głębi lądu. Skarżąca zarzuciła także, że porównując nieruchomości biegła wzięła pod uwagę tylko ich wielkość, pominęła natomiast ich położenie, kształt czy konfigurację terenu. Do wyceny ponadto przyjęto ceny nieruchomości drogowej, natomiast działka skarżącej jest działką o przeznaczeniu rolnym, co również ma wpływ na cenę. W ocenie skarżącej w operacie przyjęto także zbyt niski współczynnik korygujący, wynoszący 1,606. E. K. ponadto wskazała, iż właściwszą metodą określenia wartości przedmiotowej działki była by metoda porównywania parami bądź metoda podejścia porównawczego ze skorygowaniem ceny średniej. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2). Skargę należało uznać za uzasadnioną, gdyż zaskarżone decyzje wydane zostały z naruszeniem prawa, które miało wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem niniejszej sprawy było ustalenie wysokości odszkodowania należnego E. K. za nieruchomość położoną w obrębie Ż. k.m. 1, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o obszarze 0,3200 ha, przejętą pod drogę powiatową, która z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa przeszła na własność Powiatu (art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, Dz.U. nr 133, poz. 872 ze zm.). Stosownie do przepisu art. 73 ust. 1 powyższej ustawy nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa (art. 73 ust. 4). Mając na uwadze powyższe należy wskazać iż postępowanie w sprawie o odszkodowanie za przejęty grunt pod drogę publiczną objęte jest regulacją zawartą z w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.), w Rozdziale 5 o tytule "Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości". Zgodnie z regulacją zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości ustala rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ustalając ową wartość rzeczoznawca opiera się na metodach wyceny określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 204, poz. 2109). W niniejszej sprawie § 36 ust. 1 powyższego rozporządzenia przewiduje zastosowanie tak zwanej metody porównawczej do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Metodą tą posłużył się rzeczoznawca majątkowy przy określeniu wartości rynkowej działki nr [...] w D.. Jak wynika z akt sprawy rzeczoznawca majątkowy szukając cen transakcyjnych dla nieruchomości podobnych rozszerzył pojęcie lokalnego rynku na obszar całego Powiatu . Swoje działanie uzasadnił tym, że w bezpośrednim sąsiedztwie brak jest nieruchomości, które spełniają kryteria przedmiotowej działki. Do porównania posłużyły zatem działki zajęte lub przeznaczone pod drogi publiczne znajdujące się w różnych częściach Powiatu , to jest w S., Ż., Ż., B., S. oraz T.. Rzeczoznawca ponadto stwierdził, iż nie doszło wskutek upływu czasu do wzrostu wartości wskazanych działek. Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, iż jedną z podstawowych kwestii w określaniu wartości rynkowej nieruchomości jest jej położenie, szczególnie gdy położenie stanowi szczególną cechę tej nieruchomości. Lokalizację działki o nr [...] w D. uznać należy za szczególnie atrakcyjną ze względu na jej położenie w miejscowości wypoczynkowej, w pasie nadmorskim, gdzie wartość rynkowa działek jest znacznie wyższa niż w głębi Powiatu . Przedstawione do porównania w operacie szacunkowym działki położone są natomiast w miejscowościach znajdujących się w głębi lądu, na terenach zdecydowanie mniej atrakcyjnych, o niższej wartości rynkowej. Sąd nie może zgodzić się z twierdzeniem organów, iż chociażby miejscowość T. nie odbiega swoim charakterem od D.. T. jest to miejscowość w stosunku do D. znacznie oddalona od morza, nie posiadająca rozwiniętej infrastruktury turystycznej. W ocenie Sądu organ powinien w celu ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości posłużyć się wartością nieruchomości położonych w pasie nadmorskim, w miejscowościach wypoczynkowych, o podobnym standardzie i atrakcyjności jak D., np. w K., W., J. G., ewentualnie miejscowości na P. H.. W sytuacji, gdy w kwestii ustalania wartości nieruchomości pojawiają się wątpliwości, zwłaszcza gdy strona postępowania zgłasza konkretne zarzuty organ powinien rzetelnie i precyzyjnie odnieść się do tych zarzutów. Strona postępowania przedstawiła w toku postępowania konkretne zarzuty oraz wnioski wskazujące na uzasadnione wątpliwości co do ustaleń znajdujących się przedmiotowym operacie szacunkowym. Stosownie do art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zasada prawdy obiektywnej jest naczelną zasadą postępowania administracyjnego. Wynika z niej obowiązek organu administracji publicznej do "wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą. Realizacja zasady prawdy obiektywnej ma ścisły związek z realizacją zasady praworządności, ustalenie stanu faktycznego sprawy jest bowiem niezbędnym elementem prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego" (por. B. Adamiak, J. Borkowski – Komentarz do kodeksu postępowania Administracyjnego, CH Beck, W-wa 2000, str. 56) Art. 77 § 1 k.p.a. stanowi, że organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Z przepisów art. 7 i 77 § 1 k.p.a. wynika, że postępowanie dowodowe oparte jest na zasadzie oficjalności. Organ administracji zobowiązany jest z urzędu przeprowadzić dowody służące ustaleniu stanu faktycznego. Zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy. (por. wyrok NSA z 21.12. 2000, sygn. akt V SA 1816/00, LEX nr 77645). Strona jest uprawniona, a nie zobowiązana do przedstawienia dodatkowych dowodów. W postępowaniu administracyjnym nie obowiązuje jednak formalna teoria dowodowa, według której daną okoliczność można udowodnić wyłącznie przy pomocy takiego, a nie innego środka dowodowego, ani też zasada, że rola organu orzekającego to rola biernego podmiotu oczekującego na dowody zaoferowane przez stronę. Wręcz przeciwnie, rządząca postępowaniem administracyjnym zasada oficjalności (art. 7, 75 k.p.a.) wymaga, by w toku postępowania organy administracji publicznej podejmowały wszelkie kroki niezbędne do wyjaśnienia i załatwienia sprawy i dopuszczały jako dowód wszystko, co może przyczynić się do jej wyjaśnienia, a nie jest sprzeczne z prawem, a więc by z urzędu przeprowadzały dowody służące ustaleniu stanu faktycznego sprawy (por. wyrok NSA z 29 listopada 2000 r. sygn. akt V SA 948/00, LEX nr 50114). Dokumenty i oświadczenia składane przez stronę w postępowaniu administracyjnym korzystają z domniemania prawdziwości, jeżeli nie są oczywiście sprzeczne z innymi dowodami lub okolicznościami i faktami znanymi organowi administracyjnemu z urzędu. W niniejszej sprawie organ oparł swoją ocenę jedynie na wycenie sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę, ustosunkowując się w sposób bardzo ogólny do związanych z tą wyceną wątpliwości zgłaszanych przez stronę, mimo wielu wątpliwości co do rzetelności przeprowadzonej wyceny, jak również wskazywania przez skarżącą przykładów odmiennej (niższej) wyceny w stosunku do tej nieruchomości. Wskazać w tym miejscu należy, że opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu (por. wyrok NSA z dnia 8.11.2001 r., sygn akt I SA 833/00, Lex nr 81735). W tej sytuacji organ zobowiązany był co najmniej do ustosunkowania się do twierdzeń zawartych w wycenie przedłożonej przez skarżącą. Nie mógł a priori uznać wskazywanej przez siebie opinii za jedyną właściwą bez wyjaśnienia stronie przyczyn podjęcia takiej decyzji. Zgodnie z art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Swobodna ocena dowodów, aby nie przekształciła się jednak w samowolę, musi być dokonana zgodnie z normami prawa procesowego oraz zachowaniem określonych reguł tej oceny. Organ administracji może określonym dowodom odmówić wiary, ale dopiero po wszechstronnym ich rozpatrzeniu, wyjaśniając przyczyny takiej oceny. Jako dowolne należy traktować ustalenia faktyczne znajdujące wprawdzie potwierdzenie w materiale dowodowym, ale niekompletnym, czy nie w pełni rozpatrzonym. Zarzut dowolności zostaje wykluczony dopiero ustaleniami dokonanymi w całokształcie materiału dowodowego (art. 80 kpa), zgromadzonego i rozpatrzonego w sposób wyczerpujący (art. 77 § 1 kpa), a więc przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania decyzji o przekonującej treści. W dalszym toku postępowania organ powinien ponownie przeprowadzić postępowanie dowodowe, w szczególności w zakresie zbadania wartości nieruchomości o podobnym przeznaczeniu położonych w pasie nadmorskim. Organy administracji powinny następnie dokładnie i szczegółowo zbadać przedstawiony przez E. K. operat szacunkowy, ze szczególnym uwzględnieniem zbadania wartości części nieruchomości przeznaczonej pod drogę. Argumentem zasadnym nie jest również to, że działka jest inaczej zagospodarowana, bowiem w takiej sytuacji należy po prostu uwzględnić tę okoliczność i mieć ja na uwadze przy ustalaniu wartości rynkowej przedmiotowej działki. Organ powinien również wskazać w uzasadnieniu decyzji, stosownie do art. 107 § 3 k.p.a., fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, jak również wyjaśnić podstawy prawne decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, orzekając jednocześnie o zwrocie kosztów postępowania na podstawie art. 200 cytowanej wyżej ustawy. Sąd zawarł również w wyroku orzeczenie przewidziane w art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, albowiem zachodzi konieczność wstrzymania zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, do czasu uprawomocnienia niniejszego wyroku.