III SA/Gd 413/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jacek Hyla (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Alina Dominiak, Sędzia NSA Marek Gorski, Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Beata Kaczmar, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lutego 2009 r. sprawy ze skargi "A" Spółki Akcyjnej Oddział Gospodarowania Nieruchomościami w G. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29 sierpnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta Miasta z dnia 18 lipca 2008 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz "A" Spółki Akcyjnej Oddział Gospodarowania Nieruchomościami w G. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Postanowieniem z dnia 18 lipca 2008r. nr [...] Prezydent Miasta, powołując się na art. 219 k.p.a. w zw. z art. 2 ustawy o własności lokali, odmówił Biuru Nieruchomości – E. S. wydania zaświadczenia stwierdzającego, że lokal nr [...] zlokalizowany w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w S. jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. W uzasadnieniu podano, iż na podstawie inwentaryzacji budowlanej ustalono, że lokal ten nie spełniał warunków samodzielności, o której mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, z uwagi na brak komunikacji wewnętrznej pomiędzy zespołem pomieszczeń nr 13-17 oraz 18-21. Skomunikowanie obu zespołów pomieszczeń przez wspólną klatkę schodową jest sprzeczne z definicją samodzielności lokali. W zażaleniu na to postanowienie "A" SA Oddział Gospodarowania Nieruchomościami w G. podniosły, iż brak skomunikowania wewnętrznego pomiędzy pokojami nie stanowi przeszkody w ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba, że dostęp do tych pomieszczeń, oznaczonych w inwentaryzacji nr 19, 20 i 21 byłby z lokalu należącego do innego właściciela. Lokal nr 2 jest w pełni samodzielny, gdyż wejście do niego jest z klatki schodowej stanowiącej część wspólną nieruchomości. Postanowieniem z dnia 29 sierpnia 2008r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 oraz 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. oraz art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu postanowienia wskazano, iż oznaczony w załączonej inwentaryzacji budowlanej lokal składający się z pomieszczeń od nr 13 do 21 nie może w tym układzie funkcjonalnym stanowić samodzielnego lokalu mieszkalnego, ponieważ pomieszczenia nr 19, 20 i 21 nie są dostępne wewnątrz lokalu. Lokal samodzielny mogą stanowić pomieszczenia od nr 13-18, natomiast od nr 19-21 mogą być pomieszczeniami przynależnymi do lokalu. Organ podniósł także, iż przedłożona inwentaryzacja budowlana określająca samodzielny lokal jest niezgodna z definicją zawartą w § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), z której wynika, że mieszkanie, to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku "B" S.A. Oddział Gospodarowania Nieruchomościami w G. wniosły o uchylenie postanowień organów obu instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżąca Spółka podniosła, iż sporny lokal oznaczony w inwentaryzacji jako pomieszczenia nr 13-18 i nr 19-21 jest w pełni samodzielny, gdyż wejście do niego odbywa się z klatki schodowej stanowiącej nieruchomość wspólną. Zatem spełnia definicję samodzielności lokalu z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, z której wynika także, iż potrzeba sięgania do przepisów z zakresu prawa budowlanego ogranicza się jedynie do stwierdzenia, że przeznaczony do wyodrębnienia lokal mieszkalny spełnia wymogi lokalu przeznaczonego na pobyt stały, określone w § 72-75 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie argumentując jak w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Zaznaczono, że pomieszczenia nr 19, 20 i 21 stanowić powinny pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego obejmującego pomieszczenia nr 13, 14, 15, 16, 17 i 18. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zaważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd orzekł w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a. Skarga zasługiwała na uwzględnienie. W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę, że organ I instancji wydał postanowienie odmowne, wskazując jako wnioskodawcę podmiot, który mógł mieć w postępowaniu jedynie status pełnomocnika. Tak zresztą wynika z wniosku, w którym wskazano, że żądane zaświadczenie jest niezbędne dla określenia wartości dla celów sprzedaży na rzecz najemcy na zlecenie strony skarżącej. Niewątpliwie Biuro Nieruchomości E. S., któremu zlecono wykonanie inwentaryzacji i wycenę lokali nie ma własnego interesu prawnego w uzyskaniu takiego zaświadczenia. Taki interes przysługuje natomiast właścicielowi nieruchomości i w jego imieniu mogła w toku postępowania występować właścicielka Biura Nieruchomości. Odnosząc się natomiast do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy to wskazać należy, że zgodnie z regulacją art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, przy czym stosownie do unormowania zawartego w ust. 4 cyt. art. 2 ustawy, do lokalu mogą przynależeć - jako jego części składowe - inne pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub były w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym dany lokal wyodrębniono, a w szczególności: piwnica, strych, komórka i garaż. Stwierdzenie samodzielności lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w S. nie wymagało zatem sięgania do definicji mieszkania zawartej w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) – skoro pojęcie samodzielności lokalu zostało zdefiniowane w przywołany wyżej sposób. W doktrynie wskazuje się, że kryterium charakteryzującym "pomieszczenie pomocnicze" w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali jest jego funkcja, zaś kryterium odnoszącym się do "pomieszczeń przynależnych" jest ich położenie poza obrębem ścian lokalu (por. R. Strzelczyk, A. Turlej. Własność lokali. Komentarz. Warszawa 2007. str. 56-57). Ustawa w żaden sposób nie zamyka katalogu pomieszczeń, które mogą mieć charakter pomieszczeń przynależnych, a zatem mogą do nich należeć zarówno łazienka, przedpokój jak i odrębna izba. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w zaskarżonym postanowieniu słusznie przyznało możliwość uznania pomieszczeń 19, 20 i 21 za pomieszczenia przynależne do lokalu. Zdaniem sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, stwierdzenie przez organ rozpatrujący wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, że niektóre z pomieszczeń wskazanych we wniosku lub w przedłożonej inwentaryzacji mają charakter pomieszczeń przynależnych nie powoduje bynajmniej konieczności składania kolejnego, zmodyfikowanego wniosku. Podkreślić należy, że w świetle art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali powierzchnia pomieszczeń przynależnych ma wpływ na wielkość udziału we współwłasności nieruchomości na równi z powierzchnią izb i pomieszczeń pomocniczych. Skoro pomieszczenia przynależne stanowią części składowe lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali) to skutkiem uznania, że niektóre z pomieszczeń określonych w inwentaryzacji jako należące do lokalu mają taki właśnie charakter, nie może być odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego. Odmowa taka narusza bowiem przepisy art. 2 ust. 2, 3 i 4 ustawy o własności lokali, jeśli dany lokal spełnia ustawowe kryteria samodzielności. Charakter pomieszczeń przynależnych powinien zostać natomiast przez organ administracji określony w wydanym zaświadczeniu. Skoro tak, to w konsekwencji stwierdzenia powyższych uchybień, rzeczą organu odwoławczego było uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji w celu uzupełnienia braków formalnych wniosku przez złożenie upoważnienia udzielonego E. S. lub złożenia wniosku podpisanego przez osoby uprawnione do reprezentowania strony skarżącej a w przypadku usunięcia tych wad formalnych wniosku do wydania zaświadczenia uwzględniającego rzeczywisty, wynikający ze złożonej inwentaryzacji charakter poszczególnych pomieszczeń należących do lokalu przy ul. [...] w S.. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił zaskarżone postanowienie i postanowienie organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. w związku z art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. W dalszym toku postępowania organ administracji publicznej rozpatrzy sprawę, uwzględniając powyższą ocenę prawną.