I SA/Gl 104/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Nita, Sędziowie WSA Wojciech Gapiński, Bożena Suleja-Klimczyk (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 25 marca 2020 r. sprawy ze skargi L. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości oddala skargę. Postanowieniem z dnia [...] r. Nr [...] Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach, działając w oparciu o przepisy art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm. - dalej K.p.a.) oraz art. 17 § 1, art. 18, art. 23 § 1 i § 4 pkt 1 oraz art. 110u § 1 zdanie 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2019 r, poz. 1438 ze zm. - dalej u.p.e.a.) - po rozpoznaniu zażalenia L. G. (dalej strona skarżąca lub zobowiązany) na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w J. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów z dnia 24 kwietnia 2019 r. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w J. przy ul. [...] [...], dla której Sąd Rejonowy w J. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] - utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W obszernym uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ nadzoru na wstępie szczegółowo opisał dotychczasowy przebieg postępowania. Wskazał w tym zakresie, że zarzuty co do opisu i oszacowania nieruchomości zobowiązanego były już poprzednio przedmiotem kontroli przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach. Po rozpoznaniu sprawy ze skargi zobowiązanego wyrokiem z dnia 7 lutego 2017 r., o sygn. akt I SA/Gl 968/16 Sąd uchylił postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia [...] r. Nr [...]. Organ nadzoru przytoczył obszerny fragment uzasadnienia ww. wyroku i jego najistotniejsze tezy. W ocenie Sądu nie można było zaaprobować stanowiska organu nadzoru, że sporządzony poprzednio w sprawie operat był rzetelny i kompletny. Odwołując się do przepisu 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (wydanego na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n.) WSA w Gliwicach stwierdził, że uzasadnienie wyceny winno zostać tak skonstruowane, żeby każdy mógł z niego dowiedzieć się, jakimi kryteriami kierował się rzeczoznawca majątkowy sporządzając wyliczenia odnośnie wartości spornej nieruchomości. Sąd wskazał, że przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy administracji będą zobowiązane podjąć czynności procesowe zmierzające do uzupełnienia operatu szacunkowego w kierunku zakreślonym powyżej przez Sąd. Po ponownym rozpoznaniu zażalenia z dnia 11 kwietnia 2016 r. organ nadzoru postanowieniem z dnia [...] r., nr [...] uchylił w całości postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w J. z dnia [...] r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W uzasadnieniu ww. postanowienia wskazał, że w związku z wyrokiem WSA w Gliwicach o sygn. akt I SA/Gl 968/16, zobligowany był do uchylenia postanowienia organu egzekucyjnego, gdyż zgodnie z przepisem art. 156 ust. 3 u.g.n operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony został w dniu 9 lutego 2016 r., tak więc na obecnym etapie postępowania nie może zostać wykorzystany. Ponadto – jak stwierdził tut. Sąd - operat wymagał uzupełnienia, zatem jego ocena przez organ nadzoru byłaby na obecnym etapie postępowania bezprzedmiotowa. Postanowieniem z dnia [...] r., organ egzekucyjny wyznaczył zobowiązanemu termin do złożenia sprawozdania ze sprawowania zarządu na zajętą nieruchomością. W dniu 7 września 2018 r. do Urzędu Skarbowego w J. wpłynęło sprawozdanie strony. W sprawozdaniu tym zarządca wskazał, że "w ubiegłym roku na posesji zostało wycięte duże drzewo i zawalił się drewniany płot oddzielający z działką przy ul. [...] [...]. Drzewo nadal zalega na posesji. W bieżącym roku został uprzątnięty stary płot i zrobiony nowy z materiałów dostępnych mi za darmo, w ubiegłym i w tym roku dwa razy wyrywałem chwasty". Ponadto zobowiązany wskazał, że mieszkający w pobliżu ojciec, zagospodarował ostatnie pomieszczenie jakie pozostało na ww. nieruchomości jako kurnik, gdzie hoduje kury na własny użytek, a także wykonał ogródek warzywny w "tylnej części posesji". Zaznaczył, że wszystkie prace porządkowe zostały wykonane samodzielnie lub nieodpłatnie z pomocą ojca. Sprawozdanie z zarządu zostało przez organ zatwierdzone. Ponadto, w dniu [...] r. pracownik Urzędu Skarbowego w J. podczas oględzin ww. nieruchomości sporządził jej fotografie. Organ egzekucyjny uzyskał także aktualne wypisy z rejestru gruntów i rejestru budynków ww. nieruchomości. W dniu [...] r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego A. S. do wyceny ww. nieruchomości. W dniu [...] r. o godz. 10:00 przeprowadzono oględziny ww. nieruchomości, w których uczestniczył zobowiązany, ojciec zobowiązanego – Z. G., dwóch pracowników Urzędu Skarbowego w J. oraz wyznaczony do wyceny ww. nieruchomości rzeczoznawca majątkowy. Warunki zimowe oraz zalegający śnieg uniemożliwiły sprawdzenie nawierzchni działki. W tym celu rzeczoznawcy zostały udostępnione fotografie sporządzone przez pracownika Urzędu Skarbowego w J. w trakcie oględzin w [...] r. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy sporządził własną dokumentację fotograficzną. Dodatkowo spisał protokół z czynności, w którym zostały ujęte uwagi oraz oświadczenia zobowiązanego. Wskazano, że zobowiązany wyraził ustną zgodę na ewentualne dodatkowe czynności rzeczoznawcy w momencie poprawy pogody. Ponadto zobowiązany oraz jego ojciec oświadczyli, że budynek który pozostał na działce (obecnie kurnik), był przeznaczony do rozbiórki w momencie zakupu działki w 2011 r. Oględziny zakończono sporządzeniem protokołu z wykonanych czynności, który został zgodnie podpisany przez wszystkich obecnych. Zobowiązany nie wniósł żadnych uwag do sposobu przeprowadzenia oględzin oraz do innych ustaleń zawartych w treści protokołu - ww. informacje wynikają z notatki służbowej sporządzonej [...] r. przez pracowników Urzędu Skarbowego w J. Pismem z dnia [...] r., organ egzekucyjny zwrócił się do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w J. o udzielenie informacji, czy: w okresie od 2010 r. wydano decyzje w zakresie zlecenia rozbiórki zabudowań znajdujących się na ww. nieruchomości; taka rozbiórka została wykonana, ewentualnie czy zobowiązany został obciążony sankcją za niewykonanie obowiązku; wszystkie budynki znajdujące się na ww. nieruchomości o nr ewidencyjnych od [...] do [...] zostały objęte zleceniem rozbiórki. W odpowiedzi poinformowano organ egzekucyjny, że nie były prowadzone postępowania w sprawie obiektów znajdujących się na ww. nieruchomości ani też nie wydano żadnych decyzji dotyczących właściciela ww. nieruchomości. W dniu [...] r. rzeczoznawca majątkowy sporządziła operat szacunkowy, określając wartość rynkową ww. nieruchomości na kwotę [...] zł. Pismem z dnia [...] r., organ egzekucyjny zawiadomił zobowiązanego o wyznaczeniu na dzień [...] r. terminu opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Zawiadomienie to zostało mu doręczone [...] r. Ponadto, organ egzekucyjny pismem z dnia [...] r. wezwał poprzez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie Urzędu Miejskiego w J. oraz Urzędu Skarbowego w J., uczestników, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do ww. nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. W dniu [...] r. w siedzibie organu egzekucyjnego dokonano opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Z opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości został sporządzony w obecności zobowiązanego protokół, który został przez niego podpisany. Pismem z dnia 24 kwietnia 2019 r. zobowiązany wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. W zarzutach podniósł, że wartość ww. nieruchomości przyjęta w operacie szacunkowym na kwotę [...] zł jest zawyżona. Wskazał, że oględziny nieruchomości dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego odbyły się w okresie zimowym, tj. wówczas, gdy teren nieruchomości pokryty był śniegiem - co uniemożliwiało właściwą ocenę zagospodarowania działki, stanu gruntu i koniecznych do podjęcia czynności związanych z uporządkowaniem terenu. Zdaniem zobowiązanego, aby te okoliczności zostały ponad wszelką wątpliwość właściwie ocenione winny odbyć się dodatkowe oględziny, o co wnosił w toku postępowania. Biorąc pod uwagę opis nieruchomości, jej stan techniczny i konieczność przeprowadzenia prac rozbiórkowych, a także brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, wartość przyjęta w oszacowaniu jest zdecydowanie zawyżona. Przyjęcie ceny metra kwadratowego w oparciu o metodę porównawczą jest nieprawidłowe bowiem opis nieruchomości podobnych nie odpowiada opisowi nieruchomości wycenianej, a w szczególności w zakresie uzbrojenia i dostępu do drogi. W tym stanie rzeczy, zdaniem zobowiązanego, konieczne jest przeprowadzenie ponownych oględzin przedmiotowej nieruchomości, a także uzupełnienie wyceny przez wskazanie innych nieruchomości podobnych lub też przyjęcie w tym zakresie innych wskaźników. W związku ze złożonymi zarzutami organ egzekucyjny pismem z dnia [...] r., zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o doprecyzowanie treści sporządzonego operatu szacunkowego, poprzez: - wskazanie przesłanek wyboru zastosowanej w niniejszej sprawie metody wyceny ww. nieruchomości oraz szczegółowe uzasadnienie w odniesieniu do tej konkretnej nieruchomości; - wyjaśnienie, czy nazwana przez zobowiązanego w treści zarzutów metoda wyceny jako metoda porównawcza jest pojęciem tożsamym z użytym przez rzeczoznawcę - metoda wyceny w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania średniej; oraz udzielenie odpowiedzi, która z metod została przyjęta w przedmiotowej sprawie; - czy warunki atmosferyczne (zalegający śnieg) miał wpływ na ocenę stanu ww. nieruchomości oraz wybór metody szacowania, a w konsekwencji na wartość nieruchomości; - czy przyjęcie innej metody wyceny ww. nieruchomości byłoby możliwe i uzasadnione oraz czy w konsekwencji wpłynęłoby na wartość nieruchomości. Ponadto, organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do wskazywanych przez zobowiązanego: zawyżonej wartości ww. nieruchomości; dokonania opisu nieruchomości podobnej do wycenianej nieruchomości, która nie odpowiadała nieruchomości wycenianej oraz wyjaśnienie czy wybór metody wyceny zajętej nieruchomości znajduje uzasadnienie w przedstawionym operacie szacunkowym. W odpowiedzi nadesłanej [...] r. rzeczoznawca majątkowy przekazała organowi egzekucyjnemu wyjaśnienia. Poinformowała, że w przedmiotowej sprawie sporządzenie opisu nieruchomości zostało poprzedzone oględzinami nieruchomości dokonanymi w dniu [...] r., w których uczestniczył m.in. zobowiązany. Z przeprowadzonych oględzin został sporządzony protokół, który został podpisany przez uczestników oględzin oraz dokumentacja zdjęciowa stanowiąca załącznik do opinii. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że w związku z dużymi opadami śniegu skorzystała dodatkowo z: dokumentacji fotograficznej udostępnionej przez Urząd Skarbowy w J. (dokumentacja wykonana w [...] r.). Z informacji uzyskanych od strony i sprawozdania z zarządu nad ww. nieruchomością wynika, że budynek określony jako "kurnik" to betonowo-murowano-drewniana "szopa", którą pokrywa uszkodzony dach, pokryty eternitem. Na terenie nieruchomości są pozostałości po wyburzonych budynkach, fundamenty, mury. Na działce znajduje się gruz, złom, ścięte drzewo, śmieci (dokumentacja fotograficzna). Właściciel poinformował, iż działka jest nieutwardzona, porośnięta trawą, chwastami - oprócz miejsca, gdzie przebywają kury (ziemia). Ogrodzenie nieruchomości jest częściowo z kamienia, częściowo z cegły. Część ogrodzenia uległa zniszczeniu - z upływem lat "rozsypała się" (dokumentacja fotograficzna). Zobowiązany poinformował rzeczoznawcę, iż ogrodzenie jest do wyburzenia. Brak mediów na działce. "Działka posiada dostęp do drogi publicznej - ulicy [...] - przez działkę nr [...]. Obecnie została zmieniona - przesunięto wjazd, aktualnie prowadzi przez działkę nr [...] i częściowo przez działkę nr [...] (służebność). Właściciel wyjaśnił, iż działka [...] jest własnością A i S. S. (siostra właściciela)". Dodatkowo w księdze wieczystej nieruchomości w Dziale I-SP "Spis praw związanych z własnością" jest ujawnione "prawo przechodu, przejazdu", co dodatkowo potwierdził zobowiązany podczas oględzin nieruchomości oraz podpisał zgodnie protokół - a więc dostęp do drogi publicznej jest zapewniony. W następnej kolejności rzeczoznawca majątkowy wskazała, że określenie cech rynkowych i ich ocena zostały opisane na stronie 14 i stronie 15 operatu szacunkowego. Na stronie 19 operatu zostały wyszczególnione cechy dla nieruchomości wycenianej (uzbrojenie i dostęp do drogi: złe - nieruchomość bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, dostęp zapewniony służebnością przez nieruchomość sąsiednią lub droga o złej jakościowo nawierzchni, nieuzbrojona; możliwość alternatywnego wykorzystania: zła - zabudowa o charakterze stałym (budynki i budowle murowane, fundamenty). Dodatkowo zauważyła, iż potencjalne wykorzystanie nieruchomości będące przedmiotem wyceny wynika z możliwości przeznaczenia w dokumentach planistycznych, tj. wykorzystania jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dalej rzeczoznawca stwierdziła, że biorąc pod uwagę prawidłowość w doborze lub odrzuceniu transakcji, stosownie do treści art. 154 u.g.n. wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór najlepszej dla danej sprawy, metody szacowania uwzględniając cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie, co zostało w operacie przeprowadzone. W tym przypadku zastosowano wycenę nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. W operacie szacunkowym bardzo szeroko został uzasadniony wybór podejścia i metody. Wskazano na kryteria doboru wyselekcjonowanych, porównywanych nieruchomości takie jak: położenie w granicach jednego rynku - teren gminy J. Określono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz szczegółowo opisano stopnie tych cech. W analizowanym okresie czasu przeanalizowano transakcje nieruchomości o podobnym przeznaczeniu. Jak podniosła, porównywane nieruchomości zostały dobrane z należytą starannością poprzez dokładną i rzetelną analizę rynku - zostało sprawdzone ich podobieństwo pod względem przeznaczenia, stanu prawnego i innych cech. Przyjęta ocena atrybutów cech została przyjęta prawidłowo na podstawie analizy rynku, z której wynika, iż wyższe ceny uzyskują nieruchomości charakteryzujące się korzystną lokalizacją, bardzo dobrym sąsiedztwem, kształtem i wielkością działki, uzbrojeniem, bezpośrednim dostępem do drogi publicznej, możliwością alternatywnego wykorzystania. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że rynek nieruchomości jest niejednorodny i niedoskonały, w uwzględnionym zbiorze nieruchomości podobnych nie wszystkie nieruchomości mają cechy takie jak nieruchomość wyceniana. Różnice uwzględniono, stosując odpowiednią cechę i stosując korektę ceny średniej - uwzględniającymi różnice tej cechy dla nieruchomości. Przyjęta metoda wyceny jak i dobór transakcji zostały przyjęte prawidłowo z uwzględnieniem przepisów prawa. Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Otrzymany wynik mieści się powyżej środkowego przedziału cenowego pomiędzy minimalną, a maksymalną ceną zanotowaną na rynku lokalnym (C mm, C max). Jest to uzasadnione, ponieważ oszacowana wartość rynkowa jest odbiciem aktualnego poziomu cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych i odpowiada cechom wycenianej nieruchomości gruntowej niezabudowanej, gdyż uwzględnia atrybuty w postaci zadowalającej lokalizacji, średniego sąsiedztwa i otoczenia, dobrego kształtu i wielkości działki, złego dostępu do drogi i uzbrojenia i złej możliwości alternatywnego wykorzystania. W tym stanie rzeczy, zdaniem rzeczoznawcy, określenie wartości rynkowej ww. nieruchomości zostało dokonane rzetelnie i z należytą starannością, w sposób wskazujący na uwzględnienie wszystkich przewidzianych przepisów prawnych. Postanowieniem z dnia [...] r., organ egzekucyjny uznał za nieuzasadnione zarzuty zobowiązanego. Zobowiązany wniósł w terminie zażalenie, w którym podniósł, że jego zdaniem zaskarżone postanowienie organu egzekucyjnego nie jest słuszne, a argumenty podniesione w zarzutach do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości są zasadne i wymagają uwzględnienia. Organ nadzoru rozpoznając sprawę po wniesieniu zażalenia na wstępie przytoczył treść art. 110u § 1 i § 2 u.p.e.a. Dalej wskazał, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm. - dalej u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742 - dalej w skrócie "rozporządzenie"). W wyniku dokonanej wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2u.g.n.), tj. szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 ustawy). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, który zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 56 ust. 1 ww. rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Z kolei, zgodnie z art. 110r. § 1 u.p.e.a, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. W ocenie organu nadzoru wniesione przez zobowiązanego zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. W pierwszej kolejności organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie zostały zachowane zasady określone w ww. przepisach ustawy egzekucyjnej bowiem dochodzone należności nie zostały uiszczone, wyznaczony rzeczoznawca majątkowy jest wpisana do rejestru rzeczoznawców majątkowych jako osoba, której nadano stosowne uprawnienia zawodowe, wycena dokonana została poprzez określenie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Co istotne, w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym zawarty został dokładny opis nieruchomości z uwzględnieniem uwarunkowań lokalizacyjnych, urbanistycznych, a ponadto wskazano podstawy prawne wyceny, dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przedstawiono sposób dokonania obliczeń oraz wynik końcowy wyceny. Sporządzony przez organ egzekucyjny protokół opisu i oszacowania spełnia wymogi określone w art. 110r ustawy egzekucyjnej, jak również jest zgodny z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. Organ nadzoru nie stwierdził również naruszenia innych przepisów regulujących dokonanie czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Następnie organ odwołał się do regulacji zawartych w rozporządzeniu z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego a w szczególności do treści jego § 1, § 3 ust. 1 i ust. 3. Wskazał nadto, że stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W myśl § 4 ust. 2 ww. rozporządzenia, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Z kolei, stosownie do § 4 ust. 4 tego rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., nieruchomość podobna, to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy określiła wartość ww. nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. W ocenie organu operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo pod kątem wyboru metody wyceny oraz spełnia ustawowe wymogi dotyczące posłużenia się przez biegłego ww. metodą wyceny. Zarówno pod względem formalnym jak i (w ograniczonym zakresie, na co zwracał uwagę WSA w Gliwicach w wyroku o sygn. akt I SA/Gl 968/16) materialnym, organ II instancji nie dopatrzył się nieprawidłowości w sposobie sporządzenia opinii dotyczącej wyceny ww. nieruchomości. Ponadto ww. operat szacunkowy został sporządzony w sposób logiczny i zupełny - dokument ten nie wymaga dalszych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego. Udzielone przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia zawarte w piśmie z dnia [...] r. nie budzą wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w tym do określonej w tym dokumencie wartości ww. nieruchomości na kwotę [...] zł. Operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne jak i jest oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących i jako taki może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Sporządzony operat szacunkowy uwzględnia stan zagospodarowania tej nieruchomości, jej stan prawny oraz stan techniczno-użytkowy. Aspekty te zostały również wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego i uwzględnione przy doborze nieruchomości porównywalnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości podobne do wycenianej to nie nieruchomości identyczne, lecz takie, które posiadają jak najwięcej cech podobnych do wycenianej nieruchomości (nieruchomości o zbliżonych właściwościach, porównywalne w pewnym zakresie jak położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). W ocenianym operacie szacunkowym została również zawarta analiza i charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości z terenu J. Organ nadzoru po dokonaniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego stwierdził, iż dowód ten jest wiarygodny, a tym samym, że opisana w nim nieruchomość posiadała wartość [...] zł na dzień [...] r. Z kolei, odnosząc się bezpośrednio do zarzutów zażalenia organ wyjaśnił, że argumenty podnoszone przez stronę w zarzutach nie zasługiwały na uwzględnienie. Jak wynika z akt sprawy, operat szacunkowy został sporządzony na podstawie oględzin wykonanych w dniu [...] r., z których został sporządzony protokół z tego samego dnia, do którego zobowiązany nie wniósł uwag co do prawidłowości ich przeprowadzenia, jak również na podstawie wyjaśnień zobowiązanego oraz jego ojca (zawartych w protokole oględzin oraz sprawozdaniu z zarządu nad nieruchomością), a nadto dokumentacji fotograficznej z [...] r. W ocenie organu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy był wystarczający do przeprowadzenia rzetelnej wyceny ww. nieruchomości. Z kolei, z akt sprawy wynika także, że "szopa" znajdująca się na terenie ww. nieruchomości, jak i pozostałości płotu nie są objęte (ani też nie były objęte) nakazem rozbiórki stosownego organu nadzoru budowlanego, natomiast przypuszczenia strony co do konieczności wyburzenia ww. obiektów, a co z tym związane - poniesieniem kosztów wyburzenia, stanowią jedynie jej subiektywne przekonanie o istniejącym stanie rzeczy. W odniesieniu do wyboru nieruchomości podobnych do wycenianej rzeczoznawca zawarła odpowiednie wyjaśnienia zarówno w operacie szacunkowym jak i w piśmie uzupełniającym z [...] r. W związku z powyższym, nie ma konieczności ich powielania przez organ nadzoru, tym bardziej, że zostały one zamieszczone już wyżej w treści postanowienia. Niezrozumiały jest natomiast zarzut zobowiązanego dotyczący zawyżenia wartości ww. nieruchomości, a więc zarzut prowadzący do wydania niejako rozstrzygnięcia na jego niekorzyść. Uwzględnienie takiego zarzutu prowadziłoby do naruszenia zasady reformationis in peius. W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy organowi do ponownego rozpoznania bądź o zmianę postanowienia i przyjęcie wartości nieruchomości z uwzględnieniem podnoszonych przez niego zastrzeżeń. Zawyżenia kwoty wynikającej z wyceny skarżący upatruje w tym, że oględziny zostały przeprowadzone w warunkach zimowych, gdy na działce zalegał śnieg. Z kolei dokumentacja fotograficzna wykonana w [...] r. nie została mu przedstawiona. W odpowiedzi na skargę organ nadzoru wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Odnosząc się dodatkowo do zarzutu nieprzedstawienia skarżącemu dokumentacji fotograficznej organ zauważył, że twierdzenie to nie polega na prawdzie. Jak wyjaśnił, w dniu [...] r. skarżący otrzymał protokół opisu i oszacowania wraz z operatem szacunkowym, którego integralną część stanowiła wspomniana dokumentacja fotograficzna. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna. W myśl art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie zaś do art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 - dalej P.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: a) naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, który w sprawie nie ma zastosowania. Na wstępie zauważyć należy, iż sprawa skarżącego była już przedmiotem rozpoznania przez tut. Sąd, który prawomocnym wyrokiem z dnia 7 lutego 2017 r. o sygn. akt I SA/Gl 968/16 uchylił postanowienie organu nadzoru o uznaniu zarzutu do opisu i oszacowania nieruchomości skarżącego za niezasadny. To oznacza, że organ rozpoznając sprawę ponownie działał w ramach związania wynikającego z art. 153 P.p.s.a., zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Ilekroć zatem dana sprawa jest przedmiotem ponownego rozpoznania przez sąd lub organ, jest on związany oceną prawną wyrażoną we wcześniejszym orzeczeniu sądu. Odstępstwo od tej zasady może dotyczyć tylko przypadku, gdy w trakcie ponownego rozpatrywania sprawy organ stwierdzi, że stan faktyczny uległ zasadniczej zmianie i jest odmienny od przyjętego przez sąd, bądź też w przypadku zmiany stanu prawnego po wydaniu przez sąd orzeczenia. Ponowne rozpoznanie sprawy przez sąd administracyjny ogranicza się więc do kontroli, czy organy administracji prawidłowo uwzględniły wytyczne zawarte w poprzednim wyroku oraz oceny ewentualnych nowych okoliczności, które zaistniały już po wydaniu wyroku. Te natomiast kwestie, które były już przedmiotem oceny sądu, i co do których sąd nie dopatrzył się uchybień w działaniu organu administracji, ponownie oceniane być nie mogą. Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia w tak zakreślonych granicach, oraz mając na uwadze wiążące wytyczne i ocenę zawartą w prawomocnym wyroku Sąd nie stwierdził, że zaskarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego lub z naruszeniem przepisów postępowania i nie dopatrzył się podstaw do jego uchylenia. W sprawie będącej uprzednio przedmiotem rozpoznania przez Sąd skarżący kwestionował prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego i przyjętą metodę wyceny, w rezultacie czego wartość nieruchomości, określona na kwotę [...] zł, została znacząco zaniżona. W szczególności podnosił, iż organy błędnie przyjęły, że znajdująca się na terenie działki zabudowa (szopa, ogrodzenie) nie wpływa na zwiększenie wartości nieruchomości. Z kolei w niniejszej sprawie skarżący prezentuje pogląd zgoła odmienny, a mianowicie zarzuca, że wartość wynikająca z wyceny (operatu szacunkowego) i przyjęta w opisie i oszacowaniu ([...] zł) została zawyżona z uwagi na konieczność rozbiórki znajdujących się na niej obiektów, zły stan gruntu i brak dostępu do drogi publicznej. Z tym zarzutami nie zgodził się organ nadzoru. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że uwzględniając skargę strony w sprawie I SA/Gl 968/16 tut. Sąd na wstępie odwołał się do przepisów prawa znajdujących zastosowanie w sprawie tj. do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. oraz stosownych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazał, że w operacie szacunkowym określając wartość nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, przy czym wbrew twierdzeniom organu biegły nie zastosował metody korygowania ceny średniej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się bowiem z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Natomiast w kwestionowanym operacie szacunkowym biegły przyjął do porównania tylko 3 nieruchomości, jednoznacznie wskazując, że wartość gruntu zostanie oceniona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Tym samym organ oceniając operat szacunkowy odniósł się do niewłaściwej metody wyceny. Jednocześnie tut. Sąd stwierdził, że nawet przy przyjęciu podejścia porównawczego (metody porównywania parami) kwestionowany operat szacunkowy nie spełniał wymogów określonych w przepisach prawa i szczegółowo wyjaśnił przyczyny takiego stanu rzeczy. Tym samym Sąd nie podzielił oceny organu nadzoru, że operat jest rzetelny i kompletny. Formułując wytyczne dla organów administracji Sąd zobowiązał je do podjęcia czynności procesowe zmierzających do uzupełnienia operatu szacunkowego w kierunku zakreślonym przez Sąd. W sprawię będącej obecnie przedmiotem rozpoznania organ egzekucyjny wyznaczył kolejnego rzeczoznawcę majątkowego w osobie A. S. do wyceny ww. nieruchomości. W dniu [...] r. przeprowadzono oględziny ww. nieruchomości, w których uczestniczył zobowiązany, sporządzono protokół z oględzin, który nie był przez stronę kwestionowany. W dniu [...] r. biegła sporządziła operat szacunkowy, w którym wyceniła zajętą nieruchomość na kwotę [...] zł. Wartość ta została przyjęta w protokole opisu i oszacowania. Dla potrzeb wyceny biegła przyjęła podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, co uzasadniła w pkt 8 na stronie 16 i 17 operatu. Analizie poddała rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności, położonych w J. Do porównania wzięła pod uwagę 12 podobnych nieruchomości gruntowych. Ponadto złożyła na żądanie organu dodatkowe, wyczerpujące wyjaśnienia w piśmie z dnia [...] r., co zostało szczegółowo opisane przez organ nadzoru w zaskarżonym postanowieniu. Wnikliwa analiza ww. operatu szacunkowego prowadzi - zdaniem Sądu - do wniosku, że jest on zgodny z obwiązującymi przepisami prawa, zawartymi zarówno w rozporządzeniu z 2004 r. (§ 55 i 56 rozporządzenia) jak i w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 150 do art. 156 u.g.n.), których treść została przytoczona w pierwszej części uzasadnienia. Organy uwzględniły brzmienie art. 153 P.p.s.a. i zastosowały się w pełni do wskazań i wytycznych Sądu zawartych w prawomocnym wyroku I SA/Gl 968/16. Podkreślenia w niniejszej sprawie wymaga, że skarżący nie sformułował żadnych konkretnych zarzutów wobec sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, jak również opisu i oszacowania a jedynie podniósł ogólnikowy zarzut zawyżenia wartości nieruchomości. Zmiana zapatrywania skarżącego co do postulowanej wartości zajętej nieruchomości sama w sobie nie może stanowić uzasadnionego zarzutu do opisu i oszacowania. W ocenie Sądu zarzuty strony skarżącej nie zasługują na uwzględnienie. Z materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że działka posiada dostęp do drogi publicznej ze względu na ustanowioną służebność, nie został wydany nakaz rozbiórki płotu i szopy (kurnika), natomiast stan powierzchni gruntu (nieutwardzony) biegła wzięła pod uwagę przy wycenie wartości rynkowej nieruchomości. Dysponowała bowiem dokumentacją fotograficzną z [...] r., stanowiącą integralną część operatu, którą skarżący mógł się zapoznać. W toku ponownie przeprowadzonego przez organy egzekucyjne postępowania Sąd nie dopatrzył się innych uchybień, które mogłyby skutkować uchyleniem zaskarżonego rozstrzygnięcia. W szczególności organy nie naruszyły przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, w tym art. 110r i 110s u.p.e.a. Zgodnie bowiem z art. 110s u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Ponadto protokół opisu i oszacowania nieruchomości odpowiada wszelkim wymogom określonym w art. 110r u.p.e.a. Organy nie uchybiły również przepisom postępowania w stopniu, który mógłby mieć istotny wpływ na wynik sprawy - art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. Podjęły bowiem wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Nie naruszyły także art. 8 K.p.a. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę, uznając, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa.