I SA/Gl 5/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Kozłowska (spr.), Sędziowie WSA Wojciech Gapiński, Adam Nita, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 27 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi A.W. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej: organ odwoławczy, organ nadzoru) postanowieniem z dnia [...] r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, obecnie t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2096, dalej: K.p.a.) oraz art. 17 § 1, art. 18, art. 23 § 1 i § 4 pkt 1, art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1314 ze zm., dalej: u.p.e.a., ustawa egzekucyjna) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w K. (dalej: organ pierwszej instancji, organ egzekucyjny) z dnia [...] r. nr [...], o uznaniu za nieuzasadnione zarzutów A.W. (dalej: zobowiązany, skarżący) na opis i oszacowanie wartości nieruchomości położonej w K., przy ul. [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. Powyższe postanowienie zastało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym: Organ egzekucyjny prowadził wobec zobowiązanego postępowanie egzekucyjne w oparciu o tytuły wykonawcze nr [...] i od nr [...] do nr [...]. Zawiadomieniem z dnia [...] r. nr [...], organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości należącej do zobowiązanego, położonej w K. przy ulicy [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr [...]. Pismem z dnia [...]r. organ egzekucyjny zlecił rzeczoznawcy majątkowemu A. K.dokonanie wyceny zajętej nieruchomości. Postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] organ egzekucyjny na podstawie art. 70a § 1 u.p.e.a., wstrzymał czynności egzekucyjne podjęte w stosunku do wymienionej nieruchomości, z uwagi na wpisy hipoteczne ZUS w C.. Z uwagi na uchylenie z dniem [...] r. art. 70a u.p.e.a., organ egzekucyjny wznowił czynności egzekucyjne podjęte w stosunku do zajętej nieruchomości i pismem z dnia 10 listopada 2017 r. zwrócił się do rzeczoznawcy o dokonanie oszacowania nieruchomości. W dniu 3 stycznia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy nieruchomości, określając jej wartość na kwotę [...] zł. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzony został 25 kwietnia 2018 r. w siedzibie organu egzekucyjnego, a następnie doręczony zobowiązanemu w dniu [...] r. W ustawowym terminie skarżący, reprezentowany przez pełnomocnika w osobie adwokata, wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, zarzucając dokonanemu opisowi i oszacowaniu naruszenie art. 110r i 110s u.p.e.a. poprzez określenie wartości nieruchomości na rażąco niskim poziomie [...] zł w stosunku do jej rzeczywistej wartości wynoszącej co najmniej [...] zł oraz brak dokonania rzetelnej wyceny poprzez pominięcie: - dokonania wyboru nieruchomości podobnych; - utworzenia bazy cen transakcyjnych; - ustalenia dla nieruchomości znajdujących się w bazie podobnych atrybutów, ich wpływu na wartość nieruchomości i współczynników korygujących; -analizy i charakterystyki rynku nieruchomości; -ustalenia rodzaju i liczby cen rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cen rynkowych; -podania charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych; -opisu nieruchomości o najniższej i najwyższej transakcyjnej cenie; -ustalenia transakcyjnej ceny minimalnej, maksymalnej i średniej; Wobec powyższego strona skarżąca wniosła o sporządzenie nowego opisu i oszacowania nieruchomości, a także o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z dnia 23 sierpnia 2010 r., na okoliczność ustalenia ceny przedmiotowej nieruchomości w 2010 r. W uzasadnieniu wskazano, że pierwotnie w 2010 r. na potrzeby postępowania egzekucyjnego, wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł. Mimo, iż poprzedni operat stracił ważność, to skarżącego dziwi fakt, że ustalona przez organ wartość nieruchomości na przestrzeni blisko 8 lat, uległa obniżeniu o ok. [...] zł. W ocenie strony skarżącej, przyjęcie do wyceny nieruchomości metody podejścia porównawczego i korygowania ceny średniej wymagało dokonania czynności, które skarżący szczegółowo wymienił. Dopiero powyższe czynności pozwolą na oszacowanie wartości nieruchomości zgodnie ze wskazaną metodą. W związku z wniesionymi zarzutami organ egzekucyjny pismem z dnia 9 maja 2018 r. zwrócił się do biegłego rzeczoznawcy - autora sporządzonej na zlecenie organu wyceny, aby odniósł się do podniesionych przez zobowiązanego kwestii. Pismem z dnia 21 czerwca 2018 r. biegły rzeczoznawca ustosunkował się do podniesionych zarzutów, podtrzymując wycenę nieruchomości w całości i wskazując: - odnośnie zarzutu dotyczącego zaniżenia wartości nieruchomości wyjaśnił, iż wartość gruntu została określona na podstawie analiz transakcji na rynku lokalnym i ponadlokalnym. Ta analiza z kolei wykazała, że wartość gruntów niezabudowanych, z podobnym przeznaczeniem, była na poziomie 166-262 zł/m2, biorąc pod uwagę fakt, że działka jest zabudowana, stan zagospodarowania jest bardzo dobry, wielkość działki jest atrakcyjna, a z kolei lokalizacja jest przeciętna. Wartość gruntu została ustalona na podstawie faktycznych transakcji gruntami tj. aktów notarialnych. Na marginesie rzeczoznawca wskazał, że określenie wartości gruntu jako niezabudowanego nie ma kluczowego znaczenia dla egzekucji z nieruchomości zabudowanej, ponieważ przedmiotem licytacji może być jedynie nieruchomość zabudowana jako całość, której nierozerwalną częścią jest budynek na niej się znajdujący; - odnośnie zarzutu dotyczącego dokonania wyboru nieruchomości podobnych (porównawczych) wyjaśnił, że zgodnie z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204, dalej: u.g.n.) przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość porównywalną ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, czy sposób korzystania. Wobec powyższego, do wyceny nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę nieruchomości w formie jednorodzinnych domów bliźniaczych (przeważanie piętrowych), opartych na prawie własności, o zbliżonej powierzchni, usytuowanej w rejonie miasta K., - odnośnie zarzutu utworzenia bazy cen transakcyjnych, wyjaśnił, że przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, brał pod uwagę transakcje kupna-sprzedaży zrealizowane w latach 2016-2017; - odnośne zarzutu wartości nieruchomości ustalonej na podstawie operatu szacunkowego z 2010 r. wskazał, ze dokonując analizy transakcji prawa sprzedaży w latach 2008-2010 wartość rynkowa omawianej nieruchomości wyniosłaby [...] zł, a więc różniłaby się jedynie nieznacznie od kwoty wartości nieruchomości wskazanej w operacie; -odnośnie zarzutu doboru cech nieruchomości i dopasowania do nich współczynników korygujących, oświadczył, że zgodnie z art. 153 u.g.n., podejście porównawcze przy wycenie nieruchomości wymaga korygowania ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Skoro więc nigdy nie zdarza się, ażeby nieruchomość podobna miała wszystkie cechy nieruchomości szacowanej, najistotniejszym wydaje się właściwe wyważenie oceny cechy, korekty cechy, a wartością nieruchomości; - odnośnie zarzutu dotyczącego analizy i charakterystyki rynku nieruchomości podał, że szczegółowa charakterystyka rynku oraz argumenty wskazujące na dobór nieruchomości podobnych stanowiących podstawę do określenia wartości rynkowej nieruchomości zostały zaprezentowane w rozdziel 7 operatu. O liczbie nieruchomości wziętych do porównania decyduje to, czy są to nieruchomości podobne do szacowanej, a nie minimalna ich liczba. Z kolei zgodnie z metodyką wyceny, wymaga się, ażeby stosując podejście porównawcze porównywać minimum 11 nieruchomości podobnych. Przyjęte do porównania nieruchomości spełniają kryteria nieruchomości podobnej, a określona wartość rynkowa stanowi najbardziej prawdopodobną wartość możliwą do uzyskania na rynku; -odnośnie zarzutu dotyczącego ustalania rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym oświadczył, że wykorzystane przez niego kryteria oraz ich skala oraz sposób przedstawienia są zgodne z podstawowymi standardami wyceny nieruchomości; -odnośnie zarzutu dotyczącego podania charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowanie jej cech rynkowych stwierdził, że bez tego kroku nie mógłby zaprezentować odbiorcom aktualnego stanu nieruchomości i przedstawić skali poszczególnych czynników mogących potencjalnie wpłynąć na realizację przez nabywców transakcji kupna; -odnośnie zarzutu wskazania w operacie opisu nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej wskazał, że powyższe stanowi jedną z podstaw służących weryfikacji, czy badania nieruchomość jest zgodna z zawartością próbki reprezentatywnej; -odnośnie przyjętych cen transakcyjnych: minimalnej, maksymalnej i średniej wskazał, że obszar badanego rynku nieruchomości tj. rejon miasta K., nie jest spójny pod względem przeciętnego poziomu cen z dokładnym położeniem wycenianej nieruchomości, czyli osiedlem P.. Należało mieć więc na uwadze prowadzone inwestycje komunalne, inne podejście do prawa własności, a także zróżnicowane zużycie techniczne i dostępność komunikacyjną. Organ egzekucyjny postanowieniem z dnia [...] r. na podstawie art. 110u § 1 u.p.e.a. uznał za nieuzasadnione zarzuty wniesione do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji przytoczył argumentację rzeczoznawcy majątkowego odnoszącą się do zarzutów zobowiązanego, stwierdzając, że oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości zostało dokonane w sposób prawidłowy, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości. Z kolei odnosząc się do zawnioskowanego przez zobowiązanego dowodu z treści operatu szacunkowego rzeczonej nieruchomości z 2010 r. wskazał, że w myśl art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Wobec powyższego, kopia operatu szacunkowego z 2010 r. dołączona do zarzutów, nie może zostać wykorzystana w prowadzonym postępowaniu. Odnośnie podnoszonych przez zobowiązanego kwestii rozdzielności majątkowej, organ egzekucyjny zaznaczył, że ta kwestia nie może zostać rozpoznana na etapie opisu i oszacowania nieruchomości. Prawo do złożenia środków zaskarżenia w tej sprawie przysługiwało zobowiązanym w terminie 7 dni od dnia doręczenia odpisów tytułów wykonawczych bądź w terminie 14 dni od daty doręczenia zawiadomienia o zajęciu nieruchomości. Na powyższe postanowienie organu egzekucyjnego pełnomocnik zobowiązanego wniósł zażalenie, podnosząc naruszenie: 1. art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a., poprzez niepodjęcie działań zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego przedmiotowej sprawy, a to w konsekwencji braku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego przedmiotowej sprawy; 2. art. 8 K.p.a., poprzez prowadzenie postępowania w przedmiotowej sprawie w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa; 3. art. 110r i art. 110s u.p.e.a. poprzez wadliwe dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości, a mianowicie: - określenie wartości wskazanej nieruchomości na rażąco niskim poziomie [...] zł w stosunku do jego rzeczywistej wartości, wynoszącej co najmniej [...] zł; - brak dokonania rzetelnej wyceny nieruchomości; Pełnomocnik zobowiązanego wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez uwzględnienie zarzutów i dokonanie nowego opisu i oszacowania nieruchomości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ egzekucyjny. W uzasadnieniu pełnomocnik podniósł, że protokół z opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 25 kwietnia 2018 r. jest wadliwy i jako taki nie może się ostać. Pełnomocnik skarżącego wskazał, że ustalona przez organ egzekucyjny wartość nieruchomości na poziomie ok. [...] zł niższym niż w trwającym w 2010 r. postępowaniu egzekucyjnym dotyczącym tej samej nieruchomości, budzi poważne zastrzeżenia zobowiązanego. Wątpliwości nasuwa również lakoniczne uzasadnienie przyjętej ceny nieruchomości, które jak wydaje się zobowiązanemu – nie bierze pod uwagę zagospodarowania działki, jej atrakcyjnej wielkości oraz uregulowanego dojazdu. Organ odwoławczy postanowieniem z dnia [...] r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Organ nadzoru podzielił argumentację zawartą w postanowieniu organu egzekucyjnego, przywołał także stanowisko rzeczoznawcy majątkowego odnośnie każdego z zarzutów zobowiązanego. Organ odwoławczy nie uwzględniając zarzutów, szczegółowo odniósł się do każdego z nich. Wskazał, że organ egzekucyjny po wnikliwym zapoznaniu się z operatem szacunkowym, ocenił go nie tylko pod względem formalnym ale także materialnym, przy czym materialna kontrola nie mogła dotyczyć wszystkich aspektów operatu. Organ odwoławczy stanął na stanowisku, iż organ egzekucyjny dokonując opisu i oszacowania nieruchomości poprzez wyznaczonego rzeczoznawcę majątkowego spełnił wszelkie konieczne warunki formalne. Oprócz wspomnianych warunków formalnych, zdaniem organ odwoławczego, operat został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i wreszcie, w operacie właściwie ustalono współczynniki korygujące. Na poparcie swojej argumentacji powołał się także na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r., sygn. akt I SA/Gl 968/16. W skardze na postanowienie organu odwoławczego, wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, pełnomocnik skarżącego zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego: 1. art. 110r i 110s u.p.e.a. poprzez wadliwe dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości, a mianowicie określenie wartości wskazanej nieruchomości na rażąco niskim poziomie [...]zł w stosunku do jego rzeczywistej wartości, wynoszącej co najmniej [...] zł oraz brak dokonania rzetelnej wyceny nieruchomości; 2. art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a., poprzez niepodjęcie działań zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego przedmiotowej sprawy, a to w konsekwencji braku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego przedmiotowej sprawy, poprzez uznanie dokonanej wyceny nieruchomości za rzetelną; 3. art. 8 K.p.a., poprzez prowadzenie postępowania w przedmiotowej sprawie w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa. Pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu egzekucyjnego oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Ponadto wniósł na zasadzie: - art. 54 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U z 2018 r. poz. 1302, dalej: P.p.s.a.) o uwzględnienie skargi w całości w trybie dokonanej przez organ autokontroli; -art. 61 § 3 P.p.s.a o wstrzymanie wykonalności zaskarżonego postanowienia do czasu prawomocnego rozpoznania skargi. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącego w pierwszej kolejności wskazał, że uprzednie ustalenie wartości nieruchomości, które miało miejsce w 2010 r., a które wynosiło [...] zł, nie może (przy założeniu, że nie nastąpiły wahania na rynku nieruchomości) pozwolić na przyjęcie ustalonej operatem szacunkowym z 2018 r. wartości nieruchomości, niższej blisko o ¼ jej wartości w porównaniu z poprzednim szacowaniem. Zaznaczył, że wątpliwości budzą wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego podstawy prawne sporządzonego operatu, które winny odzwierciedlać tylko treść tych przepisów, które bezpośrednio wykorzystano przy wycenie konkretnej nieruchomości. Tymczasem w podstawach materialno-prawnych opinii, rzeczoznawca wymienił ustawę z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, mimo iż akty te, nie miały bezpośredniego związku z dokonaną wyceną nieruchomości. Co więcej, w podstawach merytorycznych operatu rzeczoznawca majątkowy zamieścił m.in. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny oraz noty interpretacyjne zgodnie z uchwałami Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Pełnomocnik skarżącego podkreślił, że zgodnie z treścią art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. W myśl art. 175 ust. 2 u.g.n. obowiązujące standardy zawodowe ustala oraz ogłasza Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego w drodze obwieszczenia. Wymienione przez rzeczoznawcę Powszechne Krajowe Zasady Wyceny nie mogą stanowić podstaw prawnych wykonywania operatu szacunkowego, jednakże mogą stanowić podstawy metodyczne jego opracowania. Wymienione opracowania nie stanowią standardów zawodowych w rozumieniu art. 4 ust. 14 u.g.n., a jedynie są materiałem zalecanym do stosowania przez rzeczoznawców majątkowych zrzeszonych w stowarzyszeniach. Mimo, iż w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca odwołuje się do powyższych ,,standardów’’, wskazując je jako merytoryczną podstawę wyceny, w treści operatu nie przywołuje ich, co zdaniem skarżącego uniemożliwia weryfikację tego operatu pod tym kątem. Pełnomocnik skarżącego wywodził, iż zastosowanie podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości, możliwe jest w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. tylko, gdy są znane cechy i ceny nieruchomości podobnych. W przedmiotowej sprawie, rzeczoznawca wskazując na ceny powierzchni nieruchomości podobnych określił je na poziomie 2392 zł/m2 do 4375 zł/m2, co zdaniem strony skarżącej stanowi dużą rozbieżność w zakresie cenowym, a przy tym stanowi powód do zakwestionowania prawidłowego doboru podobnych nieruchomości. Podobnie rzeczoznawca uczynił dobierając powierzchnię nieruchomości podobnych do wycenianej, gdyż wahają się one od 64,17 m2 do 186 m2. W dalszej kolejności pełnomocnik skarżącego zarzucił wewnętrzną sprzeczność w operacie szacunkowym, w którym rzeczoznawca co prawda wskazuje na wyszukanie 40 transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej, przy czym w operacie uwzględnia jedynie 12 spośród nich, nie uzasadniając swojego działania. Również lokalizacje podobnych nieruchomości budzą wątpliwość strony skarżącej, gdyż znajdują się one w dużej odległości od wycenianej nieruchomości, a więc porównywanie ich pod względem lokalizacji czyni wycenę niemiarodajną. Następnie pełnomocnik skarżącego podniósł zarzut braku aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny, wskazując, że okres monitorowania rynku przez biegłego to styczeń – listopad 2017 r., a najstarsza transakcja wzięta pod uwagę przez rzeczoznawcę jest zbyt odległa bowiem pochodzi z kwietnia 2016 r. Co więcej, brak danych identyfikujących przyjętych do porównania nieruchomości również powoduje brak możliwości dostatecznej weryfikacji operatu. Reasumując, pełnomocnik skarżącego wywiódł, że powyższe okoliczności przemawiają za skorygowaniem operatu szacunkowego, zwłaszcza dlatego, że wartość nieruchomości ustalona obecnie, różni się o ponad [...] zł od wartości nieruchomości z poprzedniej wyceny, z czym skarżący się nie zgadza. Podniósł organ egzekucyjny nie powinien ograniczać się jedynie do przytaczania wniosków rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest samodzielnie sprawdzić, czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Na poparcie swojego stanowiska pełnomocnik skarżącego powołał się na wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 8 listopada 2001 r., sygn. akt I SA 833/00; z 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15; z 15 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3065/14; z 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15. Organ nadzoru nie skorzystał z trybu autokontroli. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Odnosząc się do zarzutów naruszenia art. 7 K.p.a., art. 8 K.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 K.p.a. powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 lipca 2018 r. o sygn. akt II FSK 1960/16, wskazując, że organ nie ma uprawnienia ani obowiązku do prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, a obowiązany jest oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Organ weryfikujący operat ma bowiem jedynie za zadanie ocenić, czy wykonujący czynność wybrał jedną z metod wskazanych w u.g.n. do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił wszystkie dane i okoliczności, które zgodnie z przepisami prawa winny być wzięte pod uwagę i w końcu organ weryfikujący ocenia, czy wynik końcowy oceny odpowiada danym będącymi podstawą wyceny oraz czy uzasadnienie dokonanego opisu i oszacowania nieruchomości jest logiczne. Konkludując organ odwoławczy stwierdził, że wskazane wyżej względy pozwalały na przyjęcie przez organ wyceny nieruchomości za prawidłową, a co za tym idzie, pozwalały na wskazanie na dane z tej wyceny w protokole opisu i oszacowania nieruchomości. Koniecznym zatem nie było przepisywanie do protokołu całej opinii ani wykazywanie, że to operat stanowił podstawę szacowania. Podstawę określenia wartości nieruchomości o których mowa w art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. stanowią metody jej określenia czy dane uwzględnione przy wycenia, a protokół opisu i oszacowania nieruchomości odpowiada tym wymogom. Sąd postanowieniem z dnia 21 stycznia 2019 r. Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonego postanowienia, podkreślając, że nie posiada ono przymiotu wykonalności. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem oceny Sądu w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie organu nadzoru utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego o nieuwzględnieniu zarzutów zobowiązanego na opis i oszacowanie. Zarzuty strony skarżącej koncentrują się na kwestionowaniu prawidłowości operatu szacunkowego. Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z przepisami ustawy egzekucyjnej opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, zgodnie z art. 110m § 1 ustawy egzekucyjnej po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W myśl art. 110s § 1 cyt. ustawy do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w zw. z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. u z 2014 r., poz. 742). W wyniku dokonanej wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 cyt. ustawy). Zgodnie z art. 152 ust. 3 tej ustawy wartość, o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego, co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej także: rozporządzenie). Odnosząc się do istoty zaistniałego w sprawie problemu wskazać należy, iż szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje powołane już wcześniej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 tego aktu obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 – wszystkie wyroki powołane w uzasadnieniu dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny). Z kolei przepis § 56 rozporządzenia stanowi, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Organ nie powinien jednak wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których co oczywiste organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09). Tak więc nie podlega ocenie organu egzekucyjnego, ani też organu nadzoru zagadnienie prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt I SA/Rz 1223/15). Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że w tym zakresie operat szacunkowy może być kwestionowany przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców. Jest to jedyny sposób do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a skuteczne zakwestionowanie go w tym trybie rodziłoby również skutki procesowe dla niniejszej sprawy (por. ww. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie). Także sąd administracyjny nie ocenia merytorycznie operatu szacunkowego, a zatem w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, a jedynie kontroluje w spornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. Jednakże zarówno sąd administracyjny, jak i organy administracyjne mają prawo oceniać wydany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, ponieważ operat ten jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie sądowej na podstawie kryterium co do zgodności z prawem. W rozpoznawanej sprawie w ocenie Sądu organy dokonały prawidłowej oceny przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Ocena ta mieści się w granicach art. 80 K.p.a. Przechodząc zatem do konkretnych zarzutów rzeczoznawca majątkowy, posiadający wiadomości specjalne złożył dodatkowe wyjaśnienia w piśmie z 21 czerwca 2018 r. I tak w zakresie zarzutu dotyczącego zaniżenia, zdaniem pełnomocnika skarżącego, wartości nieruchomości w stosunku do jego rzeczywistej wartości wskazał, że wartość gruntu została określona na podstawie analiz transakcji na rynku lokalnym i ponadlokalnym. Analiza tych danych wykazała, że wartość gruntów niezabudowanych, z podobnym przeznaczeniem była na poziomie 166-262 zł/m2 biorąc pod uwagę fakt, że działka jest zabudowana, stan zagospodarowania działki bardzo dobry, wielkość szacowanej nieruchomości jest atrakcyjna, lokalizacja przeciętna (w otoczeniu nieruchomości o analogicznej funkcji użytkowej), a dojazd uregulowany. Wartość gruntu została ustalona na podstawie faktycznych transakcji gruntami (aktów notarialnych), a nie na podstawie zasłyszanych i niepotwierdzonych informacji od sąsiadów lub ofert sprzedaży nieruchomości. Określenie wartości gruntu jako niezabudowanego nie ma większego znaczenia dla egzekucji z nieruchomości zabudowanej, ponieważ przedmiotem licytacji może być jedynie nieruchomość zabudowana jako całość (tj. której nierozerwalną częścią składową jest budynek mieszkalny) a nie oddzielnie grunt i oddzielnie budynek. Określenie wartości gruntu jako niezabudowanego wykonywane jest tylko do celów formalnych związanych z alokacją wartości rynkowej nieruchomości na wartość gruntu i wartość budynku. W zakresie zarzutu dotyczącego dokonania wyboru nieruchomości podobnych (porównawczych) zarówno rzeczoznawca majątkowy, a w ślad za nim organy wskazały, iż zgodnie z art. 4 ust. 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dlatego do powyższej wyceny wzięto pod uwagę nieruchomości w formie jednorodzinnych domów bliźniaczych (przeważnie piętrowych), opartych na prawie własności, o zbliżonej powierzchni użytkowej działki oraz budynków, usytuowanych w rejonie miasta K., gdzie popyt na tego typu zabudowania jest umiarkowany i zaspokaja wymagania związane z doborem próbki. Analiza próbki reprezentatywnej dla celów wyceny nieruchomości została zaprezentowana w operacie szacunkowym, (str. 18-21). Odnosząc się do utworzenia bazy cen transakcyjnych wskazano, że brano pod uwagę przy dokonaniu wyceny powyższej nieruchomości transakcje kupna-sprzedaży zrealizowane w latach 2016-2017. Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku wycena wykonana aktualnie, a niekoniecznie wycena oparta na danych odwołujących się do wcześniej sporządzonych operatów szacunkowych, chyba że mogą zostać wykorzystane na potrzeby analizy porównawczej dotyczącej wahań poziomu cen nieruchomości podobnych. (str. 18 i 19 operatu). Co istotne rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę nieruchomości o podobnych parametrach (tj. zlokalizowanych w rejonie miasta K. domach bliźniaczych opartych na prawie własności), będących przedmiotami transakcji kupna-sprzedaży w latach 2008-2010 wskazując, że wartość rynkowa na dzień 23 sierpnia 2010 r. dotycząca nieruchomości, przy uwzględnieniu tych samych wag kryteriów wyceny wyniosłaby [...] zł i różniłaby się bardzo nieznacznie od kwoty wartości rynkowej wskazanej w operacie z 3 stycznia 2018 r. Z kolei dobór cech nieruchomości i dopasowania do nich współczynników korygujących wynika z art. 153 ust. 1 u.g.n. Podejście porównawcze polega bowiem na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Dzięki stosowanej metodyce wyceny, w szczególności poprzez porównanie do nieruchomości podobnych, ale jednak o innych i zróżnicowanych cechach dochodzi się do wartości nieruchomości szacowanej. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił też, że nigdy nie jest tak, że nieruchomości podobne mają takie same cechy jak nieruchomość szacowana. Często nieruchomości te różnią się kilkoma cechami od nieruchomości szacowanej, ale dalej spełniają definicję nieruchomości podobnej, ponieważ znane są ich cechy i wagi cech oraz korekty cen z tytułu różnic między nieruchomościami podobnymi a szacowaną. Ważne jest, że znana jest zależność między oceną cechy, korektą ceny a wartością nieruchomości. Na tym polega metodyka wyceny nieruchomości, że nieruchomości podobne mają różne cechy a korekta cen przypisana tym różnicom cech doprowadza do wyniku, czyli wartości nieruchomości. Na stronach 19-21 operatu szacunkowego został przedstawiony schemat poszczególnych kryteriów wyceny nieruchomości oraz ich rangi w ostatecznych szacunkach. Dalej odnosząc się do zarzutu dotyczącego analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, Sąd zauważa, że szczegółowa charakterystyka rynku oraz argumenty wskazujące na dobór nieruchomości podobnych stanowiących podstawę określenia wartości rynkowej zostały zaprezentowane przez rzeczoznawcę w rozdziale 7 operatu (str. 18 do 21 operatu). Zatem kwestie te podniesione jako zarzut, zostały dokładnie wyjaśnione w operacie szacunkowym. Jak wyjaśnił rzeczoznawca o liczbie nieruchomości wziętych do porównania decyduje to czy są to nieruchomości podobne do szacowanej a nie ich minimalna liczba 21 czy 15 nieruchomości podobnych. Metodyka wyceny, w szczególności podejście porównawcze, zakłada wybranie do porównań minimum kilkunastu nieruchomości, które są podobne do wyceny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Rzeczoznawca majątkowy na str. 10-11 operatu szacunkowego wskazał także podstawy prawnie i merytoryczne sporządzonej wyceny. Nie wzbudziły one wątpliwości Sądu, a podnoszona w skardze okoliczność, że rzeczoznawca majątkowy wymienił także ustawę z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny nie deprecjonuje sporządzonego operatu. Z kolei szczegółowe przedstawienie wycenianej nieruchomości pod względem zarówno otoczenia budynku, jak i samego budynku, zaprezentowano na stronach 15-18 operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy na str. 25 operatu wskazał nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej. Jak następnie wyjaśnił w piśmie z 21 czerwca 2018 r. stanowi to jedną z podstaw służących weryfikacji, czy badana nieruchomość jest zgodna z zawartością próbki reprezentatywnej przeznaczonej do przygotowania szablonu wyceny i przygotowaniu ewentualnych korekt wartości w razie zaistnienia czynników wykraczających poza standardy obowiązujące w obszarze tej próbki. Odnosząc się do przyjętych cen transakcyjnych: minimalnej, maksymalnej i średniej zaznaczył, że obszar badanego rynku nieruchomości, czyli rejon miasta K., nie jest spójny pod względem przeciętnego poziomu cen z dokładnym położeniem wycenianej nieruchomości, czyli osiedlem P. Atrakcyjność nieruchomości branych pod uwagę do uczestnictwa w próbce reprezentatywnej jest wielce dyskusyjna, w szczególności ze względu na prowadzone w bieżącym okresie inwestycje komunalne i mieszkaniowe w różnych rejonach miasta K., inność podejścia do prawa użytkowania wieczystego i do prawa własności gruntu oraz zabudowy w praktyce rzeczoznawstwa majątkowego, a także zróżnicowane zużycie techniczne i dostępność komunikacyjną nieruchomości przeznaczonych do analizy. Z tychże czynników wynika częściowo dobór próbki reprezentatywnej i zróżnicowanie poziomu cen pomiędzy jej elementami, dla celów ostatecznej wyceny. Zdaniem Sądu organy prawidłowo posłużyły się dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego. Dokonały wnikliwej i szczegółowej wręcz oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, nie znajdując podstaw do jego podważenia. Co istotne, jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 lipca 2018 r. o sygn. akt II FSK 1960/16, organ nie ma uprawnienia, ani obowiązku prowadzenia we własnym zakresie ustaleń co do wartości nieruchomości, obowiązany jest bowiem oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę posiadającą wskazane w ustawie uprawnienia i niezbędną wiedzę specjalną. Powinien tylko ocenić, czy rzeczoznawca wybrał jedną z metod wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do wyceny wartości nieruchomości, czy uwzględnił przy jej dokonaniu wszystkie dane i okoliczności, jakie zgodnie z powołaną ustawą powinny być wzięte pod uwagę i czy wynik końcowy wyceny oparty został na tych danych, a jego uzasadnienie jest logiczne. Również w ocenie Sądu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki formalne, jak i został oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W tym miejscu należy podkreślić, że z art. 156 ust. 3 u.g.n. ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Już chociażby z tego względu operat szacunkowy z 23 sierpnia 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. D. nie mógł być miarodajny dla wyceny nieruchomości. Faktem powszechnie znanym jest, że rynek nieruchomości ulega zmianom, a w 2010 r. ceny transakcyjne nieruchomości były wyjątkowo wysokie. Od tego okresu zaś upłynęło 8 lat. Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty naruszenia art. 110r i 110s u.p.e.a. Zgodnie bowiem z art. 110r u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Ponadto protokół opisu i oszacowania nieruchomości odpowiada wszelkim wymogom określonym w art. 110r u.p.e.a. Niezasadne okazały się więc zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania i to w stopniu, który mógłby mieć istotny wpływ na wynik sprawy - art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. Organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Nie naruszyły także art. 8 K.p.a. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę, uznając, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa.