I SA/Gl 703/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Kornacki (spr.), Asesor WSA Mikołaj Darmosz, Sędzia WSA Piotr Pyszny, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 8 maja 2025 r. sprawy ze skargi E. Sp. z o.o. w D. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia 12 kwietnia 2024 r. nr 2401-IEE.7192.132.2024.5.DJ UNP: 2401-24-101137 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżone postanowienie, 2) zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach na rzecz strony skarżącej kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. 1. Spółka E sp. z o.o. w D. wniosła skargę na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej: DIAS) z 17 czerwca 2024 r. w przedmiocie zarzutów na opis i oszacowanie wartości nieruchomości. 2. Stan sprawy. 2.1. Naczelnik Urzędu Skarbowego w D.(NUS) prowadzi egzekucję z prawa wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w D. przy ul. [...]. 4 lutego 2023 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, w którym wartość szacunkowa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę 2.526.699 zł. Pismem z 22 marca 2023 r. organ egzekucyjny zawiadomił znanych mu uczestników o terminie sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości, wyznaczając go na 8 maja 2023 r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w D.. Obwieszeniem z 22 marca 2023 r. NUS poinformował o sporządzeniu tego protokołu opisu i oszacowania. 8 maja 2023 r. NUS sporządził protokół opisu i oszacowania. 2.2. Pismem z 19 maja 2023 r. skarżąca, jako zobowiązana, wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty wniósł również wierzyciel hipoteczny - Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Rzeczoznawca majątkowy pismem z 16 czerwca 2023 r. odniósł się do zarzutów podniesionych przez obie strony. 2.3. Po uzyskaniu stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, NUS postanowieniami z 21 lipca 2023 r. oddalił zarzuty spółki i wierzyciela hipotecznego. DIAS po rozpoznaniu zażaleń obu stron uchylił postanowienia NUS i sprawę przekazał temu organowi do ponownego rozpoznania. 2.4. NUS postanowieniem z 24 stycznia 2024 r., nr [...] oddalił w całości zarzuty spółki oraz wierzyciela hipotecznego. 2.5. DIAS, po rozpoznaniu zażaleń spółki i wierzyciela hipotecznego, postanowieniem z 12 kwietnia 2024 r., nr [...] utrzymał w mocy postanowienie NUS z 24 stycznia 2024 r. Organ zauważył, że skarżąca chociaż zakwestionowała prawidłowość sporządzonego operatu, to jednak nie skorzystała z możliwości wynikających z art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r. poz. 1145, ze zm. – dalej: dalej: u.g.n.) i nie poddała go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W odniesieniu do nakładów, jakie na nieruchomości poniosły inne podmioty, a także uprawnień innych podmiotów do części nieruchomości, DIAS wskazał, że w myśl przepisów u.p.e.a. na etapie poprzedzającym opis i oszacowanie nieruchomości organ egzekucyjny wzywa przez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Zawiadomienia i obwieszczenia dokonywane są nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu. W aktach sprawy znajduje się stosowne zawiadomienie. Do operatu szacunkowego załączone zostało pismo E1 sp. z o.o. z 5 stycznia 2023 r. zawierające zestawienie nakładów E1 na rzecz przedmiotowej nieruchomości, z którą będzie mógł zapoznać się ewentualny nabywca nieruchomości. Do operatu załączono też ocenę stanu technicznego budynku magazynowego z 20 marca 2022 r., z której wynika zasadność rozbiórki budynku, co następnie zostało powielone w protokole opisu i oszacowania. Organ egzekucyjny na stronie nr 2 protokołu opisu i oszacowania wskazał, że do kompleksu doprowadzone są tory kolejowe, bocznica czynna, użytkowana. Od strony torów kolejowych we wschodniej części ogrodzenie stanowią betonowe elementy będące murem oporowym. Linia tego muru przy wielotorowym torowisku na szerokości ok. 5 metrów i długości ok. 73 metrów przy działce [...] znajduje się na terenie sąsiedniej działki nr [...] będącej własnością P. Analogiczna sytuacja dotyczy działki nr [...] nr [...], w jej zachodniej części, gdzie niewielki jej fragment znajduje się poza granicami terenu ogrodzeniowego na sąsiedniej działce nr [...]. Dlatego przyjęto, że na nieruchomości występuje w tym zakresie nieuregulowany stan prawny. Wszystkie działki tworzące kompleks pozostają we władaniu E sp. z o.o. Użytkowane są natomiast przez E1 sp. z o.o. na podstawie zawartej umowy dzierżawy z 11 kwietnia 2019 r., rep. [...] nr [...]. DIAS wskazał, że rację ma organ I instancji, iż umowa dzierżawy nie wpływa na wartość wyceny prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Nie jest rolą biegłego ocena zawieranych umów dzierżawy, które w żaden sposób nie wpływają na wartość nieruchomości. Inaczej należałoby każdorazowo uwzględniać przy wycenie np. lokalu mieszkalnego, fakt iż jest on przedmiotem najmu. Informacja o fakcie zawarcia umowy dzierżawy została wskazana w operacie szacunkowym. Zamieszczono również informację, że na nieruchomości zostały poczynione nakłady przez dzierżawcę nieruchomości. Ewentualny nabywca niewątpliwie dokona oględzin całej nieruchomości przed jej nabyciem. Będzie miał możliwość zapoznania się z jej stanem oraz dokonanymi nakładami. Natomiast sprawa poczynionych nakładów pozostanie do rozstrzygnięcia pomiędzy wydzierżawiającym a dzierżawcą. Umowa dzierżawy nie określa warunków dotyczących ponoszenia nakładów na terenie dzierżawionej nieruchomości, dlatego w tym przypadku będą mieć zastosowanie przepisy ogólne ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm. – dalej: k.c.). Jeżeli więc dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, co już uczyniła spółka E1 sp. z o.o., to ma prawo żądać od wydzierżawiającego zwrotu nakładów według ich wartości z dnia zwrotu. Nabywca tej nieruchomości musi być świadomy, że zgodnie z art. 678 w zw. z art. 694 k.c. wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy i będzie zobowiązany do wyrównania poczynionych nakładów w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy. Podsumowując organ wskazał, że poczynione nakłady, zakres nakładów, wartość nakładów, jest to sprawa pomiędzy E1 sp. z o.o. a E sp. z o.o. Dalej DIAS stwierdził, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wyznaczony w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował właściwą metodę wyceny, tj. podejście porównawcze, w metodzie korygowania ceny średniej, podejściu kosztowym. Wbrew zarzutom podniesionym w zażaleniu, w tabeli zamieszczonej na str. 27 w pozycji nr 7 operatu szacunkowego uwzględniono do obliczeń cechę: forma władania. Fakt, że nieruchomości będące przedmiotem opracowania pozostają w użytkowaniu wieczystym został uwzględniony i została dokonana korekta (cecha rynkowa) wycenianej nieruchomości. Zdaniem DIAS, nie ma też racji skarżąca, że rzeczoznawca majątkowy wadliwie ocenił sytuację na rynku nieruchomości podobnych. Działania wojenne, druga faza agresji na Ukrainę rozpoczęła się 24 lutego 2022 r. Większość zawartych transakcji przyjętych do oszacowania wartości jest już po tej dacie. Poza tym, zgodnie z przyjętymi założeniami analizą został objęty rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w planie miejscowym jako tereny produkcyjno-usługowe, przemysłowe. Rynek lokalny, który poddany został analizie, określono następująco: Terytorialnie zdefiniowano jako aglomeracja [...]; Dotyczy nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych jako tereny produkcyjno-usługowe, przemysłowe, magazynowe; Okres badania rynku: dwanaście miesięcy od daty opracowania. W operacie nie brano do analizy nieruchomości związanych z produkcją żywności. Dalej organ wskazał, że działki zlokalizowane są w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - tereny "[...]" - uchwala Nr XLVIII/905/05 Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej z dnia 28 października 2005 roku - działki [...], [...], [...], [...], są zlokalizowane na terenach obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej. Nieruchomość będąca przedmiotem opracowania posiada dostęp do drogi Ekspresowej [...] (w przebudowie). Odległość od ul. [...] do [...] to ok 1,5 km. Ten fakt został uwzględniony w oszacowaniu nieruchomości. Zgodnie z przyjętymi założeniami przedmiotem oszacowania był grunt w użytkowaniu wieczystym oraz budynki stanowiące odrębną nieruchomość. Dokonano oszacowania składników nieruchomości w postaci niezabudowanego gruntu oraz naniesionych, posadowionych budynków. Do oszacowania wartości przyjęto takie nieruchomości, które były przedmiotem transakcji sprzedaż - kupno. Nie analizowano ofert zamieszczonych na wszelkiego rodzaju portalach "do sprzedaży". Zamieszczone oferty sprzedaży w piśmie z zarzutami z 19 maja 2023 r. dotyczą nieruchomości wystawionych już w 2023 r. Natomiast do oszacowania wartości przyjęto transakcje z całego roku 2022. DIAS przypomniał, że rzeczoznawca majątkowy, stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. samodzielnie dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Powyższa swoboda rzeczoznawcy znajduje potwierdzenie w utrwalonym orzecznictwie. W ocenie DIAS, rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z 4 lutego 2023 r. dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy rynkowe mające największy wpływ na ich wartość na lokalnym rynku nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej nieruchomości podlegającej wycenie. Organ zaznaczył, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Organ egzekucyjny nie ma możliwości aby z urzędu kwestionować prawidłowość ustaleń operatu szacunkowego, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z przepisami obowiązującego prawa. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Na koniec organ podkreślił, że w procesie wyceny nieruchomości nie określa się maksymalnej ceny, a jedynie kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący. W dalszej części postanowienia DIAS odniósł się do zarzutów wierzyciela (str. 7-11), który skargi do Sądu nie wniósł. 2.6. W skardze skarżąca zarzuciła: 1) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy: - art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572 – dalej: k.p.a.) poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego ponieważ operat szacunkowy zawiera ewidentne braki, które dyskwalifikują jego walory dowodowe; - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji podczas, gdy organ powinien był uchylić postanowienie i zobowiązać biegłego do uzupełnienia operatu; 2) naruszenie przepisów prawa w postaci art. 154 u.g.n. w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. i art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 28 ust. 5, a także § 28 ust. 2 w zw. z § 4 ust. 1 w zw. z § 28 ust. 1 i § 27 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555 – dalej: Rozporządzenie) w zw. z art. 110s § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 – dalej: u.p.e.a.), poprzez uznanie za prawidłową opinię biegłego, mimo że wycena została sporządzona w oparciu o transakcje nieruchomościami niepodobnymi, a także opinia zawiera braki i niezgodności ze stanem faktycznym przedstawionym przez stronę skarżącą. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu I instancji, jak również o zasądzenie na jej rzecz od organu zwrotu kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu skargi wskazała, że jej zdaniem operat znacząco zawyżył wartość nieruchomości, która nie powinna przekraczać 2.100.000 zł. 1) Zdaniem strony skarżącej w odniesieniu do samej nieruchomości (str. 3-4 skargi): a) rzeczoznawca majątkowy błędnie uwzględnił w operacie działkę nr [...], podczas gdy przedmiotową działkę dzierżawi zupełnie inny podmiot gospodarczy (spółka E1 sp. z o.o.) od P S.A. (na mapie jest to wschodnia część terenu). Przedmiotowa okoliczność ma istotne znaczenie dla poczynionej wyceny albowiem w wycenie uwzględniono dla tej działki wartość ogrodzenia z elementów "L" i megabloków oraz utwardzenie placu płytami. Na działce nr [...] winno być uwzględnione około 120 mb ogrodzenia z elementów "L", a nie 192 mb (co obejmuje działkę [...]). Taka sama sytuacja dotyczy megabloków. Około 21 m megabloków znajduje się na działce [...], w konsekwencji czego również i w tym zakresie nastąpiło zawyżenie wartości nieruchomości. W wycenie należało uwzględnić wyłącznie 22 m znajdujące się na działce [...]. Natomiast 9 mb muru z megabloków na działce nr [...] stanowi własność E1 sp. z o.o. z siedzibą w D. (zlokalizowany na końcu bocznicy kolejowej przy tzw. koźle oporowym). Przedstawione okoliczności mają istotny wpływ na wartość oszacowanej działki; b) rzeczoznawca majątkowy błędnie ustalił stan faktyczny dotyczący ogrodzenia od wschodniej strony działki nr [...]. Na przedmiotowej działce znajduje się około 15 m ściany z tzw. megabloków. Pozostała, a uwzględniona przez rzeczoznawcę część ogrodzenia znajduje się na działce nr [...] należącej do P i obecnie jest dzierżawiona przez E1 sp. z o.o. z siedzibą w D.. Rzeczoznawca błędnie również zaklasyfikował znajdujące się na działce nr [...] ogrodzenie zgodnie z oznaczeniem "L" , podczas gdy w rzeczywistości nie ma tam takich elementów. Przedstawione okoliczności mają istotny wpływ na wartość oszacowanej działki, a w konsekwencji na wartość oszacowania całej nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji; c) rzeczoznawca majątkowy zawyżył również wartość działki nr [...] poprzez uwzględnienie wartości boksów z megabloków betonowych podczas, gdy zostały one nabyte i usytułowane na tym terenie przez spółkę E1 sp. z o.o. (zdjęcie nr [...]). Wykaz przedstawiający poniesione nakłady został przedłożony rzeczoznawcy w trakcie wizji lokalnej, a pomimo to nie uwzględniono tej okoliczności w wycenie działki. Mając na uwadze zarzuty opisane wyżej w ramach oznaczenia "lit. a, b, c", zdaniem strony skarżącej nastąpiło zawyżenie wartości oszacowania albowiem: - z podanych w wycenie 396 mb elementów "L" betonowych ogrodzenia na działce stanowiącej własność P o numerze [...] jest posadowionych około 150 mb tych elementów. Oznacza to, że od wyceny należy odjąć kwotę 177.119 zł; - z podanych w wycenie 140 mb konstrukcji z monobloków na działce [...] stanowiącej własność P leży ok. 30 mb monobloków, natomiast z pozostałej ilości 110 mb, około 60 mb należy do E1 sp. z o.o. Biegły powinien oszacować wartość monobloków wyłącznie dla działki nr [...]. Zdaniem strony skarżącej w tym zakresie nastąpiło zawyżenie wartości oszacowania o 36.394 zł. - rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo wycenił również obszar utwardzony płytami. W operacie wskazano powierzchnię 9.202 m2, podczas gdy obszar ten nie przekracza 8.600 m2, zaś 770 m2 należy do P (działka nr [...]). W tym zakresie powinno nastąpić obniżenie wartości nieruchomości przynajmniej o 58.029 zł. - łącznie w powyższym zakresie nastąpiło zawyżenie wartości nieruchomości przynajmniej o 271.542 zł. Ponadto skarżąca wskazała, że: d) biegły w operacie szacunkowym nie uwzględnił obciążenia umową dzierżawy wskazując jedynie, że nieruchomość jest dzierżawiona przez E1 sp. z o.o. zgodnie z umową zawartą w 11 kwietnia 2019 r. Nie wskazano zaś okresu jej trwania podczas gdy została ona zawarta na czas oznaczony. Zdaniem strony skarżącej wartość sprzedawanej nieruchomości na dzień szacowania powinna uwzględniać obciążenie umową dzierżawy oraz wartość nieruchomości bez obciążenia umową dzierżawy. Nabywca nieruchomości na podstawie dotychczas sformułowanych zapisów w operacie szacunkowym nie ma wiedzy na jaki okres została zawarta umowa dzierżawy. Nabywca nie będzie również wiedział, że na przedmiotowej nieruchomości spółka E1 sp. z o.o. prowadzi działalność gospodarczą; e) biegły nie uwzględnił nakładów, jakie poniosła spółka E1 sp. z o.o. na nieruchomości przy ul. [...]. Rzeczoznawca majątkowy otrzymał zestawienie nakładów, które powinno być wyszczególnione w treści operatu lub też stanowić załącznik do operatu. Umowa dzierżawy nie określa warunków dotyczących ponoszenia nakładów na terenie dzierżawionej nieruchomości dlatego w tym przypadku będą mieć zastosowanie przepisy ogólne kodeksu cywilnego. Jeżeli więc dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, co już uczyniła spółka E1 sp. z o.o., to ma prawo żądać od wydzierżawiającego zwrotu nakładów wedle ich wartości z dnia zwrotu. Nabywca tej nieruchomości musi być świadomy, że zgodnie z art. 678 w zw. z art. 694 k.c. wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy i będzie zobowiązany do wyrównania poczynionych nakładów w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy; f) biegły w operacie szacunkowym nie uwzględnił, że E sp. z o.o. jest jedynie użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości albowiem zgodnie z zapisem ksiąg wieczystych właścicielem jest Skarb Państwa. Oznacza to, że podmiot zainteresowany zakupem tej nieruchomości będzie zobowiązany do regulowania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Biegły w operacie szacunkowym wprost wskazał, że dokonując analizy rynku nie znalazł transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym, co prowadzi do wniosku, że fakt tego rodzaju obciążenia powinien mieć wpływ na wartość oszacowania. Oczywistym jest, że użytkowanie wieczyste przez potencjalnych nabywców traktowane jest jako obciążenie nieruchomości. Bezspornie wpływa to na wartość oszacowania. 2) Poza tym, skarżąca przedstawiła uzasadnienie zarzutów dotyczących stanu rynku nieruchomości i cen obowiązujących na rynku (str. 5-6) skargi. W tym zakresie skarżąca argumentowała, że rzeczoznawca wadliwie ocenił sytuację na rynku nieruchomości podobnych. a) W pierwszej kolejności rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę okoliczności obiektywne, które na dzień oszacowania nieruchomości mają bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości i krąg podmiotów zainteresowanych zakupem. Biegły pominął fakt istnienia kryzysu gospodarczego oraz przedłużającej się wojny na Ukrainie, które bezspornie wpływają na wartość transakcji zakupu nieruchomości. Jeżeli te obiektywne okoliczności zdaniem biegłego znaczenia nie mają to rzeczoznawca winien opisać dlaczego nie mają one takiego wpływu w przypadku nieruchomości przy ul. [...]. Podnieść należy, że charakter nieruchomości stanowiącej podstawę oszacowania jest specyficzny z uwagi na możliwość prowadzenia tylko ograniczonego rodzaju działalności gospodarczej. Jest to okoliczność bezsporna, lecz przez biegłego całkowicie pominięta w wycenie. Na tym terenie możliwe będzie prowadzenie działalności usługowo - przemysłowej. Z uwagi na sąsiednie działki, a przede wszystkim charakter prowadzonej tam działalności gospodarczej nie jest możliwe prowadzenie działalności gospodarczej związanej z żywnością. b) Rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo dopasował nieruchomości podobne do porównania. Nieruchomość przy ul. [...] ma znacznie gorszy dostęp do istotnych punktów infrastruktury komunikacyjnej w stosunku do nieruchomości wybranych przez biegłego. Nieruchomość w M. położona jest blisko lotniska, a nieruchomości w G. i P. są zlokalizowane blisko autostrady. W pierwszej kolejności biegły powinien dokonać analizy nieruchomości na terenie miasta D., ponieważ jest tam wiele nieruchomości przemysłowych. Przykładem jest chociażby nieruchomość należąca do E2 S.A. Strona skarżąca przedstawiła wydruk niesprzedanego od trzech lat magazynu należącego do tej firmy. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w odległości około 50 metrów od kompleksu działek wchodzących w skład nieruchomości przy ul. [...]. Sprzedawca tej nieruchomości wskazuje, że jest ona dochodowa bo przynosząca miesięczny przychód w wysokości 50.000 zł netto. Jest tam hala produkcyjna nie wymagająca remontów o powierzchni użytkowej 4.120 m2, w tym powierzchnia biurowa i powierzchnia socjalna (istotne z punku widzenia wymagań BHP). Faktem jest znacznie lepszy stan wizualny i techniczny położonego tam budynku oraz możliwości w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej wpływające na cenę, lecz porównując zalety tej nieruchomości w stosunku do zalet nieruchomości przy ul. [...], to kwota oszacowania 2.526.699 zł jest znacząco zawyżona. Z drugiej strona przykładowa nieruchomość nie została sprzedana, co świadczy o tym, że nie ma zainteresowania jej nabyciem. Cena jest więc wygórowana w stosunku do obecnych realiów rynkowych. 2.7. DIAS w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. 3. Skarga została uwzględniona, chociaż znaczna część jej zarzutów i argumentów jest niezasadna. 4. Niezasadne są zarzuty i argumenty dotyczące "rynku nieruchomości i cen obowiązujących na rynku" (str. 5-6 skargi). 4.1. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Jak stanowi art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Specyfika oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy uzasadnia umożliwienie stronom postępowania wnoszenia o uzupełnienie operatu czy jego skorygowanie. Stronom przysługuje bowiem prawo kwestionowania operatu i zgłaszania do niego uwag czy uzupełnienia operatu, a następnie domagania się kontroli prawidłowości operatu przez organy obu instancji. Niezależnie od tego, że operat szacunkowy jest dowodem podlegającym ocenie organu lub sądu, stwierdzić należy, że weryfikacja prawidłowości jego sporządzenia, tak w zakresie dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru podejścia, czy metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, lecz na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc poprzez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (wyrok NSA z 21 lipca 2020 r., I OSK 3284/19 – wszystkie powołane w uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne na stronie: https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Natomiast badanie, czy rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu postępował zgodnie z dyrektywami z art. 175 ust. 1 u.g.n. nie obejmuje oceny, czy ustalona w nim wartość nieruchomości odzwierciedla – lub nie – rynkową wartość, lecz sprowadza się do kontroli wykonania obowiązków określonych wskazanym art. 175 ust. 1 u.g.n. (wyrok WSA w Białymstoku z 2 czerwca 2020 r., II SA/Bk 781/19). Prawidłowa kontrola konkretnego operatu powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego, czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatności i wiarygodności dowodowej, czemu powinna służyć ocena operatu pod względem jego zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy (wyrok NSA z 22 lipca 2021 r., III FSK 3790/21). Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (wyroki NSA z 11 grudnia 2020 r., I OSK 2689/18 oraz I OSK 3140/18). 4.2. DIAS w zaskarżonym postanowieniu należycie i trafnie ocenił zarzuty skarżącej braku uwzględnienia przez rzeczoznawcę wojny w Ukrainie i istnienia kryzysu gospodarczego. Zasadnie odniósł się również do argumentacji dotyczącej nieprawidłowego dopasowania nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wyznaczony w tej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował właściwą metodę wyceny, tj. podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, elementy podejścia kosztowego (str. 17-19 operatu). Dalej rzeczoznawca przedstawił analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, z uwzględnieniem Województwa [...] i D. (str. 19–24 operatu). Skarżąca nietrafnie podnosi, że rzeczoznawca wadliwie ocenił sytuację na rynku nieruchomości podobnych. Działania wojenne (agresja na Ukrainę) rozpoczęły się 24 lutego 2022 r. Zdecydowana większość zawartych transakcji przyjętych do oszacowania wartości (por. tabela na str. 27 operatu) została dokonana już po 24 lutego 2022 r. Transakcje wcześniejsze miały miejsce w także lutym 2022 r., tylko jedna w styczniu 2022 r. Wybuch wojny i ówczesne komplikacje gospodarcze dotyczyły większości transakcji, a nie tylko potencjalnej transakcji szacowaną nieruchomością. Zgodnie z przyjętymi przez rzeczoznawcę założeniami (str. 24-26 operatu) analizą został objęty rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jako tereny produkcyjno-usługowe, przemysłowe. Rynek lokalny, który poddany został analizie, określono następująco: terytorialnie zdefiniowano jako aglomeracja [...]; dotyczy nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych jako tereny produkcyjno-usługowe, przemysłowe, magazynowe; okres badania rynku: dwanaście miesięcy od daty opracowania. Przyjęte do porównania nieruchomości są różne pod względem dostępu do lotniska, czy drogi. Oprócz zlokalizowanych w pobliżu lotniska, rzeczoznawca uwzględnił także oddalone od niego i nieznajdujące się w bezpośredniej odległości od autostrady, czy drogi ekspresowej, np. w Z.. Rzeczoznawca nie brał do analizy nieruchomości związanych z produkcją żywności. Szacowane działki są zlokalizowane w granicach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego regulacjami (uchwala Nr XLVIII/905/05 Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej z dnia 28 października 2005 roku – Dz. Urz. Woj. Śląskiego z 2005, Nr 139, poz. 3482), tereny "[...]", działki [...], [...], [...], [...], są zlokalizowane na terenach obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej. Nieruchomość będąca przedmiotem operatu posiada dostęp do drogi ekspresowej [...] (wówczas w przebudowie). Odległość od ul. [...] do drogi [...] to ok. 1,5 km. Ten fakt został uwzględniony w operacie. Wreszcie, jeśli skarżąca dysponowała wątpliwościami co do przyjętych przez rzeczoznawcę zasad wyceny, to nic nie stało na przeszkodzie, aby zwróciła się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny sporządzonego w tej sprawie operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Jednocześnie nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, jeżeli w ich ocenie operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości (zob. wyroki NSA z 28 kwietnia 2020 r., I OSK 557/19 i z 8 marca 2023 r., I OSK 47/22). Nie można więc przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów (E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX 2025, art. 157). 5. Niezasadnie skarżąca zarzuca, że rzeczoznawca nie uwzględnił nakładów, jakie poniosła spółka E1 sp. o.o., czyli dzierżawca nieruchomości (argument nr 1.e. – str. 4 skargi). Spółka trafnie wywodzi, że nabywca nieruchomości wejdzie w stosunek prawny dzierżawy w miejsce zobowiązanego (skarżącej), bo wynika to z art. 112e u.p.e.a. Stanowi on, że z chwilą gdy postanowienie o przyznaniu własności stało się ostateczne, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki zobowiązanego wynikające z umów dotyczących nieruchomości stosownie do przepisów prawa normujących te umowy. To oznacza, że na podstawie tego przepisu nabywca licytacyjny może wypowiedzieć umowę na zasadach ogólnych, ma prawo do pobierania czynszu etc. Jednak nie ma racji skarżąca twierdząc, że to nabywca licytacyjny będzie zobowiązany do zwrotu poczynionych nakładów na będącą przedmiotem egzekucji nieruchomość. Należy zauważyć, że art. 112c § 1 u.p.e.a. stanowi, iż z chwilą gdy postanowienie o przyznaniu własności staje się ostateczne, wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych, ciążące na nieruchomości. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia w kolejności przewidzianej w przepisach o podziale kwoty uzyskanej z egzekucji. Analogiczną regulację zawiera art. 1000 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 1568, ze zm. – dalej: k.p.c.), który stanowi, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Na gruncie zacytowanego przepisu k.p.c. Sąd Najwyższy w wyroku z 15 czerwca 2007 r., II CSK 97/07 (LEX nr 347229), w odniesieniu do zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość stanowiącą przedmiot prawa użytkowania wieczystego, które zostało nabyte w toku egzekucji, stwierdził, że roszczenie to, mające charakter obligacyjny nie przeszło i nie mogło przejść na nabywcę nieruchomości w toku egzekucji. Roszczenie o zwrot nakładów "nie idzie za rzeczą" i skuteczne jest tylko w stosunku do podmiotu zobowiązanego, a nie każdoczesnego użytkownika wieczystego. Sąd Najwyższy zauważył, że przyjęcie poglądu, w myśl którego podmiotowi dokonującego nakładów przysługuje roszczenie o zwrot nakładów w stosunku do nabywców w toku egzekucji w żadnej mierze nie uwzględnia charakteru prawnego nabycia praw, w tym szczególnym trybie. Pierwotny charakter nabycia prawa w toku egzekucji i brak jakichkolwiek przepisów szczególnych, które dopuszczałyby w drodze wyjątku przejście takiego roszczenia, stanowią argumenty jednoznacznie przemawiające na niekorzyść odmiennego stanowiska. W niniejszej sprawie, takie przepisy szczególne także nie mają zastosowania (por. art. 112c § 2 i § 3, art. 112d u.p.e.a.). Trzeba natomiast podkreślić, że z uwagi na to, iż nabycie w tym trybie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości ma charakter pierwotny, w miejsce tych praw może powstać prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia, w kolejności przewidzianej w przepisach o podziale kwoty uzyskanej z egzekucji (art. 112c § 1 u.p.e.a. zdanie drugie). Z tych powodów, w realiach tej sprawy, nie było obowiązku, aby kwestia wyceny potencjalnych nakładów na szacowaną nieruchomość została szczegółowo omówiona w operacie. Niezależnie od tej konkluzji, Sąd wskazuje, że kwestia potencjalnego roszczenia spółki E1 o zwrot nakładów na nieruchomość oraz jego potencjalna wysokość (562.308,92 zł) wynika z załącznika do operatu szacunkowego (pismo z 5 stycznia 2023 r.). 6. Nietrafnie skarżąca podnosi, że rzeczoznawca nie uwzględnił, iż przysługuje jej "tylko" prawo użytkowania wieczystego, a nie prawo własności. Z operatu jasno wynika, że zgodnie z przyjętymi przez rzeczoznawcę założeniami przedmiotem oszacowania był grunt w użytkowaniu wieczystym oraz budynki stanowiące odrębne nieruchomości. W tabeli zamieszczonej na str. 27-28, w pozycji nr 7 operatu szacunkowego uwzględniono do obliczeń cechę: forma władania, użytkowanie wieczyste. Fakt, że nieruchomości będące przedmiotem wyceny pozostawały w użytkowaniu wieczystym został zatem uwzględniony i została w związku z tym dokonana korekta (cecha rynkowa) wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał oszacowania składników nieruchomości w postaci niezabudowanego gruntu oraz odrębnie: naniesionych, posadowionych budynków, a także budowli. Analiza została zamieszczona w operacie szacunkowym (str. 30-32). 7. Sąd dostrzega natomiast braki operatu szacunkowego w zakresie wyjaśnienia wpływu umowy dzierżawy na wycenę obciążenia nieruchomości. Tego zagadnienia dotyczy argument nr 1.d. skargi (str. 4). W operacie wskazano tylko, że umowa dzierżawy obciąża nieruchomość, ale nie podano jej szczegółów, w tym okresu na jaki została zawarta oraz postanowień co możliwości jej wypowiedzenia. W odpowiedzi na zarzuty spółki, rzeczoznawca w piśmie z 16 czerwca 2023 r. wskazał (str. 8-9), że w operacie zamieścił dane, iż nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy, a bez zezwolenia nie może zamieszczać szczegółowych informacji zawartych w umowie. Takie stanowisko biegłego nie jest wystarczające. Z pewnością operat szacunkowy powinien zawierać uzasadnienie. Stanowi o tym wprost § 56 ust. 1 pkt 9 Rozporządzenia. Wymóg uzasadnienia operatu wynika także z istoty opinii biegłego, którą operat stanowi (por. A. Wróbel [w:] M. Jaśkowska, M. Wilbrandt-Gotowicz, A. Wróbel, Komentarz aktualizowany do Kodeksu postępowania administracyjnego, LEX/el. 2025, art. 84, pkt 10 i powołane tam orzecznictwo). Owszem, w uzasadnieniu operatu nie powinny znaleźć się informacje stanowiące tajemnicę zawodową po myśli art. 175 ust. 3 u.g.n., ale to nie ma nic wspólnego z prymatem tego przepisu. W uzasadnieniu operatu, jako opinii biegłego, powinny się znaleźć wszelkie dane, które są potrzebne organowi i ewentualnie sądowi, jako wiadomości specjalistyczne, konieczne do ustalenia stanu faktycznego, a więc także umożliwiające weryfikację danych podanych przez biegłego, przyjętych zasad wyceny, obliczeń, generalnie wszystkich danych istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości (por. wyrok Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2012 r., LEX nr 1170225). W tym przypadku dotyczy to umowy dzierżawy szacowanej nieruchomości i warunków tej umowy. Sąd zauważa, że kwestia uwzględnienia faktu, iż szacowna nieruchomość jest przedmiotem dzierżawy została uregulowana w § 38 ust. 4 w zw. z ust. 2-3 Rozporządzenia. Te przepisy stanowią, że: - przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (ust. 2); - w przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (ust. 3); - przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy, której przedmiotem jest korzystanie z nieruchomości, jeżeli wpływa to na zmianę wartości nieruchomości (ust. 4). Z § 38 ust. 4 Rozporządzenia wynika, że wyceniając nieruchomość należy w operacie szacunkowym uwzględnić, iż jest ona przedmiotem umowy dzierżawy, jeżeli "wpływa to na zmianę wartości nieruchomości". Tymczasem operat szacunkowy z 4 lutego 2023 r., pismo rzeczoznawcy stanowiące odniesienie się do zarzutów spółki, ani uzasadnienie zaskarżonego postanowienia nie wyjaśniają, czy oddanie szacowanej nieruchomości w dzierżawę wpływa na jej wartość. Sąd zauważa, że DIAS w uzasadnieniu postanowienia zawarł wzmiankę, że umowy dzierżawy "w żaden sposób nie wpływają na wartość nieruchomości" (str. 3). Jednak jest to stwierdzenie autorytatywne i nie poparte żadnym argumentem, a zatem nie może być uznane za wystarczające. Wskazuje tylko na to, że organ był świadomy regulacji § 38 ust. 4 Rozporządzenia. W takiej jednak sytuacji powinien dążyć w pierwszej kolejności do poznania warunków (treści) umowy dzierżawy łączącej skarżącą ze spółką E1, a następnie zajęcia przez rzeczoznawcę umotywowanego stanowiska co do tego, czy umowa ta wpływa na wartość szacowanej nieruchomości. Dla wartości nieruchomości istotnego znaczenia może przecież nabierać swoboda potencjalnego nabywcy w faktycznym korzystaniu z nieruchomości, która w zależności od postanowień umowy dzierżawy (możliwość i okres wypowiedzenia, kara umowna z tytułu wypowiedzenia etc.) jest limitowana, a nieruchomość de facto może mieć znaczenie tylko inwestycyjne (pobieranie czynszu). W zależności od realiów danego przypadku wartość nieruchomości może ulec istotnej redukcji (por. np. sprawę WSA w Gdańsku o sygnaturze I SA/Gd 4/24). 8. Operat, a potem w postanowienie DIAS nie wyjaśniają dostatecznie wpływu na wartość nieruchomości faktu, że część ogrodzenia i płyt utwardzających teren znajduje się na gruncie stanowiącym własność innego podmiotu. Rzeczoznawca wskazał, iż cały teren nieruchomości jest ogrodzony. Jednak linia muru przy działce nr [...] znajduje się na terenie sąsiedniej działki – nr [...], będącej własnością P. Analogiczna sytuacja dotyczy działki [...], gdzie również część powierzchni ogrodzenia znajduje się na terenie działki nr [...], pozostającej we władaniu P. Podobnie co do działki [...], w jej zachodniej części, gdzie niewielki fragment znajduje się poza granicami terenu ogrodzeniowego na sąsiedniej działce nr [...] (str. 8 operatu). Rzeczoznawca wskazał, że nie udzielono mu informacji o nieuregulowanym stanie przebiegu ogrodzenia z betonowych elementów, które to wraz z utwardzoną częścią placu składowego znajduje się na terenie kolejowym. Przyjął, że jest to nieuregulowany stan prawny (str. 10 operatu). W związku z tym (str. 30 operatu) szacując wartość samego gruntu, ze względu na nieuregulowany stan prawny granic przy działkach nr [...] oraz nr [...], rzeczoznawca zastosował współczynnik "K" w wysokości 0,9. To spowodowało, że wyjściowa wartość gruntu 1.171.268 zł została obniżona do 1.054.141 zł (1.171.268 x 0,9 = 1.054.141 zł). Sąd zauważa jednak, że rzeczoznawca nie przyjął już takiego współczynnika przy wycenie poszczególnych budowli (elementy ogrodzenia, utwardzenie placu), chociaż również tych obiektów dotyczy "nieuregulowany stan prawny". Wyceniając ogrodzenie, czyli "ściany, przegrody z monobloków", "przegrody z betonowych bloków w kształcie L", "płyty drogowe na działkach gruntu będących przedmiotem opracowania" (str. 31-32 operatu) nie obniżył ich wartości z uwagi na to, że częściowo znajdują się na gruncie należącym do innego podmiotu. Właśnie tego dotyczą argumenty nr 1.a-c. skargi. Dla Sądu nie jest zrozumiałe dlaczego rzeczoznawca z uwagi na – jak to ujął - nieuregulowany stan prawny, obniżył o 0,1 wartość aż całego kompleksu działek (gruntu) o łącznej powierzchni 1,1057 ha, podczas gdy ów stan prawny dotyczy tylko niewielkiego fragmentu gruntu. Po drugie, dlaczego zastosował współczynnik "0,9" obniżając wartość gruntu, a nie zastosował go do budowli (ogrodzenie, płyty) w części posadowionej na cudzym gruncie, co może mieć znaczenie w kontekście art. 191 k.c., czy 151 k.c. Przy czym, Sąd nie przesądza, że rzeczoznawca popełnił w tym zakresie błąd metodologiczny, ale sygnalizuje, że operat nie zawiera w tej materii jakiegokolwiek uzasadnienia. Ta kwestia nie została także wyjaśniona w piśmie rzeczoznawcy z 16 czerwca 2023 r. stanowiącym odpowiedź na zarzuty spółki, ani w uzasadnieniu kontrolowanego postanowienia. 9. Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi w postępowaniu egzekucyjnym dowód w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. Zgodnie z regulacją ogólnego postępowania jurysdykcyjnego (art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.), operat szacunkowy podlega swobodnej ocenie organu prowadzącego postępowanie egzekucyjne. Rzeczoznawca majątkowy, w toku postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, w związku z odesłaniem zawartym w art. 18 u.p.e.a., posiada status biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Wobec tego, organ egzekucyjny nie jest co prawda uprawniony do ingerowania w kwestie merytoryczne operatu szacunkowego, w zakresie których wymagane są wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły, ale jest zobowiązany do oceny poprawności operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. m.in.: w zakresie sporządzenia przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, uwzględnienia wszystkich wymaganych prawem elementów, niewystępowania omyłek pisarskich, rachunkowych, logicznych, należytego uzasadnienia stanowiska przez rzeczoznawcę. W kwestiach formalnych organ egzekucyjny może w razie potrzeby zlecić rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie stosownych korekt lub uzupełnień. Nawet w przypadku wątpliwości w odniesieniu do zagadnień merytorycznych, organ egzekucyjny powinien dążyć do ich wyjaśnienia z rzeczoznawcą majątkowym (art. 77 § 1 k.p.a.). W sytuacji niedających się przezwyciężyć rozbieżności uzasadnione jest skorzystanie z usług innego rzeczoznawcy. Przyjęcie bowiem, jako podstawy do ustalenia ceny wywołania, operatu szacunkowego, co do którego wartości dowodowej organ egzekucyjny posiada uzasadnione wątpliwości, jest niedopuszczalne (Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, red. Roman Hauser, Marek Wierzbowski, 2024, art. 110s, Legalis). W analizowanym przypadku operat szacunkowy budzi wątpliwości w dwóch miejscach. Rzeczoznawca nie przeanalizował wpływu na dokonaną wycenę, obciążenia nieruchomości umową dzierżawy, a po drugie niedostatecznie wyjaśnił wpływ na dokonaną wycenę posadowienia części ogrodzenia i płyt utwardzających teren na gruncie sąsiednim - stanowiącym własność innego podmiotu (zostało to omówione w punktach 8 i 9 uzasadnienia wyroku). Organy nie zareagowały na te niedostatki uzasadnienia operatu szacunkowego i dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy w piśmie z 16 czerwca 2023 r. Przechodząc do porządku nad takimi ułomnościami najważniejszego dowodu w sprawie, doprowadziły do braku wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, wbrew regulacjom art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 84 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. Naruszenie zasad gromadzenia i oceny dowodów, w tym konkretnym przypadku, mogło mieć istotny wpływ na wynik w sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., co uzasadnienia uchylenie zaskarżonego postanowienia. 10. W postępowaniu ponownym, w pierwszej kolejności celowe byłoby wezwanie rzeczoznawcy do uzupełnienia uzasadnienia operatu w dwóch obszarach problemowych, o których wyżej była mowa. Po dołączeniu do materiału dowodowego umowy dzierżawy obciążającej nieruchomość, należy dążyć do wyjaśnienia przez rzeczoznawcę istnienia wpływu albo braku wpływu tej umowy na wartość nieruchomości (§ 38 ust. 4 Rozporządzenia). W razie stwierdzenia wpływu tej umowy na wycenę, rzeczoznawca powinien to uwzględnić, stosując odpowiednio przepisy § 38 ust. 2 i 3 Rozporządzenia. W każdym przypadku, rzeczoznawca swoje stanowisko powinien należycie uzasadnić. Równolegle należy dążyć do wyjaśnienia, dlaczego rzeczoznawca wyceniając poszczególne budowle, w tym elementy ogrodzenia i utwardzenie placu, nie przyjął wobec nich współczynnika obniżającego wartość w związku z ich "nieuregulowanym stanem prawnym", przyjmując taki współczynnik (0,9) przy wycenie gruntu. Komplementarne byłoby uzyskanie wypowiedzi rzeczoznawcy, dlaczego obniżył (o 0,1 czyli o 117.126,80 zł) wartość całego gruntu o powierzchni 1,1057 ha podczas, gdy "nieuregulowany stan prawny" dotyczy tylko fragmentów gruntu. W sytuacji niedających się przezwyciężyć trudności organ będzie uprawniony do skorzystania z usług innego rzeczoznawcy. 11. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. Na zasądzoną kwotę 597 zł złożył się wpis (100 zł), opłata skarbowa od dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa (17 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem (480 zł), ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2023 r. poz. 1964, ze zm.).