I SA/Gl 988/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Teresa Randak, Sędziowie WSA Beata Machcińska, Bożena Suleja-Klimczyk (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 16 lutego 2016 r. sprawy ze skargi B. K. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Postanowieniem z dnia [...] nr [...] Dyrektor Izby Skarbowej w K., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm.), dalej "k.p.a." oraz art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1619 z późn. zm.), dalej "u.p.e.a." lub "ustawa egzekucyjna" utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w C. z dnia [...] nr [...] o oddaleniu zarzutów B. K. (dalej strona lub zobowiązana) z dnia 4 marca 2015 r. na opis i oszacowanie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], położonej w R., ul. [...], obręb [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], dalej "nieruchomość". W uzasadnieniu postanowienia Dyrektor Izby Skarbowej w K. przedstawił następujący stan faktyczny oraz argumentację prawną. Naczelnik [...] Urzędu Skarbowego w C. wszczął wobec B. K. egzekucję z nieruchomości, dokonując jej zajęcia zawiadomieniem z dnia [...] Nr [...] wzywającym do zapłaty długu w terminie 14 dni od daty jego doręczenia. Po przeprowadzeniu wstępnych formalności, wymaganych przepisami działu II rozdziału 7 ustawy egzekucyjnej, pismem z dnia 19 stycznia 2015 r. powiadomił uczestników postępowania o przystąpieniu do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości w dniu 19 lutego 2015 r. o godzinie 12:00 w siedzibie [...] Urzędu Skarbowego w C.. Mimo prawidłowego doręczenia stronie w dniu 21 stycznia 2015 r. ww. zawiadomienia, nie stawiła się ona w siedzibie organu w wyznaczonym terminie. Nie stawił się też reprezentujący zobowiązaną pełnomocnik, adwokat K. S., który przystąpił do postępowania egzekucyjnego na mocy pełnomocnictwa z dnia 9 lutego 2015 r. W dniu 19 lutego 2015 r. spisany został w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości zobowiązanej, doręczony pełnomocnikowi w dniu 25 lutego 2015 r. W dniu 4 marca 2015 r. pełnomocnik wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, zarzucając określenie wartości wskazanej nieruchomości na rażąco niskim poziomie [...]zł w stosunku do jego rzeczywistej wartości poprzez nieodpowiedni dobór nieruchomości porównawczych w przyjętej przez biegłego metodzie porównawczej. Zdaniem pełnomocnika, zastosowane przez organ uproszczenie w oszacowaniu nieruchomości poprzez ograniczenie się wyłącznie do nieruchomości wykazanych w operacie szacunkowym prowadzi do zaniżenia jej wartości, co może spowodować pokrzywdzenie zarówno wierzycieli, jak i samego dłużnika. Wniósł więc o szczegółowe opisanie nieruchomości, które posłużyły do wyceny przedmiotowej nieruchomości, przede wszystkim pod względem przyjętych przez wyceniającego cech, które brał pod uwagę przy opisie i wycenie jakie odnoszą się do przedmiotowej nieruchomości oraz różnic wyceny, a także w przypadku istotnych rozbieżności w tym zakresie - zmianę nieruchomości wybranych do wyceny w celu uzyskania ceny odpowiadającej rzeczywistej wartości nieruchomości. Postanowieniem z dnia [...] nr [...] Naczelnik [...] Urzędu Skarbowego w C. oddalił zarzuty strony wyjaśniając, że opisu i oszacowania nieruchomości dokonano na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego przy zastosowaniu metody podejścia porównawczego oraz metody korygowania ceny średniej i obejmuje on obszar rynku lokalnego nieruchomości gruntowych niezabudowanych gminy R. oraz gmin sąsiednich. Organ egzekucyjny podkreślił, iż protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości strony zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w przytoczonym w całości art. 110r § 1 ustawy egzekucyjnej. Dodał, iż cenę za jaką zostanie sprzedana nieruchomość zweryfikuje przeprowadzona licytacja, a nie cena oszacowania przedmiotowej nieruchomości, co daje przekonanie, iż brak jest obaw o działanie na niekorzyść wierzyciela oraz dłużnika. W zażaleniu wniesionym na powyższe postanowienie pełnomocnik zobowiązanej zarzucił organowi: - błędne przyjęcie, iż opis i oszacowanie dokonane zostały zgodnie z wytycznymi art. 110r ustawy egzekucyjnej, podczas gdy w punkcie określającym wartość nieruchomości nie zostały wskazane jej podstawy, a w szczególności nie określono nieruchomości porównawczych, w tym cech które zostały wzięte pod uwagę; - błędne przyjęcie, iż wartość nieruchomości ustalona podczas opisu i oszacowania nieruchomości nie ma wpływu na cenę, jaką uzyska się podczas przeprowadzonej licytacji i tym samym niemożliwe jest poszkodowanie dłużnika w tym zakresie, podczas gdy na cenę wywoławczą w czasie licytacji przeprowadzonej zgodnie z art. 111e i j ustawy egzekucyjnej, oszacowana wartość nieruchomości wpływa zarówno na cenę wywoławczą, jak i cenę przejęcia na własność; - błędne pominięcie przez organ trendu czasowego w wycenie i utrzymanie jej na poziomie sprzed dwóch lat, co prowadzi do obniżenia wartości nieruchomości. Biorąc powyższe pod uwagę wniósł o uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji oraz o wstrzymanie wykonalności wskazanego postanowienia, gdyż sprzedaż nieruchomości po zaniżonej cenie będzie miała wpływ na cenę licytacji i pośrednio na cenę jaką nieruchomość może osiągnąć w drodze licytacji. Odnosząc się do wniosku w sprawie wstrzymania wykonalności postanowienia pełnomocnik wskazał, iż prawidłowa wycena nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla dalszej egzekucji. Dyrektor Izby Skarbowej w K. rozpatrując zażalenie na wstępie zacytował treści art. 110s § 1 i § 2 u.p.e.a., wskazując, że organ I instancji dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania nieruchomości stanowiącej własność zobowiązanej, albowiem dokonujący oszacowania przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jest uprawnionym do realizowania tego typu zlecenia organu egzekucyjnego, a i operat szacujący wartość tej nieruchomości na kwotę [...] zł zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w cyt. art. 110s § 2 u.p.e.a. Podkreślił, iż w jego rozumieniu intencją ustawodawcy było wycenianie zajętej nieruchomości, czyli inaczej mówiąc szacowanie jej wartości zastanej po zajęciu i takiej właśnie oceny dokonał rzeczoznawca w operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę do sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości przez organ egzekucyjny w formie protokółu wymaganego w art. 110r ustawy egzekucyjnej. Na tym tle za nietrafne organ uznał wywody strony, iż zaniżona została wartość ocenianej nieruchomości z tego powodu, że organ przy jej wycenie nie wskazał w sposób precyzyjny nieruchomości wybranych do dokonywanej oceny. Zaakcentował, że okoliczności, jakie złożyły się na przyjęcie takiej właśnie, kwestionowanej przez pełnomocnika strony wartości nieruchomości zostały w sposób precyzyjny i czytelny omówione w operacie szacunkowym sporządzonym przez fachowca w tej dziedzinie. Organ zauważył przy tym, że pełnomocnik zobowiązanej podważając prawidłowość dokonania przyjętej w opisie i oszacowaniu spornej nieruchomości, nie wskazał innych porównywalnych nieruchomości, które mogłyby posłużyć w zastosowanej przez rzeczoznawcę metodzie porównawczej, ani też nie określił jaka jego zdaniem winna być faktyczna wartość nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji prowadzonej przez Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w C.. Podniósł, że bezsprzecznie leży w interesie zobowiązanej przyjęcie jak najwyższej wartości jej nieruchomości, gdyż w większym stopniu uzyskana z jej sprzedaży kwota zaspokoiłaby zadłużenie, na rzecz którego zastosowano ten środek egzekucyjny, ale trzeba mieć tu na uwadze, że dla osiągnięcia celu egzekucji istotną jest skuteczność realizacji zajęcia poprzez sprzedaż nieruchomości. Odnosząc się natomiast do wnioskowanego wstrzymania wykonalności zaskarżonego postanowienia wyjaśnił, iż w związku z prowadzonym postępowaniem w sprawie zażalenia pełnomocnika w sprawie zarzutów na opis i oszacowanie nieruchomości, nie były podejmowane przez organ egzekucyjny żadne czynności związane z dalszą realizacją zajęcia nieruchomości, w tym zmierzające do jej sprzedaży. W skardze na powyższe postanowienie, skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżąca, reprezentowana przez pełnomocnika, wniosła o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi odwoławczemu. Zaskarżonemu postanowieniu pełnomocnik zarzucił: - naruszenie przepisów prawa procesowego tj. wskazanie, iż opis i oszacowanie dokonane zostały zgodnie z wytycznymi art. 110r ustawy egzekucyjnej, podczas gdy postanowienie wydane przez organ I instancji w punkcie określającym wartość nieruchomości nie zawiera podstaw dokonanej wyceny, a w szczególności nie określono nieruchomości porównawczych w tym cech, które zostały wzięte pod uwagę; - naruszenie przepisów tj. art. 8 i 9 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego poinformowania strony o sposobie wyceny i nieruchomościach przybranych do metody porównawczej, w szczególności poprzez brak odniesienia do wyceny dokonanej przez biegłego; - błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych przez organ jako podstawę wydanego postanowienia tj. nieuwzględnienie przez organ, iż od czasu wcześniejszej wyceny przez biegłego zmieniły się ceny rynkowe wobec czego, utrzymanie wyceny na takim samym poziomie w przeciągu dwóch lat i pominięcie trendu czasowego w wycenie prowadzi do obniżenia wartości nieruchomości, W uzasadnieniu skargi pełnomocnik wskazał, iż wartość nieruchomości określona na poziomie [...]zł jest zaniżona w stosunku do rzeczywistej jej wartości, co może spowodować powstanie szkody po stronie zobowiązanej, jak i dłużnika. Jego zdaniem wyceniając przedmiotową nieruchomość nie wskazano w sposób precyzyjny nieruchomości wybranych do wyceny, a odniesienie się jedynie do wyceny dokonanej przez biegłego nie wskazuje należycie tych podstaw, przy czym w treści opisu i oszacowania brak jest bezpośredniego odwołania się do opinii biegłego. Pełnomocnik stwierdził, że w ocenie organu odwoławczego samo dokonanie wyceny przez biegłego i lakoniczne przeniesienie podstawowych informacji wypełnia przesłanki z art. 110r ustawy egzekucyjnej, podczas gdy ustawa wymaga podania podstawy przyjętej oceny. Zdaniem pełnomocnika skarżącej organ winien był uwzględnić trend czasowy, gdyż od poprzedniej wyceny upłynęły dwa lata i przez ten czas ceny nieruchomości uległy zmianie, co z kolei prowadzi do możliwego obniżenia wartości nieruchomości. Podniósł, że zaskarżone postanowienie poprzez bardzo ogólną konstrukcję, bez wskazania na konkretne nieruchomości przyjęte do porównania, narusza zasadę zaufania obywateli do prawa. Konkludując powtórzył, że wartość nieruchomości jest w sposób rażący i nieuzasadniony zaniżona, co spowodować może pokrzywdzenie zarówno zobowiązanego, jak i wierzycieli. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując zajęte w sprawie stanowisko. Dodatkowo zaznaczył, że oszacowania wartości nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym wobec zobowiązanej dokonał uprawniony rzeczoznawca majątkowy wydając w tym zakresie opinię w formie operatu szacunkowego sporządzonego 30 października 2014 r. Ten operat szacunkowy w sposób bardzo przejrzysty prezentuje kryteria przyjęte do wyceny wartości nieruchomości, a kwestia wyboru nieruchomości stanowiących materiał porównawczy należy do rzeczoznawcy. Podniósł, że pełnomocnik skarżącej kwestionując metody szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę, poza wątpliwościami i obawami co do rzetelności i fachowości sporządzonego opisu i oszacowania nieruchomości, nie zaproponował konkretnych, innych nieruchomości, które w jego ocenie byłyby trafniejszymi do porównania z nieruchomością zobowiązanej. Zdaniem organu, a wbrew twierdzeniom pełnomocnika, protokół z opisu i oszacowania nieruchomości zawiera wszystkie niezbędne elementy, o których mowa w art. 110r ustawy egzekucyjnej, łącznie z podaniem podstaw określenia jej wartości. Organ zauważył, że sądząc po argumentach wskazanych przez pełnomocnika, jego oczekiwaniem jest dokładne przeniesienie do protokółu z opisu i oszacowania nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja, wszystkich ustaleń zaprezentowanych w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę, co jednak mając na uwadze doręczanie w każdym przypadku prowadzenia egzekucji z nieruchomości operatu szacunkowego zobowiązanemu i czas przeznaczony na dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości przez organ odwoławczy, nie znajduje racjonalnego uzasadnienia. Jak wynika bowiem z obwieszczenia i zawiadomienia organu egzekucyjnego o terminie opisu i oszacowania nieruchomości, tej czynności dokonuje się w jednym określonym dniu i o wyznaczonej w nich godzinie. W przypadku opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości wyznaczono termin jego dokonania na dzień 19 lutego 2015 r. z rozpoczęciem o godz.12:00, a zakończono spisaniem protokołu o godzinie 15:00. Zaznaczył, że nie bez znaczenia w tej sprawie pozostaje, iż protokół z opisu i oszacowania nieruchomości nie oddaje rzeczywistego przebiegu tej czynności egzekucyjnej, w której mimo prawidłowego powiadomienia, z własnej woli zobowiązana nie brała udziału, a jest tylko zapisem najistotniejszych zagadnień poruszanych w tym zakresie. Zagwarantowane ustawowo prawo zobowiązanego do udziału w opisie i oszacowaniu nieruchomości, z której organ egzekucyjny prowadzi egzekucję powoduje, iż zbędnym jest bezpośrednie odwołanie się w protokole sporządzonym na tę okoliczność do opinii biegłego zwłaszcza, że jak wcześniej podano, jest ona uprzednio doręczana zobowiązanemu. Odnosząc się natomiast do zarzutu nieuwzględnienia w wartości wycenianej nieruchomości trendu czasowego od poprzedniego oszacowania sprzed dwóch lat organ wyjaśnił, iż upływ czasu niestety niekorzystnie wpływa na wartość nieruchomości z uwagi na zmniejszającą się wciąż liczbę nabywców. Poza tym jej wyceny dokonuje uprawniony rzeczoznawca, więc nie ma podstaw do kwestionowania jego fachowości. Biorąc powyższe pod uwagę organ nie zgodził się z zarzutem naruszenia przepisów postępowania, o których mowa w art. 8 i 9 k.p.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga okazała się nieuzasadniona. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2002, nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stwierdzenie zatem, iż zaskarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy obliguje Sąd do uchylenia zaskarżonego postanowienia (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. - dalej p.p.s.a.). Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia - w granicach i według kryteriów określonych cytowanymi wyżej przepisami - Sąd stwierdził, iż postanowienie to nie narusza prawa. Zarzuty skargi koncentrują się na wykazaniu, że wartość nieruchomości przedstawiona w opisie i oszacowaniu został zaniżona względem jej rzeczywistej wartości, poza tym sporządzony protokół opisu i oszacowania nie spełnia wymogów z art. 110r u.p.e.a. Z tak sformułowanymi zarzutami nie zgadza się organ nadzoru. Przystępując do rozstrzygnięcia sporu wskazać należy, iż zgodnie z przepisami ustawy egzekucyjnej opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., skierowanym do osoby zobowiązanej, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 u.p.e.a.). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102 poz. 651 z późn. zm dalej u.g.n.). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go (§ 27 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - Dz.U. Nr 137, poz.1541 ze zm.), przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów niniejszego rozporządzenia (§ 28 ust. 1 cyt. rozporządzenia), w tym wymogu, iż opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 ustawy, oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej (§ 30 rozporządzenia). W wyniku dokonanej wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 cyt. ustawy. Wartość, o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego (art. 152 ust. 3 u.g.n.), co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2004r. nr 207, poz. 2109 ze zm.), Ostatecznego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ww. ustawy). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów (art. 156 ust. 1 i 1a u.g.n.). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny). Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 3 powołanej ustawy). W ocenie Sądu w składzie orzekającym wskazane wymagania i zasady zostały w pełni zrealizowane w postępowaniu będącemu przedmiotem kontroli w niniejszej, albowiem: - pomimo upływu terminu określonego w wezwaniu do zapłaty, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., dochodzone należności nie zostały uiszczone, - wyznaczony rzeczoznawca majątkowy jest wpisany do rejestru rzeczoznawców majątkowych jako osoba, której nadano stosowne uprawnienia zawodowe, - wycena dokonana została poprzez określenie wartości rynkowej nieruchomości działki gruntu [...] niezabudowanej, o powierzchni 0,1289 ha przy przyjęciu podejścia porównawczego tj. porównania wartości nieruchomości z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, - w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym zawarty został dokładny opis nieruchomości z uwzględnieniem uwarunkowań lokalizacyjnych, urbanistycznych, a ponadto wskazano podstawy prawne wyceny, dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przedstawiono sposób dokonania obliczeń oraz wynik końcowy wyceny, - od sporządzenia operatu (30 października 2014 r.) do dokonania czynności egzekucyjnych w postaci opisu i oszacowania nieruchomości nie minęło 12 miesięcy, Przyjęcie do porównania i ustalenia wartości zajętej nieruchomości cen transakcyjnych jedenastu nieruchomości podobnych powoduje, że ustalenie wartości uwzględnia zarówno fakt określonej lokalizacji nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania, jak i uwarunkowania cenowe wynikające z popytu i podaży na danym terenie. Stąd za nieusprawiedliwione uznać twierdzenia strony skarżącej, iż przyjęta u podstaw oszacowania wycena nie wskazuje precyzyjnie porównywalnych nieruchomości wybranych do wyceny. Z treści operatu szacunkowego wynika także, że rzeczoznawca majątkowy wnikliwe przeanalizował stan wycenianej nieruchomości a w szczególności jej powierzchnię, kształt i możliwość zagospodarowania, lokalizację i sąsiedztwo, uzbrojenie, dostęp do drogi. Ww. cechy przedmiotowej nieruchomości oraz analiza rynku lokalnego pozwoliła na określenie wartości nieruchomości - zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie uregulowaniami. Nie sposób również podzielić zarzutów strony skarżącej, że sporządzony przez organ protokół opisu i oszacowania nie spełnia wymogów z art. 110r u.p.e.a. Stosownie do treści tego uregulowania w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że dokładna analiza treści protokołu sporządzonego na okoliczność dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości jednoznacznie wskazuje, iż w pełni odpowiada on wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a. Protokół ten nie uchybia również regulacjom zawartym w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (dz. U. z 2014 r. poz 742). W tych okolicznościach określenie wartości zajętej nieruchomości należy ocenić jako dokonane bez naruszenia przepisów prawa, zarówno przytoczonych wyżej, jak też zawartych w art. 7, art. 8 ,art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Także inne przepisy regulujące dokonanie przez organ egzekucyjny czynności opisu i oszacowania nieruchomości nie zostały w niniejszej sprawie naruszone. Do czynności tych przystąpiono po bezskutecznym upływie terminu zakreślonego w wezwaniu, o którym mowa w art. 110c ust. 2 u.p.e.a. Strona skarżąca została powiadomiona o terminie oględzin nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę. Otrzymała również odpis operatu szacunkowego. Została także prawidłowo zawiadomiona o terminie opisu i oszacowania wartości spornej nieruchomości - zgodnie z art. 110o § 1 - 3 u.p.e.a., przy czym ani strona ani jej pełnomocnik nie wzięli udziału w ww. czynności. Protokół ten został w dniu 25 lutego 29015 r. doręczony pełnomocnikowi skarżącej. Tym samym sformułowany w skardze zarzut naruszenia art. 9 k.p.a. uznać przyjdzie za niezrozumiały. Mając powyższe na uwadze skargę należało oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).