II SA/Gl 1005/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi J. G. i S. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz Miasta C. zatwierdził projekt podziału działek nr [...] i [...]. Z kolei decyzją z dnia [...] r. nr [...], działający z upoważnienia Burmistrza Miasta C. Kierownik Wydziału Skarbu i Infrastruktury Urzędu Miejskiego w C., ponownie rozpoznając sprawę (pierwsza decyzja ustalająca opłatę adiacencką została uchylona przez SKO w K.), ustalił wobec J. G. i S. G. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił na skutek podziału ww. działek. Organ wskazał, że łączna kwota opłaty wynosi 109. 040,00 zł, z czego proporcjonalnie do posiadanych udziałów J. G. zobligowana jest do uiszczenia kwoty 107.949,60 zł, a S. G. - 1.090,40 zł. Decyzja wydana została, jak wynika z jej części nagłówkowej na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. 2010, Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) w związku z Uchwałą Rady Miejskiej w C. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału opublikowaną w Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...] poz. [...] z dnia [...] r. W obszernym uzasadnieniu organ I instancji wskazał m.in., że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określono według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjęty został na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjęto na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna bez uwzględnienia części składowych nieruchomości. Dla potrzeb wykazania czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości, oznaczonej pierwotnie numerami geodezyjnymi [...] i [...], w wyniku jej podziału na działki od nr [...] do nr [...] oraz od nr [...] do nr [...], zlecono wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu E. G. Przedłożony w sprawie operat w ocenie organu został sporządzony rzetelnie i prawidłowo. Nie dopatrzono się w nim niejasności, pomyłek, czy braków, zawiera niezbędne dane, z których biegła korzystała przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, ze wskazaniem podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawieniem toku obliczeń oraz wyniku końcowego wraz z uzasadnieniem, a nadto wyceny dokonano przy zastosowaniu prawidłowego doboru podejścia i metody oszacowania nieruchomości. Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości niezabudowanej (z uwzględnieniem celu wyceny), według stanu przed podziałem oraz według stanu po podziale. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta C., uchwalonego Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w C. z dnia [...] roku, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] z dnia [...] roku, poz. [...] w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta C. zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w C. Nr [...] z dnia [...] r. przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenie oznaczonym symbolem: 1 MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 8 KDd - tereny dróg publicznych - dojazdowych. 3UC - tereny usług, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Dla potrzeb wyceny analizą objęto rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową, mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową. Ponieważ w analizowanym okresie czasu, dla stanu sprzed podziału, na terenie miasta C. nie odnotowano transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę usługową o zbliżonej powierzchni analizę rozszerzono o tereny wybranych miast aglomeracji [...] (B., K., R., T.) oraz wydłużono okres analizy od 31 sierpnia 2010 r. - 2 listopada 2012 r.. Analizą objęto transakcje nieruchomościami niezabudowanymi o cechach podobnych do nieruchomości wycenianej, o przeznaczeniu usługowo-mieszkalnym oraz rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rzeczoznawca szczegółowo opisała cechy rynkowe szacowanej nieruchomości przed podziałem oraz po podziale w rozbiciu na usługi i zabudowę mieszkaniową. Opisała nieruchomość o cenie minimalnej i maksymalnej oraz dokonała określenia wartości współczynników korygujących dla stanu przed i po podziale. Stosownie do operatu różnica między wartością nieruchomości po podziale a przed podziałem wynosi 545.200,00 zł Wspólne odwołanie od tej decyzji zostało wniesione do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. przez zobowiązanych do zapłaty przedmiotowej opłaty. J. i S. G. domagali się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości, ewentualnie przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Zarzucili, że organ I instancji stwierdzając, że na terenie miasta C. nie odnotowano transakcji gruntów przeznaczonych pod zabudowę usługową o zbliżonej powierzchni tym samym pokazał, iż nie da się precyzyjnie ustalić wartości działki przed podziałem. Kolejny zarzut dotyczył braku pełnej analizy rynku nieruchomości. Podnosząc ten zarzut odwołujący się wskazali, że na stronie 27 operatu szacunkowego rzeczoznawca przedstawił 4 cechy mające, wraz z ich udziałem procentowym, wpływ na wartość nieruchomości, nie przedstawiając żadnych obliczeń dotyczących wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości. Następny zarzut dotyczył braku w operacie szacunkowym szczegółowego opisu transakcji, przyjętych do porównania, co skutkuje brakiem możliwości weryfikacji tych transakcji i sprawdzenia, czy prawidłowo zostały zastosowane poprawki do skorygowania cen nieruchomości porównawczych. Podniesiony został także zarzut dotyczący aktualności operatu stanowiącego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, zarzut dotyczący braku ustosunkowania się organu I instancji do przedstawionego przez odwołujących się operatu prywatnego, a nadto skarżący przedstawili własną interpretację pojęcia: "nieruchomość" i "działka gruntu". Wnieśli także o przeprowadzenie dowodu z oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w sprawie prawidłowości operatu sporządzonego w trakcie postępowania. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało zaskarżoną doń decyzję pierwszoinstancyjną w mocy. W uzasadnieniu szczegółowo zrelacjonowało przebieg dotychczasowego postępowania administracyjnego, wskazując m.in. iż J. i S. G. złożyli do organu I instancji prywatny operat szacunkowy z dnia [...] r., przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego (W. J.) wskazujący, iż został sporządzony dla potrzeb negocjacji z gminą w związku z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według tego operatu, wartość nieruchomości na skutek podziału została zmniejszona. W aktach sprawy znajduje się protokół z oceny ww. operatu, w którym to protokole organ I instancji wyjaśnia dlaczego nie może być dopuszczony jako dowód w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej. Kolegium wskazało następnie, iż w jego ocenie zaskarżona decyzja jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa materialnego, a prowadzone w tej sprawie postępowanie nie naruszyło przepisów o postępowaniu administracyjnym. Odnosząc się do treści odwołania Kolegium zauważyło, że sformułowane w pkt 1 odwołania twierdzenie, iż skoro rzeczoznawca udowodniła, że nie mogła znaleźć obiektów podobnych dla całej działki, to tym samym pokazała, że nie da się precyzyjnie ustalić wartości działki przed podziałem - jest własną interpretacją odwołujących się. Na wskazanej w odwołaniu stronie trzeciej decyzji organ I instancji stwierdził bowiem, że na terenie miasta C. nie odnotowano transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę usługową o zbliżonej powierzchni, a w konsekwencji analizę rozszerzono o tereny wybranych miast aglomeracji [...] oraz wydłużono okres analizy od 31 sierpnia 2010 r. do 2 listopada 2012 r. Takie działania rzeczoznawcy są zgodne z § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zarzut zawarty w pkt 2 odwołania Kolegium uznało za chybiony. Wbrew twierdzeniu odwołania rzeczoznawca nie przedstawiła na stronie 27 operatu szacunkowego 4 cech mających wpływ na wartość nieruchomości, ale przedstawiła 10 takich cech. Dla ustalenia wartości nieruchomości wykorzystywane są wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego. Wbrew twierdzeniu odwołania operat szacunkowy zawiera dane i obliczenia dotyczące wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości - strona 28 do 32 operatu. Odpowiadając na zarzut dotyczący braku szczegółowego opisu transakcji przyjętych do porównania Kolegium zauważyło, że przepisy nie regulują, jakie dane z transakcji powinny być przywołane w operacie szacunkowym. Operat szacunkowy zawiera - strona 4 - wykaz źródeł danych merytorycznych. Także tabele znajdujące się na stronach 15 do 18 operatu opisują transakcje przyjęte do porównania poprzez podanie położenia nieruchomości, daty transakcji, powierzchni nieruchomości, ceny transakcyjnej i ceny za 1 m2 gruntu. Odwołujący się nie podali, jakie ich zdaniem szczegóły opisujące transakcje przyjęte do porównania powinny być podane w operacie szacunkowym. Zarzut odwołania dotyczący wydania decyzji na podstawie operatu nieaktualnego mija się z prawdą. Zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu - powoływanego wyżej - potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat następuje przez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu, podpisując operat i zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca potwierdziła aktualność operatu szacunkowego na dzień 21 stycznia 2014 r. zamieszczając datę podpis i odcisk pieczęci na stronie tytułowej operatu z dnia 31 stycznia 2013 r. Uwaga odwołania dotycząca braku w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji odniesienia do prywatnego dokumentu w postaci własnego operatu szacunkowego przedłożonego przez zainteresowanych jest nieuzasadniona. Organ I instancji, w wymienionym wyżej protokole z dnia 23 stycznia 2014 r., szczegółowo przedstawił bowiem powody, dla których przedłożony przez odwołujących się operat szacunkowy nie mógł być traktowany jako dowód w sprawie (nie został przygotowany dla ustalenia opłaty adiacenckiej). Zawarty w końcowej części odwołania wniosek o przeprowadzenie dowodu z oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w sprawie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego w trakcie postępowania administracyjnego zdaniem Kolegium nie może być uwzględniony. W trakcie prowadzonego postępowania rzeczoznawca odpowiadała kilkakrotnie na zarzuty przedstawiane przez odwołujących się. W sytuacji gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Pismem z dnia 1 lipca 2014 r. J. G. i S. G. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wspólną skargę na ww. decyzję Kolegium wnosząc o jej uchylenie w całości. Decyzji Kolegium zarzucili, zarzuty te motywując w uzasadnieniu: rażące naruszenie prawa materialnego, mające istotny wpływ na wynik sprawy i słuszny interes skarżących tj. art. 155 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niewykorzystanie przy szacowaniu przez biegłego wszelkich niezbędnych danych o nieruchomości w tym w szczególności w katastrze nieruchomości, czego organ nie uwzględnił w zaskarżonej decyzji uznając bezkrytycznie opinię rzeczoznawcy za prawidłową i zgodną z obowiązującym prawem, rażące naruszenie prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez całkowite pominięcie dowodu z prywatnej opinii rzeczoznawcy W. J. oraz nieuwzględnienie wniosku o przeprowadzenie dowodu w postaci opinii sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych pomimo, iż wskazane przepisy nakładają na organ obowiązek ich przeprowadzenia, rażące naruszenie prawa procesowego, a to art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 oraz art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez dowolne przyjęcie, iż podejście porównawcze było właściwym sposobem określenia wartości nieruchomości w sytuacji gdy przyjęta w sprawie metodyka szacowania wartości nieruchomości podlegającej podziałowi nie uwzględniała nieruchomości podobnych wobec niej. Skarga została wniesiona w terminie. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł był w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez m.in. kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. 2012, poz. 270 z późn. zm., zwanej dalej: p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, nie mogła zostać uwzględniona. W szczególności Sąd nie stwierdził wydania kontrolowanej decyzji z naruszeniem przepisów prawa materialnego mającym wpływ na wynik sprawy czy z naruszeniem przepisów prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, czy też z innym naruszeniem przepisów postępowania mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wskazać w tym miejscu należy, że w myśl art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz, albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Ustalenie takiej opłaty może nastąpić jeśli w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Wskazać zatem należy, że decyzją nr [...] z dnia [...] r. Burmistrz Miasta C. na wniosek właścicieli J. i S. G., zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej numerami działek [...] i [...], a decyzja ta, jak wynika z akt sprawy, stała się ostateczna w dniu [...] r. W dacie tej obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w C. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Przedmiotowa uchwała została opublikowana w Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...] poz. [...] z dnia [...] r. Jej przepisy stały się prawem miejscowym z dniem wejścia w życie uchwały tj. z dniem [...] r. W konsekwencji organ I instancji, w zgodzie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, uprawniony był do zbadania czy wskutek podziału wartość nieruchomości wzrosła, a w razie odpowiedzi twierdzącej do ustalenia wobec skarżących opłaty adiacenckiej. Wskazać nadto należy, iż ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym ustalenie wartości nieruchomości następuje w formie operatu, a w konsekwencji stanowi on wyłączny dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału. Operat taki, świadczący o wzroście wartości nieruchomości został w sprawie sporządzony, rzeczoznawca udzielała też w trakcie postępowania dodatkowych wyjaśnień. Podkreślenia wymaga, że orzekające w sprawie organy nie dopatrzyły się w ramach kontroli operatu błędów bądź naruszeń prawa uzasadniających odmówienie mu mocy dowodowej, a zdaniem Sądu ocenę tę należy podzielić. Także skarżący w sposób skuteczny tez i wniosków sporządzonego na zlecenie organu nie podważyli. Zważyć w tym momencie należy, że w skardze skarżący sformułowali 3 zarzuty. Po pierwsze, zarzucili rzeczoznawcy, iż nie wykorzystała przy szacowaniu nieruchomości danych zawartych w katastrze nieruchomości. Formułując ogólny zarzut nie wskazali jednak żadnych konkretnych danych, których biegła ich zdaniem nie uwzględniła, a winna była korzystając z katastru wskazać. Tym samym zarzut ten nie może zostać uwzględniony, Sąd podziela bowiem ocenę organów, iż treść operatu i wyczerpujących, dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy uprawniała organ I instancji do ustalenia opłaty adiacenckiej. Po drugie, skarżący zarzucili organom pominięcie dowodu z prywatnej opinii sporządzonej na ich zlecenie przez rzeczoznawcę W. J. oraz nieuwzględnienie wniosku o zwrócenie się o opinię do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Odnośnie zarzutu dotyczącego prywatnej opinii W. J. podzielić należy przekonanie organów, wyrażone przez organ I instancji w obszernym protokole z dnia 23 stycznia 2014 r., a przez organ II instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż opinia ta nie mogła stanowić dowodu w sprawie. Jak trafnie wskazało Kolegium zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony. Także pkt 6 standardu VII.1 Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych stanowi, że określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany. Operat sporządzony na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej przez rzeczoznawcę – E. G. - zawiera na stronie 1 wskazanie właściwego celu, dla którego został sporządzony. Natomiast prywatny operat skarżących nie tylko nie zawiera wskazania, że został przygotowany dla ustalenia opłaty adiacenckiej ale precyzyjnie określa, że sporządzony został jedynie dla potrzeb negocjacji, o których mowa w art. 98 ust. 3 ustawy. Implikuje to możliwość zastosowania innej metodyki dokonywania wyliczeń, a tym samym uniemożliwia dokonywanie jakichkolwiek porównań. Odnośnie z kolei zarzutu, iż organ nie zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dodatkową opinię podzielić należy przekonanie Kolegium, iż w sytuacji gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu, co do których organ nie posiada wątpliwości, w dalszym ciągu są przez stronę kwestionowane, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jak wynika z akt sprawy o taką opinię skarżący w trakcie postępowania nie wystąpili. Trzeci sformułowany w skardze zarzut odnosi się do przyjętej przez rzeczoznawcę metody porównawczej i przyjętych do porównań nieruchomości. Wskazać w tej mierze należy, że .choć operat, jak wskazano powyżej, stanowi wyłączny dowód wzrostu wartości nieruchomości, to jednak nie oznacza to, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Zważyć w tym miejscu należy, iż z uzasadnień wydanych w sprawie decyzji jednoznacznie wynika, że orzekające w sprawie organy dokonały analizy i oceny sporządzonego w sprawie w dniu 31 stycznia 2013 r., a następnie opatrzonego klauzulą o aktualności w styczniu 2014 r., operatu, a także dodatkowych wyjaśnień udzielonych przez rzeczoznawcę, nie doszukując się w nich nieprawidłowości ani w zakresie przyjętej metody wyliczeń, ani przyjętych jako podstawa wyliczeń danych, ani też płynących z dokonanych ustaleń wniosków co do wartości nieruchomości przed podziałem i po jego dokonaniu. Oceny te należy, zdaniem Sądu, podzielić. Operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia ww. opłaty dokładnie opisuje bowiem i uzasadnia wybór podejścia, metody oraz dobór analizowanych w trakcie porównań nieruchomości. Wskazuje, że na terenie miasta Czeladź nie odnotowano transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę usługową o zbliżonej powierzchni, a w konsekwencji analizę rozszerzono o tereny wybranych miast aglomeracji [...] (B., K., R., T.) oraz wydłużono okres analizy od 31 sierpnia 2010 r. do 2 listopada 2012 r. Takie działania rzeczoznawcy są zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Podkreślenia wymaga nadto w tym miejscu, że kontrola operatu przez organ administracji może mieć charakter jedynie ograniczony. Jak podkreśla się zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie (por. np. wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12) ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest bowiem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to jak to wskazano powyżej, może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Warto nadto nadmienić, że formułując w skardze omawiany zarzut skarżący sformułowali go ogólnie, nie wskazując konkretnych transakcji, które ich zdaniem zostały uwzględnione nieprawidłowo, bądź takich, których uwzględnienie ich zdaniem winno było nastąpić. Dodatkowo, w trakcie rozprawy sądowej w dniu 8 stycznia 2015 r. pełnomocnik skarżącego rozszerzyła skargę formułując dodatkowo zarzut przedawnienia. Wskazała, iż w myśl orzecznictwa sądowego opłata adiacencka może być ustalona decyzją ostateczną jedynie w ciągu 3 lat od ostateczności decyzji podziałowej, a okres ten już minął podczas gdy nadal trwa postępowanie sądowe. Odnosząc się do powyższego zarzutu Sąd przypomina pełnomocnikowi, iż decyzja ostateczna to taka, od której nie służy odwołanie (art. 16 § 1 k.p.a), a tym samym przymiot ostateczności posiada każda decyzja wydana w wyniku rozpoznania odwołania przez organ II instancji. Jak wynika z akt sprawy decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu [...] r., zaś decyzję ostateczną w przedmiocie opłaty adiacenckiej Kolegium, w wyniku rozpoznania wniesionego odwołania, wydało w dniu [...] r. Decyzja ta doręczona została skarżącym w dniu 3 czerwca 2014 r. tj. przed upływem trzyletniego okresu. W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.