II SA/Gl 1050/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek,, Sędzia WSA Andrzej Matan, Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Koenigshaus, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi E. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 z późn. zm .- dalej: "k.p.a.") oraz art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust.3 i 4, art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 i art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 , art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.-dalej: "u.p.z.p."), działając w oparciu o rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. nr 164, poz. 1589)i rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz.1588 – dalej "rozporządzenie"), po rozpatrzeniu wniosku E. B. (strona, skarżąca), Prezydent Miasta C. odmówił ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami w parterze na nieruchomości o nr ewid. [...], położonej w C. przy ul. [...]. W uzasadnieniu decyzji, organ I instancji wskazał, że wnioskiem z dnia [...]r. strona wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy terenu położonego w C. oznaczonego jako działka nr 1 o pow. [...]m2 dla budowy: "bloku mieszkalnego - budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami w parterze". W załączniku A do wniosku podane zostały parametry projektowanego obiektu: długość – 60 m, szerokość - 16 i 36 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do 8 m , dach płaski. Strona planuje urządzić na terenie inwestycji 40 miejsc parkingowych, wykonać studnię głębinową dla zaopatrzenia w wodę planowanej zabudowy, a ścieki komunalne odprowadzać do przydomowej oczyszczalni ścieków. Planuje nadto obsługę komunikacyjną z ul. [...] i ul. [...]. W stanie faktycznym droga publiczna ul. [...] to droga o nienormatywnej szerokości, która w rejonie inwestycji stanowi pas terenu o szerokości 2 m. Obie drogi są nieurządzone i nieutwardzone. W toku przygotowania projektu decyzji przeprowadzono analizę dotyczącą warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, na którym przewiduje się lokalizację inwestycji. Obszar analizy wyznaczono, na mapie w skali 1:1.000 (będącej załącznikiem do analizy), wokół przedmiotowej działki w odległości większej niż 50 m, równej co najmniej trzykrotności frontu działki. Za front działki, organ uznał tę jej część, która przylega do drogi, z której to strony możliwy jest główny dostęp komunikacyjny do tej działki. Obszar analizowany wyznaczono w promieniu około 171 metrów od jego granic. Organ I instancji ustalił, że w obszarze analizowanym brak jest jakiejkolwiek zabudowy dostępnej z tej samej drogi publicznej (ul. [...]i ul. [...]) pozwalającej na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji oraz cech kształtowania zabudowy i linii zabudowy. Działki znajdujące się w analizowanym obszarze to tereny rolne, niezabudowane i niezagospodarowane. Wskazał, że jedyny istniejący w obszarze analizowanym budynek, który obsługiwany jest z ulicy [...] oznaczony jako "i"- inne niemieszkalne, o wymiarach 3 m x 3,5 m, nie może stanowić podstawy dla przedmiotowej inwestycji, z uwagi na jego funkcję i gabarytu. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta C. wnioskowany teren sklasyfikowany jest w strefie zabudowy jednorodzinnej MN. W podsumowaniu organ I instancji stwierdził, że działka objęta wnioskiem jest położona poza zasięgiem zabudowy mieszkaniowej i wraz z sąsiednimi terenami stanowi jednolity obszar rolny. Organ I instancji podkreślił, że wprowadzenie planowanej zabudowy mieszkaniowej i wielorodzinnej wśród terenów niezabudowanych, w otoczeniu terenów rolnych byłoby sprzeczne z dotychczasowym sposobem urbanistycznego ukształtowania przestrzeni i nie spełnia wymagań wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji istniejącego zagospodarowania terenów sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej. Ponadto organ I instancji odniósł się do podniesionych przez stronę w piśmie z dnia [...] r. zarzutów w kwestii niewłaściwej interpretacji art. 61 ust 1 u.p.z.p. i jej twierdzeń, iż obszar analizowany działki narożnej winien być wyznaczony w oparciu o sumę szerokości dwóch frontów, co daje promień minimalny około 243 m, z możliwością jego zwiększenia. Organ I instancji wyjaśnił, że działka nr 1 od strony ul. [...] posiada szerokość około 25 m i a od ul. [...] około 57m. Ponieważ front działki znajduje się przy ul. [...] to obszar analizowany powinien zostać wyznaczony w promieniu około 75 m. Mając jednak na uwadze narożne położenie działki organ wyznaczył obszar analizowany przyjmując szerokość działki od ul. [...] tj. 57 m. W takiej sytuacji wyznaczono obszar analizowany o promieniu ok. 171 m. Organ I instancji wyjaśnił również brak podstaw prawnych do zsumowania obu szerokości działki i na tej podstawie wyznaczenia obszaru analizowanego. Zauważył, że dwa budynki mieszkalne wielorodzinne, będące w trakcie realizacji, które zostały opisane przez skarżącą, znajdują się w znacznej odległości poza wyznaczonym obszarem analizowanym tj. ok. 500 m i ok. 440 m od terenu inwestycji (około 340 m i 260 m za granicą obszaru analizowanego). Uznał, że w rozpatrywanym stanie faktycznym nie ma podstaw do rozszerzenia obszaru analizowanego. W odwołaniu od decyzji strona reprezentowana przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, zarzuciła: naruszenie § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w związku z art. 6 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p poprzez wadliwe przeprowadzenie analizy urbanistycznej funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., wyrażającej się w przyjęciu zbyt małego obszaru analizowanego, podczas gdy przez wzgląd na takie przykładowe okoliczności jak: spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (istnienie budynku mieszkalnego wielorodzinnego dostępnego z ul. [...] w C. ); widoczny stopniowy rozrost zabudowy mieszkaniowej, w tym wielorodzinnej, postępujący w kierunku działki, objętej wnioskiem (przy przyjęciu obszaru analizy wynoszącego 500 m obejmować będzie on już m.in. dwa budynki mieszkaniowe wielorodzinne oraz osiedle budynków w zabudowie bliźniaczej); duża odległość pomiędzy budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach (rozproszenie zabudowy),koniecznym było sięgnięcie do przeprowadzenia analizy przy przyjęciu obszar wynoszącego co najmniej ok 500 m, a także naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, art. 8 § 1, art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego – Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm. - zwanej dalej: "k.p.a."). poprzez brak poczynienia przez organ I instancji bliższych ustaleń, co do istnienia uzasadnienia dla konieczności przyjęcia szerszego obszaru analizy urbanistycznej funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., wskutek czego doszło do nieuprawnionej dyferencjacji sytuacji właścicieli nieruchomości położonych w niedalekim sąsiedztwie, gdy inwestycje realizowane w promieniu 500 m od działki wnioskodawczyni, uzyskują warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla zabudowy mieszkaniowej, gdy inwestorem jest podmiot wyspecjalizowany jak "A" z o.o. Sp.k. przy ul. [...] oraz "B" s.c. przy ul. [...]. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Do odwołania dołączone zostało zdjęcie tablicy informacyjnej budynku realizowanego na działkach nr 2 i 3 oraz zdjęcie budynku mieszkalnego jednorodzinnego bez podania ulicy przy której jest posadowiony oraz dwa zdjęcia budynku wielorodzinnego również bez podania adresu . Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie decyzją z dnia [...]. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., utrzymało w mocy ww. decyzję organu I instancji z dnia [...] r. W uzasadnieniu decyzji Kolegium stwierdziło, że decydując o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji miało na uwadze wyniki analizy urbanistycznej oraz wyjaśnienia zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Podzieliło stanowisko organu I instancji, że planowana inwestycja nie spełnia łącznie warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wyjaśniło, że z załączonej do akt analizy wynika, iż obszar analizowany wyznaczony został w promieniu 171 m mimo , iż front działki położonej przy ul. [...] wynosi 25 m. W granicach obszaru analizowanego brak jest jakiejkolwiek zabudowy mieszkaniowej. Również z map dołączonych do wniosku przez inwestorkę nie wynika, aby poza granicami terenu analizowanego znajdowała się taka zabudowa. Zdaniem Kolegium nie zasługuje na akceptację podnoszony w odwołaniu postulat powiększenia obszaru analizowanego o 500 m, bowiem prowadziłoby do poszukiwania terenu umożliwiającego ustalenie wnioskowanych warunków zabudowy. Podkreśliło, że na dany obszar możliwe jest wprowadzenie nowej funkcji ale funkcja ta musi być uzupełnieniem już istniejącej . Oznacza to , że wprowadzana funkcja musi obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z funkcją już istniejącą. Tymczasem wskazana do zabudowy działka położona jest na terenach rolnych, wolnych od jakiejkolwiek zabudowy. W takiej sytuacji trudno uznać, że blok wielorodzinny o 40 lokalach mieszkalnych będzie stanowił uzupełnienie rolniczego charakteru tego terenu. Skarżąca reprezentowana jak dotychczas przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na powyższą decyzję Kolegium zarzucając jej naruszenie przepisów, obejmujące; 1) istotne naruszenie przepisów postępowania, mającego wpływ na wynik sprawy, a mianowicie przepisów art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wydanie przez organ II instancji decyzji, w której w ogóle nie odniósł się do zarzutów zaprezentowanych w odwołaniu, opierając się na przeprowadzonej przez organ I instancji analizie urbanistycznej funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, co stanowi przejaw braku należytego uzasadnienia decyzji, braku dążenia do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, prowadzenia postępowania w sposób nie budzący zaufania strony do organów administracji publicznej; 2) przepisu prawa materialnego w postaci art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego nieuwzględnienie przy wydawanej decyzji Kolegium i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej nie naruszającej chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich, czym w sposób nieuprawniony ograniczono prawo własności skarżącej obejmujące możliwość zagospodarowania terenu, do którego ma ona tytuł prawny; 3) przepisu prawa materialnego w postaci art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez oparcie się przy wydawaniu przez Kolegium na wadliwe przeprowadzonej przez organ I instancji analizie urbanistycznej funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., która to wadliwość wyraża się w przyjęciu zbyt małego obszaru analizowanego, podczas gdy uwzględnione winny być w warunkach niniejszej sprawy takie okoliczności jak: spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (istnienie budynku mieszkalnego wielorodzinnego dostępnego z ul. [...] w C. ); widoczny stopniowy rozrost zabudowy mieszkaniowej, w tym wielorodzinnej; postępujący w kierunku działki, objętej wnioskiem (przy przyjęciu obszaru analizy wynoszącego 500 m obejmować będzie on już m.in. dwa budynki mieszkaniowe wielorodzinne oraz osiedle budynków w zabudowie bliźniaczej); duża odległość pomiędzy budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach (rozproszenie zabudowy), przy czym Kolegium uznało a priori, że rozszerzenie obszaru analizowanego do 500 m nie znajduje uzasadnienia albowiem prowadziłoby do poszukiwania terenu umożliwiającego ustalenie wnioskowanych warunków zabudowy, podczas gdy przeprowadzenie analizy z uwzględnieniem powołanych wyżej dodatkowych okoliczności w ocenie skarżącej pozwoliłoby na przyjęcie konieczności sięgnięcia do większego obszaru analizowanego, tak by móc pogodzić z jednej strony jej prawo do zagospodarowania nieruchomości, a z drugiej strony zapewnić kontynuację istniejącej funkcji zabudowy, tym bardziej, że po pierwsze przepisy art. § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia narzucają jedynie wartości minimalne jakie należy przyjąć dla wyznaczenia obszaru analizowanego (sam organ I instancji przyjął, że należy poszerzyć obszar analizowany, co uznać należało mimo wszystko za rozwiązanie niedostateczne, bo uwzględniające jedynie niektóre okoliczności), a po drugie zauważalnym jest w terenie szybko postępujący rozrost zabudowy zmierzający w kierunku nieruchomości skarżącej, przy jednoczesnym braku rolniczego wykorzystywania terenów sąsiadujących z tą nieruchomością, innymi słowy zauważalny jest szybki rozrost zabudowy miejskiej, w tym obejmującej budynki wielorodzinne. Wniosła o uchylenie decyzji zaskarżonej niniejszą skargą w całości i przekazanie sprawy Kolegium do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych; wnosząc, o uchylenie tej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi podniosła, że koniecznym jest przyjęcie do analizy urbanistycznej obszaru, stanowiącego urbanistyczna całość, z uwzględnieniem specyfiki zagospodarowania terenu. Zdaniem skarżącej rozrost zabudowy miejskiej w jej kierunku, stopniowy wykupywanie nieruchomości sąsiednich przed deweloperów oraz dynamiczna realizacja inwestycji budowlanych wskazują na konieczność przyjęcia obszaru analizowanego w wielkości uwzględniającej tak istniejącą już zabudowę, jak też dynamikę jej rozrostu. Zauważyła, że realizacja inwestycji takich jak opisana we wniosku skarżącej . Wskazała na orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 marca 2017 r. sygn. akt I OSK 1840/15 i z dnia 30 października 2018 r. sygn. akt II OSK2903/18, a których wskazywano na możliwość przyjęcia większego obszaru analizowanego niż wynikający z § 3 ust. 2 rozporządzenia na obszarze o charakterze zabudowy rozproszonej. Wówczas odnosząc się do zabudowy występującej w powiększonym obszarze o określonych funkcjach, cechach i parametrach architektonicznych będzie możliwe ustalenie czy planowana nowa zabudowa wpisuje się w zastany sposób zagospodarowania i odpowiada zasadzie dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W ocenie skarżącej organy obu instancji naruszyły przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., pomijając go. Ponadto odmowa ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji zobrazowanej w jej wniosku i utrzymanie tejże odmowy oparte zostały nie tyle na dowolnej analizie stanu faktycznego i prawnego sprawy. Skarżąca nie zgodziła się na tak daleko idącą ingerencję w jej prawo własności, z którym nieodzownie wiąże się prawo do zagospodarowania gruntu. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczas prezentowane stanowisko i argumentację prawną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 – dalej "p.p.s.a."). Sądowa kontrola sprawy dokonana według wyżej wskazanego kryterium nie potwierdziła zasadności zarzutów skargi. Przedmiotem niniejszego postepowania jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie utrzymująca w mocy decyzje organu I instancji w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy. Materialnoprawną podstawę obu ww. decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945; w skrócie "u.p.z.p."). W myśl art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Oznacza to, że prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów. Już zatem w tym miejscu Sąd zauważa, że to właśnie stosowne przepisy ustawowe regulujące zachowanie ładu przestrzennego wprowadzają uzasadnione ograniczenia w możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości przez ich właścicieli, a tym samym wyznaczają granice prawa własności nieruchomości, w tym związany z tym prawem, prawo zabudowy. Nie sposób zatem przyjmować, że decyzje właściwych organów wydane w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, prowadzą do nieuprawnionego ograniczenia prawa własności skarżącej. W myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p., ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy ma przede wszystkim rozstrzygnąć o dopuszczalności realizacji określonej inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla której nie został uchwalony miejscowy plan, jest dopuszczalna (por. wyrok NSA z dnia 6 września 2013 r., sygn. akt II OSK 813/12, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl) Zgodnie z art. 61 § 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Aktem wykonawczym do wskazanej ustawy, jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588- dalej "rozporządzenie"). Zgodnie z brzmieniem § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 ww. rozporządzenia). Przez "front działki", stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Cytowany wyżej przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia wskazuje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu - granicę maksymalną organ wyznacza z kolei według własnego uznania, mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jak i zadeklarowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz w art. 2 pkt 1 tej ustawy - aspekt ładu przestrzennego. Określenie w ww. przepisie minimalnej wielkości obszaru analizowanego z dopuszczeniem możliwości wyznaczenia go w większym rozmiarze, rodzi po stronie organu administracji obowiązek uzasadnienia konkretnymi okolicznościami danego przypadku decyzji o wyznaczeniu obszaru analizowanego w większym rozmiarze. W decyzji dotyczącej warunków zabudowy organ zobowiązany jest zatem wyjaśnić dlaczego wyznaczył właśnie taki obszar analizowany. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 września 2010 r., sygn. akt II OSK 1334/09 (Lex nr 741383) wyjaśnił, że o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy i "rozciągnięcia" tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in. takie względy jak istnienie zabudowy (czasami bardzo licznej) jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach. Innymi słowy, wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów, jest zasadą. Wyznaczenie zaś tego obszaru w odległości większej niż wyżej wskazana jest dopuszczalne, jednak - jako odstępstwo od zasady - wymaga szczegółowego uzasadnienia z odwołaniem przede wszystkim do potrzeby wynikającej z konkretnych okoliczności danego przypadku. Z przeprowadzonej dla potrzeb niniejszej sprawy analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że obszar analizowany ustalono wokół działki nr 1 w C. w promieniu około 171 m. mimo , iż front działki położonej przy ul. [...] w granicach obszaru analizowanego brak jest jakiejkolwiek zabudowy mieszkaniowej. Działka nr 1 od strony ul. [...] ma szerokość około 25 m., a od ul. [...] około 57 m. Ponieważ front działki znajduje się od ul. [...] to obszar analizowany powinien zostać wyznaczony w promieniu około 75 m. Mając jednak narożne położenie działki organ wyznaczył obszar analizowany przyjmując szerokość działki od ul. [...] Wyznaczony obszar o promieniu 171 m. organy uznały za wystarczający przeprowadzenia analizy urbanistycznej. Dokonano analizy działek objętych granicami obszaru oraz działek znajdujących się na obrzeżach. Ponadto organy stwierdziły, że wskazane przez skarżącą tereny znajdują się przy innej drodze publicznej - ul. [...], natomiast budynek wielorodzinny, o którym mowa w odwołaniu znajduje się nie w bliskości granic obszaru lecz w odległości około 400 m. Zdaniem Sądu organy zasadnie uznały, że w tej sprawie brak było podstaw do wyznaczenia większego obszaru analizowanego, a ustalenie takiego obszaru analizowanego jak to ma miejsce w niniejszej sprawie służy wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić jednostki terenowej i urbanistyczno - architektonicznej. Powiększenie tego obszaru, tak jak tego żąda skarżąca, byłoby jednoznaczne z poszukiwaniem cech i parametrów zabudowy, która miałaby uzasadniać formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach przez nią wnioskowanych, co nie znajduje oparcia w powołanym przepisie § 2 ust. 3 rozporządzenia. Ponadto, wbrew zarzutom skargi, nie znajduje potwierdzenia stanowisko, że organ w sposób wadliwy wyznaczył obszar analizowany i w sposób dowolny uzasadnił wyznaczenie tego obszaru w przyjętych rozmiarach. Organy obu instancji wskazały bowiem na zawarte w tym przedmiocie w analizie stanowisko jej autora, podzielając jego ocenę, że zabudowa istniejąca w tak ustalonym obszarze analizowany, dostępna z tej samej drogi publicznej, pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy wskazanych szczegółowo w rozporządzeniu. Zasadność wyznaczenia obszaru analizowanego w przyjętym zakresie została wyjaśniona w analizie, a także w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji. Należy przy tym podkreślić, że analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona przez uprawnionego urbanistę, który ocenił powyższą kwestię z uwzględnieniem regulacji § 3 ust. 2 rozporządzenia i dał temu wyraz w treści analizy. Wobec powyższego Sąd orzekający nie znajduje podstaw do kwestionowania zasadności i prawidłowości ustaleń analizy w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego. Odnosząc się natomiast do spełnienia w tej sprawie przez przedmiotową inwestycję przesłanek ustalenia warunków zabudowy wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wskazać należy, że ze sporządzonej w sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika jednoznacznie, że tereny sąsiednie przylegające do ul. [...] i ul. [...] oraz obsługiwane z tych dróg to tereny rolne, niezabudowane i niezagospodarowane, a istniejący na działce nr 4 budynek nie spełniają warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., określanego w doktrynie i orzecznictwie mianem "zasady dobrego sąsiedztwa". Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Biorąc pod uwagę powyższe Sąd orzekający stwierdził, że postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone w sposób zgodny z regułami procedury administracyjnej. Organy administracji w niniejszej sprawie prawidłowo ustaliły stan faktyczny w sprawie, w szczególności w oparciu o prawidłowe ustalenia wynikające z analizy urbanistycznej i te ustalenia odniosły do prawidłowo zastosowanych w tej sprawie ww. przepisów prawa materialnego. W szczególności, jak to wykazano powyżej, prawidłowo ustaliły i uzasadniły obszar analizowany w niniejszej sprawie, a także wyjaśniły odmowę uwzględnienia stanowiska skarżącej w kwestii rozszerzenia tego obszaru. Określiły istotne fakty mające znaczenie dla sprawy w świetle przepisu prawa materialnego i podjęły czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy (art. 7 k.p.a.). Ponadto w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) i w oparciu o ten materiał dokonały oceny okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, które zostały udowodnione (art. 80 k.p.a.). Wynik tych ustaleń został przedstawiony w uzasadnieniu decyzji spełniającej wymagania co do treści w sposób określony w art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.