II SA/Gl 11/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Matan, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek,, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant specjalista Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi J. P. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...] r.; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach na rzecz skarżących solidarnie kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Pismem z dnia [...] r. R. J. działający przez pełnomocnika wystąpił do Prezydenta Miasta K. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji "zespół zabudowy mieszkaniowej przy ulicy [...] w K.". Organ przeprowadził wymagane postępowanie, zebrał niezbędne dokumenty, przygotował projekt wnioskowanej decyzji, a następnie decyzją z dnia [...] r. ustalił warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ulicy [...] w K. na działkach nr 1, 2 km. [...] obręb L. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji przywołał przepisy art. 60 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.). i art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (t.jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.). W decyzji ustalono podstawowe dane dotyczące rodzaju zabudowy oraz dane dotyczące funkcji i zagospodarowania terenu a także szczegółowe warunki i zasady zagospodarowania terenu, w tym dotyczące wymagań ochrony kształtowania ładu przestrzennego - tj. wskaźnik zabudowy terenu od 0,272- do 0,284, linię zabudowy na przedłużeniu istniejących budynków (nr 3 i nr 5) przy ulicy [...] oraz w odległości 8m od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy [...], szerokość elewacji frontowej - od ulicy [...] dla budynku nr 1 od 14,5m do 15m, dla budynku nr 2 - w drugiej linii zabudowy - o nieregularnym kształcie składającego się z 3 powiązanych ze sobą segmentów- łączna szerokość od 58 do 62 m, a od ulicy [...] dla budynku typ 3 - od 12 do 14,5m, wysokość nowej zabudowy - dla budynku nr 1 - od 9 do 9,5m, dla budynku nr 2 - w przedziale od 9 do 12,5m, dla budynku nr 3 - od 9 do 9,5., oraz geometrię dachu - dach płaski. W decyzji zawarto też ustalenia dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, a także ustalenia dotyczące warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, warunki w zakresie obsługi komunikacyjnej oraz ochrony interesów osób trzecich i warunki w zakresie ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że uzyskano wymagane uzgodnienia, a w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że wnioskowane zamierzenie spełnia łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt od 1 do 5 ustawy, co wykazane zostało w analizie urbanistyczno - architektonicznej, której wyniki stanowią załącznik do wydanej decyzji. W toku postępowania właściciele sąsiednich nieruchomości zapoznali się z projektem decyzji zgłaszając swoje uwagi, wyrażające niezadowolenie i brak zgody na planowaną inwestycję. Wobec spełniania przesłanek brak było podstaw do odmowy. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli J. i M. P., A. i M. K. oraz D. G., zwracając się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach o uchylenie przedmiotowej decyzji, podnosząc, iż jest ona wadliwa i wydana została z naruszeniem obowiązujących przepisów. Wskazując na zapis decyzji w punkcie II Warunki i wymagania w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego podnieśli, iż zgodnie zawartym tam stwierdzeniem budynek typu 1 objęty w przeważającej części obowiązującym planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego, a w części niniejszą decyzją winien uwzględniać zarówno wymogi planu jak i nawiązywać do ustaleń decyzji, podczas gdy stwierdzania te wskazują na niezgodność planowanego zamierzenia inwestycyjnego w przepisami prawa. Zgodnie bowiem zapisami uchwały nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowych dzielnic miasta K. - dla terenu oznaczonego symbolem MM - tereny zabudowy mieszkaniowej obejmują małe domy mieszkalne do 6 mieszkań, zabudowę szeregową, bliźniaczą i jednorodzinną oraz usługi na działkach nie przekraczających średniej powierzchni działek w otoczeniu. Zatem budynek typu 1 znajdujący się na terenie objętym planem nie spełnia tych wymogów, nie jest to mały budynek do 6 mieszkań. Nadto w tym zakresie winien on tworzyć całość architektoniczno- urbanistyczną, czyli spełniać pozostałe wymogi w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz mistyczną zagospodarowania terenu tj. gabarytów i formy architektonicznej. Podkreślili też, że wyniki przeprowadzonej analizy architektoniczo- urbanistycznej są wadliwe i nie odpowiadają stanowi faktycznemu. W zakresie kontynuacji funkcji stwierdzono, że wnioskowana budowa zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej stanowi kontynuację istniejącej na obszarze analizowanym funkcji zabudowy wielorodzinnej , co nie odpowiada prawdzie, gdyż zabudowa na tym terenie to zabudowa niskiej intensywności ze sporadycznymi przypadkami zabudowy wielorodzinnej, a z dominującą zabudową jednorodzinną. Dodali, że w decyzji brak jest informacji o planowanym wskaźniku intensywności zabudowy oraz zasadzie podziału nieruchomości. Rozpatrując złożone odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach, zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium odwołując się do art. 4 ust. 2 oraz art. 56 w związku z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdziło, że nie można odmówić wydania warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne zgodne jest z przepisami odrębnymi. Decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać przy spełnieniu warunków określnych w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 tej ustawy. Po analizie akt sprawy, zdaniem Kolegium w niniejszym przypadku przesłanki te zostały spełnione. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wywieść należy, że ustalenie wnioskowanych parametrów zgodne jest ze stanem faktycznym i prawnym. Organ ustalił parametry techniczne zgodnie z treścią wniosku złożonego przez inwestorów, a także każdy został szczegółowo uzasadniony oraz znalazł odzwierciedlenie w sporządzonej analizie. Organ odwoławczy stwierdził, że w przypadku wyznaczenia linii zabudowy znalazł zastosowanie § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Wskaźnik zabudowy wyznaczony został na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia, średni wskaźnik dla tego terenu wynosi 0,25 , a dla działek na tym terenie waha się od 0,06 do 0,78. Dla planowanej inwestycji wyznaczono wskaźnik od 0,272 do 0,284, czyli mieści się on w przedziale tego wskaźnika na tym terenie i tylko nieznacznie przekracza jego średnią wartość. Podobnie wygląda to przy wskaźniku szerokości elewacji frontowej, gdzie szerokość frontu od 14,5m do 15m mieści się w przedziale średniej wartości. Z kolei budynek typu 2 - w drugiej linii zabudowy, posiada nieregularny kształt a jego szerokość ustalono zgodnie z wnioskiem inwestora. Także wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalony został zgodnie z wnioskiem inwestora (9 do 9,5m) , przy czym wielkości te mieszczą się w przedziale wysokości na tym terenie - od 2,7 do 13,4m. W ocenie organu odwoławczego parametry techniczne zostały określone na podstawie przepisów prawa dających możliwość odstępstwa od ściśle określonych wytycznych. Organ pierwszej instancji uzasadnił kwestię ustalenia tych parametrów, a zatem został spełniony warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dalej organ odwoławczy stwierdził, iż inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2) od ulicy [...] i ulicy [...], a w przypadku art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy - istotne jest jedynie wskazanie przez inwestora, że projektowane lub istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. W niniejszym przypadku inwestor do akt sprawy załączył dokumenty potwierdzające dostawę następujących mediów energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków, wód opadowych, ciepła i gazu. W świetle powyższego Kolegium stwierdziło, iż organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił warunki zabudowy wnioskowanej inwestycji, a decyzja zawiera niezbędne załączniki. W sposób bezsporny wykazana została kontynuacja funkcji - na analizowanym obszarze występuje funkcja mieszkaniowa wielorodzinna i towarzysząca jej funkcja garażowa. Odnosząc się do uwag podniesionych w odwołaniu organ wyjaśnił, że przedmiotem niniejszego postępowania jest ustalenie czy na danym terenie w określonych warunkach może powstać określona inwestycja. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu i nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Stąd podniesione przez strony uwagi nie mieszczą się w ramach niniejszego postępowania. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach złożyli J. i M. P. Zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, które obligowały organ do zebrania i rozpatrzenia całokształtu materiału dowodowego, co miało wpływ na wynik sprawy i wobec powyższego wnieśli o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. oraz zasądzenie kosztów postępowania. Uzasadniając swoje żądanie pokreślili że w toku postępowania organ pierwszej instancji winien rozpatrzyć sprawę na podstawie całokształtu materiału dowodowego, tymczasem, organ naruszył przepisy proceduralne, tj. art. 7 i art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego a w rezultacie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 art. 53 ust. 3 i art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisów ustawy z dnia 19 lipca 2001 r. Prawo wodne (art. 211i art. 216). Zarzucili, że w przedmiotowej decyzji nie określono wszystkich wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie spełniania przesłanek zawartych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podkreślili, iż organ nie dopełnił wszystkich czynności celem dokładnego ustalenia stanu faktycznego sprawy, nie odniósł się do zgłaszanych zastrzeżeń, a obszar analizy wyznaczono niezgodnie z przepisami, przywołując inne jego granice w tekście decyzji, analizie i załączniku graficznym. Podważa to tym samym wszystkie ustalenie organu. Zauważono, że w sekcji V- warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej - w pkt 5 odprowadzenie wód opadowych - organ powołał się na pismo "A" z dnia [...] r. z którego nie wynika, by istniejące uzbrojenie było wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia. Nie odniesiono się też do informacji , iż woda na tym terenie występuje na głębokości 1m, a zaplanowano budynki z podziemnymi garażami. W ocenie skarżących w orzecznictwie i literaturze podkreśla się, że decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stanowią alternatywę do planów miejscowych i ich surogat w zakresie utrzymania ładu przestrzennego. Stąd też obywatel ma prawo oczekiwać, że bez względu na sposób ustalenia przeznaczenia i zagospodarowania terenu, czy to przez plan miejscowy czy to w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, to wynik w kontekście ładu przestrzennego powinien być zbliżony. W niniejszym przypadku wskaźnik intensywności zabudowy został przekroczony i będzie znacznie wyższy niż na działkach sąsiednich. Pominięto również informację o terenach zielonych. Ustalenia niniejszej decyzji o warunkach zabudowy spowodują zatem rażące dysproporcje w sposobie zagospodarowania terenu. Skarżący podkreślili także, że naruszony został przepis art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy, poprzez nieuwzględnienie w decyzji norm prawnych z art. 140 i art. 144 Kodeksu cywilnego. Podnieśli, że wskutek zabudowy na tym terenie zwiększy się liczba ludności, co utrudni m.in. prowadzenie ewentualnych postępowań związanych z ich nieruchomością (zwiększenie potencjalnych stron postępowania). Dodali też, że praktycznie na całej długości północnej granicy ich działki zostanie wybudowany budynek o wysokości od 9 do 9,5m, w którym balkony i okna będą zwrócone na ich nieruchomość powodując utratę prywatności i zmniejszając komfort ich życia. W ten sposób wydanie decyzji w sposób rażący i ponad miarę wpłynie na ich uprawnienia właścicielskie. Dodatkowo skarżący podnieśli, że uzgodnienia wymaga projekt decyzji a nie samo usytuowanie inwestycji, nie określono w sposób jasny i precyzyjny czy planowana inwestycja zlokalizowana została na terenie górniczym i podlega eksploatacji górniczej, a w związku z tym wymaga zastosowania ochrony obiektów budowlanych przed wpływami tej eksploatacji. Zwrócili także skarżący uwagę na niezrozumiały język decyzji, mało precyzyjne i niejasne sformułowania, które nie dają jednoznacznej odpowiedzi czy "przedmiotem rozstrzygnięć w decyzji o warunkach zabudowy jest budynek czy segment". Trudno, zdaniem skarżących, z zapisów decyzji wywnioskować czy podane parametry dotyczą budynku czy segmentów, w szczególności gdy "budynek typ 2 stanowić będzie obiekt o 3 segmentach". Zakwestionowali skarżący podane w decyzji parametry, podkreślając zwłaszcza niezrozumiały sposób ich wyliczenia. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Powtórzyło, że w sprawie spełnione zostały przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym co obligowało organ do wydania pozytywnej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując sprawę zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie są, w ocenie składu orzekającego, zgodne z prawem. Nie wszystkie jednak zarzuty skargi zasługują na uwzględnienie.. Kontrolowane decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2017r., poz. 1073 ze zm.) Zgodnie z art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (co występuje w badanej sprawie), polegająca na budowie obiektów budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Art. 61 ust. 1 przywołanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie warunków. Oznacza to, że niespełnienie chociażby jednego z wskazanych w tym przepisie warunków prowadzić musi do wydania w sprawie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. W tym stanie prawnym obowiązkiem właściwego organu administracji jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której w sposób jednoznaczny stwierdzić będzie można, czy zostały spełnione warunki, o których mowa w cytowanym już powyżej art. 61 ust. 1 do 5 ustawy. Zasady i tryb przeprowadzenia takiej analizy określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588). Zgodnie z § 9 ust. 1 powołanego rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Mocą § 3 przywołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której wniosek dotyczy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei § 5, § 6, i § 7 mówią o wyznaczaniu wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości zabudowy i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, odnosząc te wielkości do przeprowadzonej analizy zabudowy działek sąsiednich. Odnosząc powyższą regulację do zapisów zamieszonych w kwestionowanej decyzji wypada podkreślić, że nie odpowiadają one zapisom rozporządzenia. Uwzględniając powyższą regulację trzeba w pierwszej kolejności wyjaśnić, że jak wskazano powyżej dla przeprowadzenia wymaganej analizy kontynuacji funkcji i cech nowej zabudowy organ obowiązany jest, zgodnie z zapisem § 3 cytowanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury wyznaczyć obszar analizowany, którego granice określa się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniej jednak niż 50m. Wprawdzie do akt niniejszej sprawy dołączono mapę z wyznaczonym obszarem analizy, ale wobec kilku zmian wprowadzanych w toku postępowania zmieniała się szerokość frontu działki. Brak jest tym samym jednoznacznego ustalenia wielkości frontu działki, a wobec powyższego trudno dokonać sprawdzenia, czy wyznaczono ten obszar zgodnie z przywołanym przepisem. Jest to kwestionowane przez skarżących, według których wyznaczono ten obszar w trzech wielkościach różniących się od siebie. Stąd też w ocenie skarżących inny jest obszar na załączniku graficznym, a inna jest granica obszaru, który podlegała analizie w załączniku tekstowym. Wobec braku jednoznacznych materiałów dowodowych trudno składowi orzekającemu ocenić prawidłowość tego wyznaczenia lub też brak prawidłowości wyznaczenia tego obszaru. Z ogólnego spojrzenia na wyznaczony front działki przeznaczonej do zabudowy pojawia się wątpliwość czy obszar ten nie został wyznaczony w zbyt dużej wielkości. Nie wyjaśniono jednak jakie były powody takiego ustalenia obszaru analizy w obszarze "dobrego sąsiedztwa". Obowiązujące przepisy nie określają wprawdzie granic takiego obszaru analizy czyli nie zabraniają przyjęcia do analizy obszaru większego niż określony w przepisie obszar minimalny. Jednak przyjęcie do analizy obszaru o innej niż minimalna wielkości, wymaga od organu wyczerpującego i przekonującego uzasadnienia takiego działania, czego w niniejszym przypadku nie ma. Podkreślić też trzeba, że przeprowadzona analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w postępowaniu dot. decyzji o warunkach zabudowy – załącznik do decyzji - nie została przeprowadzona w sposób jasny i precyzyjny, przez co nie wyjaśnia wielu wątpliwości. Zgodzić się przyjdzie że wymieniono w tabeli "sprawa [...]" kolejne działki wraz z zabudową, ale z dokładnym ich umiejscowieniem jest już kłopot. Dodatkowo trzeba podnieść, że przeznaczona do zabudowy działka ma dostęp zarówno do ulicy [...] (tu został określony jest front działki) jak i do ulicy [...]. W przedmiotowej tabeli tylko w przypadku niektórych działek określono sposób ich zagospodarowania. W odniesieniu do wielu nieruchomości położonych przy [...] czy ulicy [...] w ogóle nie podano sposobu ich zagospodarowania, nie jest zatem w ogóle wiadomo czy jest to zabudowa jednorodzinna czy wielorodzinna. Mając jednak na uwadze podane w dalszych rubrykach parametry wnosić należy, że jest to raczej zabudowa jednorodzinna. Uwzględniając więc zapis zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 wskazujący na możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowana jest w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów, podkreślić trzeba, że ustalenie tego faktu jest niezmiernie istotne dla oceny możliwości realizacji wnioskowanej zabudowy. Nie jest bowiem wiadome, które to działki leżącą przy tej samej drodze publicznej pozwalają na określenie wymaganych parametrów. Podkreślić przy tym trzeba, że kwestionowana decyzja ustalając wymagane parametry, w zdecydowanej większości ustala je powyżej średniej wartości tych parametrów w obszarze analizowanym. M.in. w stosunku do parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w załączniku tekstowym wynika, że mieści się ona w przedziale od 2,7m do 13,4m - podczas gdy wielkości te nie zostały wykazane w wymienionej powyżej tabeli, a zatem nie podlegają sprawdzeniu. Także w tym przypadku brak odniesienia tego parametru do zabudowy na działkach mieszczących się przy tej samej drodze publicznej czyli ulicy [...], i [...]. Nie wskazano ani w załączniku graficznym, ani w tabeli ani w załączniku tekstowym na podstawie których działek jest możliwa taka zabudowa. Podobnie sytuacja się kształtuje w przypadku określenia parametru szerokości elewacji frontowej. O ile bowiem szerokość 14-15m dla budynku nr 1 czy w przypadku budynku nr 3 - od 12- do 14,5m od biedy da się pogodzić z wyliczoną średnią wartością dla tego terenu, to nie sposób niczym uzasadnić szerokości budynku typu 2 - gdzie przyjęto szerokość 58- 62 m. Nie jest przy tym przekonujące tłumaczenie, iż w zasadzie są trzy budynki, gdyż w rezultacie tworzą jedną bryłę, a na całym obszarze analizowanym nie ma takiego dużego budynku. Największy i to położny przy innej ulicy - [...]- ma szerokość 33 m. - Przekroczony został także parametr wielkości powierzchni zabudowy. Ustalono go powyżej wyliczonej średniej dla tego obszaru i wbrew twierdzeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie uzasadniono takiego stanu rzeczy. W tych warunkach stwierdzić wypada, że nie wszystkie ustalone w decyzji parametry nowej zabudowy mają swoje uzasadnienie w przygotowanych załącznikach. Zasadnie organy stwierdziły, że wskazane w decyzji parametry są raczej wynikiem uwzględnienia wniosku inwestora niż wynikają z przeprowadzonej analizy. Przygotowane w sprawie materiały do analizy wskazują średnie wskaźniki istniejącej zabudowy, a przyjęte w decyzji nie tylko nie są precyzyjne ale także odbiegają od ustalonej w wyniku tej analizy średniej wielkości. Podkreślenia też wymaga fakt, iż nie zostały w sposób przekonujący i wyczerpujący uzasadnione przyjęte w decyzji odstępstwa. W tym zakresie organ odwoławczy gołosłownie stwierdził, iż odstępstwa te zostały uzasadnione decyzji organu pierwszej instancji. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi przyznać trzeba, iż nie są zasadne. W przypadku dołączonych uzgodnień z dostawcami mediów, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy istotne jest jedynie wskazanie przez inwestora, że projektowane lub istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zmierzenia budowlanego, przy czym warunek ten jest spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W niniejszym przypadku inwestor do akt sprawy załączył dokumenty potwierdzające dostawę mediów takich jak: energii elektrycznej, wody i odprowadzania ścieków, wód opadowych, ciepła i gazu. Wykazany też został dostęp do drogi publicznej, a nawet dwóch dróg, a mianowicie ulicy [...] i ulicy [...]. Nie są zasadne zarzuty skargi odnoszące się do naruszenia prawa własności. Jak wskazały orzekające w sprawie organy decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu i nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Podniesione zatem przez strony uwagi nie mieszczą się w ramach niniejszego postępowania, które daje odpowiedź jedynie czy dana, wnioskowana zabudowa możliwa jest do realizacji na danym terenie. Także wszystkie zarzuty dotyczące ewentualnych uciążliwości związanych z planowaną zabudową nie mogły być uwzględnione w tej sprawie. Wskazane jedynek na wstępie uchybienia przemawiają za koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji, jak i decyzji ją poprzedzającej organu pierwszej instancji wobec braku dokładnego i wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, czyli naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, a wobec powyższego braku możliwości poddania bardziej szczegółowej kontroli przedmiotowej decyzji. Mając powyższe na uwadze, decyzje organów obu instancji należało uchylić na podstawie art. 145 ( 1 pkt. 1 lit.a i lit.c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) . Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ orzekający będzie miał na uwadze poczynione powyżej ustalenia, wyeliminuje wskazane uchybienia.