II SA/Gl 1100/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Kiermaszek Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.) Sędzia WSA Rafał Wolnik Protokolant stażysta Ewa Pasiek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 sierpnia 2006 r. sprawy ze skargi H.O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości oddala skargę Decyzją z dnia [...] r. nr [...], podjętą z up. Prezydenta C. po rozpoznaniu wniosku Miejskiego Zarządu Dróg w C., orzeczono o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w C. przy ul. A [...], oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jako działka nr A o pow. [...] ha, obręb [...], stanowiącej współwłasność H. O. w [...]/[...] częściach i J. M. w [...]/[...] części – w celu realizacji inwestycji, polegającej na budowie ul. B od ul. A do ul. C, wydzielając : – działkę nr B o pow. [...]ha, – działkę nr C o pow. [...]ha, – działkę nr D o pow. [...]ha. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ I instancji powołał przepisy art. 94 ust. 1, art. 96 ust. 1 i 4, art. 97 ust. 1, 1a, 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 1063 ) oraz § 2 ust. 1 i 2, § 3, § 5, § 7, § 9 i § 10 rozp. RM z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości ( Dz. U. Nr 268, poz. 2663 ). W uzasadnieniu organ administracji podał, iż przedłożony projekt podziału został pozytywnie zaopiniowany postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] w kwestii zgodności z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nr [...] z dnia [...] r. znak [...], której ważność przedłużono kolejną decyzją nr [...] z dnia [...] r. znak [...]. Organ I instancji wyjaśnił też, iż projekt podziału wykonany został przez geodetę, posiadającego wymagane uprawnienia zawodowe. W odwołaniu od decyzji H. O. sprzeciwiła się podziałowi działki podnosząc, iż wydzielona działka nr D z uwagi na kształt wydłużonego trójkąta, nie pozwala na jej racjonalne wykorzystanie. Stąd też odwołująca się podniosła, iż jej zgoda na podział nieruchomości uzależniona jest od wykupu tej działki. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. W motywach Kolegium wskazało, iż zgodnie z art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z przepisami odrębnymi, a jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia wniosku, jeżeli jest on zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji. Zatem skoro w niniejszej sprawie została wydana decyzja z dnia [...] r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji, polegającej na budowie ul. B, obowiązująca do dnia [...] 2006 r., zaś linie rozgraniczające teren inwestycji oznaczone zostały w załączniku graficznym, to podstawę podziału nieruchomości stanowiła ta decyzja. Odnosząc się zaś do stanowiska odwołującej się, organ II instancji wyjaśnił, iż brak podstaw prawnych do zamieszczenia w decyzji podziałowej zapisu o ewentualnym nabyciu części działki przez gminę, bowiem zbycie nieruchomości nie następuje decyzją administracyjną, lecz umową cywilnoprawną, a zatem warunek taki nie może stanowić części składowej decyzji podziałowej. Z tych względów odwołania nie uwzględniono. W skardze do sądu administracyjnego H. O. ponowiła dotychczasowe zarzuty i argumentację, iż powstała w wyniku podziału działka nr D z uwagi na ukształtowanie, nie pozwala na racjonalne wykorzystanie, stanowiąc wąski trójkąt. Nadto, nieruchomość straci na wartości. Stąd też skarżąca podtrzymała stanowisko, iż wyrazi zgodę na podział jedynie pod warunkiem wykupu całego gruntu poza ogrodzeniem. Organ, którego działanie zaskarżono, wniósł o oddalenie skargi jako nieuzasadnionej. Uczestniczka postępowania J. M. przychyliła się do skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Skarga nie mogła odnieść skutku, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego, ani też organy administracji nie uchybiły regułom procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem postępowania administracyjnego. Zasady podziału nieruchomości regulują przepisy rozdziału 1, Działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). I tak, z mocy art. 97 ust. 3 pkt 1 cyt. ustawy, podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych. Wydzielenie gruntów pod drogi publiczne, budowa i utrzymanie tych dróg, stanowi zaś cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 1 tej ustawy. Regulacja powyższa oznacza zatem, iż podział nieruchomości na powyższy cel publiczny, następuje bez zgody właściciela. Warunkiem wydania decyzji podziałowej jest jednak stwierdzenie spełnienia wymogów, określonych w art. 94 ust. 1 ustawy, co następuje w drodze postanowienia opiniującego, wydanego w trybie art. 93 ust. 4 zd. 2. Zatem w sytuacji, gdy przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia wniosku, podziału nieruchomości można dokonać wówczas, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji. Stąd też w niniejszej sprawie walor wiążący miał załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie ul. B, przywołanej w decyzji organu odwoławczego. Wyznaczony w tej decyzji przebieg drogi publicznej determinował podział dotychczasowej działki nr A, jako że jedynie jej część niezbędna jest do realizacji celu publicznego. Działka drogowa musi zaś być wyodrębniona geodezyjnie przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Warunkiem udzielenia inwestorowi takiej decyzji jest bowiem m.in. wykazanie prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tymczasem decyzja o podziale nie rodzi żadnych skutków w sferze prawa własności. Nowowydzielone działki nadal stanowią własność dotychczasowego właściciela, który może z nich wykorzystać niezależnie od granic geodezyjnych wydzielonych działek. Dopiero zbycie nieruchomości, bądź wydanie decyzji o wywłaszczeniu przenosi własność nieruchomości. Decyzja o wywłaszczeniu może zaś obejmować jedynie taką część nieruchomości, która niezbędna jest dla realizacji inwestycji celu publicznego. Ustawodawca przesądził też, iż w przypadku jeżeli wywłaszczeniem objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie ( art. 113 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Wyjaśnić też w tym miejscu przyjdzie, iż przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, zaś działka gruntu może stanowić część lub całość tej nieruchomości ( art. 4 pkt 1 i 3 cyt. ustawy ). Stąd też podział nieruchomości na działki gruntu nie pozbawia właściciela roszczenia o wykup, przysługującego z mocy art. 113 ust. 3 ustawy. Jednakże jak prawidłowo stwierdził organ odwoławczy, realizacja tego roszczenia nie następuje w drodze decyzji administracyjnej. Stąd też w decyzji o podziale nie jest możliwe zawarcie warunku o nabyciu przez Skarb Państwa bądź jednostkę samorządu terytorialnego określonej części podzielonej nieruchomości. Decyzja o podziale nieruchomości na działki gruntowe ogranicza się jedynie do zatwierdzenia tego podziału (art.96 ust.1 ustawy ). Stąd też na tym etapie postępowania administracyjnego brak było podstawy prawnej do badania, czy działka nr D z uwagi na kształt trójkąta, może być prawidłowo wykorzystywana na dotychczasowe cele. Dopiero w razie wydania decyzji o wywłaszczeniu części nieruchomości, skarżąca jako współwłaściciel nieruchomości może skorzystać z uprawnienia, wynikającego z art. 113 ust. 3 ustawy. O ile zaś Skarb Państwa, bądź gmina odmówi nabycia pozostałej części nieruchomości w drodze umowy, dochodzenie roszczenia ustawowego możliwe jest wyłącznie przed sądem powszechnym z uwagi na cywilnoprawny charakter sporu. Z tych względów podniesiona w skardze argumentacja nie mogła odnieść skutku na etapie badania zgodności z prawem decyzji o podziale nieruchomości. W tej sytuacji skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).