II SA/Gl 1113/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Stanisław Nitecki (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędzia WSA Krzysztof Nowak, Protokolant specjalista Ewa Bojarska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi B. Sp. z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 17 lipca 2025 r. nr SKO.UL/41.7/90/2025/3122/RS w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości użytkowania wieczystego nieruchomości oddala skargę. Prezydent Miasta K. decyzją z 31 stycznia 2025 r. nr [...] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) 0raz art. 104 i art. 268a Kodeksu postępowania administracyjnego ustalił dla "B. " Sp. z o.o. z siedzibą w K. (dalej jako strona lub skarżąca) jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w K. przy ul. [...] stanowiącego działki nr [...] , [...] , [...] (karta mapy [...] obręb Dz.[...]) o łącznej powierzchni 0,9019 ha w wysokości 205 744,80 zł. W uzasadnieniu tej decyzji organ pierwszej instancji przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania ze szczególnym uwzględnieniem podejmowanych czynności prawnych. Przybliżono postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odnoszące się do przedmiotowych działek przyjętego stosowną uchwałą Rady Miasta K. z [...]r. W dalszej części uzasadnienia przedstawiono poszczególne czynności, oraz rozstrzygnięcia podejmowane na wcześniejszym etapie prowadzonego od 1 lutego 2017 r. przedmiotowego postępowania administracyjnego. Następnie dokonano prezentacji postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z roku 2003 oraz wprowadzonych zmian w planie przyjętym w 2016 r. Podkreślono, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości odbywa się w oparciu o ustalenia poczynione w przygotowanym w tym celu operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnioną osobę. Kolejnym elementem uzasadnienia uczyniono działania podejmowane w celu uzyskania operatu odpowiadającego swoją treścią postanowieniom prawa jak również, aby uwzględniał wskazania zamieszczone wyrokach sądów administracyjnych. W tej części uzasadnienia odniesiono się również do zgłoszonego wniosku przez pełnomocnika strony o umorzenie przedmiotowego postępowania z uwagi na upływ pięciu lat od dna dokonania stosownej transakcji leżącej u podstaw wszczęcia tego postępowania. W ocenie organu wniosek taki nie jest zasadny, albowiem w obrocie prawnym nie pozostaje decyzja posiadająca walor ostateczności, która rozstrzygałaby o sytuacji prawnej strony. W prezentowanym tu uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji przywołano w sposób obszerny fragmenty sporządzonego operatu szacunkowego poczynając od rozważań dotyczących umiejscowienia spornej nieruchomości i wynikających z tego tytułu konsekwencji. Podkreślono przy tym dobre położenie nieruchomości, albowiem centrum i dworzec kolejowy znajdują się w odległości około 1 kilometra. Kolejne elementy uzasadnienia odnoszą się do rozważań o charakterze metodologicznym sporządzonego operatu szacunkowego oraz kwestii związanych z analizą rynku nieruchomości w kontekście nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową, pod drogi, pod zieleń. Odniesiono się do wpływu upływu czasu na wartość spornej nieruchomości oraz przybliżono wartość rynkową nieruchomości dla aktualnie obowiązującego planu miejscowego. Analiza ta przeprowadzona została z wyodrębnieniem części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową oraz pod drogi. Następnym elementem uzasadnienia uczyniono ustalenia dotyczące wartości rynkowej spornej nieruchomości dla uprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z uwzględnieniem tych samych sposobów wykorzystania oraz przeznaczenia pod zieleń z uwzględnieniem koryta rzeki. W dalszej kolejności zamieszczono rozważania dotyczące określenia wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wskazano wzrost odpowiadający temu, który został wskazany w osnowie decyzji. W końcowej części uzasadnienia organ pierwszej instancji odniósł się do wskazań zmieszczonych w decyzji kasacyjnej organu odwoławczego. W ocenie organu treść operatu spełnia wymogi stawiane takiemu dokumentowi, a wynikające z przepisów prawa. Wskazano także na okoliczności związane z zapewnieniem stronie czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu administracyjnym, w tym także uwagi zgłaszane przez pełnomocnika strony do sporządzonego operatu jak również odpowiedź udzieloną przez osobę sporządzającą operat. W konkluzji organ pierwszej instancji uznał, że zgromadzony materiał dowodowy pozwolił mu na podjęcie stosownego rozstrzygnięcia. Z powyższą decyzją nie zgodziła się strona, która reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła odwołanie do Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach. W odwołaniu tym podniesiono zarzut naruszenia postanowień art. 36 ust. 1, 4, i 6 ustawy o planowani i zagospodarowani przestrzennym w związku z art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez błędne przyjęcie, iż zaistniały podstawy do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego spornej nieruchomości i z tego powodu wystąpiono o uchylenie w całości kwestionowanej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Ponadto przedmiotowej decyzji zarzucono naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. dotyczącego zasad sporządzania operatów szacunkowych. Wśród podniesionych zarzutów wskazano na naruszenie § 4. 3 polegające na poprzestaniu na porównaniu elementów nieruchomości podobnych, a w to – osobno gruntów o osobnych jednolitych przeznaczeniach, mimo że wyceniana nieruchomość jest jedną wyjątkową całością o różnych funkcjach jej części i to rozmieszczonych w szczególnie niekorzystnym dla potencjalnej inwestycji układzie; § 26. 7 poprzez dokonanie wyceny innych nieruchomości i bezkrytyczne przeniesienie ich cen do operatu jako wartości wycenianej nieruchomości – gdy z przepisów rozporządzenia ma to być jeden z elementów materiału badawczego; § 45 1. 1. Poprzez nie zachowanie nakazanej proporcji wartości gruntów zielonych; § 56. 1. 5 poprzez opis nieruchomości w sposób rażąco sprzeczny z prawdą bagatelizując fakt nie posiadania przez nią dostępu do drogi publicznej, co ma znaczenie dla ustalenia wartości rynkowej takiej nieruchomości; § 56. 1. 6. Poprzez sporządzenie operatu bez wskazania jakichkolwiek konkretnych sposobów przeznaczenia/zagospodarowania terenów i bez uwzględnienia szczególnie niekorzystnego kształtu gruntu, a także kształtu stref o określonym przeznaczeniu. Dodatkowo podniesiono, że sporządzająca operat całkowicie pominęła zasadnicze kwestie różniące cechy planów – wybierając te korzystne dla organu. Z postanowień wcześniejszego planu występowała możliwość zagospodarowania terenu bez żadnych ograniczeń w zakresie wysokości, natomiast z nowego planu wynika ograniczenie do 8 kondygnacji z jedną dominantą 15 kondygnacji. W ocenie strony odwołującej się opinia nie ma cech obiektywnego dowodu, a tym samym jest sprzeczna z art. 84 Kodeksu postępowania administracyjnego. W ocenie odwołującej się różnica wartości nie powstała w następstwie zmian planu lecz wskutek innych obiektywnych czynników. W dalszej części odwołania odniesiono się do zagadnienia nieruchomości porównawczych i podkreślono, że te z K. mogą być wykorzystane o tyle odwołanie się do nieruchomości z G. uznano za nieporozumienie. W konkluzji tej części odwołania podkreślono, że różnica wartości nieruchomości sprzed uchwalenia planu i po jego uchwaleniu nie jest tak znaczna jak zostało to wyliczone w operacie i nie można jej określić z uwagi na wadliwą metodykę wyceny operatu. Podkreślono, że biegła w swoim stanowisku nie odniosła się do innych obiektywnych czynników, które spowodowały wzrost nieruchomości. W konsekwencji uznano, że różnica wartości o ile występuje nie jest znaczna. Obok podniesionych zarzutów wskazano na naruszenie postanowień art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i wykonywanie czynności w sposób niezgodny z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, a w szczególności z niezachowaniem zasad etyki zawodowej, sporządzając operat szacunkowy w sposób wskazujący na brak bezstronności, przejawiający się w tym, że rzeczoznawca przyjął niewłaściwe podejście przy wycenie nieruchomości; art. 153 ust. 2 powyższej ustawy poprzez jego niezastosowanie, a w szczególności pominięcie kwestii związanych z wysokością możliwych do postawienia na wskazanej nieruchomości potencjalnych budynków; art. 151 ust. 1 tej ustawy poprzez pominięcie wartości rynkowej nieruchomości określonej w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, a w szczególności ceny z umowy przedwstępnej z 25 maja 2016 r., czyli na dwa miesiące przed uchwaleniem spornego planu. W rozbudowanym uzasadnieniu przedstawiono argumentację przemawiającą za trafnością podniesionych zarzutów. W tej części skargi podniesiono dodatkową kwestię związaną z obciążeniami wpisanymi do księgi wieczystej w języku niemieckim, które zostały przez sporządzającą operat pominięte. Dodatkową kwestia pominiętą w tym opracowaniu jest fakt, że jest to nieruchomość poprzemysłowa, a grunty są zanieczyszczone. Wskazano także na fakt, iż wysokość renty planistycznej to maksymalnie 30% wzrostu wartości nieruchomości i nie może być ona traktowana jako jedyna. W końcowej części odwołania zamieszczono rozważania dotyczące dodatkowych okoliczności mających wpływ na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, a nie fakt przyjęcia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach decyzją z 17 lipca 2025 r. nr SKO.UL/41.7/90/2025/3122/RS wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 Kodeksu postępowania administracyjnego utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu swojej decyzji organ ten przedstawił wpierw dotychczasowy przebieg postępowania, w tym podejmowane decyzje oraz wydawane wyroki przez sąd administracyjny. W dalszej kolejności organ ten przywołał stosowne przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym normujące sytuację w rozpoznawanej sprawie. Podkreślono, że leżący u podstaw rozstrzygnięcia operat szacunkowy sporządzony został w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 5 września 2023 r., natomiast zarzuty sformułowane w skardze opierają się o postanowienia wcześniejszego aktu z 2004 r. Następnie organ odwoławczy przywołał postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego stosowną uchwał z 22 grudnia 2003 r. oraz takiegoż planu przyjętego uchwałą z 27 lipca 2016 r. Podkreślono, że w wyroku tutejszego Sądu z 25 lutego 2022 r. stwierdzono, że postanowienia te nie są tożsame, a tym samym organ był związany tym stanowiskiem stosownie do postanowień art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W dalszej części uzasadnienia odniesiono się do zarzutu naruszenia § 4 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. co do wykorzystanej metody ustalania wartości nieruchomości i podkreślono, że metoda przyjęta w rozpoznawanej sprawie przez osobę sporządzającą operat jest akceptowana w orzecznictwie sądów administracyjnych, nadto metoda ta została zaakceptowana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Za bezzasadny uznano zarzut naruszenia § 26. 7, albowiem w ocenie organu odwoławczego takiej jednostki redakcyjnej nie zawierają przepisy przywoływanych powyżej rozporządzeń normujących zasady sporządzania operatów szacunkowych. Nie uznano za trafny zarzut naruszenia § 45.1.1 rozporządzenia z 2004 r. Podkreślono, że materię tę normuje § 63 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia z 2023 r. i zaznaczono, że wskazany przepis ma zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy brak jest transakcji rynkowych nieruchomości o wskazanym przeznaczeniu. W operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał takie transakcje, tym samym zarzut ten jest bezzasadny. W dalszej kolejności odniesiono się do zarzutu naruszenia § 56.1.5 rozporządzenia odnoszącego się do braku dostępu spornej nieruchomości do drogi publicznej, co powoduje, że nieruchomość ta traci swoją wartość rynkową. W ocenie organu zarzut ten nie jest trafny, albowiem skarżący zbyli przedmiotową nieruchomość, a ponadto w operacie tym kwestia ta została podniesiono i to w dwóch miejscach, a rzeczoznawca wykazał wpływ dostępu spornej nieruchomości do drogi publicznej na jej wartość. W zbliżony sposób odniesiono się do zarzutu naruszenia § 56.1.6 rozporządzenia akcentując, że problematyka objęta tym przepisem została omówiona na str. 11 – 15 operatu szacunkowego. W uzasadnieniu tym odniesiono się do kwestii ograniczenia wysokości zabudowy w nowym planie zagospodarowania przestrzennego i podkreślono, że element ten nie miał znaczenia w oczach nabywców nieruchomości. Ustosunkowano się także do zapisów o ograniczeniach i służebnościach uznano, że nie mają one wpływu na wartość nieruchomości, co znalazło odzwierciedlenie w operacie szacunkowym na str. 20. Za bezzasadny uznano także zarzut barku odniesienia się przez rzeczoznawcę sporządzającego operat do wzrostu wartości nieruchomości w K. w latach 2004 – 2016, albowiem na stronie 22 znajduje się analiza trendu czasowego wzrostu wartości nieruchomości. W dalszej kolejności odniesiono się do zarzutu dotyczącego podobieństwa nieruchomości wziętych do porównania. W ocenie organu odwoławczego zarzut ten nie jest zasadny, gdyż na str. 34 operatu są zamieszczone analizy korygujące wartości nieruchomości podobnych. W odniesieniu do zarzutu sprowadzającego się do sporządzenia operatu szacunkowego pod dyktando pracownika organu pierwszej instancji, organ odwoławczy podkreślił, że uwagi przekazywane przez pracownika miały charakter redakcyjny, a nie merytoryczny. W końcowej części uzasadnienia organ odwoławczy odniósł się do zarzutów dotyczących ustalenia wartości rynkowej spornej nieruchomości i uznał formułowane zarzuty za bezzasadne. Podkreślono również, że operat z 10 września 2024 r. stanowi poprawioną wersję wcześniej sporządzonego operatu, zgodnie ze wskazaniami Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. W konkluzji rozstrzygnięcia podkreślono, że zastosowanie stawki 30% wynika wprost z treści przepisu prawa i obowiązkiem organów obu instancji jest przepis ten przestrzegać. Z powyższą decyzją nie zgodziła się strona, która reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. W skardze tej zamieszczono stwierdzenie, że celem biegłego nie było ustalenie w sposób zgodny z prawem wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, ale przeprowadzenie pozornych kalkulacji dla osiągnięcia maksymalnego wzrostu wartości tej nieruchomości. Opinia ta ma służebną rolę wobec organu pierwszej instancji i będąc zainteresowaną prognozą dalszych intratnych zleceń spełniała wszystkie jej zachcianki, a organ odwoławczy tego aspektu rozpoznawanej sprawy nie rozważał. Wskazanej powyżej decyzji zarzucono naruszenie postanowień art. 7 w związku z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nienależyte wyjaśnienie przez organy, czy plan zagospodarowania przestrzennego spowodował zmianę przeznaczenia nieruchomości i to taką, która wskazuje na wzrost jej wartości; art. 80 powyższego Kodeksu poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny dowodów sprowadzające się do bezkrytycznego przyjęcia stanowiska zaprezentowanego w operacie szacunkowym; art. 7, art. 77 oraz art. 80 cytowanego Kodeksu poprzez nie wyjaśnienie przez organ sposobu przeznaczenia i możliwości zagospodarowania spornej nieruchomości przed i po uchwaleniu stosownego planu, jak również opieranie się w bezkrytyczny sposób na sporządzonym operacie szacunkowym; art. 107 § 3 przedmiotowego aktu sprowadzające się do braku wskazania w kwestionowanej decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione i dowodów na podstawie których oparł swoje twierdzenia; art. 24 § 1 pkt. 5 w związku z art. 27 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez jego nie zastosowanie, albowiem w składzie organu odwoławczego była osoba która brała udział we wcześniejszym postępowaniu. W ramach kolejnej grupy zarzutów wskazano na naruszenie art. 36 ust. 1, 4 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez błędne przyjęcie, iż zaistniały podstawy do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dodatkowo podniesiono zarzut naruszenia przepisów rozporządzenia wykonawczego dotyczącego sporządzania operatów szacunkowych, a to § 6 tego rozporządzenia poprzez "poprzestanie na porównaniu elementów nieruchomości podobnych, a w to – osobno gruntów o osobnych jednolitych przeznaczenia, mimo że wyceniana nieruchomość jest jedną wyjątkową całością o różnych funkcjach jej części i to rozmieszczonych w szczególnie niekorzystnym dla potencjalnej inwestycji układzie". Organizacja zawodowa zaakceptowała zastosowana metodę, jednakże nie oznacza to, że opinia może poprzestać na takim poziomie porównań. Podniesiono zarzut naruszenia postanowień § 63 wskazanego rozporządzenia poprzez nie zachowanie nakazanej proporcji wartości gruntów zielonych i nie przedstawiono kalkulacji zgodnej z zasadami tej regulacji, a także § 79 wskazanego aktu poprzez opis nieruchomości w sposób rażąco sprzeczny z prawdą, bagatelizując co do wycenianego gruntu kluczową cechę stanowiącą o jej wartości, albowiem grunt ten nie posiada dostępu do drogi publicznej. Zaakcentowano, że pominięto w opisie poprzemysłowe zanieczyszczenie gleby, których obligatoryjne usunięcie jest kosztowne. W operacie tym nie wskazano jakichkolwiek konkretnych sposobów przeznaczenia/zagospodarowania terenów i bez uwzględnienia szczególnie niekorzystnego kształtu gruntu. Zwrócono uwagę na naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i wykonywanie czynności w sposób niezgodny z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, wykonując operat w sposób wskazujący na brak obiektywizmu. Nadto podniesiono zarzut naruszenia art. 153 tej ustawy poprzez jego niezastosowanie, albowiem biegła obowiązana była sporządzić oszacowanie nieruchomości metodą dochodową, a tego nie uczyniła, a także art. 151 ust. 1 tej ustawy poprzez pominięcie wartości rynkowej nieruchomości określonej w transakcji sprzedaży, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy. Umowa przedwstępna została podpisana 25 maja 2016 r. W oparciu o podniesione zarzuty wystąpiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania w tym zastępstwa adwokackiego. W motywach skargi przedstawiono argumenty przemawiające za zasadnością wniesionej skargi. Wystąpiono z wnioskiem o rozważenie celowości zwrócenia się do stowarzyszenia rzeczoznawców o opinię co do prawidłowości sporządzonego operatu. Zaakcentowano także, że mocą jednej z decyzji organu pierwszej instancji wydanych na wcześniejszym etapie wysokość opłaty była o 40 000 zł niższa, co pozwala uznać, że operat i wydana na jej podstawie decyzja jest rażąca wadliwa. Następnie podniesiono pominięcie przez sporządzającą operat ograniczeń zamieszczonych w księdze wieczystej zarówno tych w języku polskim jak i w języku niemieckim. Silnie zaakcentowano fakt barku dostępu gruntu do drogi publicznej co odbiera jej jakąkolwiek wartość i przedstawiono na tę okoliczność rozbudowaną argumentację. Podkreślono również, że uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie miał żadnego wpływu na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. W końcowej części skargi przedstawiono okoliczności, które w ocenie skarżącego faktycznie przyczyniły się do wzrostu wartości tej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach wniosło o jej oddalenie i przedstawiło analogiczne stanowisko jakie wyraziło w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w skardze podkreślono, że są one zbieżne z tymi, które były podnoszone w odwołaniu. Postanowieniem z 29 września 2025 r. tutejszy Sąd odmówił uwzględnienia wniosku o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Pismem z 29 października 2029 r. pełnomocnik skarżącej złożył wniosek o dopuszczenie jako dowodu oceny Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K. dotyczącej operatu sporządzonego dla potrzeb tej sprawy. Ocena ta sporządzona został 2 października 2025 r. W trakcie rozprawy przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gliwicach skarżący podtrzymał wniesioną skargę, jak również wniosek dowodowy zamieszczony w powyższym piśmie. Sąd postanowieniem wydanym na rozprawie odmówił uwzględnienia tego wniosku z uwagi na fakt, że dokument ten został sporządzony już po wydaniu kwestionowanej decyzji. Na pytanie Sądu pełnomocnik skarżącej Spółki oświadczył, że zamieszczenie w akcie notarialnym informacji o dostępie spornej działki do drogi publicznej oznaczało stwierdzenie faktu a nie stanu normatywnego, a zamieszczone we wstępnej części skargi stanowisko jest następstwem doświadczeń wynikających z prowadzenia przedmiotowego postępowania przez organ pierwszej instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje; Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, to jest nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.), wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja może ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 przywoływanej ustawy tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną. Oznacza to zatem, że nie każde uchybienie ze strony organu administracji publicznej uzasadniało będzie uwzględnienie wniesionej skargi. Na wstępie niniejszych rozważań dostrzec należy, że rozpoznawana sprawa zaliczana może być do spraw złożonych i wielowątkowych. Złożoność ta spowodowana jest lokalizacją spornej nieruchomości oraz rozbieżnościami między stroną tego postępowania a organami wypowiadającymi się w jej ramach. W rozpoznawanej sprawie tutejszy Sąd już dwukrotnie się wypowiadał, albowiem dwie skargi na wydawane w tej sprawie decyzje administracyjne były uwzględniane. Powyższa uwaga ma istotne znaczenie, albowiem stosownie do postanowień art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Zwrócić uwagę należy w szczególności na wskazania zamieszczone w wyroku tutejszego Sądu z 25 lutego 2022 r. sygn. akt II SA/Gl 1497/21, albowiem kwestionowane rozstrzygnięcia podejmowane były w oparciu o przywoływane wskazania. W wyroku tym Sąd w podsumowaniu prowadzonych rozważań stwierdził, że "przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny mieć na uwadze powyższe ustalenia, bacząc by nie naruszono reguł postępowania oraz by rozstrzygnięcia odpowiadały prawu materialnemu. Po wykonaniu prawidłowego operatu przez innego rzeczoznawcę należy go ocenić w sposób spełniający wymagania prawne, biorąc pod uwagę ewentualne dodatkowe, merytoryczne wyjaśnienia osoby sporządzającej operat, jeśli będzie on budził wątpliwości stron". We wskazanym wyroku zamieszczono stwierdzenia, które są aktualne dla przedmiotowej sprawy, a mianowicie "materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności art. 36 ust. 4, według którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: - nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; - miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika; - nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; - w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; - zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu Wykazanie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Pomocniczymi w zakresie ustalenia tej opłaty przepisami są: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. jedn. Dz.U. z 2021, r., poz. 1555). W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje, iż aktem notarialnym z 22 grudnia 2016r. skarżąca sprzedała prawo wieczystego użytkowania wymienionej nieruchomości, składającej się ze wskazanych na wstępie działek. Fakt sprzedaży nastąpił przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. uchwały Rady Miasta K. z [...] r. nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dal obszaru w rejonie ulic [...], [...] i [...] w K. W planie tym ustalono procentową stawkę ustalania przedmiotowej opłaty, dla obszaru o symbolu 6U wynoszącą 30%, a dla obszaru o symbolu 2KDZ i 3 KDZ – 5%. W ocenie Sądu niezbędne pozostało wykazanie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego". Jak zostało to powyżej zaznaczone powyższe ustalenia są aktualne w ramach rozpoznawanej sprawy. W tej sytuacji rozważyć należy, czy wypowiadające się organy administracji publicznej dochowały wszystkich wymogów zamieszczonych w przywoływanym wyroku. Analiza przedłożonych akt administracyjnych pozwala uznać, że w ramach przedmiotowego postępowania administracyjnego, wypowiadające się organy administracji publicznej miały w polu widzenia przywoływane powyżej wskazania. W szczególności dostrzec należy, że operat szacunkowy leżący u podstaw podejmowanych rozstrzygnięć został wykonany przez rzeczoznawcę, który na wcześniejszym etapie postępowania nie wypowiadał się. Tym samym wskazany wymóg został dopełniony. Na marginesie można zaznaczyć, że rzeczoznawca ten na wstępnym etapie prowadzonego postępowania wyrażał gotowość rezygnacji z wykonania przedmiotowego opracowania, jednakże organ pierwszej instancji nie wyraził na to zgody i grożąc podjęciem działań prawnych wymusił wykonanie tego opracowania. W ramach prowadzonego postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca był wzywany do uzupełnienia przygotowanego opracowania. Podkreślić należy, że wskazania organu administracji pierwszej instancji kierowane do tegoż rzeczoznawcy nie wpływały na merytoryczną jego zawartość, lecz ogniskowały się wokół zagadnień formalnych, pozwalających na uniknięcie drobnych uchybień o charakterze językowym, czy też związane były w przywoływaniem wadliwych numeracji czy przepisów. Od strony merytorycznej operat ten został oceniony przez uprawniony podmiot, który z jednej strony dostrzegał w nim określone ułomności, czy niedoskonałości, jednakże w ocenie tej stwierdzono, że przyjęta metodologia działań jest zgodna z zasadami obowiązującymi w omawianym zakresie. Podkreślenia wymaga także to, że sporządzający operat rzeczoznawca majątkowy przedstawiła organowi pierwszej instancji kolejne wersje tego operatu, a ostatnia pochodzi z 10 września 2024 r. Analiza tego operatu pozwala uzna, że spełnia on wymogi formalne, a w ramach jego sporządzania nie występowały elementy ulegania sugestiom i wskazaniom ze strony organu pierwszej instancji. W konsekwencji uznać należy, że w omawianym zakresie organy prowadzące przedmiotowe postępowanie dopełniły wymogu wynikającego z przywoływanego powyżej wyroku tutejszego Sądu z 2022 r., albowiem przeprowadzona z urzędu analiza przedmiotowego operatu nie wykazała, aby zawierał on wady uzasadniające uwzględnienie wniesionej skargi. W konsekwencji przeprowadzona z urzędu kontrola wydanych decyzji administracyjnych nie dała podstaw dla uwzględnienia wniesionej skargi. Po przedstawieniu kwestii związanych z wykonaniem przez organy administracji wskazań zamieszczonych w wyroku tutejszego Sądu z 25 lutego 2022 r., odnieść należy się do zarzutów sformułowanych w skardze. W pierwszej kolejności przyjdzie odnieść się do zamieszczonego w niej stwierdzenia, że celem biegłego nie było ustalenie w sposób zgodny z prawem wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, ale przeprowadzenie pozornych kalkulacji dla osiągnięcia maksymalnego wzrostu wartości tej nieruchomości. Opinia ta ma służebną rolę wobec organu pierwszej instancji i będąc zainteresowaną prognozą dalszych intratnych zleceń spełniała wszystkie jej zachcianki, a organ odwoławczy tego aspektu rozpoznawanej sprawy nie rozważał. Jak zostało to zaakcentowane w części historycznej niniejszego uzasadnienia, powyższe stanowisko pełnomocnika skarżącej Spółki, jest następstwem doświadczeń wynikających z prowadzenia przedmiotowego postępowania przez organ pierwszej instancji. Takie ujęcie przedstawionego zarzutu pozwala uznać, że nie ma on oparcia w żadnych dokumentach i nie wynika z żadnych faktów, a jest jedynie efektem odczuć, które posiadają charakter subiektywny, a tym samym nie występują możliwości ich zweryfikowania. Tym samym tak formułowany zarzut nie może stanowić podstawy do uwzględnienia wniesionej skargi. Z uwagi na wskazany charakter tego stanowiska zbędne stało się podejmowanie formalnych działań sprowadzających się do informowania uprawnionych organów państwa w powyższym zakresie. Wskazanej powyżej decyzji organu odwoławczego jak również decyzji organu pierwszej instancji zarzucono naruszenie postanowień art. 7 w związku z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nienależyte wyjaśnienie przez organy, czy plan zagospodarowania przestrzennego spowodował zmianę przeznaczenia nieruchomości i to taką, która wskazuje na wzrost jej wartości. W odniesieniu do tak sformułowanego zarzutu przyjdzie odwołać się do uzasadnienia przywoływanego już wyroku z 25 lutego 2022 r., w którym to Sąd stwierdził, że "nie może być wątpliwości, iż nie jest to przeznaczenie tożsame, ale nie sposób też nie zauważyć, że tak w starym jak i w nowym planie przedmiotowy teren położony był zarówno w terenie przeznaczonym na usługi, na zieleń urządzoną oraz drogi dojazdowe. Stąd podstawowe znaczenie w sprawie musiało mieć ustalenie w jakim zakresie wprowadzone nowym planem zmiany wpłynęły na zmianę dotychczasowego przeznaczenia działek". Z takiej treści uzasadnienia wynika, że brak jest tożsamości postanowień poszczególnych planów, a tym samym wyczerpana została przesłanka zbadania tej okoliczności w ramach sporządzanego operatu szacunkowego. Ustalenie to miało wynikać z postanowień operatu szacunkowego sporządzonego w ramach tego postępowania. Ze wskazanego fragmentu uzasadnienia wyroku tutejszego Sądu wynika, że postanowienia obu przywoływanych planów nie są tożsame, tym samym okoliczność ta jest obiektywna, natomiast to czy w następstwie przyjęcia nowego planu wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła czy też nie musi wynikać z postanowień operatu. Także i to stwierdzenie jest ze wszech miar zasadne i trafne, ponieważ tylko w drodze operatu szacunkowego uprawniony rzeczoznawca będzie uprawniony do ustalenia, czy faktycznie taki wzrost nastąpił. Podkreślić wypada, że z treści operatu zalegającego w aktach sprawy taki wzrost wynika. W konsekwencji zarzut kierowany pod adresem wypowiadających się w sprawie organów administracji publicznej, co do nie wyjaśnienia poruszanej tu okoliczności jest wadliwie ujęty. Stwierdzenie takie wynika z tego, że to nie organ administracji ma te okoliczność ustalać, lecz uprawniony do tego rzeczoznawca w swoim operacie. Zadaniem organu jest natomiast ocena tego operatu co do zgodności jego treści z przepisami prawa. Podkreślić należy, że organ administracji nie może ingerować w tę sferę sporządzonego operatu, która jest związana ze specjalistyczną wiedzą posiadaną przez osobę opracowującą taki dokument. W konsekwencji uznać należy, że tak sformułowany zarzut nie zasługuje na uwzględnienie i nie może stanowić podstawy uwzględnienia wniesionej skargi. Ubocznie można jedynie zaznaczyć, że operaty szacunkowe sporządzone na wcześniejszych etapach przedmiotowego postępowania także stwierdzały taki wzrost, przy czym różniły się wielkością wzrostu wartości. W rozpoznawanej skardze podniesiono zarzut naruszenia postanowień art. 80 powyższego Kodeksu poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny dowodów sprowadzające się do bezkrytycznego przyjęcia stanowiska zaprezentowanego w operacie szacunkowym. Tak sformułowany zarzut w motywach skargi został rozwinięty i wiąże się go z tym, że organ pierwszej instancji w sposób bezkrytyczny przyjął stanowisko zaprezentowane w operacie szacunkowym. Tak sformułowany zarzut opiera się na ocenie działań organu administracji zwłaszcza organu pierwszej instancji, a nie odwołuje się do dowodów potwierdzających postawioną tezę. Analiza akt administracyjnych pozwala uznać, że stanowisko takie nie znajduje w nich oparcia. W aktach tych dostrzec można szereg pism ze strony organu pierwszej instancji kierowanych do osoby sporządzającej operat szacunkowy i z treści tych pism wynika, że organ ten analizował przedłożony operat i to z wielu punktów widzenia. Dużą część uwag kierowanych ze strony pracownika organu pierwszej instancji stanowiły uwagi o charakterze redakcyjnym czy też porządkującym. Obok tego typu uwag zwracano się o korekty zakresie merytorycznej treści operatu, przy czym, co należy dobitnie podkreślić, w żadnym z pism nie występuje sugestia czy żądanie skorygowania treści operatu celem zwiększenia korzyści przez organ czy też nie można dostrzec ingerencji w tę sferę, która związana jest z wymaganiami w zakresie wiedzy specjalistycznej. Tym samym przywoływany tu zarzut nie znajduje potwierdzenia w aktach administracyjnych, jak również skarżący w swojej skardze nie był w stanie wykazać jego trafności, odwołując się do konkretnych przykładów. W konsekwencji uznać należy, że tak sformułowany zarzut nie daje podstaw do uznania, że wypowiadające się w sprawie organy administracji publicznej dopuściły się naruszenia przepisów prawa w stopniu uzasadniającym uwzględnienie wniesionej skargi. Kolejnym zarzutem sformułowanym w przedmiotowej skardze uczyniono naruszenie postanowień art. 7, art. 77 oraz art. 80 cytowanego Kodeksu poprzez nie wyjaśnienie przez organ sposobu przeznaczenia i możliwości zagospodarowania spornej nieruchomości przed i po uchwaleniu stosownego planu, jak również opieranie się w bezkrytyczny sposób na sporządzonym operacie szacunkowym. Sformułowany tu zarzut nawiązuje do tego, który został powyżej przedstawiony, tym samym zbędne jest powielanie powyższych rozważań. Jako kolejny zarzut w skardze do tutejszego Sądu podniesiono naruszenie postanowień art. 107 § 3 przedmiotowego aktu sprowadzające się do braku wskazania w kwestionowanej decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione i dowodów na podstawie których oparł swoje twierdzenia. Tak ujęty zarzut nie uwzględnia specyfiki rozpoznawanej sprawy. Istotą postępowania wyjaśniającego w tej sprawie jest sporządzenie operatu szacunkowego. Operat ten jest tym dokumentem, który leży u podstaw podejmowanego rozstrzygnięcia. W uzasadnieniu swoich rozstrzygnięć organy administracji obowiązane są do odniesienia się do treści przygotowanego dokumentu oczywiście w kontekście stanu faktycznego, który w danej sprawie występuje. W ramach takiego charakteru sprawy zadaniem organu jest odniesienie się do postanowień sporządzonego operatu szacunkowego i przeniesienie ich na podejmowane rozstrzygnięcie. W świetle powyższego w sprawach odnoszących się do ustalenia opłaty planistycznej brak jest co do zasady innych dowodów rzutujących na treść podejmowanego rozstrzygnięcia. Oznacza to, że sformułowany w skardze zarzut naruszenia postanowień art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego nie jest trafny, albowiem nie wskazuje jakie okoliczności nie zostały wzięte pod uwagę. Podkreślić trzeba, że problematyka nie uwzględnienia przez organ pierwszej instancji wniosku dowodowego zgłoszonego przez pełnomocnika skarżącej, a dotyczącego konfrontacji wszystkich rzeczoznawców sporządzających w ramach rozpoznawanej sprawy operaty szacunkowe, została w uzasadnieniu decyzji wykazana i wyjaśniona. Tym samym nie można mówić, że organ pierwszej instancji uniknął wyjaśnienia tej okoliczności. Odrębną kwestią jest natomiast to, czy przyjęta argumentacja jest trafna i prawidłowa. Jednocześnie przyjąć należy, że tak sformułowany zarzut pozostaje w opozycji do treści uzasadnienia obu kwestionowanych decyzji, a tym samym bark jest podstaw dla uwzględnienia wniesionej skargi. W skardze podniesiono zarzut art. 24 § 1 pkt. 5 w związku z art. 27 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez jego nie zastosowanie, albowiem w składzie organu odwoławczego była osoba która brała udział we wcześniejszym postępowaniu. W odniesieniu do tak sformułowanego zarzutu wypowiedział się już Sąd w przywoływanym wyroku, albowiem stwierdził on, że "nie może natomiast być uznany za zasadny zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 5 w związku z art. 27 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z pierwszym wymienionym przepisem pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji". W dalszej części uzasadnienia Sąd przedstawił argumentację przemawiająca za przyjęciem tego stanowiska i mając na uwadze treść art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi stanowisko takie jest wiążące dla wypowiadającego się składu, a to oznacza, że tak sformułowany zarzut nie może być uznany za stanowiący podstawę do uwzględnienia wniesionej skargi W ramach kolejnej grupy zarzutów wskazano na naruszenie art. 36 ust. 1, 4 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez błędne przyjęcie, iż zaistniały podstawy do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Tak ujęty zarzut nie odwołuje się do konkretnych naruszeń prawa, lecz ogranicza się w zasadzie do zarzutów o charakterze ogólnym. Przyjdzie zauważyć, że skoro w następstwie sporządzonego operatu szacunkowego, który został przyjęty przez organ pierwszej instancji po wielokrotnym jego uzupełnieniu, stwierdzono wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, to tym samym obowiązkiem organów administracji było ustalenie przedmiotowej opłaty. W omawianym zakresie organy administracji działają w ramach związania administracyjnego i nie dysponują możliwością podejmowania decyzji w warunkach uznania administracyjnego. W konsekwencji tak sformułowany zarzut nie daje podstaw dla uwzględnienia wniesionej skargi. Kolejnym zarzutem związanym z naruszeniem przepisów prawa materialnego uczyniono zarzut naruszenia przepisów rozporządzenia wykonawczego dotyczącego sporządzania operatów szacunkowych, a to § 6 tego rozporządzenia poprzez "poprzestanie na porównaniu elementów nieruchomości podobnych, a w to – osobno gruntów o osobnych jednolitych przeznaczenia, mimo że wyceniana nieruchomość jest jedną wyjątkową całością o różnych funkcjach jej części i to rozmieszczonych w szczególnie niekorzystnym dla potencjalnej inwestycji układzie". Organizacja zawodowa zaakceptowała zastosowana metodę, jednakże nie oznacza to, że opinia może poprzestać na takim poziomie porównań. Już argumentacja przyjęta przy formułowaniu tego zarzutu wskazuje, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Skoro przyjęta metoda szacowania wartości nieruchomości nie jest kwestionowana z punktu widzenia metodologicznego, to tym samym trudno stawiać zarzut sporządzonemu operatowi, że we wskazanym zakresie narusza postanowienia stosownych przepisów prawa. Przyjęcie metody szacowania wartości nieruchomości jest tym elementem, który immanentnie jest związany z wiadomościami specjalistycznymi posiadanymi przez osobę opracowującą taki dokument. Skoro uprawniony podmiot reprezentujący tę korporację nie widzi w niej naruszenia prawa to, tym samym stawiany zarzut nie może być uznany za trafny i dający podstawę dla uwzględnienia wniesionej skargi. Podniesiono zarzut naruszenia postanowień § 63 wskazanego rozporządzenia poprzez nie zachowanie nakazanej proporcji wartości gruntów zielonych i nie przedstawiono kalkulacji zgodnej z zasadami tej regulacji, a także § 79 wskazanego aktu poprzez opis nieruchomości w sposób rażąco sprzeczny z prawdą, bagatelizując co do wycenianego gruntu kluczową cechę stanowiącą o jej wartości, albowiem grunt ten nie posiada dostępu do drogi publicznej. W skardze do tutejszego Sądu problematyce dostępu nieruchomości do drogi publicznej podniesiono liczne zarzuty i uczyniono to na kilku stronach. Równocześnie skarżącemu umknęło to co Sąd ustalił w trakcie rozprawy sądowej, że w akcie notarialnym sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zamieszczono informację będącą oświadczeniem Prezesa podmiotu sprzedającego, że nieruchomość ta posiada dostęp do drogi publicznej. W trakcie rozprawy przed tutejszym Sądem pełnomocnik skarżącej oświadczył, że zamieszczenie w akcie notarialnym informacji o dostępie spornej działki do drogi publicznej oznaczało stwierdzenie faktu a nie stanu normatywnego. Mając na uwadze charakter prawny aktu notarialnego przyjdzie uznać, że stanowisko prezentowane przez pełnomocnika w poruszanym zakresie nie zasługuje na uwzględnienie. Przyjąć bowiem należy, że skarżąca Spółka sprzedając przedmiotową nieruchomość uznawała, że posiada ona dostęp do drogi publicznej, tym samym obecnie podnoszona argumentacja pozostaje w opozycji do stanowiska prezentowanego przez skarżącą na etapie jej zbywania. Od strony formalnoprawnej pełnomocnik skarżącej ma rację, że przedmiotowa nieruchomość w momencie sprzedaży nie posiadała prawnego dostępu do drogi publicznej, jednakże w akcie notarialnym oświadczono, że dostęp taki posiada. W ocenie składu orzekającego przedmiotowa okoliczność była w polu widzenia sporządzającego operat szacunkowy i wpływała na ocenę wartości nieruchomości i znalazło to uzewnętrznienie w treści operatu. W konsekwencji uznać należy, że podnoszona w skardze argumentacja co do tej okoliczności nie zasługuje na uwzględnienie, a tym samym nie daje podstaw dla uwzględnienia wniesionej skargi. W skardze podniesiono zarzut, że w ramach sporządzania operatu szacunkowego pominięto problematykę dotyczącą poprzemysłowego zanieczyszczenia gleby, której obligatoryjne usunięcie jest kosztowne. Tak ujęty zarzut nie jest trafny, albowiem w operacie szacunkowym znajdują się odwołania do poprzemysłowego charakteru przedmiotowej nieruchomości, zatem brak jest podstaw dla uznania, że problematyka ta nie była analizowana przez osobę opracowującą operat, a tym samym nie występuje przesłanka uzasadniająca uwzględnienie wniesionej skargi. Jako następny zarzut wobec kwestionowanych decyzji uczyniono to, że w operacie szacunkowym nie wskazano jakichkolwiek konkretnych sposobów przeznaczenia/zagospodarowania terenów i bez uwzględnienia szczególnie niekorzystnego kształtu gruntu. Tak sformułowany zarzut także nie daje podstaw dla uwzględnienia wniesionej skargi ponieważ w operacie szacunkowym znajdują się informacje co do kształtu spornej nieruchomości, jak również ilości terenów zielonych, które muszą być respektowane w przypadku jej zabudowania. W operacie tym odniesiono się również do zmian związanych z tym, że w nowym planie ograniczono wysokość projektowanych budynków, a w starym planie takich ograniczeń nie było. Tym samym argumentacja prezentowana w skardze co do tej okoliczności także nie może być uwzględniona. W skardze zwrócono uwagę na naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i wykonywanie czynności w sposób niezgodny z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, wykonując operat w sposób wskazujący na brak obiektywizmu. Przywołany tu zarzut nawiązuje do tego o czym była mowa na wstępie analizowania zarzutów stawianych kwestionowanym decyzją, tym samym zbędne jest powielanie tych rozważań i wystarczy odwołani się do przyjętej wówczas konkluzji. Jako dodatkowy zarzut podniesiono naruszenie art. 153 tej ustawy poprzez jego niezastosowanie, albowiem biegła obowiązana była sporządzić oszacowanie nieruchomości metodą dochodową, a tego nie uczyniła, a także art. 151 ust. 1 tej ustawy poprzez pominięcie wartości rynkowej nieruchomości określonej w transakcji sprzedaży, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy. Umowa przedwstępna została podpisana 25 maja 2016 r. O przyjętych metodach ustalania wartości spornej nieruchomości Sąd już się wypowiadał i wówczas nie znalazł argumentów pozwalających uznać, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Przeprowadzona powyżej analiza zarzutów kierowanych pod adresem poddanych kontroli tutejszego Sądu decyzji organów administracji nie dała podstaw dla ich uwzględnienia. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uznał, że skarga jest niezasadna, skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę i na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę