II SA/Gl 1154/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Edyta Kędzierska, Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Dziuk (spr.), Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w S. na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach z dnia 30 czerwca 2025 r. nr WINB-WOA.7721.180.2025.JB w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia 30 kwietnia 2025 r. nr [...], 2. zasądza od Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach na rzecz strony skarżącej 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w S. (PINB) decyzją z dnia 30 kwietnia 2025 r., nr [...] , działając m.in. na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2, art. 51 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca1994 r. Prawo budowlane (obecnie: t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej w skrócie: PrBud) nałożył się na Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej przy ul. [...] [...] w S., jako właściciela nieruchomości - budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w S. obowiązek doprowadzenia wykonanych robót budowlanych związanych z budową ww. budynku mieszkalnego wielorodzinnego, do stanu zgodnego z prawem poprzez wykonanie robót budowlanych dot. występowania wilgoci w pomieszczeniu przedsionka garażu oraz garażu podziemnego (posadzka, ściany wymiennikowni oraz ściany pom. wodomierzowym) ww. budynku, określonych w punkcie 5 Opinii Technicznej, dotyczącej przyczyn występowania wilgoci w garażu podziemnym w budynku przy ul. [...] w S. z dnia 25 marca 2025 r., polegających na: 1. wykonaniu kompleksowej naprawy izolacji przeciwwilgociowej fundamentów oraz posadzki, w tym z zastosowaniem dodatkowych warstw hydro izolacyjnych, 2. usprawnieniu systemu drenażu wokół budynku w celu skuteczniejszego odprowadzania wód gruntowych i opadowych, w terminie do dnia 30 września 2025 roku. W uzasadnieniu PINB podał, że w związku z informacją o złym stanie technicznym mieszkania nr [...], położonego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w S. w dniu 23 sierpnia 2024 r. przeprowadził kontrolę. Stwierdzono w jej wyniku porażenia pleśnią niektórych mebli w mieszkaniu oraz powzięto informację o występowaniu wilgoci, grzyba w garażu podziemnym na ścianach zewnętrznych oraz ścianach wewnętrznych pomieszczeń przyłączy elektrycznych i wodnych. Ponadto pismem z dnia 14 września 2024r. PINB został poinformowany przez lokatora mieszkania o całkowitym zalaniu garażu budynku [...] do wysokości około 2 cm oraz pojawiających się pęknięciach ścian. W dniu 11 grudnia 2024 r. organ przeprowadził oględziny stwierdzając: wilgoć na ścianach przedsionka garażu, jak i ścianach garażowych na wysokość około 70 cm, widoczne wykwity, pleśń na węglarkach drzwiowych, wilgoć na pomieszczeniach przyłączy do budynku (wymiennikownia, pomieszczenie wodomierzowe), Postanowieniem z dnia 19 grudnia 2024r. PINB nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązek sporządzenia i przedstawienia opinii technicznej określającej przyczynę występowania nieprawidłowości dot. stanu technicznego budynku tj. występowania wilgoci w pomieszczeniu przedsionka garażu oraz garażu podziemnego (posadzka, ściany wymiennikowni oraz ściany pom. wodomierzowym) wraz z podaniem sposobu usunięcia nieprawidłowości. W przedłożonej w dniu 28 marca 2025 r. opinii (opinia techniczna) stwierdzono: obecność znacznych zawilgoceń na ścianach i posadzce garażu podziemnego; powtarzające się nawodnienie powierzchni, co wskazuje na cykliczne gromadzenia się wilgoci, pomimo wcześniejszych prób osuszania; możliwe nieszczelności w istniejącej izolacji przeciwwilgociowej budynku, zarówno poziomej jak i pionowej; prawdopodobne podciąganie kapilarne wód gruntowych w wyniku wadliwej lub niewystarczającej izolacji; możliwe problemy z odwodnieniem terenu wokół budynku, co mogłoby powodować zbieranie się wód opadowych w rejonie fundamentów. PINB wskazał także, że punkt 5 opinii technicznej zawiera wnioski i zalecenia, których część znalazła odzwierciedlenie w sentencji decyzji. Autor opinii zalecił: przeprowadzenie odwiertów geotechnicznych w celu dokładnego określenia poziomu wód gruntowych i ich wpływu na stan techniczny budynku, wykonanie kompleksowej naprawy izolacji przeciwwilgociowej fundamentów oraz posadzki, w tym zastosowanie dodatkowych warstw hydroizolacyjnych; usprawnienie systemu drenażu wokół budynku w celu skutecznego odprowadzania wód opadowych. Ponadto zalecono regularne monitorowanie poziomu wilgotności oraz analizę wyników badań po przeprowadzeniu prac naprawczych. PINB wyjaśnił jednocześnie, że nie nakazał żadnych robót budowlanych w lokalu mieszkalnym nr [...], gdyż stan techniczny tego lokalu nie oddziałuje na całość obiektu budowlanego, a kwestia dostosowania jego odpowiedniego stanu technicznego obciąża właściciela tego lokalu mieszkalnego. Odnosząc się zaś do stwierdzonych nieprawidłowości budynku organ uznał, że one są wynikiem nieprawidłowo przeprowadzonych robót budowlanych. W takim zaś wypadku zastosowanie znajduje art. 51 PrBud, a nie art. 66 PrBud. Odwołanie od decyzji PINB wniosła Wspólnota mieszkaniowa, kwestionując zasadność oraz legalność nałożonego nią obowiązku wykonania określonych robót budowlanych, polegających na naprawie izolacji przeciwwilgociowej oraz usprawnieniu systemu drenażu budynku. Zarzucono wydanie decyzji z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, w tym zasady prawdy obiektywnej i obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy. Wskazano, że w toku postępowania organ pominął treść protokołu rocznego przeglądu technicznego z dnia 11 czerwca 2024 r., z którego wynika, że budynek znajduje się w należytym stanie technicznym i estetycznym, a także wyniki przeglądów instalacji wentylacyjnej z października 2024 r., w których nie stwierdzono nieprawidłowości w działaniu wentylacji. Podniesiono także, że opinia techniczna nie daje podstaw do jednoznacznego stwierdzenia, iż roboty budowlane zostały wykonane niezgodnie z przepisami, a jedynie wskazuje na możliwe przyczyny zawilgocenia, które mogą (ale nie muszą) wynikać z przenikania wody z zewnątrz lub podciągania kapilarnego. Zawarte w opinii zalecenia dotyczące wykonania odwiertów geotechnicznych i napraw izolacji mają charakter postulatywny i nie przesądzają o istnieniu obowiązku wykonania konkretnych prac w rozumieniu art. 51 ust. 1 pkt 2 PrBud. Wskazano również, że budynek został oddany do użytkowania zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, posiada decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, a zatem brak jest podstaw do uznania, że zachodzi konieczność doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem. Obecnie zaskarżoną decyzją z dnia 30 czerwca 2025 r. Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Katowicach ("ŚWINB"), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust. 3 PrBud uchylił w całości decyzję organu I instancji oraz orzekł o nałożeniu na wspólnotę obowiązku w postaci usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w S., poprzez: 1. wykonaniu kompleksowej naprawy izolacji przeciwwilgociowej fundamentów oraz posadzki, w tym z zastosowaniem dodatkowych warstw hydroizolacyjnych, 2. usprawnieniu systemu drenażu wokół budynku w celu skuteczniejszego odprowadzania wód gruntowych i opadowych - w terminie do dnia 31 grudnia 2025 r. W uzasadnieniu ŚWINB wyjaśnił, że wobec zastosowania błędnej podstawy prawnej przez organ I Instancji oraz ze względu na nierealny termin wykonania nałożonych obowiązków uchylił decyzję organu I instancji w całości i orzekł co do istoty sprawy, nakładając obowiązek wykonania tych samych robót budowlanych, z prawidłowym określeniem podstawy prawnej oraz terminu ich wykonania. Według ŚWINB właściwą podstawą prawną decyzji powinien być art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud, a nie art. 51 ust. 1 pkt 2 i art. 51 ust. 7 PrBud, gdyż roboty budowlane zostały zakończone, budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie, a wykonane prace nie zostały zakwalifikowane jako istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu, nie stwierdzono również ich realizacji bez zgłoszenia lub w sposób powodujący bezpośrednie zagrożenie dla życia, mienia lub środowiska. Według ŚWINB zgromadzony w sprawie materiał dowodowy - w szczególności wyniki oględzin oraz opinia techniczna - jednoznacznie wskazuje, że w obrębie garażu podziemnego oraz przedsionka budynku występują trwałe i postępujące zawilgocenia, przekroczenia dopuszczalnych poziomów wilgotności oraz nieszczelności izolacji przeciwwilgociowej. Ich przyczyną mogą być zarówno wady projektowe, jak i wykonawcze, obejmujące izolację pionową i poziomą fundamentów oraz niesprawność systemu odwodnienia. Taki stan budynku należy zakwalifikować jako nieodpowiedni w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud, a tym samym - występuje przesłanka zobowiązująca organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. ŚWINB dostrzegł, że wszczęcie postępowania administracyjnego przez PINB nastąpiło pierwotnie w związku ze zgłoszonymi przez lokatora nieprawidłowościami dotyczącymi stanu technicznego lokalu mieszkalnego nr [...]. W toku postępowania organ I instancji rozszerzył zakres sprawy o stan techniczny całego budynku mieszkalnego. Pomimo tego nie poinformował stron o formalnej zmianie zakresu przedmiotowego postępowania. Jednak to uchybienie proceduralne, nie miał wpływu na prawidłowość wydanego rozstrzygnięcia ani na możliwość obrony praw i interesów stron postępowania. Wszystkie bowiem strony miały zapewniony dostęp do akt sprawy, a zakres faktyczny objęty rozstrzygnięciem był bezpośrednio powiązany z pierwotnie zgłoszonymi nieprawidłowościami. ŚWINB wskazał jednocześnie na przyszłość, że organ I instancji powinien każdorazowo formalnie zawiadamiać strony postępowania o zmianie jego zakresu, zwłaszcza gdy obejmuje on inne niż pierwotnie wskazane części obiektu budowlanego. Powyższą decyzję ŚWINB wspólnota mieszkaniowa zaskarżyła w całości. W skardze zarzucono: I. rażące naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: (a) art. 138 §1 pkt 2 w zw. z art. 105 k.p.a. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i uchylenie decyzji i jednoczesne orzeczenie przez organ odwoławczy co do istoty sprawy, podczas gdy z uwagi na brak spełnienia przesłanek art. 51 ust. 1 pkt 2 oraz art. 66 ust.1 pkt 3 PrBud w sprawie zachodziła bezprzedmiotowość postępowania, a więc należało uchylić decyzji organu I instancji i umorzyć postępowania na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.; (b) art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez uchylenie decyzji PINB i jednoczesne orzeczenie co do istoty sprawy, podczas gdy organ odwoławczy powinien na podstawie art. 138 § 2 k.p.a uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, ponieważ decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma wpływ na jej rozstrzygnięcie; (c) art. 8 § 1 oraz art. 10 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie przez organ odwoławczy okoliczności, iż organ I instancji nie zawiadomił stron postępowania o formalnej zmianie zakresu przedmiotu postępowania oraz przyjęcie przez organ odwoławczy, że powyższe nie miało wpływu na prawidłowość wydanego rozstrzygnięcia ani na możliwość obrony praw i interesów stron postępowania, udziału stron w postępowaniu, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia zasady pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej oraz nadużycia przysługujących organowi uprawnień ze szkodą dla jednostki, albowiem stronie postępowania nie został zapewniony czynny udział na każdym stadium postępowania, nadto stronie postępowania uniemożliwiono wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów dotyczących stanu technicznego przedmiotowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz zgłoszonych żądań, co skutkowało zebraniem fragmentarycznego materiału dowodowego w sprawie, który nie mógł stanowić podstawy prawidłowo poczynionych ustaleń faktycznych, jako iż część ustaleń organu została oparta na niewyjaśnionych okolicznościach; (d) art. 7, art. 75, art. 77 §1 oraz 80 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności oraz niezebranie i niewyjaśnienie istotnych dla prawidłowego rozpoznania sprawy okoliczności faktycznych oraz dowolną ocenę zebranego materiału dowodowego polegającą na: - ustaleniu, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy - jednoznacznie wskazuje, że w obrębie garażu podziemnego oraz przedsionka budynku występują trwałe i postępujące zawilgocenia, przekroczenia dopuszczalnych poziomów wilgotności oraz nieszczelności izolacji przeciwwilgociowej, co w konsekwencji pozwala na stwierdzenie, że taki stan budynku należy zakwalifikować jako nieodpowiedni w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b., a tym samym, że występuje przesłanka zobowiązująca organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, podczas gdy w rzeczywistości zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, iż przedmiotowy budynek znajduje się w należytym stanie technicznym i estetycznym, nadto nie utracił swoich właściwości, a w konsekwencji czego - art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud nie znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie ze względu na niewypełnienie przesłanek w nim określonych; - przyjęciu, że pomimo faktu, iż autor opinii technicznej nie wskazał jednoznacznie terminu wykonania zalecanych robót, co mogło zostać doprecyzowane na etapie postępowania dowodowego, to uchybienie to nie uzasadniało uchylenia decyzji do ponownego rozpatrzenia, co doprowadziło do wydania orzeczenia przez organ odwoławczy co do istoty sprawy i nieuzasadnionego nałożenia na skarżącego obowiązku - nadto w terminie niedostatecznie dostosowanym do realiów wykonawczych i organizacyjnych po stronie zobowiązanego, albowiem termin ten należało doprecyzować; - przyjęciu, że nieusunięcie stwierdzonych nieprawidłowości we wskazanym w sentencji zaskarżonej decyzji terminie tj. do dnia 31 grudnia 2025 r. spowoduje dalsze pogorszenie stanu technicznego przedmiotowego obiektu, podczas gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy świadczy o tym, iż przedmiotowy budynek znajduje się w należytym stanie technicznym i estetycznym, nadto nie utracił swoich właściwości, za zatem brak jest podstaw do przyjęcia, jakoby zaistniały przesłanki określone w art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud, a tym samym, aby koniecznym było nałożenie na skarżącego obowiązku w postaci usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w S.; (e) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności oraz niezebranie i nierozpatrzenie materiału dowodowego, w szczególności nieodniesienie się do dowodu przedstawionego przez skarżącego tj. protokołu przeglądu rocznego z dn. 11 czerwca 2024 r., z którego jednoznacznie wynika, iż budynek znajduje się w należytym stanie technicznym i estetycznym, a także protokołu przeglądu instalacji wentylacji mechanicznej z dnia 7 października 2024 r., który potwierdza, iż wentylacja mechaniczna jest sprawna, oraz protokołu przeglądu instalacji wentylacji mechanicznej w lokalu mieszkalnym nr [...] z dnia 08.10.2024 r., z którego wynika, iż wentylatory wyciągowe działają prawidłowo, przepływ na kratkach normowy, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem organ odwoławczy błędnie przyjął, iż zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że stan przedmiotowego budynku należy zakwalifikować jako nieodpowiedni w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud., podczas gdy budynek nie utracił swoich wartości, znajduje się w należytym stanie technicznym i estetycznym, a zatem brak jest podstaw do przyjęcia, jakoby spełnione zostały przesłanki określone w art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud.; (f) art. 7, art. 75, art. 77 §1 oraz 80 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności oraz niezebranie i niewyjaśnienie istotnych dla prawidłowego rozpoznania sprawy okoliczności faktycznych oraz dowolną ocenę zebranego materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, ze zgromadzony w sprawie materiał dowodowy - w szczególności opinia techniczna jednoznacznie wskazuje, że stan przedmiotowego budynku należy zakwalifikować jako nieodpowiedni w rozumieniu art. 66 ust.1 pkt 3 PrBud, a tym samym - że występuje przesłanka zobowiązująca organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, podczas gdy z opinii technicznej wynika, że: 1) badania termowizyjne wskazały na istnienie miejsc o podwyższonej wilgotności, co może (ale nie musi) świadczyć o przenikaniu wody z zewnątrz; 2) zalecane (i planowane) jest przeprowadzenie odwiertów geotechnicznych w celu dokładnego określenia poziomu wód gruntowych i ich wpływu na stan techniczny budynku; 3) zalecane jest (lecz niekonieczne) wykonanie kompleksowej naprawy izolacji przeciwwilgociowej fundamentów oraz posadzki, w tym zastosowanie dodatkowych warstw hydroizolacyjnych; 4) zalecane jest (lecz niekonieczne) usprawnienie systemu drenażu wokół budynku w celu skutecznego odprowadzania wód gruntowych i opadowych; - przy czym w opinii nie wskazano dokładnego terminu, w jakim zalecane działania miałyby zostać wykonane, a także nie wskazano, aby przedmiotowy budynek miałby zostać zakwalifikowany jako nieodpowiedni, czy też będący w nienależytym stanie technicznym i estetycznym, a zatem organ odwoławczy całkowicie niezasadnie przyjął, iż stan przedmiotowego budynku należy zakwalifikować jako nieodpowiedni w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud., co w konsekwencji doprowadziło do niezasadnego nałożenia przez organ odwoławczy na skarżącego obowiązku w postaci usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku dodatkowo w terminie niedostatecznie dostosowanym do realiów wykonawczych i organizacyjnych po stronie zobowiązanego. II. Zaskarżonej decyzji zarzucono także rażące naruszenie przepisów prawa materialnego tj.; (a) art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud poprzez jego błędną wykładnię oraz niesłuszne zastosowanie, w wyniku przyjęcia przez organ odwoławczy, że konstrukcja normy prawnej zawartej w art. 66 ust. 1 PrBud. ma charakter związany, co oznacza, że wystąpienie choćby jednej z przesłanek wskazanych w tymże przepisie zobowiązuje organ do wydania decyzji administracyjnej, a w konsekwencji czego jego niewłaściwe zastosowanie, podczas gdy; - zamieszczenie art. 66 w rozdziale zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych" przesądza, że przepisy te winny mieć zastosowanie w przypadkach, kiedy obiekt budowlany jest nieprawidłowo eksploatowany, nieremontowany, niekonserwowany, nadto - prawidłowa wykładnia przytoczonego artykułu prowadzi do stwierdzenia, iż przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud ma zastosowanie do stanów faktycznych, w których obiekt budowlany, ze względu na niewłaściwe użytkowanie, został doprowadzony do nieodpowiedniego stanu technicznego, a zatem chodzi tutaj o skutki wynikające z użytkowania obiektu budowlanego, zaś sam przepis nie daje podstaw do usunięcia stanu pierwotnej niezgodności budynku z przepisami techniczno- budowlanymi, lecz do usunięcia złego stanu technicznego, który ma charakter wtórny - tzn. jest następstwem niewłaściwego użytkowania obiektu bądź też utrzymania go w niewłaściwym stanie; - w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione przesłanki umożliwiające organowi odwoławczemu nałożenie na właściciela nieruchomości budynku mieszkalnego obowiązku w postaci usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w S. poprzez wykonanie kompleksowej naprawy izolacji przeciwwilgociowej fundamentów oraz posadzki, w tym zastosowanie dodatkowych warstw hydroizolacyjnych oraz usprawnieniu systemu drenażu wokół budynku w celu skuteczniejszego odprowadzeniu wód gruntowych i opadowych, albowiem przedmiotowy obiekt budowlany jest obiektem istniejącym legalnie i jest użytkowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, nadto znajduje się w odpowiednim stanie technicznym, zaś nie każde zużycie techniczne obiektu, będące naturalnym procesem (pogorszenie stanu technicznego) wymaga interwencji organów nadzoru budowlanego. W związku z podniesionymi zarzutami skarżąca wspólnota wniosło o umorzenie postępowania bądź ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji - w całości oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi skarżąca wspólnota przedstawił wywód zmierzający do wykazania zasadności podniesionych zarzutów oraz wadliwości zaskarżonego rozstrzygnięcia. W odpowiedzi na skargę ŚWINB wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 20 stycznia 2026 r. pełnomocnik skarżącej wspólnoty podtrzymał w całości skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga zasługiwała na uwzględnienie, choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty okazały się zasadne. Kontrolowana decyzja organu odwoławczego została wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, zgodnie z którymi w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W zaskarżonej decyzji odwoławczej ŚWINB skorygował treść obowiązku nałożonego na wspólnotę mieszkaniową przez organ I instancji tj. uchylił w całości decyzję PINB i w to miejsce orzekł o nałożeniu na dotychczasowego jej adresata obowiązku, określając na nowo jego treść. Różnica sprowadza się zaś do pominięcia w treść sentencji bezpośredniego nawiązania do treści opinii technicznej z dnia 25 marca 2025 r. Ponadto pierwotnie PINB orzekł o obowiązku doprowadzenia wykonanych robót budowlanych związanych z budową przedmiotowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego do stanu zgodnego z prawem. Natomiast ŚWINB w to miejsce orzekł o obowiązku usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego tego budynku oraz zmodyfikował termin realizacji tego obowiązku wydłużając go do 31 grudnia 2025 r. w miejsce pierwotnego terminu do 30 września 2025 r. Podstawa materialnoprawna rozstrzygnięcia również uległa zmianie, gdyż organ I instancji jako tę podstawę wskazał art. 51 ust. 1 pkt 2 oraz art. 51 ust. 7 PrBud, a ŚWINB art. 66 ust. 1 pkt 3 PrBud. Kontrola prawidłowości nałożenia na skarżącą wspólnotę obowiązku sformułowanego w sentencji zaskarżonej decyzji ŚWINB sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy w stanie faktycznym sprawy organ zastosował prawidłowo normę materialnoprawną wynikającą z przepisów, które należało uczynić podstawą prawną rozstrzygnięcia. Jednak w pierwszej kolejność rozstrzygnąć należy, czy organ dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, a wcześniej, czy zgromadził materiał dowodowy wystarczający do poczynienia takich ustaleń oraz czy odbyło się z poszanowaniem norm procesowych regulujących przebieg postępowania administracyjnego, w ramach którego doszło do wydania obecnie kontrolowanego aktu. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji ŚWINB wynika, że organ ten swoje ustalenia dotyczące stanu faktycznego oparł na wynikach oględzin oraz opinii technicznej z dnia 25 marca 2025 r. Ustalenia ta ŚWINB zaprezentował w jednym, krótkim akapicie na str. 5 zaskarżonej decyzji (a w istocie w dwóch zdaniach tego akapitu). Wedle tych ustaleń "w obrębie garażu podziemnego oraz przedsionka budynku występują trwałe i postępujące zawilgocenia, przekroczenia dopuszczalnych poziomów wilgotności oraz nieszczelności izolacji przeciwwilgociowej". W kolejnym zaś zdaniu organ wskazał na przyczynę takiego stanu rzeczy, stwierdzając, że przyczyną tą "mogą być zarówno wady projektowe, jak i wykonawcze, obejmujące izolację pionową i poziomą fundamentów oraz niesprawność systemu odwodnienia". Resztę ośmiostronicowej decyzji organ przeznaczył przede wszystkim na prezentację treść rozstrzygnięcia PINB oraz przedstawienie przebiegu postępowania przed tym organem, a także na przedstawienie rozważań prawnym dotyczących przede wszystkim różnic pomiędzy podstawą prawną obowiązku nałożonego na adresata decyzji przez organ I instancji a podstawą prawną, którą według ŚWINB należało zastosować w rozpoznawanej sprawie. W ocenie Sądu przytoczone powyżej ustalenia faktyczne nie dawały organowi II instancji wystarczających podstaw do nałożenia sformułowanego w zaskarżonej decyzji obowiązku. To samo zresztą dotyczy poprzedzającego go rozstrzygnięcia organu I instancji. Przede wszystkim ustalania ŚWINB nie są wystarczająco precyzyjne. Za niewystarczające uznać należy ogólnikowe wskazanie umiejscowienia stwierdzonych nieprawidłowości, które według organu znajdować się mają: "w obrębie garażu podziemnego oraz przedsionka budynku". Nie wiadomo bowiem, czy chodzi tutaj o część, czy całość garażu oraz przedsionka. Z ustaleń organu odwoławczego nie wynika także, czy zawilgocenie dotyczy tylko posadzek, czy też także ścian czy też może również sufitów oraz czy dotyczy całości tych elementów, czy też jedynie ich części, a jeżeli tak, to jakiej konkretnie ich części. Z ustaleń przedstawionych przez ŚWINB w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie można się przy tym nawet dowiedzieć jakiego w istocie obiektu dotyczy rozstrzygnięcie tego organu. Nie wiadomo więc nic na temat gabarytów garażu. W szczególności brak ustaleń, czy znajduje się on pod całym budynkiem, czy też wyłącznie pod jego częścią oraz jaki ma rozkład, wjazd, na jakim dokładnie znajduje się poziomie. Nie wiadomo też jakim w istocie pomieszczeniem jest wspominany przedsionek. Nie wiadomo również gdzie znajduje się ów "przedsionek", dokąd prowadzi, czy jest połączony z garażem. Co więcej, organ nie tylko nie wskazał precyzyjnie, na czym polegają stwierdzone przez niego nieprawidłowości ale przede wszystkim nie wskazał jednoznacznie przyczyn ich występowania. Ograniczył się bowiem wyłącznie do wskazania potencjalnie możliwych przyczyn takiego stanu rzeczy. W istocie zatem organ sam przyznał, że nie ma pewności, czy ogólnikowo przedstawione nieprawidłowości zostały spowodowane wadami projektowymi, czy wykonawczymi i czy na pewno dotyczą izolacji pionowej i poziomej fundamentów, a także, czy rzeczywiście spowodowane zostały przez niesprawność systemu odwodnienia. Nie wiadomo przy tym, czy owa niesprawność sprowadza się do jego zbyt małej wydajności spowodowanej wadliwością rozwiązań projektowych, czy może wynika z błędów wykonawczych, a może wyłącznie z niewłaściwego utrzymania prawidłowo zaprojektowanego i równie prawidłowo wykonanego odwodnienia. Ponadto samo pojęcie "system odwodnienia" jest bardzo ogólnikowe i nie pozwala na stwierdzenie, że chodzi w nim na pewno "o system drenażu wokół budynku", którym z kolei organy obu instancji posłużyły się formułując w sentencji decyzji nakazy skierowane do jej adresata. Organ odwoławczy nie odniósł się przy tym bliżej choćby do opinii technicznej z dnia 25 marca 2025 r. przedstawionej przez skarżącą wspólnotę, a sporządzonej w związku z nałożeniem takiego obowiązku przez PINB. W konsekwencji nie wiadomo czy organ dostrzegł, że opinia ta nie stwierdziła w sposób stanowczy przyczyn występowania opisanych w niej (zresztą również bardzo ogólnikowo) nieprawidłowości, a także, że wskazano w niej na konieczność przeprowadzenia odwiertów geotechnicznych w celu dokładnego określenia poziomu wód gruntowych i ich wpływu na stan techniczny budynku. Sąd nie może przy tym nie dostrzec, że w opinii brak jest informacji, czy w trakcie badania stanu budynku miały miejsce opady, jaka była ich intensywność oraz czy stwierdzono ich wpływ na występowanie dostrzeżonych nieprawidłowości, a jeżeli tak, to na czym ten wpływ polega. Nie ulega przy tym wątpliwości, że opinia techniczna z dnia 25 marca 2025 r. choć sporządzona w związku z postanowieniem organu I instancji, to jednak nie ma dla organu charakteru wiążącego i przede wszystkim stanowi jeden z dowodów, podlegających ocenie, tak samo jak reszta materiału dowodowego. Jednak w sytuacji, w której organ jedynie w części respektuje jej treść i nie uwzględnia części wynikających z jej zaleceń, to powinien wyczerpująco wyjaśnić motywy tego działania, w tym poprzez sięgnięcie do posiadanej przez ten organ wiedzy technicznej lub poprzez zlecenie innej ekspertyzy. W ocenie Sądu w sprawie zabrakło także zbadania, czy elementy budynku odpowiadające na powstawanie opisanych powyżej negatywnych zjawisk zostały wykonane zgodnie z zatwierdzoną w ramach pozwolenia na budowę dokumentacją projektową oraz znajdującymi zastosowanie normami technicznymi oraz zasadami sztuki budowlanej. W realiach rozpoznawanej sprawy mamy bowiem do czynienia z nowym budynkiem, którego budowa została niedawno ukończona. Dlatego choć nie można z góry wykluczyć, że stwierdzone negatywne zjawiska, których dotyczy obecne postępowanie, wynikają z nienależytego utrzymania budynku, to w pierwszej kolejności zbadać należało zagadnienia dotyczące sposobu jego wykonania. Oczywistym jest przy tym, że poza zakresem zainteresowania organu nadzoru budowlanego pozostawać powinny kwestie dotyczące odpowiedzialności cywilnoprawnej wykonawcy, w tym dotyczące rękojmi za wady budynku. Jednak ustalając stan faktyczny nie można pominąć zgodności wykonanych robót z zatwierdzonym projektem, normami technicznymi czy zasadami sztuki budowlanej. Dopiero poczynienie wyczerpujących ustaleń w tym zakresie pozwala rozstrzygać, czy w sprawie powinna znaleźć zastosowanie podstawa prawna przyjęta przez PINB, czy też odmienna podstawa prawna przyjęta przez ŚWINB. Pierwsza z nich powinna dotyczyć bowiem wadliwości wykonania, a druga nieprawidłowości, spowodowanych brakiem należytego utrzymania elementów budynków uprzednio prawidłowo wykonanych. W ocenie zaś Sądu wobec braku wystarczających ustaleń ŚWINB zdecydowanie przedwcześnie zdyskwalifikował podstawę prawną zastosowaną przez organ I instancji. Przede wszystkim jednak należy wskazać, że w konsekwencji dostrzeżonych powyżej braków zaistniała w ocenie Sądu sytuacja, w której w istocie nie wiadomo, czy nałożone w decyzji obowiązki pozwolą na wyeliminowanie występujących w przedmiotowym budynku nieprawidłowości. Ponadto same obowiązki zostały sformułowane w sposób bardzo ogólnikowy. Dotyczy to zwłaszcza wskazanego w pkt 2 "usprawnienia systemu drenażu". Ogólnikowość ta w zestawieniu z niewystarczającymi ustaleniami faktycznym przedstawionymi w decyzji organu odwoławczego w istocie nie pozwala na zrekonstruowanie jakie dokładnie działania powinien przedsięwziąć adresat decyzji oraz uniemożliwi ocenę, czy decyzja ta została prawidłowo wykonana. Organom umknęło także całkowicie to, że kontrolowane obecnie rozstrzygnięcia zostały wydane w postępowaniu wszczętym w związku z występowaniem nieprawidłowości w konkretnie oznaczonym lokalu mieszkalnym. Tymczasem z decyzji ŚWINB, a wcześniej decyzji organu I instancji nie można dowiedzieć się, czy i w jakim zakresie stwierdzone przez te organy nieprawidłowości dotyczące garażu podziemnego czy przedsionka (pomijając już nawet ich ogólnikowość) mają związek z nieprawidłowościami występującymi w lokalu mieszkalnym, a tym bardziej, czy nałożone obowiązki pozwolą na ich wyeliminowanie. Tej kwestii organy nie uczyniły przedmiotem zaprezentowanych w ich decyzjach ustaleń i nie wydały też żadnych rozstrzygnięć zmierzających do wyeliminowania nieprawidłowości, których zgłoszenie legło przecież u podstaw wszczęcia obecnie kontrolowanego postępowania. Przedstawione dotychczas braki niewątpliwie świadczą o naruszeniu przez organy orzekające w sprawie przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a., przy czym naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Uznanie decyzji organu za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa wymaga zbadania kolejnych etapów działania organu, w ramach których następuje zgromadzenie materiału dowodowego, uwzględnienie w toku postępowania treści art. 7 oraz 77 § 1 k.p.a., ustalenie okoliczności istotnych dla sprawy oraz wszechstronne i wnikliwe rozważenie zgromadzonego materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Organ podejmując rozstrzygnięcie ma obowiązek kierować się zasadą prawdy obiektywnej. Zgodnie bowiem z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Natomiast w myśl art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, by dalej w ramach swobodnej oceny dowodów ocenić czy dana okoliczność została udowodniona. Ze względu na braki dotyczące ustaleń faktycznych Sąd nie mógł przejść do kontroli prawidłowości zastosowania podstaw materialnoprawnych, które organy przyjęły w kontrolowanych decyzjach. W szczególności przedwczesnym było dokonanie oceny, czy w sprawie powinna znaleźć zastosowanie podstawa prawna wskazana przez organ I Instancji czy też odmienna podstawa prawna przyjęta przez organ odwoławczy. Kontroli nie poddawała się również kwestia kompletności rozstrzygnięć w kontekście zakreślonego przy wszczęciu przedmiotu postępowania. Natomiast na obecnym etapie brak jest wystarczających podstaw dyskwalifikowania aktu wszczęcia przedmiotowego postępowania i nakładania na organy obowiązku ponownego jego wszczęcia, tak aby wyraźnie wskazać, że dotyczy ono stanu technicznego garażu podziemnego, przedsionka czy systemu odwodnienia. Podnoszone w tym zakresie zarzuty, choć co do zasady słuszne, to jednak ze względu na wpływ dostrzeżonych uchybień na wynik postępowania nie dawały odrębnej podstawy do uchylenia kwestionowanych w skardze decyzji. Podobnie nie można zgodzić się z zarzutami dotyczącymi terminu wykonania nałożonych obowiązków. Przede wszystkim jednak wobec uchylenia całości rozstrzygnięć kwestia ta stała się na razie bez znaczenia, co oczywiście nie zwalnia organów od tego, aby ustalając termin obowiązków, które ewentualnie nałożą, zadbały o to, aby był on realny do wykonania i również w tym zakresie odpowiednio umotywowały swoje stanowisko. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania w kwocie 997 zł, orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi. Składa się na nią uiszczony przez skarżącą wpis od skargi, w kwocie 500 zł oraz koszty zastępstwa adwokata, w wysokości 480 zł, a także opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Stosownie do treści art. 153 p.p.s.a. organ ponownie rozpoznając sprawę uwzględni wskazania wynikające wprost z niniejszego uzasadnienia, a po dokonaniu prawidłowej kwalifikacji wykonanych robót, podejmie rozstrzygnięcie uzasadniając swoje stanowisko zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 k.p.a.