II SA/Gl 117/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka Sędzia NSA Ewa Krawczyk ( spr.) Protokolant sekr. sąd. Elwira Massel po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2007 r. sprawy ze skargi J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę Prezydent Miasta C. decyzją nr [...] z dnia [...] r., na podstawie art. 53 ust. 3, art. 54 w związku z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. nr 80, poz. 717 z zm./ – po rozpatrzeniu wniosku J. Z. – odmówił ustalenia warunków zabudowy terenu dla inwestycji polegającej na budowie samodzielnej stacji [...] na terenie nieruchomości położonej w C., obejmującej działkę nr A, obr. G., k.m. [...]. W uzasadnieniu organ I instancji podał, iż w ramach planowanej inwestycji przewidziano realizację: podziemnego zbiornika [...], pawilonu stacji o wymiarach [...] x [...] x [...] m oraz niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej, w tym parkingu o wymiarach [...] x [...] m. Obsługa komunikacyjna inwestycji zgodnie z wnioskiem, jak i postanowieniem uzgadniającym nr [...] z [...] r. ma odbywać się z ulicy [...] /po przebudowie zjazdu indywidualnego na zjazd publiczny/. Przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu – na wyznaczonym wokół działki nr A obszarze analizowanym – w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykazała, że w obszarze analizowanym brak jest przynajmniej jednej działki, dostępnej z tej samej drogi publicznej /ul. [...]/, która byłaby zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Na działkach sąsiednich dostępnych z ul. [...] dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a usługi funkcjonują w budynkach mieszkalnych wykorzystując jedynie część tych budynków. Na obszarze tym brak jest działki zagospodarowanej wyłącznie dla funkcji usługowej. Projektowana inwestycja nie jest kompatybilna z istniejącą na działkach sąsiednich zabudową. Zdaniem organu orzekającego stacja [...] /całodobowa/ nie stanowi kontynuacji funkcji dotychczasowej – dominującej mieszkaniowej. W odwołaniu J. Z. zarzucił organowi I instancji naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazał, że na nieruchomości przy ul. [...] A prowadzona jest działalność usługowa, a przy [...] B funkcjonuje produkcja [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. – po rozpatrzeniu odwołania J. Z. – decyzją z dnia [...] r. /[...]/ utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W podstawie prawnej organ odwoławczy przywołał art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 59 ust. 1 i 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 maja 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium motywując podjęte rozstrzygnięcie podkreśliło, że stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy ustalanie warunków zabudowy terenu dla określonej inwestycji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia podanych w tym przepisie warunków. Tymczasem projektowana inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji działek sąsiednich. Nieruchomości objęte analizą zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i jedynie część tych budynków wykorzystywana jest na cele usługowe. Brak jest natomiast nieruchomości, która w całości byłaby wykorzystywana na cele inne niż mieszkaniowe. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach J. Z. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji podnosząc, że w sprawie zostały spełnione wszystkie wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w decyzji ostatecznej. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy. Z kolei art. 61 ust. 1 powyższej ustawy stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1 – 5 tegoż artykułu. Z tego przepisu wynika zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa" określająca konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez istniejący w danym miejscu stan dotychczasowy zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym /zagospodarowania terenu/ i architektonicznym /ukształtowania wzniesionych obiektów/. Powstająca zatem w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej /kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu/ i architektonicznej /gabarytów i formy architektonicznej/ zabudowy już istniejącej. Jednocześnie stwierdzić należy, że działką sąsiednią będzie nieruchomość położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, pozwalającą na utrzymanie, a nawet podniesienie walorów architektonicznych przestrzeni, przy założeniu, że działka ta mieści się w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z przepisem § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /Dz.U. nr 164, poz. 1588/, dalej "rozporządzenie". W następstwie powyższych regulacji prawnych, przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy terenu organ orzekający powinien dokonać wyczerpującej oceny, czy spełnione są wszystkie przesłanki /poza wyjątkami określonymi ustawowo/ określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W niniejszej sprawie z załącznika graficznego /nr [...] do decyzji organu I instancji/ i załącznika tekstowego /nr [...] do decyzji I instancji/ wynika, że w obszarze analizowanym wyznaczonym – zgodnie z przepisami dla działki nr A brak jest przynajmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej to jest ul. [...], która byłaby zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. Na działkach sąsiadujących /dostępnych od ulicy [...]/ występuje bowiem zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna z uzupełniającą zabudową gospodarczą, garażową, natomiast usługi mają charakter "usług wbudowanych" to znaczy znajdujących się w budynkach mieszkalnych, przy czym nie są to usługi o charakterze ruchotwórczym. Dopiero na terenie położonym w drugiej linii zabudowy, ponad 45 m od ulicy [...], funkcjonuje zabudowa produkcyjna /produkcja [...]/. Ponieważ projektowana inwestycja jest przewidziana do realizacji w pierwszej linii zabudowy, przy czym obecne zagospodarowanie działki, będące zresztą samowolnym zagospodarowaniem, nie ma wpływu na ocenę spełnienia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu, w ocenie składu orzekającego, istotnie wymagania określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie zostały spełnione. Należy bowiem zauważyć, iż występująca na działkach w obszarze analizowanym funkcja usługowa nie jest funkcją podstawową tych działek. Działki znajdujące się w tym obszarze zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i jedynie część tych budynków wykorzystywana jest na cele usługowe. Brak natomiast działki, która w całości byłaby na cele inne niż mieszkaniowe. Mając na uwadze powyższe, w ocenie składu orzekającego, zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153, poz. 1270 z zm./ skarga podlegała oddaleniu.