II SA/Gl 1176/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.),, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant sekretarz sądowy Joanna Drożdżał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi H. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. nr [...], a także postanowienie Starosty [...] z dnia [...] r. nr [...]; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego H. G. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Starosta [...] zatwierdził projekt i udzielił pozwolenia na budowę dla inwestycji pn.:"Rozbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego" na działce nr [...] położonej przy ul. [...] w C., wydanej na rzecz inwestorów P. P. i P. P. W wyniku wniesionego przez właściciela sąsiedniej działki H. G., odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r. nr [...] uchylił zaskarżona decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, wskazując na konieczność uzupełnienia postępowania w zakresie uzyskania dokumentacji dotyczącej bezpieczeństwa pożarowego, zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi oraz stanu technicznego budynków znajdujących się na działce sąsiedniej z uwagi na częściową do nich dobudowę. H. G. wniósł skargę na powyższe rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, który postanowieniem z dnia 12 sierpnia 2013r. sygn. akt II SA/Gl 1178/13 skargę tę odrzucił. Ponownie prowadząc postępowanie Starosta [...] postanowieniem z dnia [...] r. wezwał inwestorów do uzupełnienia braków wniosku zgodnie ze wskazaniami decyzji organu odwoławczego oraz zwrócił się do PINB-u w R. o dokonanie oceny stanu technicznego budynku na działce nr [...] należącego do H. G. W wyniku przeprowadzonej przez PINB kontroli ustalono, że stan techniczny budynku mieszkalnego na działce nr [...] jest zadawalający, natomiast dobudowany do niego garaż znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, skutkiem czego decyzją z dnia [...] r. PINB nakazał H. i H. G. rozebranie przedmiotowego garażu. Kolejną decyzją z dnia [...] r. nr [...] Starosta [...] na podstawie art. 28, art. 33 ust.1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane ( tekst jedn. Dz. U. z 2013r. nr 225, poz. 1409 z późn. zm.) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na rozbudowę i przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] położonej w C. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji opisał przebieg dotychczasowego postępowania wskazując, że inwestorzy uzupełnili wniosek przedkładając kompletną dokumentację wraz z opinią projektanta. Nadto stwierdził, że projektowana inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł H. G. podnosząc, że lokalizacja planowanego budynku w granicach działki nie jest konieczna, bowiem istnieje możliwość rozbudowy w innym kierunku, a nadto jest sprzeczna z przepisami dotyczącymi warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Odwołujący się wskazał również, że projektowany budynek obciąży grunt w sąsiedztwie należącego do niego budynku oraz doprowadzi do likwidacji przestrzeni dylatacyjnej. W jego ocenie spowoduje również naruszenie granic pomiędzy nieruchomością inwestorów a odwołującego się, oraz spowoduje zacienie części ogrodowej działki. Pismem z dnia 7 maja 2014r. [...] Urząd Wojewódzki w K. zwrócił się do projektanta przedmiotowej inwestycji o uzupełnienie opracowania poprzez wskazanie wysokości przesłaniania wyznaczonej zgodnie z § 13 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz naniesienie na projekcie zagospodarowania terenu odległości projektowanego budynku względem istniejącego budynku na działce sąsiedniej. W dodatkowym opracowaniu projektant wskazał, że zamierzona inwestycja nie wpłynie na pogorszenie stanu oświetlenia budynku zamieszkałego przez H. G., bowiem odległość od istniejącego słupka granicznego do naroża budynku wynosi 9,10m, a odległość od projektowanego naroża rozbudowy do naroża budynku H. G. wynosić będzie 14,70m. Jednocześnie wskazał, że w wyniku pomiarów w terenie stwierdził, iż odległość od ściany budynku H. G. w której są otwory okienne, do granicy z działką należącą do inwestorów wynosi od 3,85m i 3,95m. Ponadto na terenie działki odwołującego się w bezpośrednim sąsiedztwie jego domu rosną rozłożyste świerki, które ograniczają dostęp światła. Decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...] na mocy art. 138 §1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego ( tekst jedn. Dz. U. z 2013r., poz. 267 z późn. zm. dalej k.p.a.) utrzymał w całości zaskarżona decyzję. Uzasadniając swoje stanowisko organ odwoławczy wskazał, że sporny fragment inwestycji dotyczy dobudowy nowego segmentu budynku o wym. 6m x 10m usytuowanego w zbiegu granic działek odwołujących się. Przy czym inwestycja ta jest zgodna z obowiązującym na tym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a postanowieniem z dnia [...] r. Starosta [...] z upoważnienia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wyraził zgodę na odstępstwo od warunków techniczno – budowlanych w zakresie umożliwiającym wykonanie projektowanej inwestycji w granicach działki. Ponadto projektowana inwestycja uwzględnia ustalone w miejscowym planie wskaźniki zabudowy w zakresie udziału terenów zielonych, powierzchni biologicznie czynnej, wysokości budynku oraz ilości kondygnacji. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że przepisy warunków techniczno - budowlanych nie regulują kwestii zacieniania przestrzeni ogrodowej oraz budynków przylegających ścianami do siebie. Natomiast wzajemne usytuowanie zamieszkałego budynku H. G. w stosunku do planowanej inwestycji oraz ich orientacja względem stron świata, wyklucza zacienianie tego budynku. Projekt uwzględnia również wymogi przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, nadto zawiera opinię geotechniczną oraz informacje o stanie technicznym budynków sąsiednich i rozwiązań technicznych niezbędnych do ich zabezpieczania w trakcie prowadzenia prac budowlanych. Pismem z dnia 3 sierpnia 2014r. H. G. wniósł skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wskazując, że jego zdaniem zabudowanie granicy należącej do niego działki spowoduje spadek jej wartości oraz problemy z dostawą mediów, a w konsekwencji również konieczność ponoszenia kosztów związanych z ich przebudową. Stwierdził także, że wcześniej zrealizowana inwestycja w postaci budowy dwóch kominów w istniejącej części budynku sąsiadów, doprowadziła do obciążenia fundamentów budynku i może stwarzać zagrożenia pożarowe. Ponownie podniósł, że nie wyraża zgody na zabudowanie granicy swojej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] w całości podtrzymał dotychczasowe stanowisko oraz argumentację zawartą w treści zaskarżonej decyzji i na tej podstawie wniósł o oddalenie skargi. W toku postępowania sądowego skarżący wnosił i wywodził jak w skardze, natomiast uczestnicy postępowania P. P. i P. P. oświadczyli, iż nie istniej inna możliwość lokalizacji tej inwestycji, bowiem od strony frontowej budynku znajdują się przyłącza mediów, na których nie można budować. Potwierdzili również, iż w chwili obecnej energia elektryczna jest dostarczana od strony nieruchomości skarżącego, ale po zakończeniu inwestycji przyłącz zostanie zmieniony i będzie przebiegać poza działką skarżącego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga jest zasadna, aczkolwiek z innych przyczyn niż wskazane zostały w treści skargi. Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014r. poz. 1647.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. dalej p.p.s.a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądu oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji wynikające z treści art.145 § 1 p.p.s.a, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja organu II instancji jak również poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, a nadto postanowienie organu I instancji naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich wzruszenie. W ocenie sądu postępowanie wyjaśniające poprzedzające wydanie zaskarżonych rozstrzygnięć zostało przeprowadzone wadliwie i nierzetelnie. Stwierdzone zaś uchybienia przepisów postępowania administracyjnego (art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a.) mogły mieć wpływ na ostateczny wynik sprawy. Przepis art. 7 k.p.a. statuuje ogólną zasadę prawdy obiektywnej, która nakłada na organ obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Zgodnie bowiem z przepisami art. 7 i art. 77 k.p.a. postępowanie administracyjne oparte jest na zasadzie oficjalności, z czego wynika obowiązek organów przeprowadzenia z urzędu wszelkich dowodów służących ustaleniu stanu faktycznego sprawy. Zasada prawdy obiektywnej, wyrażona w art. 7 k.p.a., jest naczelną zasadą postępowania administracyjnego. Wynika z niej obowiązek organu administracji publicznej wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą. Realizacja zasady prawdy obiektywnej ma ścisły związek z realizacją zasady praworządności, ustalenie stanu faktycznego sprawy jest bowiem niezbędnym elementem prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego (tak Barbara Adamiak w: "Kodeks postępowania administracyjnego - Komentarz" B. Adamiak, J. Borkowski, CH Beck, Warszawa 2004 rok, str. 67). Przepis art. 77 § 1 k.p.a. stanowi, że to organy administracji publicznej są obowiązane w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.). Zgodnie zaś z art. 107 § 1 i 3 k.p.a. każda decyzja wydana przez organ administracji publicznej powinna zawierać uzasadnienie faktyczne i prawne. W myśl postanowień tego przepisu uzasadnienie faktyczne powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Na podstawie powołanego przepisu organ musi zająć stanowisko wobec całego materiału dowodowego oraz uzasadnić jasno i należycie swoje zdanie, a w szczególności wyjaśnić na jakiej podstawie uznał pewne fakty za prawdziwe (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 grudnia 1988 r., sygn. akt II SA 497/88, ONSA/1989/2/68 oraz z dnia 3 lutego 1999 r., sygn. akt IV SA 1010/97; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 30 kwietnia 2014r.,sygn.akt II SA/Gd 44/14 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjne w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na rozbudowę i przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] położonej w C. w oparciu o postanowienie Starosty [...] z dnia [...] r. o wyrażeniu zgody na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych. W ocenie sądu lektura uzasadnień przedmiotowych rozstrzygnięć pozwala na przyjęcie stanowiska, iż organy nie zastosowały się do wskazanych wyżej reguł proceduralnych. W następstwie dokonały przedwczesnej, a z pewnością nie uzasadnionej oceny, iż przedłożony projekt zagospodarowania działki spełnia wymogi określone w art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, w związku z czym na podstawie art. 35 ust. 4 powołanej ustawy uznały, że zobligowane były pozytywnie załatwić wniosek inwestorów. Decyzje obu instancji posiadają lakoniczne uzasadnienia, w których organy nie wskazały jakie względy poza powołaniem postanowienia z dnia [...] r., którym organ l instancji wyraził zgodę na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych, umożliwiają wykonanie ścian bez otworów okiennych i drzwiowych w projektowanym budynku mieszkalnym jednorodzinnym na działce nr [...] bezpośrednio przy granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi o nr: [...], [...] i [...]. Podkreślenia wymaga fakt, że ww. postanowienie Starosty [...] z dnia [...] r., którym organ udzielił inwestorowi przedmiotowego przedsięwzięcia zgody na odstępstwo nie posiada prawidłowego uzasadnienia tj. zgodnego z treścią art. 107 § 3 kpa, bowiem ogranicza się ono do wskazania podstawy prawnej udzielenia zgody na odstępstwo oraz do informacji, że zostało ono poprzedzone wymaganym wnioskiem organu do Ministra Infrastruktury o upoważnienie do udzielenia zgody i do wskazania, że takie upoważnienie zostało udzielone. W ocenie Sądu, fakt, że od postanowienia, wydanego w trybie art. 9 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, o udzieleniu, bądź odmowie udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie przysługuje środek odwoławczy - gdyż żaden przepis prawa nie przewiduje takiej możliwości - nie zwalnia organu od jego wnikliwego uzasadnienia - zgodnie z treścią art. 107 § 3 kpa. Postanowienie to podlega bowiem (art. 142 kpa) kwestionowaniu w ramach odwołania od decyzji wydanej w sprawie, a zatem wymaga również uzasadnienia. Konieczne jest, aby organ architektoniczno-budowlany w uzasadnieniu decyzji pozwoleniu na budowę przedstawił przesłanki udzielenia bądź odmowy zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Obowiązujące przepisy nie przewidują odrębnej formy rozpatrzenia i załatwienia kwestii postanowień zaskarżonych w odwołaniu (art. 142 k.p.a.). Stanowisko organu odwoławczego co do rozpatrzonego postanowienia wyrażane jest w uzasadnieniu decyzji odwoławczej, a nie w jej sentencji, bądź w odrębnym orzeczeniu ( por. wyrok NSA z dnia 11 grudnia 2012r., sygn.. akt II OSK 1461/11, LEX nr 1322405). Wskazać należy, że w uzasadnieniach decyzji organu l i II instancji brak jest wykazania powodów, dla których organy uznały iż przedmiotowy budynek może być lokowany w granicy z nieruchomością sąsiednią - mimo jednoznacznego sprzeciwu strony skarżącej. Należy zatem podkreślić, że nie tylko postanowienie dopuszczające odstępstwo, ale także decyzje obu instancji nie wyjaśniają, na czym miałyby polegać szczególne okoliczności - o których mowa w art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane - uzasadniające udzielnie przedmiotowego odstępstwa. Mając na uwadze treść art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego, który stanowi, że odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7 dopuszcza się w przypadkach szczególnie uzasadnionych oraz, że odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych - nie można w żaden sposób ocenić, czy w sprawie poddanej kontroli Sądu zaszły uzasadnione okoliczności, dopuszczające odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w odniesieniu do ww. przedsięwzięcia budowlanego. Nie wiadomo bowiem jakimi względami kierowały się organy orzekające w sprawie pozwolenia na rozbudowę i przebudowę budynku mieszkalnego. W ocenie Sądu w sprawie zachodziła potrzeba dokonania szczególnie wnikliwej oceny przez organy orzekające w przedmiotowej sprawie, gdyż skarżący biorący czynny udział w postępowaniu dotyczącym udzielenia pozwolenia na budowę, zarzucał od początku brak uzasadnionych powodów do lokowania przedmiotowego budynku bezpośrednio w granicy z należącą do niego nieruchomością oraz na naruszenie jego interesu prawnego wynikającego z posiadanego tytułu własności. Trzeba zauważyć, że z przedłożonego do akt sprawy projektu budowlanego przedmiotowej inwestycji bynajmniej nie wynika jednoznacznie, że na terenie, którym dysponuje inwestor nie było innej możliwości usytuowania przedmiotowego budynku tj. przy zachowaniu odległości wymaganej treścią § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r.. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Dodać należy, że obecne brzmienie § 12 rozporządzenia ustalone zostało z dniem 8 lipca 2009 r. (Dz. U. z 2009 r. Nr 56, poz. 461). Odstąpienie od warunków powszechnie obowiązującego prawa (rozporządzenia), wynikające z wyraźnej delegacji ustawowej (art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego) tworzy stan, w którym organ administracji, posiadając upoważnienie organu legislacyjnego (ministra), kreuje inne warunki, niż zawarte w prawie powszechnie obowiązującym, umożliwiające załatwienie konkretnej sprawy administracyjnej. Postanowienie wydawane na podstawie art. 9 Prawa budowlanego odnosząc się do przypadków nie tylko uzasadnionych, lecz szczególnie uzasadnionych, powinno zawierać uzasadnienie odpowiadające dyspozycji tej normy, ponieważ obowiązek ten wprost wynika z treści tej właśnie normy prawa materialnego. Nie sposób bowiem wykazać zaistnienia szczególnie uzasadnionego przypadku inaczej niż przez uzasadnienie jego zastosowania w konkretnej sprawie (por. wyrok NSA z dnia 20 lutego 2014r. sygn. akt II OSK 2253/12, LEX nr 1495248). Ponadto uzasadnienie takie nie może ograniczać się jedynie do powołania się na fakt, iż właściwy minister upoważnił organ do wydania postanowienia o odstępstwie, bo to od woli organu (wrażającego lub odmawiającego wyrażenia zgody na odstępstwo) zależy, czy zgoda zostanie udzielona. Skoro zaś organ swoją wolę ujawnia w treści postanowienia to musi również wykazać dlaczego zgodę wyraził. Poważnym uchybieniem jest zatem brak lub niedostateczne, w znaczeniu niewyrażenia ocen o charakterze materialnoprawnym, uzasadnienia tego postanowienia. Jeśli zaś strona w odwołaniu kwestionuje podstawy wydania takiego rozstrzygnięcia, opierającego się o postanowienie, to jest obowiązkiem organu II instancji wyjaśnienie i uzasadnienie powyższych kwestii w treści uzasadnienia decyzji ostatecznej. Brak zaś takiego uzasadnienia jest wadą proceduralną, która w istotnym stopniu, bo przez pozbawienie możliwości kontroli sądowej, wpływa na treść rozstrzygnięcia. Zwrócić należy uwagę, że w aktach sprawy brak jest również wniosku oraz dokumentów które przedłożył inwestor występując do Starosty [...] o zgodę na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych. Należy również wskazać, że w uzasadnieniu decyzji l instancji Starosta [...] co prawda zauważył, że skarżący wniósł pisemnie zastrzeżenia odnośnie zebranych dowodów, to jednak nie odniósł się do nich, poprzestając na stwierdzeniu, że nie mają wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie i wskazując, że zatwierdzony projekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bez wskazania w jakim zakresie i jaki miało to wpływ na lokalizację przedmiotowej inwestycji. W ocenie Sądu tak ograniczone uzasadnienie nie spełnia wymogów art. 107 § 3 kpa, a nadto wskazuje, że organ nie rozpoznał wnikliwie sprawy (w tym zarzutów H. G.) do czego był zobowiązany treścią art. 7 i 77 §1 kpa. Niepełne jest także uzasadnienie decyzji organu II instancji, w którym Wojewoda [...] powołała się na postanowienie Starosty [...] z dnia [...] r. o wyrażeniu zgody na odstępstwo od warunków techniczno- budowlanych, nie odnosząc się do samego odstępstwa i jego zasadności. Pozytywnie można rozstrzygnąć sprawę strony, która wykaże, iż budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią lub w zbliżeniu do tej granicy, nie narusza zasad współżycia społecznego, jak też nie zakłóca korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, a także w zależności od konkretnej sprawy wynika z zasady równości wobec prawa określonej w art. 32 ust. 1 Konstytucji RP. Właściwą podstawę prawną do dokonania oceny możliwości realizacji budowy przy granicy stanowi treść przepisu art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy, wymagającego zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich. Wskazując na powyższe, przywołać trzeba również stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zajęte w wyroku w składzie siedmiu sędziów z dnia 11 czerwca 2001 r., sygn. akt OSA 4/01, że "właściwą podstawę prawną do dokonania oceny możliwości realizacji budowy przy granicy będzie stanowić treść przepisu art. 5 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego, wymagającego zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich. Również art. 144 k.c. przewidujący, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę." (por. wyrok NSA z dnia 11 czerwca 2001 r., sygn. akt OSA 4/01, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 13 listopada 2008 r., sygn. akt II SA/Rz 236/08; wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2008 r., sygn. akt II OSK 1878/06 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jednocześnie należy wskazać, że za przesłankę szczególnie uzasadnionego przypadku, o jakim mowa w art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego, należy uznać sytuację, kiedy inwestor pomimo wykazania prawa do dysponowania nieruchomością budowlaną i przeznaczenia terenu, na którym położona jest ta nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na taki cel - nie może zrealizować swego prawa podmiotowego jakim jest prawo zabudowy nieruchomości gruntowej ze względu na przepisy techniczno-budowlane ( por. wyrok NSA z dnia 21 kwietnia 2011r., sygn. akt II OSK 765/10, LEX nr 1081889). Odnosząc się do zarzutu naruszenia granic działki skarżącego stwierdzić należy, że przepis art. 5 ust. 1 pkt 8 Prawa budowlanego mówi o odpowiednim usytuowaniu budowy na działce budowlanej, lecz należy go rozumieć w ten sposób, że dotyczy usytuowania w aspekcie wymogów publiczno-prawnych, a nie prywatno-prawnych, a więc nie w odniesieniu do granic nieruchomości inwestorów z działkami należącymi do innych właścicieli. Nie pozwala on na takie jego rozumienie, iż organ administracji publicznej co do zasady rozstrzyga kwestie o charakterze cywilno-prawnym, sporne pomiędzy właścicielami sąsiednich nieruchomości (działek). Ewentualne spory pomiędzy właścicielami sąsiadujących nieruchomości w kwestii zbliżenia do granicy, lub przekroczenia warunków uzgodnionych pomiędzy podmiotami sąsiadującymi ze sobą, nie należą do sfery publiczno-prawnej, lecz prywatno-prawnej i rozstrzygane są przez sądy powszechne. W kwestii dotyczącej zacieniania działki skarżącego stwierdzić należy, że do uznania, iż zostały naruszone warunki dotyczące ochrony interesów osób trzecich nie wystarcza subiektywne poczucie właściciela nieruchomości, że - poprzez realizację obiektu budowlanego - jego prawa wynikające z własności są ograniczane, o ile nie znajduje ono oparcia w obowiązującym przepisie prawa materialnego. Dlatego zgodzić należy się ze stanowiskiem organu odwoławczego, że zacienianie części ogrodowej zabudowanej działki nie podlega ochronie przepisów Prawa budowlanego. Należy zwrócić uwagę, że respektowanie uzasadnionych interesów osób trzecich nie może być rozumiane jako przedkładanie interesów tych osób nad interesy inwestorów, lecz muszą one być stosownie wyważone. Niezasadny okazał się również zarzut dotyczący wpływu planowanej inwestycji na wartość działki skarżącego, bowiem wartość nieruchomości nie korzysta z ochrony prawnej na gruncie prawa budowlanego. Właścicielowi nieruchomości przysługują prawne środki ochrony przed sposobem zagospodarowania na cele budowlane nieruchomości sąsiedniej, jeżeli projektowany sposób zagospodarowania kolidowałby z jego prawnie chronionym interesem poprzez naruszenie przez inwestora obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych oraz norm dotyczących budowy. W związku z powyższym przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ musi szczegółowo i jednoznacznie wykazać, dlaczego uznał - rozstrzygając o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielając pozwolenia na budowę przedmiotowego budynku, że w sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek uzasadniający odstępstwo polegające na lokowaniu budynku w bezpośrednim zbliżeniu z nieruchomością skarżącego, a następnie podejmując rozstrzygnięcie, uzasadni je w sposób określony w art. 107 § 3 k.p.a., mając także na uwadze zasadę ogólną wyrażoną w art.7 k.p.a., wymagającą uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że w sprawie niniejszej brak jest koniecznych ustaleń i rozważań organu l i lI instancji dotyczących zatwierdzenia przedmiotowego projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę z odstępstwem od warunków techniczno- budowlanych, w szczególności brak jest prawidłowego uzasadnienia w samym postanowieniu o odstępstwie, co prowadzi do wniosku, że nastąpiło naruszenie przepisów postępowania administracyjnego: art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 k.p.a., nakładających na organ administracji obowiązek wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a także przepisu art. 9 ust.1 Prawa budowlanego stanowiącego podstawę do wyrażenia zgody na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych. Braki postępowania wyjaśniającego spowodowały, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ja decyzji organu l instancji oraz postanowienia nie zawierają pełnego uzasadnienia faktycznego i prawnego. Wyeliminowanie tych wad powinno nastąpić w toku ponownego rozpatrzenia sprawy. W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w pkt I sentencji. Rozstrzygnięcie w pkt II sentencji wyroku zapadło na podstawie art. 152, zaś w pkt III na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 powołanej ustawy.