II SA/Gl 1246/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędziowie Sędzia WSA Stanisław Nitecki (spr.),, Sędzia WSA Renata Siudyka, Protokolant specjalista Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 czerwca 2020 r. sprawy ze skargi M.C. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod realizację inwestycji drogowej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. nr [...], 2. zasądza na rzecz skarżącej od Wojewody Śląskiego kwotę 400 (czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją nr [...] z [...] r. Prezydent Miasta K. działając na podstawie art. 1 1a ust. 1, art. 11f ust. 1, art. 11 i ust. 1, art. 12 ust. 1, 4, 4c, 4d, art. 17 ust. 1 i 3 i art. 23 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.) zatwierdził projekt budowlany i udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Przygotowanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe w rejonie ulicy [...] i ulicy [...] w K. - droga gminna klasy D (dojazdowa)" na szczegółowo wymienionych działkach, w tym na działce nr 1 należącej do S. M. i M. C. (dalej jako strona lub skarżąca). Prezydent Miasta K. decyzją z [...] r., działając na podstawie art. 12 ust. 4, 4a i 5 oraz art. 16 ust. 1, 1a - 1d wyżej wymienionej ustawy oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1 a, art. 134 ust. 1 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) i art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego orzekł: o ustaleniu na rzecz stron odszkodowania w łącznej wysokości 40,330,00 zł tj. po 20.165,00 zł na rzecz każdej z nich z tytułu utraty przez nie udziałów wynoszących po 1/2 części w prawie własności nieruchomości gruntowej wraz ze składnikiem budowlanym i składnikiem roślinnym, położonej w K., oznaczonej jako działka nr 2 o pow. 29 m2, przejętej z mocy prawa przez Miasto K.; o zaliczeniu odszkodowania ustalonego na rzecz stron na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipotekami, które wygasły na wymienionej działce nr 2 i wypłacenie w całości na rzecz wierzyciela hipotecznego ujawnionego w księdze wieczystej [...] tj. "A" S.A. Oddział w G. jako odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ustanowionych hipotek. W uzasadnieniu organ wskazał, że wymieniona nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Miasta K., w trybie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Biegły rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy, w którym wycenił wartość szacowanej nieruchomości na kwotę 40.330,00 zł (na którą składają się niemieniona wartość nieruchomości - 9.480,00 zł i podniesione wartości składnika budowlanego - kwota 28,200,00 zł oraz składnika roślinnego - 2.830,00 zł). W dalszej części uzasadnienia przywołano regulacje dotyczące sytuacji związanej z obciążeniem nieruchomości hipoteką i zasadami rozliczeń w tego typu sytuacjach. Nadto organ pierwszej instancji uznał, iż przygotowany w sprawie operat szacunkowy został przygotowany zgodnie z obowiązującymi przepisami. Odwołania od powyższej decyzji złożyły strony, wnosząc o uchylenie decyzji organu pierwszej instancji i wydanie decyzji o wypłacie odszkodowania ma ich rzecz. Zarzuciły naruszenie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Decyzją z [...] r. Wojewoda Śląski uchylił decyzję organu pierwszej instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu w pierwszej kolejności przywołał treść przepisów stanowiących podstawę rozstrzygnięcia, a następnie stwierdził, że w postępowaniu o ustalenie odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy, a Wojewoda Śląski weryfikując go powziął wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i wskazał dostrzeżone ułomności. Ponadto zdaniem organu odwoławczego organ pierwszej instancji nie przeprowadził postępowania w sposób wnikliwy i wszechstronny. Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania w zakresie błędnych ustaleń faktycznych dotyczących hipoteki oraz niewłaściwego zaliczenia ustalonego odszkodowania, zdaniem Wojewody Śląskiego organ pierwszej instancji prawidłowo zinterpretował przepis i zaliczył odszkodowanie ustalone na rzecz stron na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipotekami. Za słuszny uznał organ odwoławczy zarzut w zakresie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania inwestorom. Powyższa decyzja została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. W skardze tej zarzucono obrazę przepisów prawa materialnego poprzez niewłaściwą wykładnię art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez przyjęcie, że organ pierwszej instancji prawidłowo interpretował ten przepis zaliczając ustalone odszkodowanie na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczone hipotekami, które wygasły na przedmiotowej działce przez pominięcie wykładni celowościowej, systemowej i funkcjonalnej wskazanego przepisu, wniosła o zmianę uzasadnienia decyzji wojewody w tym zakresie. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z 21 września 2017 r. sygn. akt II SA/GI 581/17 oddalił skargę. W motywach rozstrzygnięcia co do zasady podtrzymano zarzuty organu odwoławczego kierowane względem rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji. Ponadto w wyroku tym podzielono stanowisko skarżącej oraz organu odwoławczego, iż organ pierwszej instancji nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący i zgodny z przepisami sprawy ewentualnego powiększenia należnego odszkodowania, wobec spełnienia warunków wskazanych w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Braki w aktach sprawy w tym zakresie zostały dokładnie wykazane w uzasadnieniu decyzji organu drugiej instancji. W ponownym postępowaniu organ pierwszej instancji powinien uzupełnić w tym zakresie postępowanie dla jednoznacznego ustalenia możliwości powiększenie ustalonego odszkodowania o 5% wartości, a rozstrzygnięcie w tym zakresie powinno być zawarte w komparycji decyzji. Zawarto także stanowisko co do kwestii obciążenia przedmiotowej nieruchomości hipoteką i stwierdzono, że hipoteka obciążająca dotychczas jedną nieruchomość przedpodziałową obciąża w dalszym ciągu nieruchomość niewywłaszczoną, jak też i nowo wydzieloną nieruchomość drogową (hipoteka łączna), z tym jednak zastrzeżeniem, że ta ostatnia w dniu ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej automatycznie wygasa. Nie może być wątpliwości, że także w takim wypadku dochodzi do pogorszenia się sytuacji wierzyciela hipotecznego, gdyż wywłaszczenie części nieruchomości obciążonej hipoteką zmniejsza wartość nieruchomości obciążonej hipoteką (z uwagi na zmniejszenie jej powierzchni). W takim przypadku ustalone za tę właśnie wywłaszczoną nieruchomość odszkodowanie, zgodnie z zacytowanymi przepisami winno być zatem wypłacone podmiotowi, któremu przysługiwało ograniczone prawo rzeczowe. Niewątpliwe jest jednak, iż odszkodowanie to nie może przewyższać aktualnego zadłużenia. Dlatego też niezbędne jest dokładne ustalenie tego zadłużenia na dzień decyzji określającej wysokość należnego odszkodowania. Prezydent Miasta K. decyzją z [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 12 ust. 4, 4a i 5 oraz art. 16 ust. 1, 1a - 1d ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.; Dz. U. z 2018 r. poz. 1474) oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, art. 134 ust. 1 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) i art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego orzekł o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w K. obręb Z. oznaczoną jako działka nr 3 o pow. 0,0029 ha powstałą z podziału działki nr 4 na rzecz stron tego postępowania w wysokości 40 380,00 zł. Równocześnie organ ten orzekł o wypłaceniu na rzecz stron kwoty 5 213,10 zł, a na rzecz "A" S.A. z siedzibą w G. odszkodowania w kwocie 35 166.90 zł. Ponadto organ ten odmówił powiększenia odszkodowania ustalonego w tej decyzji o 5% wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania z uwagi na niespełnienie przesłanek określonych w przepisie. W rozbudowanym uzasadnieniu tej decyzji organ pierwszej instancji przedstawił wpierw dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie przybliżył działania podjęte po otrzymaniu akt w następstwie wyroku tutejszego Sądu. W rozbudowany sposób dokonano analizy sporządzonego dla potrzeb prowadzonego postępowania operatu szacunkowego, jak również odniesiono się do osoby sporządzającej ten operat. Istotną część uzasadnienia zajęły ustalenia związane z działaniami podejmowanymi przez strony postępowania z pracownikami banku. W końcowej części uzasadnienia odniesiono się do odmowy zwiększenia wysokości odszkodowania o 5% z uwagi na udostępnienie nieruchomości. Odwołanie od powyżej decyzji do Wojewody Śląskiego wniosła M. C. podnosząc, że organ pierwszej instancji wydając decyzję nie wywiązał się z zaleceń zawartych w decyzji organu odwoławczego z [...] r. i podtrzymanych przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 21 września 2017 r. Odwołująca podniosła, że pomimo nakazu sporządzenia nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę, wycena przedmiotowej nieruchomości została sporządzona przez osobę spokrewnioną z tą, która wykonała pierwszą wycenę. W dalszej części odwołania w ocenie strony organ pierwszej instancji nie zbadał, czy w wyniku wywłaszczenia części przedmiotowej nieruchomości wierzycielowi hipotecznemu została wyrządzona szkoda, albowiem tylko w takim przypadku organ może wypłacić odszkodowanie temu wierzycielowi. Dodatkowo zarzucono organowi pierwszej instancji, że nie poinformował jej o możliwości powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, a wszelkie opóźnienia związane z przekazaniem nieruchomości wynikły z tego, że nie została ona dobrze przygotowana do przekazania, albowiem nowe granice nie były wytyczone. Wojewoda Śląski decyzją z [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej pkt 2a odnośnie wypłaty odszkodowania w łącznej wysokości 5 213,10 zł i pkt 2b odnośnie wypłaty odszkodowania w kwocie 35 166,90 zł i w tym zakresie orzekł w pkt 2a o wypłacie odszkodowania w łącznej wysokości 28 009,67 zł w tym na rzecz M. C. w kwocie 14 004,84 zł i S. M. w kwocie 14 004,83 zł. W pkt 2b o wypłacie odszkodowania na rzecz "A" S.A. w kwocie 12 370,33 zł, a w pozostałym zakresie utrzymano decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji przedstawiono wpierw dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie odniesiono się do zarzutów formułowanych w odwołaniu. W pierwszej kolejności przywołano treść przepisów, które legły u podstaw wydawania rozstrzygnięć w przedmiotowej sprawie. Następnie organ przybliżył uwarunkowania związane ze sporządzeniem operatu szacunkowego spornej nieruchomości, a także położenie tej nieruchomości i jej wyposażenie w media, jak również przeznaczenie w opracowaniach planistycznych miasta. W kolejnej części omówiono zasady ustalania wartości danej nieruchomości i zamieszczono finalne stwierdzenie, że został on sporządzony w sposób odpowiadający unormowaniom prawnym. Odniesiono się również do zarzutów strony sformułowanych w odwołaniu co do osoby sporządzającej operat. W ocenie wypowiadającego się organu dopełniony został obowiązek sporządzenia nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę. Pierwszy został wykonany przez osobę fizyczną, natomiast ten, który stanowił podstawę podejmowanych rozstrzygnięć przez inną osobę legitymującą się stosownym uprawnieniem. Wskazano przy tym, że z orzeczenia sądu administracyjnego nie wynika, aby wyłączenie z szacowania dotyczyło innych rzeczoznawców zatrudnionych pod szyldem tego samego podmiotu gospodarczego. Podkreślono również, że strona miała możliwość zakwestionowania postanowienia tego operatu szacunkowego, jednakże z możliwości takiej nie skorzystała. W kolejnej części uzasadnienia organ odwoławczy odniósł się do kwestii ustalenia odszkodowania na rzecz wierzyciela hipotecznego z uwagi na możliwość wyrządzenia mu szkody i sformułował finalny wniosek, że zadaniem organu administracji nie jest ustalenie, czy w wyniku wywłaszczenia części nieruchomości wierzycielowi hipotecznemu została wyrządzona szkoda, tylko ustalenie na jego rzecz odszkodowania z tytułu wygaśnięcia zabezpieczenia hipotecznego na części przejmowanej nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego działania organu pierwszej instancji co do toku postępowania były prawidłowe, natomiast organ odwoławczy mocą swojego rozstrzygnięcia dokonał aktualizacji sytuacji w tym zakresie. Po ustaleniu wysokości środków należnych wierzycielowi hipotecznemu organ odjął tę kwotę od wysokości odszkodowania przysługującego stronom tego postępowania. W końcowej części uzasadnienia odniesiono się do kwestii zwiększenia wysokości odszkodowania o 5% i przywołano na tę okoliczność stosowne unormowania jak również przedstawiono okoliczności faktyczne i podniesiono, że w aktach sprawy brak jest dokumentu potwierdzającego wydanie nieruchomości w przewidzianym terminie pozwalającym podnieść wysokość odszkodowania o 5 %. Organ odwoławczy dostrzegł ułomności w działaniu organu pierwszej instancji w tym zakresie, jednakże nie przeniosły się one na trafność podjętego rozstrzygnięcia. Z powyższą decyzją nie zgodziła się strona, która wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. W skardze tej podniosła naruszenie przepisów prawa materialnego polegającą na niewłaściwej wykładni art. 18 ust. 1c, 1d ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031) poprzez przyznanie na rzecz "A" S.A. w G. odszkodowania w kwocie 12 370,33 zł. Nadto wskazano na naruszenie zasad postępowania administracyjnego określonych w art. 6,7,8,9,10 oraz w art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nie wskazanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Dodatkowo wskazano na błąd w ustaleniach faktycznych polegających na nie ustaleniu wartości nieruchomości przed podziałem nieruchomości jak i po podziale oraz niewykonanie zaleceń płynących z uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 21 września 2017 r. W motywach skargi podkreślono, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest miejscami sprzeczne i pozbawione logiki. W ocenie skarżącej organy wadliwie uznały, że "A" winien otrzymać środki powstałe z wywłaszczenia części nieruchomości objętej wierzytelnością hipoteczną i przedstawiła na tę okoliczność stosowne rozważania. W skardze tej skarżąca zakwestionowała stanowisko organu odwoławczego, że nie kwestionowała wartości nieruchomości określonej w operacie, ponieważ pismem z 23 sierpnia 2018 r. podniosła zastrzeżenia w tym zakresie i do dnia wniesienia skargi nie otrzymała odpowiedzi. W konkluzji skargi skarżąca utrzymuje, że całość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość winna być wypłacona skarżącej i jej siostrze oraz wysokość odszkodowania powinna być podwyższona o 5% wartości nieruchomości, albowiem właściciele nie czynili żadnych trudności w przejęciu wywłaszczonej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Śląski wystąpił o jej oddalenie i przywołał analogiczną argumentację do tej, którą zamieścił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje; Skarga zasługuje na uwzględnienie. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji przeprowadzona w oparciu o postanowienia art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) wykazała, że zaskarżona decyzja nie odpowiada wymogom prawa. Zgodnie z brzmieniem art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. Nr 2325 ze zm.) sąd administracyjny uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji w całości lub części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego. Oznacza to, że nie każde naruszenie przepisów prawa będzie uzasadniało uwzględnienie wniesionej skargi do sądu administracyjnego, a jedynie takie, które będzie miało znaczenie dla kontrolowanego rozstrzygnięcia. W rozpoznawanej sprawie skład orzekający zetknął się z sytuacją, w której organy administracji publicznej wypowiadające się w sprawie dopuściły się naruszenia przepisów prawa. Na wstępie niniejszych rozważań przyjdzie dostrzec, że istota sporu między skarżącą, a organami administracji sprowadza się do kilku kwestii, a mianowicie: wysokości odszkodowania przewidzianego dla wierzyciela skarżącej "A" S.A. z siedzibą w G. oraz zasad sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wyliczenia odszkodowania za przejętą część nieruchomości jak również zwiększenie wysokości odszkodowania o 5% z tytułu niezwłocznego udostępnienia nieruchomości. Pierwszym spornym zagadnieniem jest kwestia osoby sporządzającej operat szacunkowy. Z pierwszego rozstrzygnięcia organu wyższego stopnia utrzymanego w mocy wyrokiem tutejszego Sądu przewidziano konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego przez innego biegłego. Organ pierwszej instancji kierując się tym wskazaniem zlecił przeprowadzenie nowego operatu szacunkowego przez inną osobę zatrudnioną w tym samym podmiocie, który sporządzał pierwszy operat szacunkowy, którego zawartość została zakwestionowana. Okazało się, że nowy operat szacunkowy sporządzony został przez syna osoby, która sporządziła pierwszy operat szacunkowy. Dostrzec należy, że organ odwoławczy odniósł się do zastrzeżeń podnoszonych w tym zakresie przez skarżącą w odwołaniu i nie dostrzegł w tym żadnych negatywnych konsekwencji. Zdaniem składu orzekającego w omawianym zakresie odnieść należy się do treści art. 84 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z tym przepisem biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Poza tym do biegłego stosuje się przepisy dotyczące przesłuchania świadków. Z treści przywołanego przepisu wynika, że biegły winien być wyłączony od udziału w prowadzonym postępowaniu w sytuacji wystąpienia przesłanki przewidzianej art. 24 § 1 powyższego Kodeksu i może być wyłączony w sytuacji ujawnienia się okoliczności przewidzianej w art. 24 § 3 przywołanego aktu. Równocześnie w polu widzenia należy mieć i to, że uchybienie w tym zakresie stosownie do postanowień art. 145 § 1 pkt 3 wskazanego Kodeksu jest przesłanką wznowienia postępowania. O ile obligatoryjne wyłączenie biegłego w rozpoznawanej sprawie nie występuje to już okoliczności związane z fakultatywnym wyłączeniem biegłego od udziały w tym podstępowaniu mogą występować. Dostrzec należy, że organ pierwszej instancji jak również organ odwoławczy odnosząc się do tej kwestii akcentowały, że w rozpoznawanej sprawie istnieje konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego i winien on być sporządzony przez innego biegłego. Formalnie organ pierwszej instancji ten obowiązek dopełnił i z tego powodu nie można mówić o występowaniu w tej sprawie przesłanki przewidzianej treścią art. 24 § 1 przywoływanego Kodeksu, jednakże otwarta jest kwestia występowania przesłanki przewidzianej § 3 przywoływanego przepisu, w którym akcentuje się uprawdopodobnienie istnienia okoliczności, które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności pracownika. Fakt, iż pierwszy operat wykonany został przez ojca, a drugi przez syna zdaniem składu orzekającego daje podstawę do uznania, że zgłaszane przez skarżącą wątpliwości wymagają rozpoznania pod tym kątem. Analiza rozstrzygnięć organów administracji nie daje podstaw dla uznania, że organy te miały w polu widzenia przywołany tu przepis i aby analizowały tę sytuację w omawianym zakresie. Oznacza to, że podniesiony zarzut zasługuje na uwzględnienie, albowiem organy administracji tej okoliczności nie wyjaśniły, a to oznacza, że wyczerpana został przesłanka uwzględnienia skargi przewidziana treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a mianowicie naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W rozpoznawanej sprawie skład orzekający podziela w całości stanowisko wyrażone w wyroku tutejszego Sądu z 20 października 2016 r. sygn. akt II SA/GI 692/16. W wyroku tym Sąd wyraził stanowisko, że hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 Kodeksu cywilnego). Wprawdzie przepis art. 18 ust. 1c przedmiotowej ustawy, dotyczy wyłącznie hipoteki, to jednak nie jest to regulacja całościowa w zakresie ustalania wysokości odszkodowania, wyłączająca zastosowanie ust. 1b tego przepisu. Jedynie całościowa analiza art. 18 ustawy, pozwala na prawidłowe zastosowanie art. 18 ust. 1c. Sama regulacja tego przepisu nie pozwala bowiem na ustalenie wysokości odszkodowania, ani podmiotu uprawnionego do jego otrzymania. W niniejszej sprawie nie doszło bowiem do wygaśnięcia hipoteki, ustanowionej na nieruchomości, której jedynie niewielka część o powierzchni 29 m2 została przejęta pod drogę. Z mocy art. 76 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.), w razie podziału nieruchomości hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Hipoteka ustanowiona na działce przejętej pod drogę, wygasła z mocy art. 12 ust. 4c przedmiotowej ustawy. Jednak hipoteka utrzymuje się w dalszym ciągu na pozostałej części nieruchomości, stanowiącej własność skarżącej. Stąd też wierzyciel hipoteczny ma możliwość zaspokojenia roszczenia. Wartość nieruchomości, na której utrzymała się hipoteka, jest znacznie wyższa niż obciążająca ją wartość hipoteki. Oznacza to, że brak jest racjonalnych przesłanek do przyjęcia, że szkoda powstała z tytułu przejęcia działki przewyższa wartość działki przejętej pod drogę i pozwala na zaspokojenie świadczenia głównego, zabezpieczonego hipoteką. Innymi słowy nie jest możliwa do akceptacji sytuacja, że przejęcie pod drogę kilku metrów działki obciążonej hipoteką, prowadzi do spłaty kredytów bankowych w całości lub w znacznych kwotach. Takie rozumienie przywoływanych regulacji godziłoby w zasadę słuszności odszkodowania, sprawiedliwości społecznej i równości obywateli. Przywołana tu argumentacja oznacza, że organy administracji publicznej obu instancji wydając swoje rozstrzygnięcia dopuściły się naruszenia przywołanych przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. O ile naruszenie, którego dopuścił się organ pierwszej instancji było bardzo znaczne to także organ odwoławczy, który dokonał korekty rozstrzygnięcia w tym zakresie nie uniknął uchybienia, albowiem na rzecz wierzyciela przekazał nieproporcjonalnie dużą część odszkodowania w stosunku do przejętej części nieruchomości. W omawianym zakresie skład orzekający podziela stanowisko skarżącej, że zasada proporcjonalności w tym zakresie winna obowiązywać, a to oznacza, że wierzyciel winien otrzymać taką wysokość odszkodowania o jaką obniżona została wartość obciążonej hipoteką nieruchomości. W konsekwencji wystąpiła przesłanka przewidziana treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a mianowicie naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a tym samym zasadnym jest uwzględnienie wniesionej skargi. Ostatnie sporne zagadnienie związane jest z żądaniem artykułowanym przez skarżącą o zwiększenie wysokości odszkodowania o 5 % z tytułu niezwłocznego udostępnienia przejmowanej nieruchomości. Skarżąca utrzymuje, że dopełniła ciążący na niej obowiązek, z kolei organy administracji zajmują w tym zakresie odmienne stanowisko. Analiza akt sprawy pozwala stwierdzić, że organy administracji nie przeprowadziły na tę okoliczność wyczerpującego postępowania dowodowego, a w szczególności brak jest zestawienia terminów w jakich skarżąca była obowiązana udostępnić przedmiotową nieruchomość i w którym momencie to udostępnienie nastąpiło. W konsekwencji także i w tym przypadku podniesiony zarzut zasługuje na uwzględnienie, albowiem organy administracji tej okoliczności nie wyjaśniły, a to oznacza, że wyczerpana został przesłanka uwzględnienia skargi przewidziana treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a mianowicie naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ramach ponownie prowadzonego postępowania organ pierwszej instancji kierując się wskazaniami zamieszczonymi w uzasadnieniu niniejszego orzeczenia przeprowadzi postępowanie dowodowe, w ramach którego operat szacunkowy zostanie sporządzony przez inną osobę, która nie będzie wzbudzała wątpliwości co do swojej bezstronności, a zatem zasadnym byłoby zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego osobie nie zatrudnionej w podmiocie, w którym pracują dotychczasowi autorzy operatów szacunkowych. Organ ten przeprowadzi postępowanie w zakresie ustalenia, czy skarżąca dopełniła niezwłocznego udostępnienia nieruchomości i podejmie rozstrzygnięcie kierując się poczynionymi ustaleniami i wskazaniami co do ustalenia wysokości odszkodowania dla wierzyciela kredytu hipotecznego zawartymi w uzasadnieniu niniejszego orzeczenia. O kosztach postępowania orzeczono stosownie do postanowień art. 200 w związku z art. 210 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wobec powyższego stosownie do postanowień art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w sentencji.