II SA/Gl 1382/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.), Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant st. sekretarz sądowy Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 maja 2013 r. sprawy ze skargi B. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta J. na podstawie art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2012r. poz.647 ) ustalił dla B. S. kwotę jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości nr [...], w obr. [...], o powierzchni [...]m2, położonej w C., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "C." oraz zbyciem nieruchomości. W uzasadnieniu swojej decyzji wskazał, że aktem notarialnym z dnia [...]r. Rep. [...] nr [...] B. S. zbyła należącą do niej nieruchomość objętą ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "C.", zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w Jaworznie z dnia 29 czerwca 2010r. nr XLVI/620/2010 ( Dz. Urz. Woj. Śląskiego z 17 września 2010r. nr 191 poz. 2919 ) Wysokość opłaty została obliczona na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...]r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który zastosował podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Powierzchnia wskazana do obliczenia wysokości opłaty planistycznej ([...]m2) wynikała z określonych w obowiązującym planie granic terenów, dla których ustalono opłatę planistyczną. Pozostała część przewidziana jest w planie pod tereny dróg publicznych - droga dojazdowa. Z operatu wynika, iż wartość działki wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albowiem z działki nie użytkowanej i nie możliwej do zabudowy z częścią wykorzystywaną jako droga gruntowa, w wyniku uchwalenia planu stała się działką do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Strona została zapoznana z ustaleniami rzeczoznawcy i w wyznaczonym terminie nie złożyła żadnych uwag i wniosków. Nadto brała udział w oględzinach przedmiotowej nieruchomości. Odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniosła B. S. zarzucając: - sprzeczne ustalenia faktyczne z treścią zgromadzonego materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że wartość zbytej nieruchomości przy obecnym przeznaczeniu powoduje wzrost wartości, gdyż przyjęta w planie w §15 ust.2 pkt 5a minimalna powierzchnia działki budowlanej dla zabudowy wolnostojącej wynosi [...]m2 przy minimalnej szerokości [...]m, co przy jednoczesnym ustaleniu, iż szerokość przedmiotowej działki wynosi [...]m nie może powodować wzrostu jej wartości, - naruszenie przepisu art.80 k.p.a. poprzez przyjęcie za udowodnione przez organ, iż wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w przyjętym wymiarze jak w zaskarżonej decyzji, podczas gdy właściwe byłoby ustalenie, że operat szacunkowy nie stanowi wystarczającego dowodu dla przyjęcia takiego wzrostu wartości nieruchomości. Podnosząc powyższe zarzuty wniosła jednocześnie o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu wskazała, że w operacie błędnie przyjęto, iż zbyta przez nią działka nadaje się do zabudowy, podczas gdy jest to sprzeczne ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który ustala minimalne parametry dla działek budowlanych, w tym powierzchnię i szerokość działki. Błędne ustalenia stały się podstawą do nieprawidłowej wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę. W odpowiedzi na odwołanie Prezydent Miasta J. wskazał, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "C." nie wymaga, aby działka miała szerokość [...] m i powierzchnię [...]m2 żeby można było ją zabudować, lecz wymóg ten dotyczy nowych podziałów budowlanych. Nadto w operacie szacunkowym zaznaczono, że średnia szerokość przedmiotowej działki wynosi [...] metrów i praktycznie nie nadaje się do samodzielnej zabudowy, co zostało uwzględnione przy doborze zbioru transakcji, w którym oprócz działek budowlanych znajdują się działki, które ze względu na różne ograniczenia, w tym cechy geometryczne nie nadają się do zabudowy. Wskazał również, że przedmiotowa działka została sprzedana za kwotę [...]zł, gdzie cena 1m2 wyniosła [...]zł nieznacznie powyżej ceny wskazanej w operacie [...]zł, co również potwierdza jego prawidłowość. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...]r nr [...] na podstawie art.138 §1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego ( tekst jednolity Dz. U. z 2000r. nr 98, poz.1071, ze zmianami) oraz art. 36 ust.4, art. 37 ust.1 i art. 87 ust.3a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2012r. nr 80, poz. 717) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że organ I instancji dokonał prawidłowego ustalenia opłaty planistycznej, albowiem zaistniały łącznie wszystkie przesłanki wymienione w treści art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wartość przedmiotowej nieruchomości ustalono poprzez odjęcie od kwoty określającej wartość prawa własności wynikającą z przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego ([...]zł), kwotę określającą wartość ww. prawa zgodnie z faktycznym wykorzystaniem nieruchomości w okresie kiedy nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego ([...]zł), co było najkorzystniejszym rozwiązaniem dla skarżącej. Stwierdził również, że w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty planistycznej jedynym merytorycznym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego specjalistę - rzeczoznawcę majątkowego. Tylko on ma prawo do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dlatego organ nie zgodził się z zarzutem naruszenia przepisu art.80 k.p.a. Dokonując oceny operatu szacunkowego organ stwierdził, że został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wniosła B. S. reprezentowana przez radcę prawnego L. C., zarzucając: - sprzeczne ustalenia faktyczne z treścią zgromadzonego materiału dowodowego, co miało istotny wpływ na treść wydanej decyzji, poprzez brak wszechstronnego rozważenia zgromadzonego materiału dowodowego i w konsekwencji przyjęcie, iż wartość zbytej nieruchomości, przy obecnym przeznaczeniu w planie [...] wynosi [...]zł , podczas gdy dla działki w przeznaczeniu [...], dla której wedle planu stosuje się zapisy jak dla terenu [...] - §15 ust.2 pkt 5a minimalna powierzchni działki budowlanej dla zabudowy wolnostojącej wynosi [...]m2, przy minimalnej szerokości [...]m, co przy jednoczesnym ustaleniu, iż szerokość przedmiotowej działki wynosi [...]m , nie może implikować wzrost wartości przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego, - naruszenie przepisu art.80 k.p.a. poprzez przyjęcie za udowodnione przez organ administracyjny, iż wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w przyjętym wymiarze jak w skarżonej decyzji, podczas gdy właściwe byłoby ustalenie, iż operat szacunkowy nie stanowi wystarczającego dowodu dla przyjęcia takiego wzrostu wartości i na tej podstawie wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że nie zgadza się z ustaleniami organu I instancji jak i rozstrzygnięciem Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W jej ocenie doszło do błędnych ustaleń faktycznych, ponieważ działka będąca jej własnością od której naliczono opłatę planistyczną, ze względu na swoje wymiary nie może być działką budowlaną, z tego względu ustalenie wartości w operacie szacunkowym nie może się ostać. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. nie zgodziło się z zarzutami skargi, wskazując na argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i na tej podstawie wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r., nr 80, poz.717 ze zm., dalej "ustawa") zgodnie z którymi, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowo opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i jest ustalana na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Prezydent ustala opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, potwierdzającego fakt przeniesienia własności nieruchomości. W odniesieniu do rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie skarżąca B. S. dokonała zbycia nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni [...] ha, okoliczność ta została potwierdzona aktem notarialnym z dnia [...]r. Rep. [...]. Nr[...]. Nie budzi wątpliwości również fakt, że w dniu [...]r. utracił moc plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący od [...]r. zgodnie z którym przedmiotowa działka stanowiła strefę produkcji rolnej z dopuszczeniem zabudowy związanej z produkcją rolną wzdłuż istniejących dróg dojazdowych, następny plan został uchwalony przez Radę Miasta Jaworzno ( uchwała z dnia 29 czerwca 2010r. nr XLVI/620/2010, publik. Dz. Urz. Woj. Śląskiego z 17 września 2010r. nr 191 poz. 2919 ) i zgodnie z nim nieruchomość został przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ([...]) oraz teren dróg publicznych – droga dojazdowa. Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka była wykorzystywana jako teren niezabudowany, porośnięty roślinnością w stanie dzikim, a fragment użytkowany był jako droga gruntowa. Ten fakt, w związku ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia w którym miejscowy plan stał się obowiązujący, był podstawą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości został wyliczony w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W oparciu o uchwałę Rady Miejskiej z dnia 29 czerwca 2010r. zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustalono 30% stawkę służącą do naliczania opłaty, co dało kwotę [...]zł wskazaną w decyzji Prezydenta Miasta J. Informacja taka znalazła się również w treści aktu notarialnego, o czym skarżąca została pouczona przed podpisaniem aktu. Skarżąca nie kwestionuje faktu sprzedaży oraz ustaleń dokonanych w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części dotyczącej przedmiotowej nieruchomości, jednakże dokonuje błędnej interpretacji zapisów planu i na tej podstawie kwestionuje ustalenia przyjęte przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Zdaniem skarżącej założenia miejscowego planu w § 15 ust.2 pkt 5 określają minimalną powierzchnię działki do zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej na [...]m2, przy minimalnej szerokości [...]m, co wyklucza przyjęcie, iż działka którą sprzedała posiadała cechy działki budowlanej. Tym czasem skarżąca nie zauważa zapisu, który wprost stwierdza, że parametry te dotyczą nowych podziałów geodezyjnych i nie mają zastosowania do przedmiotowej działki. Sporna pozostaje również kwestia prawidłowego ustalenia wartości działki z uwagi na jej wymiary , zdaniem skarżącej okoliczności tej przy wycenie rzeczoznawca nie wziął pod uwagę. Stanowisko to pozostaje w sprzeczności z treścią operatu szacunkowego, w którym biegły na stronie 8 w punkcie 3 wpisał wśród cech posiadających wpływ na wartość rynkową nieruchomości ustalonych na podstawie oględzin oraz analizy map – "średnia szerokość działki wynosząca [...]m powoduje, że praktycznie nie nadaje się do samodzielnej zabudowy." Te ustalenia były wzięte pod uwagę przez biegłego przy doborze zbioru transakcji do porównania, na co wskazuje nieruchomość o cenie minimalnej (str.20 operatu) "działka stanowi teren o kształcie długiego wąskiego prostokąta z porośniętą roślinnością w stanie dzikim i zakrzaczona. Północna część działki znajduje się w oddziaływaniu napowietrznej linii WN." Nadto biegły przyjął, że z uwagi na cechy geometryczne nieruchomości, którą zbyła skarżąca, ocenia jej cechy rynkowe jako słabe. Takie wskazanie znalazło się w charakterystyce nieruchomości w aspekcie cech rynkowych (str.20 operatu). Niewątpliwie o prawidłowości wyliczeń biegłego może świadczy również fakt, iż wyliczona w operacie szacunkowym wartość jednego metra kwadratowego ([...]zł) jest nieznacznie niższa od kwoty jaką uzyskała skarżąca w chwili sprzedaży ([...]zł) Chybiony zdaniem Sądu jest również zarzut dotyczący naruszenia przepisu art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013r. poz.267 – tekst jedn., dalej "k.p.a.") i przyjęcie, że operat szacunkowy nie stanowi wystarczającego dowodu dla przyjęcia wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010r. nr 102, poz. 651 z późń. zm., dalej "u.g.n.") jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Natomiast z treści art. 156 ust.1 u.g.n. wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W tej sytuacji operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości i stanowi jedyny merytoryczny dowód na potwierdzenie tej okoliczności. Regulacja ta nie zwalnia oczywiście organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie. W myśl art. 80 k.p.a. organy administracji publicznej mają prawo do swobodnej oceny dowodów. Dokonując analizy zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że organ II instancji dokonał takiej oceny i ocena ta była prawidłowa, na co wskazuje treść uzasadnienia decyzji. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późń. zm.) oddalił skargę.