II SA/Gl 1424/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda, Sędzia NSA Łucja Franiczek, Protokolant Izabela Maj- Dziubańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 stycznia 2014 r. sprawy ze skargi Gminy C. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Starosta [...] decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 73 ust. 2 pkt. 1, ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 roku Przepisy wprowadzające ustawy regulujące administrację publiczną (Dz.U. z 1998 roku, nr 133, poz. 872 ze zm.), art. 11, art. 129 ust. 5, art. 132 ust. 1a, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 roku, nr 102, poz. 651 ze zm.) ustalił na rzecz J. M., H. K., A. P., H. P., W. P., S. P. syna A. i H., E. P., S. P. syna A. i A. oraz K. B. Odszkodowanie za działkę nr [...] o powierzchni [...] ha, zajętą pod drogę publiczną – ul. [...] w C. przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy C.. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Gmina C. kwestionując w nim wysokość ustalonego odszkodowania, które w ocenie odwołującej się przewyższa wartość utraconych przez właściciela praw. Odwołująca wskazała, że działka jest pasem gruntu o szerokości [...] m, długości około [...] m, a przed przejęciem na własność Gminy była używana jako droga dojazdowa. Twierdziła, iż z uwagi na konfigurację działki (kształt działki, sposób jej użytkowania i niemożność innego racjonalnego zagospodarowania) jej wartość jest znikoma. Nadto Gmina twierdziła, że w operacie szacunkowym sporządzonym przez A.G. wartość działki została ustalona w oparciu o transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniowo – usługową w sytuacji, gdy istniała możliwość ustalenia tej wartości w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, bowiem w latach [...] zawarto ich na terenie Gminy dziesięć. Wojewoda [...] – po rozpoznaniu tego odwołania decyzją z dnia [...] roku, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazał na art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 roku oraz ust. 1 i ust. 2 tej ustawy, decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] stwierdzającą nabycie przez Gminę C. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 roku prawa własności działki nr [...] o powierzchni [...] ha zajętej pod drogę publiczną (ul. [...] w [...]), oraz złożenie przez uprawnionych wniosku o stosowne odszkodowanie w przepisanym terminie. Następnie organ wskazał na operat szacunkowy rzeczoznawcy A.G. z dnia [...] roku, który został sporządzony przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej (zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami), oraz stanowisko tego rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia [...] roku (stwierdzające ustosunkowanie się do pisma Gminy z [...] roku), do którego się przychylił, z uwagi na fakt, że akty notarialne sprzedaży nieruchomości, na które powołała się Gmina zawierające klauzulę, iż cena sprzedaży zaspokaja wszelkie roszczenia z tytułu zajęcia nieruchomości pod drogę, nie dają możliwości ustalenia, jaki wpływ na cenę nieruchomości ma rezygnacja z praw majątkowych, oraz jaką wartość te prawa przedstawiały. Z tego też względu organ uznał, że przedstawione przez Gminę przy piśmie z dnia [...] roku transakcje są nieprzydatne w procesie wyceny spornej nieruchomości. Natomiast transakcje wyszczególnione w piśmie Gminy pod pozycją [...] dotyczyły gruntów o innym przeznaczeniu lub sposobie użytkowania niż drogi. Wobec faktu braku informacji o transakcjach nieruchomościami drogowymi, które mogłyby być uwzględnione w procesie wyceny, organ uznał, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ustalił wartość rynkową spornej nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami przyległymi, to jest przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową (§ 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny (...)). Organ wskazał także na § 36 ust. 4 w związku z § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2000 roku Nr 46, poz. 543 ze zm.) zgodnie, z którymi to przepisami w przypadku ustalenia odszkodowania na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 roku, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Skargę na decyzję ostateczną Wojewody [...] z dnia [...] roku złożyła Gmina C. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji ją poprzedzającej, to jest decyzji organu I instancji z dnia [...] roku, a także o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji ostatecznej zarzucono naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 – Kpa przez przyjęcie, że biegły mógł określić wartość odszkodowania na postawie cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w sytuacji, gdy jednoznacznie nie ustalił, że niemożliwym jest określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych; art. 7 i 77 Kpa przez niezbadanie w sposób wyczerpujący i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego; art. 107 § 3 Kpa przez sporządzenie uzasadnienia zawierającego wady formalne i § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 marca 2004 roku przez ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową w sytuacji, gdy możliwe było określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Zaskarżoną decyzją ustalono na rzecz [...] osób odszkodowanie w łącznej kwocie [...] zł za działkę nr [...] o pow [...] ha zajętą pod drogę publiczną – ul. [...] w C.. Odszkodowanie to wynika z operatu A.G., który określa wartość rynkową prawa własności działki nr [...]w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród nieruchomości przyległych to jest, pod zabudowę mieszkaniową. Jest przy tym bezsporne, że działka nr [...] w dniu [...] roku zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 1992 roku (uchwała nr [...] z [...]), który utracił moc [...] roku, znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...] – tereny mieszkalnictwa. Spór w sprawie dotyczy tego, czy wycena działki nr [...] powinna mieć miejsce przy przyjęciu transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową (jak to uczynił rzeczoznawca), czy też przy przyjęciu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi, jak twierdzi Gmina. Przede wszystkim należy stwierdzić, że przy wycenie spornej nieruchomości zastosowanie znajdował § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2000 roku, nr 46, poz. 543 ze zm., dalej powoływane jako "rozporządzenie"). Stosownie do § 36 ust. 4 w związku z § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia, w przypadku ustalenia odszkodowania za nieruchomości na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 roku, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika pierwszeństwo (przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wycenionej) cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Jednakże, w wykazie przestawionym przez skarżącą Gminę przy piśmie z dnia [...] roku transakcje pod pozycją [...] dotyczą gruntów o innym przeznaczeniu niż drogowym, a postanowienia aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości (dane przy piśmie skarżącej z [...] roku) zawierają klauzulę stanowiącą, że cena sprzedaży zaspokaja wszelkie roszczenia z tytułu zajęcia gruntu pod drogę, przy braku wskazania jaka jest cena rezygnacji z tych praw majątkowych. W konsekwencji zadaniem Sądu (w tym zakresie podzielono stanowisko organu odwoławczego i rzeczoznawcy) nie istnieje możliwość ustalenia ceny nieruchomości, a w związku z tym transakcje te (działkami drogowymi) są nieprzydatne dla wyceny spornej nieruchomości. Niezależnie od powyższego Sąd podziela opinię organu odwoławczego, że pojęcie nieruchomości drogowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 rozporządzenia obejmuje nie tylko nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne w planie miejscowym, ale także nieruchomości przewidziane pod drogi w innych dokumentach planistycznych, albo których charakter drogowy wynika z faktycznego użytkowania. Transakcje te przedstawione przez skarżącą nie spełniają kryterium transakcji rynkowych z tego powodu, że ich stroną jest Gmina, która posiada możliwość wywłaszczenia w przypadku, gdy do porozumienia nie dojdzie, nie znajdują uzasadnienia w przepisach prawa (por. II SA/Bd 1253/10). Jednakże, jak stwierdzono już wyżej, określenie w aktach notarialnych, dotyczących transakcji nieruchomościami drogowymi, ceny jako obejmującej także rezygnacje z roszczeń z tytułu zajęcia gruntu pod drogę bez określenia wartości tych roszczeń, uniemożliwią przyjęcie ceny transakcyjnej ze sprzedaży tych nieruchomości, a w związku z tym, przyjęcie tych aktów notarialnych w procesie wyceny nieruchomości będącej przedmiotem sporu. W związku z tym, zasadnie nastąpiła wycena przedmiotowej nieruchomości – w operacie - w oparciu o transakcję nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród nieruchomości przyległych, to jest przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Sam operat odpowiada wymaganiom prawa (jego ocena została dokonana w zaskarżonej decyzji oraz w decyzji organu I instancji). Wartość rynkowa spornej nieruchomości została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zostało ustalone przeznaczenie nieruchomości przyległych zgodnie z postanowieniami planu miejscowego wg stanu na dzień 29 października 1998 roku. Operat obejmuje analizę rynku lokalnego na podstawie 20 transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi, w okresie ostatnich 2 lat przed sporządzeniem operatu (został on też aktualizowany zgodnie z przepisami), określa rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku, wagi cech rynkowych oraz współczynniki korygujące. Operat ten spełnia wymogi § 4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia. Odnośnie twierdzenia pełnomocnika skarżącej na rozprawie w dniu 24 stycznia 2014 roku, że przed rozprawą ustalił on istnienie 25 transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi na terenie Gminy C. oraz gmin sąsiednich należy wyjaśnić, że postępowanie w sprawie kończy decyzja ostateczna (tu z dnia [...] roku) i co do zasady na skutek skargi Sąd bada zgodność tej decyzji z prawem na dzień jej wydania. Mając na uwadze powyższą argumentację, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm.) oddalił skargę. bu