II SA/Gl 1515/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.),, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant Izabela Maj-Dziubańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 marca 2014 r. sprawy ze skargi "A" S.A. w G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty nastąpiło z urzędu, w związku ze stwierdzeniem zbycia nieruchomości, obejmującej działki nr 1 i 2, obręb [...], położonej na południe od ul. [...] w G.. Jak wynika z aktu notarialnego Rep. "A" nr [...], [A] S.A., dokonały zbycia prawa użytkowania wieczystego działek nr 1 i 2, obręb [...] w dniu 12 grudnia 2011 r. Działki nr 1 i 2, obręb [...], zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta G. (Uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w G. z dnia [...]r. Dz.Urz. Woj. [...]. z dnia [...]r. Nr [...]) - który (jako plan miejscowy uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r.) utracił ważność z dniem 1 stycznia 2004 r. na mocy art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - położone były na terenie oznaczonym symbolem VII/F (476-1F) - co oznaczało: strefa przemysłowo-składowa, tereny przemysłowo-składowe. Natomiast w dniu [...] r. Uchwałą Rady Miejskiej w G. Nr [...]został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta G. dla terenu położonego po zachodniej stronie ul. [...]j obejmującego część dzielnicy [B] i [C]. Po opublikowaniu ww. uchwały w dniu [...]0 r. w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...], plan stał się obowiązujący w dniu 17 października 2010 r. W wyniku uchwalenia planu niektóre tereny zyskały przeznaczenie na tereny usług różnych - nowe. Przeznaczenie takie zyskały również działki nr 1 i 2, obręb [...], będące (przed zbyciem) w użytkowaniu wieczystym [A] S.A. W wymienionym powyżej, obowiązującym planie działki nr 1i 2, obręb [...], znajdują się na terenie oznaczonym symbolem: 1 Un - co oznacza: TERENY USŁUG RÓŻNYCH - NOWE, z dopuszczeniem lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Dodatkowo, dla terenu oznaczonego symbolem 1 Un określona została w ww. planie miejscowym 30% stawka służąca do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Postępowanie w pierwszej instancji zakończyło się w dniu [...] r. wydaniem decyzji nr [...] naliczającej opłatę planistyczną. Na skutek odwołania strony, decyzją nr [...]z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło ww. decyzję oraz przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W szczególności Kolegium wskazało, że "organ nie wykazał i nie uzasadnił z czego wynika stwierdzenie, że wartość nieruchomości w okresie kiedy dla przedmiotowego terenu brak było planu, jest niższa od okresu w latach 1994-2003." Powyższy zarzut sprowadzał się do tego, że rzeczoznawca, w sporządzonym operacie nie wyliczył wartości nieruchomości dla jej faktycznego sposobu wykorzystywania, gdyż uznał na podstawie posiadanych wiadomości specjalnych dotyczących analizy transakcji gruntami o przeznaczeniu usługowym oraz produkcyjnym, iż wartość nieruchomości określona w oparciu o przeznaczenie określone w poprzednio obowiązującym planie (usługowe) jest wyższa od wartości nieruchomości, która zostałaby określona w oparciu o faktyczny (produkcyjny) sposób wykorzystywania działek nr 1 i 2, obręb [...]. W ocenie Kolegium, organ nie wykazał też i nie uzasadnił w sposób wyczerpujący, że w związku z uchwaleniem "nowego" planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości i że wyliczona kwota jest adekwatna do tego wzrostu. Kolegium nie podzieliło natomiast zarzutu strony dotyczącego skorzystania przez rzeczoznawcę z bazy danych Silesia, jako uchybienia w postępowaniu dowodowym. W toku ponownie prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy K. Z. sporządził operat szacunkowy, w którym określił wartość nieruchomości według stanu przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu miejscowego, przy uwzględnieniu: - przeznaczenia w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. tj. ww. miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta G., - faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, a następnie rzeczoznawcza wycenił nieruchomość według stanu po uchwaleniu aktualnie obowiązującego planu miejscowego, przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości ustalonego w tym planie. W wycenie rzeczoznawca uwzględnił informacje organu dotyczące braku możliwości lokalizowania obiektów handlowych o powierzchni sprzedażowej powyżej 2000 m2 (o której mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym – t.j. Dz.U, z 1999 r., Nr 15, poz. 139 z późn. zm.) w okresie obowiązywania miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta G.. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, organ I instancji, decyzją nr [...]z dnia [...] r., po raz drugi ustalił jednorazową opłatę dla wskazanej wyżej nieruchomości. W wyniku wniesionego odwołania druga decyzja została jednak również uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. - (decyzja z dnia [...]r. - sygn. akt [...]), które stwierdziło, iż organ I instancji nie wykazał w sposób nie budzący żadnych wątpliwości zaistnienia niezbędnej dla ustalenia opłaty planistycznej przesłanki wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, nie podając przy tym jakie argumenty, poza różnicą wartości, mogłyby wykazać w sposób nie budzący żadnych wątpliwości, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości, uzasadniający naliczenie renty planistycznej. Kolegium stwierdziło, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczne szczegóły opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, jednak organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu, organ nie może ograniczyć się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły te konkluzje oparł oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Kolegium powtórzyło też zarzut odnoszący się do elementów wyceny nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z aktualnie obowiązującego planu w ten sposób, że po raz kolejny zwróciło uwagę na fakt, że przeznaczenie pod obiekty handlowe wielkopowierzchniowe jest tylko zgodnie z aktualnie obowiązującym planem przeznaczeniem dopuszczalnym a nie wyłącznym, w operacie szacunkowym brak jest dostatecznych informacji pozwalających przyjąć, że przyjęte do wyceny poszczególne transakcje dotyczą nieruchomość podobnych do nieruchomość wycenianej. Nadto, Kolegium wskazało jakie kwestie, w zakresie dokonanych przez organ I instancji ustaleń faktycznych, należy doprecyzować i wyjaśnić. Zdaniem Kolegium, ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynikało, na jakiej podstawie organ I instancji poczynił ustalenia co do tego, iż w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 16 października 2010 r. faktyczne wykorzystywanie nieruchomości było produkcyjne. Dalej Kolegium, odnosząc się do sporządzonej wyceny, wskazało, że z operatu szacunkowego nie wynika w jasny i zrozumiały sposób, z jakich przesłanek wynikał brak możliwości wykonania przez rzeczoznawcę analizy rynku gruntów o przeznaczeniu usługowym z potencjalną możliwością lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Ponadto Kolegium stwierdziło, że w kontrolowanym operacie brak jest informacji wskazujących dokładne przeznaczenie planistyczne nieruchomości branych do porównań, pozwalające przyjąć, że poszczególne transakcje dotyczą nieruchomości podobnych pod tym względem do nieruchomości wycenianej. Kolegium, odnosząc się do zarzutu skarżącego, dotyczącego rozszerzenia przez rzeczoznawcę rynku nieruchomości podobnych o przeznaczeniu produkcyjnym o obszar M., S., J., Z. i J., zajęło stanowisko, że rzeczoznawca majątkowy powinien ponownie rozważyć i uzasadnić przyjęty do porównań rynek nieruchomości, tak aby nie budziło wątpliwości, że transakcje przyjęte do porównań dotyczą nieruchomości podobnych ze względu na położenie. Rozpatrując ponownie sprawę organ I instancji pismem z dnia 22 lutego 2013 r. wezwał rzeczoznawcę majątkowego do ponownego wykonania wyceny przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z zaleceniami Kolegium, zawartymi w decyzji z dnia 11 lutego 2013 r. W związku z powyższym, rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat szacunkowy, przekazał pisemne wyjaśnienia, iż operat wykonany został przy uwzględnieniu wskazań Kolegium dotyczących uściślenia informacji o przeznaczeniu planistycznym nieruchomości oraz z uwzględnieniem przy wycenie dla faktycznego (produkcyjnego) sposobu wykorzystywania działek nr 1 i 2, obręb [...] - lokalnego ([...]) rynku nieruchomości podobnych. Ponadto rzeczoznawca w piśmie tym odniósł się do zastrzeżeń Kolegium dotyczących wskazania w operacie przyczyn braku możliwości wykonania analizy rynku gruntów o przeznaczeniu usługowym z potencjalną możliwością lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, w wyniku przeprowadzenia stosownej procedury. Ze względu na stwierdzone w operacie drobne omyłki pisarskie i nieścisłości rachunkowe przy obliczaniu wartości rynkowej nieruchomości - pismem z dnia 21 marca 2013 r. - operat został zwrócony do korekty. Skorygowany operat został przekazany do organu w dniu 2 kwietnia 2013 r. Rzeczoznawcza doprecyzował ustalenia dokonane w zakresie faktycznego sposobu wykorzystywania wycenianej nieruchomości w okresie braku planu ustalając, że grunt był niezabudowany, nie ogrodzony, nie objęty decyzją o warunkach zabudowy, wykorzystywany dla potrzeb zakładu produkcyjnego (zlokalizowano na nim niezbędną infrastrukturę towarzyszącą - komunikacyjną i techniczną, w tym: dojazd, parking, bocznicę kolejową, rurociąg ciepłowniczy, itp.) oraz znajduje się w granicach ogrodzenia tego zakładu w związku z czym należy uznać jego faktyczny sposób wykorzystywania za produkcyjny, gdyż grunt ten stanowił zaplecze działającego zakładu produkcyjnego [A] S.A. Ponadto, rzeczoznawca w piśmie z dnia 8 marca 2013 r., odnosząc się do uwag zawartych w decyzji Kolegium z dnia [...] r. określił, iż brak możliwości wykonania analizy rynku gruntów o przeznaczeniu usługowym z potencjalną możliwością lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych wynikał z tego, że transakcje gruntami o tym przeznaczeniu planistycznym na rynku lokalnym miały miejsce w latach 2001-2003, a wobec znacznego odstępu czasu do daty na jaką uwzględniono wartość przedmiotu wyceny (8-10 lat) brak jest możliwości precyzyjnego wyliczenia trendu zmian cen w czasie i sprowadzenia cen transakcyjnych z lat 2001-2003 do poziomu cen z grudnia 2011 r. Informacje wskazujące dokładne przeznaczenie planistyczne nieruchomości branych do porównań zarówno w stanie przed, jak i po uchwaleniu aktualnie obowiązującego planu miejscowego, rzeczoznawca umieścił w stosownych tabelach, w kolumnach zatytułowanych: "Rodzaj przeznaczenia planistycznego" lub "Rodzaj przeznaczenia planistycznego terenu". Odnosząc się do uwag Kolegium do poprzedniej wyceny, dotyczących podobieństwa przyjętego do porównań rynku nieruchomości produkcyjnych z obszaru M., S., J., Z. i J. ze względu na położenie, rzeczoznawca w operacie z 2 kwietnia 2013 r. dokonał analizy rynku zlokalizowanego w granicach miasta G. i ustalił, co następuje: - w okresie 3 lat przed datą, na jaką określono wartość przedmiotu wyceny nie odnotowano transakcji gruntami znajdującymi się w granicach miasta G. o małych areałach o przeznaczeniu wyłącznie produkcyjnym jako przedmiotami prawa własności ani jako przedmiotami prawa użytkowania wieczystego, - odnotowano natomiast cztery transakcje gruntami o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym ze znacznie ograniczoną możliwością realizacji programu usługowego (brak możliwości lokowania obiektów handlowych, handlowo-usługowych i stacji paliw) o areałach do 1 ha jako przedmiotami prawa użytkowania wieczystego, których przeznaczenie rzeczoznawca uznał za najbardziej zbliżone do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. W oparciu o te ustalenia rzeczoznawca dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania (wykorzystywanie produkcyjne), przy zastosowaniu transakcji gruntami o przeznaczeniu produkcyjno-usługowym ze znacznie ograniczoną możliwością realizacji programu usługowego. Rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości, a następnie, uwzględniając charakterystyczne cechy działki (atrybuty nieruchomości), ustalił wartość nieruchomości objętej stawką wg stanu przed uchwaleniem planu oraz wg stanu po uchwaleniu i wejściu w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca dla określenia wartości nieruchomości według stanu przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu miejscowego dokonał jej wyceny: - w oparciu o przeznaczenie w ww. planie miejscowym, który utracił moc, (strefa przemysłowo- składowa; tereny przemysłowo-składowe, z możliwością zamiany funkcji działki na usługi handlu, gastronomii, kultury i rzemiosła), określając wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu na kwotę 365 869,00 zł. - przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania (wykorzystywanie produkcyjne), określając wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu na kwotę 246 053,00 zł. Następnie rzeczoznawca określił wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu według stanu po uchwaleniu i wejściu w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego na kwotę 417 636,00 zł, uwzględniając nowe przeznaczenie - usługowe, jakie plan ten nadał przedmiotowej nieruchomości, umożliwiające również lokalizowanie na wycenianym terenie obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, w związku z objęciem terenu, na którym położone są przedmiotowe działki granicami terenu pod budowę tego typu obiektów handlowych (oznaczenie graficzne na rysunku planu). W operacie wskazana została łączna powierzchnia nieruchomości obejmującej ww. działki - 2148 m2, objęta w całości 30 % stawką. Różnica ww. wartości wyniosła 51 767,00 zł. Po zastosowaniu stawki w wysokości 30 %, służącej do naliczania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kwota renty planistycznej została określona w wysokości 15 530,00 zł. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną dla stanu przed uchwaleniem planu, a wartością nieruchomości określoną dla stanu po uchwaleniu i wejściu w życie obowiązującego planu potwierdziła, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku uchwaleniem planu. Określenia wartości nieruchomości dokonano wg poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości. Pismem z dnia 9 kwietnia 2013 r. pełnomocnik [A] S.A. został powiadomiony o możliwości zapoznania się z zebranym w przedmiotowej sprawie materiałem dowodowym, w tym że sporządzonym operatem szacunkowym. Pełnomocnik strony nie skorzystał z przysługującego mu prawa zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym i we wskazanym w zawiadomieniu terminie nie wniósł ani ustnych, ani pisemnych zastrzeżeń. W tym stanie rzeczy Prezydent Miasta G. decyzją z dnia [...] r. nr [...] działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), ustalił dla [A] S.A. w G. jednorazowa opłatę, wynikającą ze wzrostu wartości działek nr 1 i 2, obręb [...], jednorazową opłatę w wysokości 15.530 zł. W uzasadnieniu organ I instancji zrelacjonował przebieg dotychczasowego postępowania oraz zacytował treść przepisów, powołanych w materialnoprawnej podstawie rozstrzygnięcia. Organ administracji stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a istota obowiązku określonego w powyższych przepisach sprowadza się do konieczności uiszczenia przez właściciela lub użytkownika wieczystego jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości w razie łącznego wystąpienia niżej wymienionych przesłanek 1) w miejscowym planie zagospodarowania lub jego zmianie została ustalona stawka służąca do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; 2) wzrosła wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 3) nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący. Zdaniem organu, w przedmiotowej sprawie te przesłanki zostały spełnione, bowiem jak wykazał wykonany dla działek nr 1 i 2, obręb [...] operat szacunkowy, nastąpił wzrost wartości objętej stawką nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej zbycie nastąpiło przed upływem okresu, o którym mowa w przywołanych przepisach. W ocenie organu I instancji nie budziła wątpliwości przyjęta przez rzeczoznawcę do wyceny według stanu po uchwaleniu i wejściu w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego baza transakcji gruntami usługowymi z dopuszczeniem lokowania wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, gdyż tereny przeznaczone pod tego typu obiekty są z założenia terenami usługowymi. Charakteryzują się jednak wyjątkową, konkretną cechą - możliwością lokalizacji tego typu obiektów, której to cechy nie posiadają inne nieruchomości usługowe. Wyjątkowość tej cechy wynika wprost z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które mówią o tym, że obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 muszą być wyznaczone w studium, a w planach miejscowych można określić możliwość ich realizacji tylko w miejscach wskazanych w studium. Oznacza to, że wyznaczone w planach tereny, na których możliwa (dopuszczona) jest realizacja takich obiektów, są szczególnym, wyjątkowym rodzajem terenów usługowych. Budowa obiektu wielkopowierzchniowego wraz z infrastrukturą wymaga dużej powierzchni, dlatego w planach miejscowych często zdarza się obejmowanie liniami rozgraniczającymi kilku działek (lub nawet kilkunastu), na których możliwa jest lokalizacja tego typu obiektów. Nie można wówczas rozpatrywać, czy dany obiekt jest możliwy do zrealizowania na jednej, konkretnej działce, ponieważ w takich sytuacjach inwestor zazwyczaj nabywa wszystkie albo przynajmniej większość działek na danym terenie i to za cenę odpowiadającą cenom rynkowym działek pod wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, nawet jeżeli na danej działce w ramach projektu przewidziany jest tyko parking lub inna infrastruktura towarzysząca, a nie sam obiekt. Niejednokrotnie taka działka staje się dla inwestora nieruchomością strategiczną, której posiadanie pozwala zbilansować wymogi narzucone przez ustalenia planu miejscowego, np. w zakresie powierzchni biologiczne czynnej, pełniąc jednocześnie rolę terenu niezbędnego do realizacji koniecznej infrastruktury technicznej w ramach projektowanego kompleksu. Prawidłowość takiego rozumowania potwierdzają zachowania rynkowe nabywców. Przykład stanowią wyceniane działki nr 1 i 2, obręb [...], które wraz z nieruchomościami sąsiednimi nabyła firma [B] Sp. z o.o. i zrealizowała m. in. na nich kompleks wielkopowierzchniowego obiektu ogólnopolskiej sieci handlu hurtowego – [B]. Organ I instancji stwierdził też, że realizacja dużych centrów handlowych możliwa jest wyłącznie na obszarach wskazanych najpierw w studium, a następnie w planie miejscowym. W odwołaniu [A] S.A. zarzuciły: - naruszenie art. 138 § 2 Kpa, a także braki postępowania dowodowego, bowiem wbrew wskazaniom Kolegium, co do konieczności uzupełnienia materiału dowodowego okoliczności sygnalizowane w decyzji SKO z [...] r. nadal pozostają niewyjaśnione, a wyjaśniania rzeczoznawcy złożone na piśmie z 7 marca 2013 r. nie wnoszą istotnych dla sprawy informacji, - brak uzasadnienia, iż faktycznie plan wcześniejszy zawierał ograniczenia, co do powierzchni sprzedażnej obiektów handlowych. Odwołująca się Spółka podniosła, że decyzje Kolegium wskazywała na: - konieczność ustalenia na jakiej podstawie organ I instancji poczynił ustalenia, co do tego, iż w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 16 października 2010 r. faktyczne wykorzystanie nieruchomości było produkcyjne, - konieczność jednoznacznego ustalenia, w jaki sposób ustalono przeznaczenie nieruchomości na dany moment i wyjaśnienia metody wyselekcjonowania nieruchomości podobnych przyjętych do porównań, w tym także do wyjaśnienia, czy brak możliwości wykonania analizy rynku gruntów o przeznaczeniu usługowym z potencjalną możliwością lokowania obiektów wielopowierzchniownych jest skutkiem tego, że przedmiotowa nieruchomość nie mogła być przeznaczona pod taki obiekt wobec niezrealizowania procedury określonej w art. 31a ust. 1 ustawy z 13 lipca 2000 r., czy też na rynku transakcje nieruchomościami o potencjalnie takim przeznaczeniu miały miejsce jedynie w latach 2001-2003, a obecnie nie ma możliwości - przy braku danych, co do trendu czasowego cen, sprowadzenia ich do poziomu cenowego z końca 2011 r., - konieczność wykazania, że nieruchomości porównywane poza przeznaczeniem na obiekty wielkopowierzchniowe były nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, - konieczność rozważenia, czy faktycznie transakcje z obszaru M., S., J., Z. i J. - co do wyceny terenów produkcyjnych mogą być porównywalne z rynkiem [...]. Zdaniem strony, wskazane wyżej okoliczności jedynie pozornie zostały wyjaśnione przez Prezydenta Miasta G., a wartość dowodowa uzupełnionych materiałów sprawy, w tym pisma autora operatu z 7 marca 2013 r. jest dalece wątpliwa. W szczególności zaś, z punktu widzenia prawnego, postawienie obiektu wielkopowierzchniowego na działkach nr 1 i 2 było możliwe pod rządami planu obwiązującego od dnia 31 grudnia 2003 r., gdyż plan ten nie zawierał ograniczeń co do powierzchni sprzedaży, a zatem nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Jednakże zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Organ II instancji wyjaśniał, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji. Ustawodawca kierując się wykładnią dokonaną w ww. wyroku Trybunału Konstytucyjnego, znowelizował ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W dniu 11 sierpnia 2011 r., weszła w życie (bez przepisów przejściowych) ustawa z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która to dodała ust. 3a w art. 87. Zgodnie z jego dyspozycją, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Ustalając rentę planistyczną po dniu wejścia w życie ww. przepisu należy zatem oszacować wartość nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia wynikającego z przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. oraz wartość nieruchomości oszacowaną w oparciu o jej faktyczny sposób wykorzystania w okresie pomiędzy dniem utraty mocy ww. miejscowego planu, a wejściem w życie miejscowego planu obecnie obowiązującego. Następnie, wyższą z dwóch ww. wartości należy porównać z wartością nieruchomości oszacowaną z uwzględnieniem jej przeznaczenia wynikającego z obecnie obowiązującego miejscowego planu. Kolegium wskazało, że zgodnie z ww. przepisami, opłata planistyczna stanowi różnicę między wartością nieruchomości wynikającą z obowiązującego planu, a wartością korzystniejszą dla strony z dwóch pozostałych kwot. Zgodnie z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 ustawy, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przepis ten na podstawie art. 37 ust. 4 cyt. ustawy stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4. W świetle art. 37 ust. 3 i 4 cyt. ustawy organ właściwy do pobrania opłaty planistycznej może wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty planistycznej jedynie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego Kolegium ustaliło, że : - w dniu [...]r. został uchwalony obowiązujący od dnia [...] r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta G. dla terenu położonego po zachodniej stronie ul. [...]j, obejmującego część dzielnicy [B] i [C] (uchwała Rady Miejskiej nr [...], Dz.Urz. Woj. [...]. Nr [...]), według którego działki nr 1 i 2 zyskały przeznaczenie na tereny usług różnych — nowe (1 Un), z dopuszczeniem lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Powierzchnia objęta opłatą planistyczną wynosi 2.148 m2. - wg ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego miasta G. (uchwała Nr [...]Rady Miejskiej w G. z dnia [...]r., Dz.Urz. Woj. [...] z [...] r., nr [...]) działki nr 1 i 2 położone były na terenie oznaczonym symbolem VII/F (476-1F): strefa przemysłowo - składowa, tereny przemysłowo - składowe. Kolegium stwierdziło, też że w okresie "bezplanowym" tj. od 1 stycznia 2004 r. do 16 października 2010 r. przedmiotowa nieruchomość miała charakter produkcyjny. Rzeczoznawca doprecyzował operat z dnia 7 marca 2013 r. podając na stronie 8 operatu, że "grunt był niezabudowany, nie ogrodzony, nie objęty decyzją o warunkach zabudowy, wykorzystywany dla potrzeb zakładu produkcyjnego (zlokalizowano na nim niezbędna infrastrukturę towarzyszącą - komunikacyjną i techniczną, w tym dojazd, parking, bocznice kolejową, rurociąg ciepłowniczy, itp.) oraz znajduje się w granicach ogrodzenia tego zakładu, w związku z czym należy uznać jego faktyczny sposób wykorzystywania za produkcyjny, gdyż grunt ten stanowił zaplecze działającego zakładu produkcyjnego [A] S.A." Kolegium dokonało też oceny operatu szacunkowego z dnia 7 marca 2013 r. sporządzonego przez K. Z. na potrzeby prowadzonego postępowania i stwierdziło, że opracowanie w jego obecnej formie - jako sporządzone zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) - może stanowić podstawę wydania decyzji administracyjnej w rozpatrywanej sprawie. Z operatu wynika, że rzeczoznawca dokonał: 1. Wyceny działek nr 1 i 2 wg przeznaczenia wynikającego z planu zagospodarowania przestrzennego miasta G. dla terenu położonego po zachodniej stronie ul. [...]j, obejmującego część dzielnicy [B] i [C] (uchwała Rady Miejskiej nr [...], Dz.Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]). Wg ww. planu działki zyskały przeznaczenie jako tereny usług różnych - nowe (1 Un), z dopuszczeniem lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Rzeczoznawca przyjął do wyceny podejście porównawcze metodę porównywania parami. Jako nieruchomości podobne przyjął nieruchomości usługowe z dopuszczeniem lokowania wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (w planie lub w decyzjach o warunkach zabudowy), co wykazał w operacie. Rzeczoznawca wyliczył wartość nieruchomości wg ww. przeznaczenia na kwotę 417 636 zł. Dla obliczenia ww. kwoty rzeczoznawca najpierw obliczył cenę 1 m2 gruntu jako przedmiotu prawa własności (319,22 zł.), a następnie 1 m2 gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego (194,43 zł). Uwzględniono także bardzo niekorzystne warunki dojazdu do nieruchomości. 2. Wyceny działek nr 1 i 2 wg przeznaczenia wynikającego z ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego miasta G. (uchwała Nr [...]Rady Miejskiej w G. z dnia [...]r., Dz.Urz. Woj. [...] z [...] r., nr [...]). Działki nr 1 i 2 położone były wówczas na terenie oznaczonym symbolem VII/F (476-1F): strefa przemysłowo - składowa, tereny przemysłowo - składowe (funkcja dominująca: przemysł, magazyny, hurtownie, urządzenia obsługi technicznej miasta z możliwością zmiany funkcji działki z przemysłowo - składowej na usługi handlu, gastronomii, kultury i rzemiosła). Rzeczoznawca przyjął do ww. wyceny podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Jako transakcje podobne przyjął nieruchomości usługowe z uwagi na brak możliwości wykonania analizy rynku gruntów o przeznaczeniu usługowym z potencjalną możliwością lokalizacji wiełkopowierzchniowych obiektów handlowych poprzez przeprowadzenie procedury, o której mowa w art. 31 a ust. 1 ustawy z dnia 13 lipca 2000 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2001 r. Nr 14, poz. 124), gdyż transakcje gruntami o tym przeznaczeniu planistycznym na rynku lokalnym miały miejsce w latach 2001 - 2003, a wobec znacznego odstępu czasu do daty na jaką uwzględniono wartość przedmiotu wyceny (8-10 lat) brak jest możliwości precyzyjnego wyliczenia trendu zmian w czasie i sprowadzenia cen transakcyjnych z lat 2001 - 2003 do poziomu cen z grudnia 2011 r. Rzeczoznawca uwzględnił także wyjaśnienia organu na temat braku możliwości zabudowy wskutek ograniczeń wynikających z ustawy z dnia 13 lipca 2000 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz wynikającą z analizowanego planu możliwość przeznaczenia nieruchomości na usługi handlu, gastronomii, kultury i rzemiosła. Rzeczoznawca wyliczył wartość nieruchomości wg ww. przeznaczenia na kwotę 365.869 zł. Dla obliczenia ww. kwoty rzeczoznawca obliczył cenę 1 m2 gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego (170,33 zł). 3. Wyceny działek nr 1 i 2 wg faktycznego wykorzystania nieruchomości w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 16 października 2010 r. Rzeczoznawca przyjął do ww. wyceny podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Z uwagi na brak transakcji gruntami o przeznaczeniu wyłącznie produkcyjnym, jako transakcje podobne przyjął do porównań grunty o przeznaczeniu produkcyjno - usługowym, co wykazał w operacie. Rzeczoznawca wyliczył wartość nieruchomości wg ww. przeznaczenia na kwotę 246 053 zł. Dla obliczenia ww. kwoty rzeczoznawca obliczył cenę 1 m2 gruntu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego (114,55 zł). Zatem biorąc pod uwagę na podstawie art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynikający z operatu szacunkowego wzrost wartości nieruchomości z kwoty 365 869 zł do kwoty 417 636 zł., Kolegium stwierdziło, że wartość nieruchomości wzrosła o 51.767 zł. Zgodnie z § 20 uchwały Rady Miejskiej nr [...] (Dz.Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]), dla terenu oznaczonego symbolem 1 Un ustala się stawkę służącą do naliczania jednorazowych opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, w wysokości 30%. Tym samym wysokość opłaty wynosi 15 530 zł. Odnosząc się do zawartych w odwołaniu zarzutów, Kolegium podało, że kwestia faktycznego wykorzystania nieruchomości wyjaśniona została we wcześniejszej części niniejszej decyzji. Kolegium uznało także, że uzupełnienie operatu o opis przeznaczenia poszczególnych nieruchomości przyjętych do wyceny pozwala uznać, że wycena została przeprowadzona w oparciu o transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianych. Poszerzenie rynku transakcyjnego wynika zaś z faktu ograniczonej liczby transakcji nieruchomościami o poszczególnych przeznaczeniach. Wreszcie Kolegium stwierdziło, że brak jest tożsamości przeznaczenia ternu wg "starego" i aktualnie obowiązującego planu, jako że regulacja art. 31a ust. 1, wprowadzona ustawą z dnia 13 lipca 2000 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, uszczegółowiła sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości po dniu 15 marca 2001 r. Dla przedmiotowej nieruchomości nie został zaś spełniony wymóg przeprowadzenia analizy, o której mowa w art. 31a ust. 1 ustawy, dookreślający akt prawa miejscowego. Z tych względów odwołania nie uwzględniono. W skardze na decyzję ostateczną [A] S.A. w G., domagając się uchylenia i zasądzenia zwrotu kosztów postępowania, zarzuciły: - Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 80 Kpa, polegające na przekroczeniu zasady swobodnej oceny materiału dowodowego poprzez uznanie za wystarczający dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości opinii biegłego, pomimo licznych braków występujących w opinii, w tym mimo niewyjaśnienia w zebranym materiale dowodowym w sposób wyczerpujący, że przyjęte do porównania nieruchomości posiadają cechy nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości, a także naruszenie art. 138 § 2 Kpa, z uwagi na utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta G., która nie uwzględniała w pełni wcześniejszych wskazań SKO co do konieczności uzupełnienia materiału dowodowego; - Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 31a ust. 1 nieobowiązującej już ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 z późn. zm.) w brzmieniu ustalonym na mocy art. 1 pkt 5 ustawy z dnia 13 lipca 2000 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2001 r., Nr 14, poz. 124) polegające na jego błędnej wykładni poprzez uznanie, iż niespełnienie wymogu przeprowadzenia analizy, o której mowa w tym przepisie wyklucza stwierdzenie, iż obowiązujący do dnia 31 grudnia 2003 r. miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta G. wprowadzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w G. z dnia [...]r. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia [...]r., Nr [...]) dopuszczał możliwość ulokowania na działkach nr 1 i 2 wielkopowierzchniowych obiektów handlowych; - Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 647), polegające na jego zastosowaniu przez pobranie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, mimo że nie zostało wykazane spełnienie przesłanki wzrostu wartości działek nr 1 i 2 w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta G. z dnia [...] r. W ocenie skarżącego, przy zachowaniu autonomii organu I instancji, co do sposobu wyjaśniania okoliczności wskazanych po myśli art. 138 § 2 Kpa zasadnym jest przyjęcie, że wskazania organu odwoławczego mają na celu także eliminację dotychczas popełnionych błędów i takie ukierunkowanie postępowania, by błędy te nie zostały powielone. Ponowione postępowanie dowodowe nie wyjaśniło istotnych dla spraw okoliczności, a uzasadnienie decyzji Prezydenta z [...]r. stanowiło polemikę z oceną wskazaną przez SKO. Skarżąca wskazała też, iż będąca podstawą wydanej decyzji opinia biegłego nie wyjaśniła, iż przyjęte do wyceny poszczególne transakcje dotyczą nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, poza samym kryterium przeznaczenia na obiekty wielkopowierzchniowe. Brak jest szczegółowego omówienia cech, które wpłynęły na uznanie porównywanych nieruchomości za podobne. Sam rodzaj przeznaczenia planistycznego nie decyduje bowiem o uznaniu nieruchomości za podobną w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż do operatu nie dołączono istotnych dokumentów, wykorzystanych do jego sporządzenia. Ponadto, niewyjaśniona pozostaje wątpliwość dotycząca porównania wyceny terenów produkcyjnych z obszaru M., S., J., Z. i J. z rynkiem G. Organ nie wskazał w decyzji na jakiej podstawie uznano porównanie wartości nieruchomości wykorzystywanych produkcyjnie w ww. miastach za zasadne. Zdaniem skarżącego, braki te uniemożliwiają uznanie, iż wartość działek nr 1 i 2 została prawidłowo ustalona poprzez porównanie z nieruchomościami podobnymi w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powoduje to wątpliwości do wysokości naliczonej opłaty planistycznej. Przede wszystkim skarżący zarzucił, że znacząco wyższa była wartość przedmiotowej nieruchomości przed wprowadzeniem obecnego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący wskazał nadto, że w niniejszej sprawie nie zachodzi przesłanka wzrostu wartości nieruchomości. Nie dowodzi takiego wzrostu sam fakt uchwalenia nowego planu w którym expressis verbis wyrażono możliwość postawienia obiektów wielkopowierzchmowych, gdyż w uprzednich warunkach planistycznych również możliwe było lokowanie na nieruchomości obiektów wiełkopowierzchniowych. W ocenianym planie zagospodarowania działki nr 1 i 2 zyskały główne przeznaczenie na tereny usług i różnych – nowe (1 Un), z dodatkową możliwością lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, co zdaniem strony jest jedynie potwierdzeniem dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, a nie jego zmianą. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest uzasadniona. Zaskarżona decyzja nie narusza bowiem prawa materialnego, ani też w toku postępowania organy administracji nie naruszyły reguł procedury administracyjnej w stopniu skutkującym wznowieniem tego postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem sądu administracyjnego, zaskarżona decyzja zapadła zaś po należycie zebranym i ocenionym materiale dowodowym, co wynika z jej obszernych i wnikliwych motywów, w których wykazano istotne przesłanki do ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W pierwszym rzędzie stwierdzić przyjdzie, że trafnie uznały organy administracji, iż w stanie prawym, obowiązującym od dnia 15 marca 2001 r. istniała prawna przeszkoda w lokalizowaniu na zbytej przez skarżącego nieruchomości obiektów handlowych wielkopowierzchniowych (o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2). Co prawda, obowiązujący wówczas na tym terenie plan miejscowy z 1994 r., który utracił ważność z dniem 31 grudnia 2003 r., przewidywał możliwość zmiany funkcji przemysłowo – handlowej na usługi handlu, gastronomii, kultury i rzemiosła, a nawet wprowadzał możliwość zabudowy terenu w 100 %, to jednak nowelizacja ustawy z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, dokonana ustawą z dnia 13 lipca 2000 r. (Dz.U. z 2001 r. Nr 14, poz. 124), wykluczała dopuszczalność lokalizacji – takich obiektów bez wydania decyzji o warunkach zabudowy; obwarowanej wymogiem określonej ustawowo analizy. Skomplikowana procedura określania warunków zabudowy dla obiektów wielkopowierzchniowych po wejściu w życie powyższej nowelizacji i możliwość zmiany planu miejscowego poprzez wprowadzenie zakazu lokalizacji obiektów wielkopowierzchniowych w konsekwencji złożenia wniosku o wdanie decyzji o warunkach zabudowy dla tego rodzaju inwestycji musi prowadzić do konstatacji, że pod rządami planu miejscowego z 1994 r. nieruchomość skarżącej Spółki nie mogła być zagospodarowana poprzez realizację takiego obiektu bez uzyskania wymaganej decyzji w trybie art. 31a ust. 1 ustawy z 1994 r. Tymczasem jest poza sporem, że dla przedmiotowego terenu decyzja taka nie został wydana. Zresztą i tak możliwość ubiegania się o wydanie decyzji dla obiektu wielkopowierzchniowego w każdym wypadku byłaby hipotetyczna z uwagi na powierzchnię zbytych działek (0,2148 ha), która wyklucza możliwość realizacji takiej inwestycji na tak małym terenie. Nadto podkreślić przyjdzie, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym – w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 13 lipca 2000 r., tereny przeznaczone pod budowę obiektów wilekopowierzchniowych, winny być wprost wyznaczone w planie miejscowym. W niniejszej sprawie po wejściu w życie powyższej nowelizacji nie dokonano zaś zmiany planu miejscowego dla terenu, na którym położona jest zbyta nieruchomość. Stąd też brak przesłanek ustawowych do przyjęcia, że plan z 1994 r. przeznaczał przedmiotowy teren pod budowę obiektów handlowych wielkopowierzchniowych. Dodać też należy, że ustawa nowelizująca z dnia 13 lipca 2000 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym była przedmiotem badania przed Trybunałem Konstytucyjnym, który wyrokiem z dnia 7 lutego 2001 r. sygn. akt K 27/00 (OTK 2001/2/29), orzekł o zgodności jej zapisów z Konstytucją. Zatem wbrew twierdzeniom skarżącego dopiero obecnie obowiązujący plan miejscowy, pod rządami którego nastąpiło zbycie nieruchomości, przeznaczył teren pod budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m 2, co było istotną zmianą w stosunku do poprzedniego stanu prawnego. Chybiony jest także zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organy administracji w oparciu o sporządzony kolejny operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K. Z. z dnia 7 marca 2013 r., prawidłowo ustaliły wartość zbytej nieruchomości wg przeznaczenia terenu wynikającego z obydwu planów miejscowych oraz faktycznego wykorzystania terenu w okresie braku na tym terenie planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić przyjdzie, ze Kolegium precyzyjnie odniosło się do treści opinii rzeczoznawcy i poddało ją wnikliwej ocenie z punktu widzenia wymogów prawnych, podczas gdy w toku postępowania administracyjnego skarżąca Spółka nie wniosła żadnych konkretnych uwag i zastrzeżeń, ani też nie zaoferowała żadnych dowodów, podważających trafność sporządzonej wyceny. W szczególności, nie przywołała żadnych transakcji, zawartych na innych warunkach, niż przyjęte przez rzeczoznawcę. Spółka w postępowaniu administracyjnym nie domagała się tez przestawienia materiałów źródłowych, wykorzystywanych przez biegłego, a przy tym w treści operatu wskazał on na źródła danych o wycenie (dane dostępne w Urzędzie Miejskim w G. oraz Baza Danych [...]). Istniała zatem obiektywna możliwość weryfikacji danych o transakcjach, na których oparł się rzeczoznawca majątkowy. Mając na uwadze treść operatu szacunkowego, omówionego w motywach decyzji organu obydwu instancji, za całkowicie gołosłowne należy też uznać zarzuty, co do braku przyjęcia do porównania nieruchomości podobnych, do wycenianej. Wszak rzeczoznawca majątkowy szczegółowo opisał poszczególne nieruchomości poprzez podanie przeznaczenia w planie, lokalizacji, sąsiedztwa, ukształtowania terenu, kształtu działki, uzbrojenia terenu, warunków geotechnicznych i warunków dojazdu. Stwierdzić zatem należy, że wątpliwości skarżącego w tym względzie są jedynie wynikiem nieskorzystania z możliwości zapoznania się z operatem. Brak przy tym podstaw prawnych do przyjęcia, że organy administracji w motywach decyzji winny w całości powielić treść operatu, jak oczekiwała skarżąca Spółka. Stąd też nie mógł odnieść skutku zarzut naruszenia art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca wyjaśnił też przyczyny poszerzenia rynku analizowanego, a mianowicie powołał się na brak odpowiedniej liczby transakcji na rynku lokalnym, co powodowało konieczność badania rynku regionalnego (obszaru woj. śląskiego). Tego rodzaju działania rzeczoznawcy odpowiadają wymogom art. 154 i art. 155 tej ustawy oraz mają umocowanie wprost w treści § 26 ust. 1 i 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wyżej powołanego. W skardze w żaden sposób nie umotywowano też ferowanego zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości, przeznaczonych na cele produkcyjne. Analiza rynku regionalnego, dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego, wykazała zaś niewątpliwie, że wyższą cenę w obrocie rynkowym osiągają nieruchomości, przeznaczone w planie miejscowym pod obiekty handlowe wielkopowierzchniowe, niż tereny przeznaczone pod innego rodzaju działalność gospodarczą. Stanowisko biegłego nie budzi zastrzeżeń, skoro ustalona przez niego wartość nieruchomości jest kilkakrotnie niższa niż uzyskana przez skarżącą spółkę cena zbycia. W konsekwencji chybiony jest także zarzut naruszenia art. 80 Kpa, skoro skarżąca miała możliwość zapoznania się z treścią operatu, lecz nie skorzystała z uprawnień procesowych, ani też nie zaoferowała żadnych dowodów, podważających rzetelność wyceny. Stąd też z mocy art. 81 Kpa, organ administracji władny był uznać okoliczności do udowodnienia. Wreszcie, odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 138 § 2 Kpa – poprzez niewykonanie zaleceń w zakresie uzupełnienia materiału zgodnie z poprzednią decyzją kasacyjną Kolegium, wskazać przyjdzie, że aczkolwiek organ I instancji - w motywach decyzji, utrzymanej w mocy zaskarżoną decyzją polemizował z niektórymi stwierdzeniami organu odwoławczego, to jednak fakt zasięgnięcia kolejnej opinii rzeczoznawcy, uzupełnionej zgodnie z zaleceniami organu wyższego stopnia dowodzi, że organ uzupełnił materiał we wskazanym kierunku. W szczególności, dotyczy to wyjaśnienia przyczyny poszerzania rynku transakcyjnego oraz opisu nieruchomości, uznanych za podobne. Sporządzony operat został też poddany wnikliwej ocenie przez organy obydwu instancji, zaś organ I instancji na str. 3-4 decyzji precyzyjnie wskazał znaczenie terenów, przeznaczonych pod lokalizację obiektów wielkopowierzchniowych, co nastąpiło dopiero w planie z 2010 r. Decyzje organów administracji zawierają też należyte uzasadnienie faktyczne i prawne, cytując zastosowane przepisy (art. 107 § 3 Kpa). Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny nie stwierdzając naruszenia prawa, wymienionego w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), skargę oddalił jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 tej ustawy. bu