II SA/Gl 1523/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka,, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant st. sekretarz sądowy Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 czerwca 2013 sprawy ze skargi P. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją Burmistrza Miasta W. z dnia [...] r. nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 5, 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717), uchwały Rady Miasta W. Nr [...] z dnia [...] r., opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] r. ustalono P. S. jednorazową opłatę w wysokości 89.574,00 zł wobec faktu zbycia nieruchomości – parcel nr [...],[...] położonych w W., których wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta W. W uzasadnieniu organ I instancji podał, że P. S. zbył niezabudowaną nieruchomość położoną w W., stanowiącą pgr o nr [...] i pgr o nr [...] o łącznej powierzchni 0,4855 ha, zapisaną w KW [...] Sądu Rejonowego w C., na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej Rep. A. Nr [...] w dniu [...] r. a więc w okresie do 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, stąd też zawiadomieniem [...] z dnia [...] r. wszczęto postępowanie administracyjne mające na celu ustalenie wysokości jednorazowej opłaty, ustalonej w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta W. Przedmiotowa nieruchomość w dniu sprzedaży tj. [...] r. była własnością P. S. W dniu 23 listopada 2009 r. zostały przeprowadzone oględziny w terenie celem dokonania ustaleń na gruncie dotyczących przedmiotowych parcel. W czasie oględzin sprowadzono notatkę służbową, w której ustalono: "Lokalizacja – W. ul. [...], strefa centralna; Sposób wykorzystywania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego – nieruchomość niezabudowana, porośnięta trawą, wykaszana dla zbioru siana. W [...] roku wydano decyzję o warunkach zabudowy dla budowy budynku usługowo-handlowo-mieszklanego; Uzbrojenie – wodociąg, energia elektryczna i gaz, kanalizacji sanitarnej brak – możliwość odprowadzania wody deszczowej; Kształt/Konfiguracja (warunki zabudowy) – kształt nieforemny, konfiguracja – teren płaski; Otoczenie – zabudowa mieszkaniowa, torowisko [...], jezdna ul. [...]; Dostępność komunikacyjna – dostęp z ul. [...]". Przedmiotowa nieruchomości, przed uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, położona była w terenach, dla których nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc wystąpiła luka czasowa w obowiązywaniu planu. W okresie pomiędzy 31 grudnia 2003 r. a 13 sierpnia 2006 r., brak było obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. (z mocy samego prawa). Stąd też w okresie "bez planu" (luki czasowej) właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości w celu zabudowy nieruchomości zobligowany był do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. P. S. w [...] r. na podstawie przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 r., otrzymał decyzję nr [...] ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu pgr o nr [...],[...] położonych w W. przy ul. [...], dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego: parter – część handlowa (elementy dekoracyjne, wykończeniowe oraz mała gastronomia) część usługowa (usługi medyczne), pozostała część funkcja mieszkalna. Powierzchnia zabudowy ok. 332 m2. W myśl art. 40 ust. 1 powołanej wyżej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, warunki zabudowy ustalono na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. zatwierdzonego uchwałą Wojewódzkiej Rady Narodowej w B. Nr [...] z dnia [...] r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] z dnia [...] r. poz. [...] (wykaz obowiązujących aktów prawa miejscowego opublikowano w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...] z dnia [...] r. poz. [...]) oraz uchwalonymi przez Radę Miasta W., uchwałą Nr [...] z dnia [...] r., zmianami do planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego w zakresie budownictwa mieszkaniowego – opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] r. Właściciel nieruchomości nie wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na budowę, zgodnie z warunkami decyzji, stąd też opisana wyżej decyzja straciła swą ważność po sześciu miesiącach od daty jej wydania. W okresie nieobowiązywania planu tj. w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 13 sierpnia 2006 r. P. S. nie składał wniosku, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z uwagi na brak wniosku nie było możliwości prowadzenia postępowania w tym zakresie i wydania rozstrzygnięcia w tej kwestii. Zdaniem organu I instancji, przy braku ciągłości obowiązywania planu miejscowego oraz braku decyzji o warunkach zabudowy, do ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu przyjmuje się faktyczny sposób jej wykorzystywania zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy i § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z; dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r., poz. 2109 ze zm.). W celu ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości organ dokonał oględzin w dniu 23 listopada 2009 r. oraz oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Odnosząc się do stanu na dzień 13 sierpnia 2006 r., czyli wejścia w życie planu ustalono, że przedmiotowa nieruchomość jest położona na obrzeżu strefy centralnej, niezabudowana, porośnięta trawą. Kształt nieforemny wielokąt, konfiguracja – teren płaski. Otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a od zachodu sąsiaduje z nasypem torów [...]. Dojazd bezpośrednio od ul. [...] o nawierzchni asfaltowej o dość dużym ruchu samochodowym. Organ ustalił, iż w okresie obowiązywania "starego" planu zagospodarowania przestrzennego miasta W., który stracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. pgr o nr [...] i pgr o nr [...] położone były w jednostce strukturalnej "D 21 MN – Mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy. Utrzymanie istniejącej zabudowy mieszkalnej z założeniem jej uzupełnienia na działkach o pow. ok. 800 m2. Utrzymuje się istniejące usługi". Zgodnie z ustaleniami obecnie obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta W., nieruchomości będące przedmiotem zbycia położone są w jednostce strukturalnej: B 2 U – "tereny usług komercyjnych". Zgodnie z operatem szacunkowym stwierdzono, że na dzień sprzedaży przeznaczenie dla terenu, w obrębie którego położona jest przedmiotowa nieruchomość w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, obowiązującego od dnia 13 sierpnia 2006 r. nie jest tożsame z przeznaczeniem w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. Zgodnie ze sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operatem szacunkowym nr arch. [...] z dnia [...] r.: – wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta W. wynosi 980.710,00 zł, – wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta W. wynosi 682.130,00 zł. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu stanowi kwotę 298.580,00 zł. Podstawą ustalenia opłaty stanowiła opinia rzeczoznawcy majątkowego sporządzona w formie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo opisując przedmiotowe nieruchomości potwierdził ustalenia wizji w terenie, zwracając uwagę na istotne parametry nieruchomości z punktu widzenia przywołanych wyżej przepisów. Zdaniem organu sporządzony operat szacunkowy nie zawiera niejasności i błędów, które podważałyby jego wartość dowodową, jego treść odpowiada wymogom przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisom rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stanowi on dowód wskazujący wartość działki przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu oraz związany z uchwaleniem planu wzrost wartości tej nieruchomości. Stąd organ I instancji przyjął ustalenia rzeczoznawcy majątkowego co do wzrostu wartości nieruchomości jako prawidłowe i uzasadnione z uwagi na to, że rzeczoznawca wziął pod uwagę parametry nieruchomości określone w zamieszczonej w art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawowej definicji działki budowlanej. Zgodnie z art. 10 § 1 kpa stronę powiadomiono o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym m. in. z operatem szacunkowym oraz przedstawienia swojego stanowiska w sprawie. Strona nie wniosła uwag do operatu szacunkowego. W odwołaniu od decyzji P. S. wskazał na błędną interpretację przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości..., a także błędy w ustaleniach faktycznych dotyczących przeznaczenia działki w okresie nieobowiązywania planu przestrzennego. Odwołujący podał, że nowy plan de facto potwierdził wcześniejsze przeznaczenie terenu i nie wpłynął w żadnym stopniu na wartość nieruchomości. Podniósł, iż zarówno organ, jaki rzeczoznawca, nie uwzględnili rzeczywistej funkcji nieruchomości w czasie nieobowiązywania planu. Podał, iż już sama decyzja z [...] r. wskazuje na niezmienione przeznaczenie działki w stosunku do nowego planu i zwrócił uwagę na otoczenie nieruchomości, które stanowiło niemal wyłącznie działki przeznaczone pod działalność usługową, a także opieszałość gminy w kwestii uchwalenia planu miejscowego, co doprowadziło do powstania "luki" w obowiązywaniu planów. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze odwołania nie uwzględniło, utrzymując w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z przepisem art. 87 ust. 3a ustawy, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie przestrzennym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy tego planu, w takim przypadku wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Z mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08, niedopuszczalne jest zaś pobieranie opłaty planistycznej w sytuacji, gdy w wygasłym planie przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w nowym planie. W przedmiotowej sprawie organ I instancji ustalił, iż nieruchomość, o której mowa powyżej, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta W. (uchwała [...] Rady Miasta W. z dnia [...] r.) objęta jest jednostką strukturalną o symbolu B 2 U o podstawowym przeznaczeniu – zabudowa usługowa komercyjna. Natomiast zgodnie z obowiązującym w dniu 31 grudnia 2003 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość objęta była jednostką strukturalną o symbolu D 21 MN o przeznaczeniu – mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy, utrzymanie istniejącej zabudowy mieszkalnej z założeniem jej uzupełnienia na działkach o pow. ok. 800 m2, utrzymuje się istniejące usługi. Zdaniem organu II instancji nie ulega zatem wątpliwości, iż w przedmiotowej sprawie ustalenia poprzednio obowiązującego planu przestrzennego nie są tożsame z zapisami aktualnego planu miejscowego (zabudowa mieszkaniowa – zabudowa usługowa). W operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego M. J. B. ("A" sp. z o.o.) jego autor dokonał analizy transakcji porównawczych dla przeznaczenia zgodnego z poprzednio obowiązującym planem przestrzennym oraz dla faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu miejscowego (tereny sporadycznie użytkowane jako łąki – co wynika z protokołu oględzin nieruchomości). Jednocześnie rzeczoznawca w oparciu o badania regionalnego rynku, wykazał iż przedmiotowy obszar nie może być traktowany przy wycenie jako typowe grunty rolne i w tym zakresie powołał się na bezpośrednie sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej i kształt opracowanych dokumentów planistycznych. Dokonując analizy transakcji gruntami, które nie były wykorzystywane do produkcji rolnej, a jednocześnie mogły być przedmiotem obrotu jako grunt możliwy do zabudowy mieszkaniowej, rzeczoznawca wykazał, iż wartość gruntu w okresie tzw. luki planistycznej była niższa niż pod rządami poprzedniego planu przestrzennego, który z założenia przeznaczał ten teren pod funkcję mieszkaniową z utrzymaniem istniejących usług. W konsekwencji, przy uwzględnieniu przytoczonych powyżej okoliczności, niezbędne było przyjęcie jako odniesienia do ustalenia opłaty wartości z tzw. starego planu przestrzennego. Wskazana w odwołaniu decyzja o warunkach zabudowy z [...] r. (budowa budynku usługowo-handlowo-mieszkalneg) wydana została w oparciu o ustalenia planu przestrzennego, o którym mowa powyżej, przy czym w szczególności o zapisy części ogólnej planu dopuszczające możliwość realizacji usług handlu, gastronomii i rzemiosła nieuciążliwego, zarówno w formie wbudowanej jak i wolnostojącej. W kwestii twierdzenia odwołującego, iż w okresie nieobowiązywania planu przestrzennego, właściciel terenu niewątpliwie uzyskałby analogiczną decyzję Kolegium uznało takie twierdzenia za zbyt daleko idące. W rzeczywistości bowiem to, czy odwołujący otrzymałby decyzję ustalającą warunki zabudowy, czy też decyzja organu byłaby w tym zakresie odmowna, zależałoby od wielu czynników, w tym spełnienia wymogów tzw. dobrego sąsiedztwa. Dodano, iż właściciel przedmiotowego terenu zaniechał kontynuacji procesu inwestycyjnego zamierzenia, o którym mowa w powyższej decyzji (brak wniosku o pozwolenie na budowę, utrata ważności decyzji o warunkach zabudowy), a w okresie "bezplanowym" nie wykazał inicjatywy w uzyskaniu warunków zabudowy (decyzja wyłącznie na wniosek strony), co wskazuje, iż strona nie nosiła się z zamiarem zmiany przeznaczenia nieruchomości. Z kolei w kwestii zarzutów dotyczących opieszałości gminy w uchwaleniu planu miejscowego oraz twierdzeń wskazujących na korzyści związane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (zwiększenie zatrudnienia, dodatkowe przychody dla gminy z tytułu podatków) organ uznał, iż nie mogą one mieć wpływu na zasadność ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W skardze do sądu administracyjnego P. S. wskazał na naruszenie prawa materialnego, tj. art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędną interpretację mającą wpływ na wynik sprawy, a polegającą na przyjęciu, że sam fakt wejścia w życie planu przestrzennego spowodował wzrost wartości gruntu. Skarżący podał, iż organ powinien wykazać różnicę jaka zaszła w związku z uchwaleniem planu, a także bezpośredni skutek mający postać wzrostu wartości nieruchomości, co w sprawie nie miało miejsca. Skarżący wskazał także na naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, 77 i 80 kpa poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego. Podał, iż zapisy nowego planu potwierdziły jedynie wcześniejsze przeznaczenie gruntu, a przedmiotowa działka faktycznie przed obowiązywaniem planu, jak i już po jego wejściu w życie wykorzystywana była w tym samym celu, a tym samym wprowadzenie planu nie miało żadnego wpływu na wzrost jej wartości. Na tej podstawie wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania. Odpowiadając na skargę Kolegium podtrzymało w całości twierdzenia zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i dodatkowo wyjaśniło, że przytaczając treść odpowiednich przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również wyrok Trybunału Konstytucyjnego, wykazało, iż w przedmiotowej sprawie w pełni zasadne jest ustalenie wzrostu wartości nieruchomości poprzez uwzględnienie różnicy pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu z poprzedniego planu przestrzennego. Kolegium dodało także ustalenia relacji w zakresie tożsamości zapisów planów przestrzennych (poprzedniego i aktualnego) i doszło do wniosku, iż przeznaczenie terenu nie zostało określone tak samo. Jednocześnie Kolegium ustaliło, iż zasługują na uwzględnienie twierdzenia zwarte w treści operatu szacunkowego, z którego wynika, iż wartość gruntu w okresie tzw. luki planistycznej była niższa niż pod rządami poprzedniego planu miejscowego. W konsekwencji przy ustaleniu przedmiotowej opłaty planistycznej konieczne stało się przyjęcie jako odniesienia wartości z tzw. starego planu przestrzennego, co też znalazło odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego. Dlatego też nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skarżącego, że samo tylko wejście w życie planu przestrzennego było podstawą naliczenia opłaty, gdyż w toku postępowania wykazano wzajemną relację pomiędzy wartością przedmiotowej nieruchomości: w poprzednim planie, w okresie bezplanowym oraz w aktualnym planie miejscowym i ustalono, iż nastąpił wzrost jej wartości. Kolegium w decyzji wyczerpująco ustosunkowano się do wydanej decyzji o warunkach zabudowy oraz jej wpływu na ustalenie opłaty planistycznej. Stąd też Kolegium wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest uzasadniona. Zaskarżona decyzja nie narusza bowiem prawa materialnego, ani też w toku postępowania organy obydwu instancji nie uchybiły regułom procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem tego postępowania w rozumieniu art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). W oparciu o należycie zebrany i rozważony materiał dowodowy i prawidłowo poczynione ustalenia faktyczne, co wynika z obszernych i wnikliwych uzasadnień decyzji, organy obydwu instancji dopatrzyły się podstawy do ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wyżej powołanej (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.). Podkreślić też przyjdzie, że pobranie tej opłaty jest obligatoryjne w razie stwierdzenia przesłanki w postaci wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą planu miejscowego. Wzrost wartości nieruchomości musi być zatem wynikiem uchwalenia planu miejscowego. Wartość rynkowa, a zatem ceny osiągane w obrocie prawnym, jest bowiem uzależniona od jej przeznaczenia określonego w planie miejscowym, który jako akt prawa kształtuje sposób wykonywania prawa własności (art. 6 ust. 1 ustawy). W przypadku braku planu miejscowego zabudowa nieruchomości nie jest możliwa bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określa konkretne parametry inwestycji, a jej wydanie jest uzależnione od szeregu czynników. Stąd też zdaniem sądu administracyjnego na etapie ustalania opłaty planistycznej nie jest możliwe prowadzenie teoretycznych rozważań co do możliwości uzyskania przez stronę decyzji o warunkach zabudowy w okresie nieobowiązywania planu, skoro jej wydanie możliwe jest tylko na wniosek i obejmuje badanie przesłanek dla konkretnej, zindywidualizowanej inwestycji, polegającej na realizacji budynku o funkcji i parametrach wskazanych przez inwestora. W niniejszej sprawie nie jest sporny fakt, że skarżący w okresie luki planistycznej nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy dla zbytych działek, a poprzednia decyzja, wydana na podstawie zapisów planu miejscowego z 1984 r., utraciła ważność w 2002 r., a więc jeszcze przed utratą mocy tego planu miejscowego. Prawidłowo też organy obydwu instancji ustaliły faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości po utracie ważności tego planu z dniem 31 grudnia 2003 r. Wszak z treści aktu notarialnego – umowy sprzedaży z dnia [...] r. wynika jednoznacznie, że zbyte działki nie były zabudowane. Aczkolwiek nie ma to znaczenia w niniejszej sprawie, z protokołu oględzin z dnia 23 listopada 2009 r., przeprowadzonych z udziałem skarżącego wynika też, że otoczenie nieruchomości to zabudowa mieszkaniowa. Wygląd nieruchomości i jej otoczenia w sposób obiektywny dokumentuje też sporządzony materiał fotograficzny. Skoro zatem zbyte działki nie były zabudowane i uprzednio jedynie użytkowane rolniczo jako łąki, położone w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej, ich wartość rynkowa była niższa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, określonego w planie z 1984 r., który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. Pod rządami "starego" planu, teren ten położony był w jednostce strukturalnej D 21 MN – "Mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy. Utrzymanie istniejącej zabudowy mieszkalnej z założeniem jej uzupełnienia na działkach o pow. ok. 800 m2. Utrzymuje się istniejące usługi". Nadto, plan ten dopuszczał na tym terenie możliwość realizacji usług handlu, gastronomii i rzemiosła nieuciążliwego. Pod rządami tego planu skarżący uzyskał decyzję nr [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego o pow. zabudowy 332 m2. Tymczasem zgodnie z zapisami planu z 2006 r., pod rządami którego skarżący zbył nieruchomość, jest to teren o symbolu B 2 U – tereny usług komercyjnych. Na terenie tym istnieje też możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej. Zatem obecnie obowiązujący plan nie ogranicza już katalogu możliwych do realizacji usług, jak to uczyniono w planie z 1984 r. i wprowadza inne przeznaczenie terenu – w miejsce zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem określonych usług, wprowadza zabudowę usługową bez ograniczeń i dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Funkcja dominująca terenu została więc zmieniona, a inna zabudowa jest jedynie dopuszczona jako uzupełniająca, odwrotnie niż w poprzednim planie, czyli odwrócono proporcje przeznaczenia terenu, ponadto rozszerzono katalog usług, określając je jako komercyjne. Zatem wbrew twierdzeniom skargi, pod rządami planu z 1984 r. nie była możliwa zabudowa terenu w taki sam sposób, jak to przewiduje plan z 2006 r. (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2012 r. sygn. akt II OSK 2566/10). Chybiony jest też zarzut niewykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu. Przesłanka ta została bowiem wykazana w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, przy czym rzeczoznawca na użytek niniejszego postępowania trzykrotnie sporządzał wycenę, a to w dniach 27 listopada 2009 r., 4 lipca 2010 r. (po wyroku TK w sprawie P 58/08) oraz 14 maja 2012 r. Treść i wyniki tej wyceny przedstawił organ I instancji w motywach decyzji, uznając dokument za prawidłowy. Zauważyć przyjdzie, że już z treści pierwszego operatu wynika, iż rzeczoznawca majątkowy na użytek wyceny wartości nieruchomości wg "starego" planu z 1984 r. i wydanej na jego podstawie decyzji o warunkach zabudowy dla realizacji budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego, analizował transakcje rynkowe obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi i mieszkaniowo-usługowymi (str. 8 operatu). Zatem w istocie wycenił zbytą nieruchomość na poziomie cen w obrocie rynkowym, osiąganych dla nieruchomości o przeznaczeniu podstawowym mieszkaniowym i uzupełniającym – usługowym. W oparciu o te same transakcje rynkowe został też sporządzony operat z dnia [...] r. Natomiast na użytek oszacowania wartości nieruchomości wg przeznaczenia terenu z planu z 2006 r., pod rządami którego nastąpiło jej zbycie przez skarżącego, rzeczoznawca analizował transakcje, dotyczące zbycia nieruchomości pod usługi. Wreszcie, mając na względzie wyrok TK, w operacie z dnia [...] r. rzeczoznawca szacował wartość nieruchomości rolnych, położonych w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej – zgodnie z faktycznym wykorzystywaniem działek po utracie ważności planu z 1984 r. Zgodnie z operatami szacunkowymi, wyższą cenę osiągają w obrocie rynkowym nieruchomości przeznaczone pod usługi, niż nieruchomości mieszkaniowe i mieszkaniowo-usługowe, a te z kolei – niż nieruchomości rolne, nawet w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej. Dysponując odpowiednią ilością transakcji rynkowych, rzeczoznawca majątkowy dla wyceny wartości nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (§ 4 cyt. rozp.). Brak zatem podstaw do kwestionowania wyceny z punktu widzenia wyboru metody szacowania wartości nieruchomości. Analiza rynku przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego, wykazała zaś wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego z 2006 r., bowiem wartość rynkowa (cena w obrocie wolnorynkowym), uzależniona jest od możliwości jej zabudowy, co z kolei uzależnione jest od przeznaczenia, określonego w tym planie. Zebrany materiał dowodowy dawał zatem podstawy do określenia wysokości jednorazowej opłaty zgodnie z treścią art. 87 ust. 3a ustawy, dodanego na mocy ustawy nowelizującej z dnia 26 maja 2011 r. (Dz. U. Nr 153, poz. 901), który to przepis zacytowano w motywach zaskarżonej decyzji, zaś jej pobranie jest obligatoryjne. Wyliczenie wysokości opłaty nastąpiło prawidłowo jako różnica wartości nieruchomości wg przeznaczenia określonego w planie z 1984 r. a przeznaczenia, wynikającego z planu z 2006 r. – przy zastosowaniu 30 % stawki. Z tych względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu w świetle art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.