II SA/Gl 1552/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2014 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz Miasta W. działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 5 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2012, poz. 647 z późn. zm. zwanej dalej: u.p.z.p.) ustalił wobec "A" Sp. z o.o. jednorazową opłatę w wysokości 12 625,50 złotych z uwagi na zbycie parceli nr 1, 2, 3 położonych w W., przy ul. [...], których wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]". W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż "A" Sp. z o.o. w formie aktu notarialnego Rep. A [...] zbyła ww. niezabudowane nieruchomości. Zbycia dokonano w dniu [...] r., a więc w okresie do 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ podkreślił następnie, że zawiadomieniem z dnia [...] r. powiadomił stronę o wszczęciu postępowania administracyjnego mającego na celu ustalenie wysokości jednorazowej opłaty w związku ze zbyciem działek nr: 1, 2, 3. Ponadto zlecił rzeczoznawcy majątkowemu, wykonanie opinii o wartości każdej z ww. nieruchomości w formie operatów szacunkowych. W operatach tych ustalono wartość rynkową prawa własności nieruchomości wg stanu na dzień sprzedaży. Organ zaakcentował, że przedmiotowe nieruchomości położone są na terenach, dla których w okresie pomiędzy [...] r. a [...] r. nie obowiązywał plan miejscowy, a więc wystąpiła luka czasowa w obowiązywaniu planu. W konsekwencji przytoczył art. 36 ust. 4, 37 ust. 1 oraz 87 ust. 3a u.p.z.p., a następnie podał, że w celu określenia faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości dokonał ustaleń w oparciu o operaty szacunkowe oraz na podstawie oględzin, które odbyły się [...] r. Ustalono, że na dzień [...] r. przedmiotowe nieruchomości użytkowane były jako tereny zieleni, w obrębie zabudowy mieszkaniowej. Organ stwierdził, na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Wisły zatwierdzonego uchwałą Wojewódzkiej Rady Narodowej w Bielsku-Białej Nr IW31/84 z dnia 14 grudnia 1984 r. oraz uchwalonymi przez Radę Miasta Wisły, uchwałą Nr XXXIX/179/93 z dnia 10 września 1993 r. zmianami do planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego w zakresie budownictwa mieszkaniowego, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., że wszystkie trzy nieruchomości stanowiące przedmiot zbycia tj. pgr. o nr: 1, 2 i 3 położone były w jednostkach strukturalnych: "[...]- Tereny usług kultury. Projektowany wielofunkcyjny zespół zdrowia" oraz "[...]- Istniejąca [...] zamknięta dla ruchu kołowego". Zgodnie natomiast z ustaleniami planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Wisła Nr XLVII/396/2006 z dnia 16 maja 2006 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego Nr 74 poz. 2148 z dnia 28 czerwca 2006 r., nieruchomości będące przedmiotem zbycia tj. pgr. o nr: 1, 2, 3 położone są w całości w jednostce strukturalnej "5 U - tereny usług komercyjnych". W myśl art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla ustalenia wysokości opłaty planistycznej, wzrost wartości nieruchomości określono jako różnicę między wartością nieruchomości dla przeznaczenia zgodnego z planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego z dnia 16 maja 2006 r., a przeznaczeniem w uprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Strona zbyła udział w przedmiotowych nieruchomościach w dniu [...] r., tak więc zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. należało ustalić jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Stawka procentowa wynosząca 30 %, o której mowa w powołanym przepisie, ustalona została w § 6 ww. uchwały Rady Miasta Wisła nr XLVII/396/2006. Wysokość jednorazowej opłaty planistycznej po zsumowaniu kwot dla trzech zbytych nieruchomości wynosi 12 625,50 zł. Odwołanie od decyzji pierwszoinstancyjnej wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. Spółka z o.o. "A" domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu Spółka wskazała, że jej zdaniem nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości z tytułu wprowadzenia planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" z 2006 r. w stosunku do miejscowego planu zagospodarowania z 1984 r. wraz z uchwalonymi przez Radę Miasta Wisła, uchwałą z 1993 r. zmianami. Nie uległ bowiem zmianie stan fizyczno- techniczny nieruchomości. Nie zmieniło się położenie, sąsiedztwo, kształt i topografia, uzbrojenie, powierzchnia gruntu, możliwość zabudowy, ani inne uwarunkowania. Istotą zagadnienia jest zatem pytanie czy możliwość zabudowy zgodnie z ustaleniem "[...]- Tereny usług kultury. Projektowany wielofunkcyjny zespół zdrowia" oraz "A [...] - Istniejąca ulica [...] zamknięta dla ruchu kołowego" jest gorsza od możliwości zabudowy zgodnie z zapisem "[...]-tereny usług komercyjnych". Zdaniem Spółki takie ustalenia nie powodują różnicy w wartości nieruchomości. Różnica w obliczeniach wynika zaś z uznania, że przeznaczenie w terenie usług komercyjnych jest korzystne, a w terenie usług publicznych było niekorzystne. Jest to jednak zdaniem Spółki cecha opisowa i jako taka obarczona dużą dozą subiektywizmu. W odwołaniu wskazano nadto, iż ze względu na ograniczenia w zabudowie przedmiotowych działek (m.in. maksymalna wysokość zabudowy dla obiektów na terenie jednostki [...] to 3,0 m dla obiektów z dachami płaskimi i 3,60 m dla obiektów z dachami spadzistymi przy czym dopuszcza się możliwość realizacji fragmentów obiektów o wysokości maksymalnej do 15,0 m) oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie należy stwierdzić, że nie nastąpił wzrost wartości zbytych działek. W złożonym odwołaniu wyrażono chęć przedstawienia Kolegium innego operatu szacunkowego w celu wykazania prawidłowości przyjętego przez "A" Sp. z o.o. stanowiska. Operat ten dostarczono do siedziby Kolegium w dniu [...]r. W trakcie postępowania odbyła się także rozprawa administracyjna. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu zrelacjonowało przebieg dotychczasowego postępowania administracyjnego i wskazało odnoszące się do sprawy przepisy prawa, podzielając ustalenia dokonane i wnioski wyprowadzone przez organ I instancji. Zaakcentowało, iż niespornym jest, że Rada Miasta Wisła uchwaliła plan miejscowy i stawkę opłaty planistycznej uchwałą z dnia 16 maja 2006 r., która to uchwała weszła w życie z dniem 28 lipca 2006 r. Zatem pięcioletni okres do dochodzenia roszczeń z tytułu opłaty planistycznej upłynął dopiero z dniem 28 lipca 2011 r. Bezspornym jest również fakt, iż "A" Sp. z o.o. z siedzibą w W. zbyła nieruchomość gruntową oznaczoną działkami nr 1, 2 i 3 w dniu [...] r., co potwierdza akt notarialny znajdujący się w aktach organu I instancji. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty nastąpiło z kolei pismem z dnia [...]r., doręczonym przed upływem pięcioletniego terminu przewidzianego do dochodzenia roszczeń. Organ odwoławczy wskazał, że biorąc pod uwagę przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta Wisły, należy się zgodzić z organem I instancji, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nastąpiła zmiana przeznaczenia z terenów usług kultury na tereny usług komercyjnych skutkująca wzrostem wartości tej nieruchomości. Należy jednocześnie podkreślić, iż jak słusznie stwierdził organ I instancji, jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy. W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie zostały sporządzone trzy operaty szacunkowe, które spełniają wymogi właściwych przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, Nr 207, poz. 2109). Autorem wskazanych operatów szacunkowych jest M. J. B., uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Kolegium podkreśliło, że organ administracji w postępowaniu administracyjnym ocenia operat szacunkowy jedynie od strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności do określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny. Organ administracyjny rozpoznający sprawę ma prawo i obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona opinia jest logiczna i wiarygodna. Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca majątkowy przeprowadził wycenę nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Określił rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość (ustalenie jego rodzaju, obszaru, okresu badania cen transakcyjnych), ustalił rodzaj i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, podał charakterystykę wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisał nieruchomości i jej cechy rynkowe o cenie transakcyjnej minimalnej Cmin i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej Cmax, określił zakres sumy współczynników korygujących, określił wagę każdej cechy rynkowej oraz zakres współczynników korygujących tych cech oraz określił wartość rynkową wycenianej nieruchomości według odpowiedniej formuły. W konsekwencji, zdaniem Kolegium, operaty szacunkowe sporządzone przez M. J. B. są rzeczowe i spójne, pozwalają prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy, a zatem operaty zostały sporządzone prawidłowo i dowodzą, iż wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości rynkowej przedmiotowych działek. Kontynuując wywody Kolegium wskazało, że Spółka przedłożyła sporządzony na jej zlecenie operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego A. G.. Kolegium przyjęło ten dowód w poczet materiału dowodowego sprawy i poddało ocenie dowodów na zasadzie 80 k.p.a., wraz z pozostałymi dokumentami sprawy. Rzeczoznawca wskazał w przedmiotowym operacie szacunkowym, iż "Rada Miasta W. tereny pod usługi zdrowia, kultury i usługi komercyjne traktuje jednakowo. Nie ma gradacji powodującej, że tereny pod jedne usługi są droższe niż tereny pod inne usługi". Zdaniem rzeczoznawcy dowodem na poparcie powyższej tezy jest Uchwała Rady Miasta Wisła w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości oraz wprowadzenia zwolnień przedmiotowych w podatku. Kolegium jednakże wskazuje, iż powyższy argument nie zasługuje na uwzględnienie bowiem podatek jest naliczany na podstawie użytków określonych w ewidencji gruntów i budynków, a nie na podstawie wartości nieruchomości. Należy również zauważyć, iż oceniany operat nie jest wolny od uchybień formalnych, gdyż błędnie wskazano daty w pkt 4 operatu tj. data, na którą określono wartość nieruchomości – [...] r. (podczas gdy prawidłowo powinna być wskazana data zbycia nieruchomości tj. [...] r.) oraz data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości – [...] r. (podczas gdy prawidłowo powinna być wskazana data, od której zaczął obowiązywać nowy plan przestrzenny tj. 28 lipca 2006 r.). W konsekwencji Kolegium z podanych powyżej przyczyn poddaje w wątpliwość prawidłowość tego dowodu. Reasumując, w ocenie Kolegium organ I instancji poprawnie ocenił zebrane w sprawie dowody, dokonał na ich podstawie trafnych ustaleń faktycznych oraz przeprowadził prawidłowe rozważania prawne. W tym stanie rzeczy Kolegium uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania, uznało odwołanie za nieuzasadnione. Pismem z dnia [...] r. Spółka reprezentowana przez adw. W. K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji, domagając się jej uchylenia, a także uchylenia poprzedzającej ją decyzji pierwszoinstancyjnej. Zaskarżonej decyzji pełnomocnik zarzucił błędne ustalenie, iż w niniejszej sprawie zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej, w szczególności wskutek nieprawidłowej i niepełnej oceny materiału dowodowego oraz wybiórczego rozpoznania zarzutów zawartych w odwołaniu skarżącego od decyzji Burmistrza Miasta W. z dnia [...] r., tj. naruszenia przepisów art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. W uzasadnieniu pełnomocnik wskazał, iż kluczowe dla możliwości ustalenia opłaty planistycznej jest wykazanie wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie pełnomocnika Spółki tego typu okoliczność nie wystąpiła, a ustalenia SKO nie zostały oparte na wszechstronnej analizie materiału dowodowego. Okolicznością wiodącą dla organu wydającego zaskarżoną decyzję była, jak się zdaje, zmiana przeznaczenia nieruchomości z terenów usług kultury na teren pod zabudowę usługową, komercyjną. W ocenie SKO wskazana zmiana "w sposób znaczący rozszerza możliwy sposób zainwestowania na nieruchomości i wpływa na wzrost wartości nieruchomości. Ocena taka, zdaniem pełnomocnika skarżącej Spółki, jest błędna. Nadto SKO wydało omawianą decyzję nie rozpoznając istoty odwołania skarżącego. Strona skarżąca wskazywała bowiem wówczas na istotne okoliczności, które nie były przedmiotem analizy rzeczoznawcy majątkowego M. J. B., a które w sposób daleko idący wpływają na wartość omawianej nieruchomości. SKO w odniesieniu do treści odwołania ustosunkowało się jedynie do argumentu dotyczącego sposobu naliczania podatku od nieruchomości, który nie miał zasadniczego charakteru. Konieczne jest natomiast zwrócenie uwagi, iż uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego nie tylko zmienił przeznaczenie terenu ale także sformułował parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenów. Ustalone wytyczne dotyczące zabudowy w sposób daleko idący ograniczyły możliwości inwestowania na nieruchomości w stosunku do wcześniejszych uregulowań. Mając na uwadze to oraz treść rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia [...] r., określającego m.in. minimalne wysokości pomieszczeń, należy stwierdzić, że ustalone parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy wykluczają możliwość inwestycji zgodnie z przeznaczeniem terenów wskazanym w planie zagospodarowania przestrzennego. Wskazane rozporządzenie wymaga bowiem aby wysokość pomieszczeń o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, w których może przebywać więcej niż 4 osoby, wynosiła minimalnie 3 metry. Tym samym, wskazane w planie przeznaczenie terenów pozostaje w sprzeczności z ustalonymi warunkami zabudowy. Pełnomocnik podkreślił, że ustalenia wysokości zabudowy przyjęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są sprzeczne z aktem prawa powszechnie obowiązującego, jakim jest cytowane wyżej rozporządzenie. Podał też, że zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego A. G., wskazana okoliczność wpływa na znaczne obniżenie wartość nieruchomości w stosunku do sytuacji sprzed wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Mając na uwadze, iż rzeczoznawca M.J. B. nie dokonał analizy wartości nieruchomości we wskazanym aspekcie, należy uznać, iż sporządzona przez niego opinia ma charakter niepełny. W świetle powyższych argumentów, należy, zdaniem pełnomocnika skarżącej Spółki z całą stanowczością stwierdzić, iż uchwalenie omawianego planu zagospodarowania przestrzennego, wbrew ustaleniom SKO, nie tylko nie skutkowało wzrostem wartości nieruchomości, ale wręcz przeciwnie - spowodowało jej obniżenie. Skarga została wniesiona w terminie. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo zaakcentował, że nie można podzielić stanowiska skarżącej, że uchwalenie planu miejscowego spowodowało obniżenie wartości nieruchomości w stosunku do jej wartości według przeznaczenia w poprzednim planie. Kolegium nie podziela również poglądu, iż ustalone w planie miejscowym parametry dotyczące dopuszczalnej wysokości obiektów budowlanych uniemożliwiają wykorzystanie terenu zgodnie z planem. Kolegium nie zgadza się nadto z twierdzeniem skarżącej Spółki, że ocena materiału dowodowego dokonana przez organy obu instancji miała charakter wybiórczy, bo oba organy uwzględniły operaty szacunkowe sporządzone przez obu rzeczoznawców i dokonały ich oceny, w wyniku której uznały, że operat szacunkowy rzeczoznawcy M. J. B. jest rzetelny i wynika z niego, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez m.in. kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. 2012, poz. 270 z późn. zm. zwanej dalej: p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, nie mogła zostać uwzględniona. Przystępując do szczegółowych rozważań należy w tym miejscu przypomnieć, iż w myśl art. 36 ust. 4 cytowanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Przytoczony przepis regulując kwestię partycypacji gminy w dochodzie, jaki przynosi sprzedaż nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w planie miejscowym przewiduje zatem prawo i obowiązek nałożenia przedmiotowej opłaty na osoby, które w dacie wejścia w życie planu lub jego zmiany były właścicielami bądź użytkownikami wieczystymi nieruchomości, a następnie nieruchomość tę zbyły. W myśl z kolei art. 37 ust. 1 i 11 powołanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie natomiast do art. 87 ust. 3a ustawy jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Reasumując, warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest zatem kumulatywne wystąpienie dwóch przesłanek, a to: 1) wzrostu wartości nieruchomości pozostającym w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) oraz 2) zbycia takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat od wejścia w życie takiego planu (art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Analiza przedłożonego Sądowi materiału dowodowego jednoznacznie wskazuje na to, iż wymienione przesłanki w przedmiotowej sprawie zaistniały co w konsekwencji obligowało organ I instancji do wymierzenia przedmiotowej opłaty. Wskazać w tym miejscu należy, że bezspornym jest, iż przedmiotowe nieruchomości, oznaczone w ewidencji gruntów jako pgr. o nr: 1, 2, 3 przed uchwaleniem obecnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego położone były w terenach, dla których w okresie pomiędzy 31 grudnia 2003 r. a 28 lipca 2006 r. nie obowiązywał plan miejscowy, a więc wystąpiła luka czasowa w obowiązywaniu planu. W tym czasie tereny te były niezabudowane, stanowiły tereny zieleni, a właściciel nie wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla pgr. nr: 1, 2, 3. Bezspornym w sprawie jest także, iż stosownie do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. zatwierdzonego uchwałą Wojewódzkiej Rady Narodowej w Bielsku-Białej Nr IW31/84 z dnia 14 grudnia 1984 r. oraz uchwalonymi przez Radę Miasta Wisły, uchwałą Nr XXXIX/179/93 z dnia 10 września 1993 r., zmianami do planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego w zakresie budownictwa mieszkaniowego, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., wszystkie trzy nieruchomości stanowiące przedmiot zbycia położone były w jednostkach strukturalnych: "[...]- Tereny usług kultury. Projektowany wielofunkcyjny zespół zdrowia" oraz "[...]- Istniejąca ulica [...] zamknięta dla ruchu kołowego". Zgodnie zaś z ustaleniami planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Wisły Nr XLVII/396/2006 z dnia 16 maja 2006 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego Nr 74 poz. 2148 z dnia 28 czerwca 2006 r., nieruchomości te położone są w całości w jednostce strukturalnej "[...] tereny usług komercyjnych". Bezspornym jest także, że aktem notarialnym z dnia [...] r. (sporządzonym zatem przed upływem 5 lat od wejścia w życie opisanego wyżej nowego planu zagospodarowania przestrzennego) skarżąca Spółka zbyła przedmiotowe działki za łączną kwotę 1.100.000,00 (milion sto tysięcy) złotych. W sporządzonych operatach szacunkowych nr arch.: [...],[...],[...] z dnia [...] r. dokonano analizy transakcji porównawczych wartości nieruchomości dla: przeznaczenia zgodnego z planem miejscowym miasta W., który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości na datę wejścia w życie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]", przeznaczenia zgodnego z planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]". Z przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego analizy porównawczej dla transakcji gruntami, wartość nieruchomości dla przeznaczenia zgodnego z uprzednio obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. miała poziom wyższy niż wartość faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, które były użytkowane jako tereny ogrodów przydomowych w obrębie użytkowania mieszkalnego, a jednocześnie mogły być przedmiotem obrotu jako grunt docelowo przeznaczony pod zabudowę. Toteż z uwagi na treść art. 87 ust. 3a u.p.z.p. ustalając wzrost wartości nieruchomości wzięto pod uwagę wartości działek wedle przeznaczenia zgodnego z uprzednio obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego porównując je z wartością uwzględniającą przeznaczenie w planie obecnym. Ustalony w operacie szacunkowym wzrost wartości rynkowej prawa własności nieruchomości nr 1 stanowi zatem różnicę między: wartością po uchwaleniu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]", która wynosi 191 363,00 zł, a wartością wedle przeznaczenia w planie obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., wynoszącą 177 341,00 zł. Analogicznie ustalony w operacie szacunkowym wzrost wartości rynkowej prawa własności nieruchomości nr 2 stanowi różnicę między: wartością po uchwaleniu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]", która wynosi 191 363,00 zł, a wartością wedle przeznaczenia w planie obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. miejscowym, wynoszącą 177 341,00 zł. Ustalony zaś w operacie szacunkowym wzrost wartości rynkowej prawa własności nieruchomości nr 3 stanowi różnicę między: wartością po uchwaleniu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]", która wynosi 191 623,00 zł, ■ a wartością wedle przeznaczenia w planie obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r., wynoszącą 177 582,00 zł. W konsekwencji powyższych wyliczeń organ I instancji, stosując 30% stawkę opłaty, wymierzył jednorazową opłatę planistyczną w łącznej kwocie 12 625,50 zł, a organ odwoławczy decyzję tę utrzymał w mocy. Przeprowadzona analiza przedłożonych Sądowi akt administracyjnych prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja, a także poprzedzające ją rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne pozostają w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Orzekające w sprawie organy obu instancji nie naruszyły także w toku postępowania przepisów procedury administracyjnej. Prawidłowo przeprowadzono bowiem postępowanie dowodowe, a wydane w sprawie decyzje zostały co do meritum uzasadnione wskazując istotne dla sprawy okoliczności faktyczne i prawne. Organy, w ocenie Sądu, zapewniły także skarżącej Spółce możliwość czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu. W szczególności organ I instancji zawiadomił ją o wszczęciu postępowania a następnie o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. W konsekwencji Sąd nie podziela sformułowanych w skardze zarzutów dotyczących niewyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy (art. 7 i 77 § 1 k.p.a.). Te bowiem dowody, które warunkują ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostały prawidłowo zebrane i przez orzekające organy zanalizowane i ocenione. Odnosząc się do dalszych formułowanych przez Spółkę w skardze zarzutów wskazać należy, iż zdaniem Sądu w pełni podzielić należy poparte wyliczeniami ustalenia zarówno rzeczoznawcy M. J. B., jak i orzekających w sprawie organów, że opisane powyżej przeznaczenie terenu w planie miejscowym z 2006 r. daje obecnie o wiele więcej możliwości inwestycyjnych niż miało to miejsce pod rządem "starego" planu obowiązującego do 2003 r. Oczywistym jest bowiem, że możliwość lokowania na działkach wszelkiego typu usług komercyjnych jest szersza niż dopuszczalność realizacji jedynie usług związanych z kulturą i ochroną zdrowia. Oceny tej nie zmieniają wyrażane przez skarżącą Spółkę tezy, iż przewidziane w planie ograniczenie wysokości zabudowań powoduje bądź to brak wzrostu wartości działek wskutek uchwalenia nowego planu, bądź wręcz, jak to stwierdził pełnomocnik w skardze (notabene z twierdzenia tego adw. W. K. wycofał się w trakcie rozprawy przed tut. Sądem w dniu 14 marca 2014 r.) nowe przeznaczenie działek powoduje obniżenie ich wartości. Tezy te nie zostały zresztą poparte żadnymi wyliczeniami. Sporządzone w trakcie postępowania na zlecenie organu operaty szacunkowe stanowiące podstawę ustalenia ww. opłaty dokładnie opisują i uzasadniają wybór podejścia, metody oraz dobór nieruchomości które umożliwiły określenie wartości przedmiotowych nieruchomości, a w konsekwencji ustalenie wysokości opłaty planistycznej. Zważyć w tym miejscu należy, iż wbrew twierdzeniom skarżącej Spółki z akt sprawy, w tym z uzasadnień wydanych w sprawie decyzji jednoznacznie wynika, że orzekające w sprawie organy dokonały analizy i oceny sporządzonych w sprawie operatów nie doszukując się w nich nieprawidłowości ani w zakresie przyjętej metody wyliczeń, ani przyjętych jako podstawa wyliczeń danych, ani też płynących z dokonanych ustaleń wniosków co do wartości nieruchomości pod rządem planu miejscowego obowiązującego do 2003 r. i pod rządem planu z 2006 r. Oceny te należy, zdaniem Sądu, podzielić. Notabene zdecydowanie dziwić może fakt kwestionowania przez Spółkę ustalonych przez rzeczoznawcę M. J. B. wartości poszczególnych działek w obecnym planie miejscowym, w obliczu ceny rzeczywiście uzyskanej przez Spółkę przy zbyciu nieruchomości. Wedle sporządzonych przez rzeczoznawcę operatów wartość działek wyniosła bowiem łącznie 574.349,00 zł podczas gdy Spółka zbyła działki za ponad milion (1.100 000,00) złotych, a więc cenę dwukrotnie wyższą. Dokonanej przez Sąd oceny nie zmienia także przedłożony przez skarżącą Spółkę w trakcie postępowania administracyjnego operat sporządzony na jej zlecenie przez rzeczoznawcę A. G.. Operat ten nie rozważa w ogóle faktycznego wykorzystania terenu w okresie bezplanowym, nie zawiera wyceny wartości nieruchomości wedle przeznaczenia w dawnym planie, a w konsekwencji nie zawiera żadnych porównań pomiędzy wartością nieruchomości w planie obowiązującym do 2003 r. a wartością wedle przeznaczenia w planie obecnym. W konsekwencji sformułowaną w operacie tym tezę, iż w istocie nie nastąpiło rozszerzenie możliwości inwestowania w nowym planie w stosunku do tego, który wygasł, a tym samym nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości uznać należy za gołosłowną, nie wspartą właściwymi argumentami i wyliczeniami. Jako środek dowodowy operat ten generalnie pozbawiony jest zresztą znaczenia w sprawie albowiem wartość nieruchomości, jak wskazano na stronie 2 i 8, określono na dzień sporządzenia operatu ([...]) podczas gdy przepisy ustawy wymagają by wartość ta ustalana była wedle daty sprzedaży nieruchomości. Także stan nieruchomości, jak wskazano na stronie 8 operatu, błędnie oceniono wedle stanu w dacie sporządzania operatu zamiast w dacie wejścia w życie planu z 2006 r. Dodatkowo wskazać należy, że sformułowane w skardze zarzuty co do wadliwości wprowadzonych w obecnym planie ograniczeń w zakresie wysokości zabudowy i sprzeczności, zdaniem pełnomocnika Spółki, pomiędzy planem miejscowym a rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 2002 r. wykraczają poza przedmiot kontrolowanej sprawy W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.