II SA/Gl 1616/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka,, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant specjalista Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2014 r. sprawy ze skargi [A] S.A. w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę. Pismem z dnia [...] r. M. B. wystąpiła do Prezydenta Miasta B. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie nowego obiektu budowlanego – zabudowa mieszkalna jednorodzinna". Pismem z dnia [...] r. Prezydent Miasta B. zawiadomił o wszczęciu postępowania, przeprowadził wymagane postępowanie oraz uzyskał niezbędne uzgodnienia, a decyzją z dnia [...] r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji: "budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego" na działce nr [...] położonej w obrębie: K. przy ulicy [...] w B. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji przywołał przepisy art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2012, poz.647) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.jedn. Dz.U. Nr 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.). W decyzji ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w tym linii zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy oraz udział powierzchni biologicznie czynnej, wysokość nowej zabudowy oraz szerokość elewacji od strony frontu działki obiektu i geometria dachu. Określono w niej także warunki i wymagania w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony przyrody i krajobrazu, ochronę dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W decyzji zapisano też "iż przedmiotowy teren należy traktować jako teren, na którym może występować zagrożenie powodziowe stwarzające niebezpieczeństwo zagrażające życiu i zdrowiu ludzi oraz utracie zdrowia" oraz potwierdzono, iż przez teren przebiegają sieci kanalizacji ogólnospławnej o średnicy 800 mm, sieć kanalizacji sanitarnej o średnicy 500 mm, 250 mm i 150 mm oraz sieć kablowa telekomunikacyjna, w związku z czym ustalono strefę techniczną w pasie o obustronnej szerokości po 2 m (przy kanalizacji 800 mm) oraz 1 m (w pozostałych przypadkach). W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co zostało wykazane w analizie urbanistyczno- architektonicznej, której wyniki załączone zostały do niniejszej decyzji. Organ ustalił w decyzji wskaźniki nowej zabudowy, jako dolne i górne granice dopuszczalnego parametru, a sposób ich ustalenia zgodny jest z ujednoliconą linią orzeczniczą. Organ dodał, że na podstawie art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym niniejsza decyzja została uzgodniona z Marszałkiem Województwa [...]. Dodatkowo Prezydent Miasta B. podkreślił, iż w piśmie z dnia [...] r. Dyrektor Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w G. wyjaśnił, że uzgodnienia dokonuje się dla przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego lub w odniesieniu do obszarów, o których mowa w art. 88d ust. 2 Prawa wodnego, tj. obszarów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi wskazanych na mapach zagrożenia powodziowego (wykonanych do dnia [...] r.). Stąd też w niniejszym przypadku brak podstawy do wydania uzgodnienia. Biorąc pod uwagę przeprowadzoną analizę, obowiązujący stan prawny oraz niewiążący charakter Studium, orzeczono jak w sentencji. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła "A" S.A z siedzibą w B. wnosząc o jej uchylenie. Zarzuciła organowi pierwszej instancji naruszenie art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez bezzasadne przyjęcie, że "A" S.A. nie przysługuje przymiot strony w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy. W pierwszej kolejności Spółka wskazała na argumenty uzasadniające jej przymiot strony w tym postępowaniu. Następnie zarzuciła wydanej decyzji naruszenie art. 53 ust. 3 pkt 6 w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niezastosowanie. Wskazała, że w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, podczas gdy wobec tej nieruchomości toczy się na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną postępowanie w sprawie uregulowania stanu prawnego ulicy [...]. W postępowaniu tym, jeszcze nie zakończonym, potwierdzono, że cześć działki nr [...], jako zajęta pod drogę publiczną, i pozostająca we władaniu jednostki samorządu terytorialnego w dniu [...] r. z mocy prawa stała się własnością Gminy B. Dalej "A" stwierdziła, że zgodnie z obowiązującymi przepisami przedmiotowa decyzja powinna zawierać dwa załączniki w postaci analizy, na którą składają część opisowa i część graficzna. Drugi załącznik winna stanowić mapa z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji (art. 54 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Wobec odmowy dopuszczenia do udziału w postępowaniu, "A" nie miała możliwości zapoznać się z aktami sprawy i dokonać ich oceny. Tymczasem uzasadnienie decyzji nie daje odpowiedzi na podnoszone wątpliwości. Niejasne jest przede wszystkim wyznaczenie takiego obszaru analizowanego, gdyż w rezultacie ustalono go wadliwie, co doprowadziło do wadliwego ustalenia stron postępowania. Nie zachowano w tym postępowaniu wymagań dotyczących ochrony osób trzecich, do czego zobowiązuje norma art. 54 pkt 2 lit.d ustawy. W końcu strona podniosła, że obszar objęty inwestycją zlokalizowany jest w obszarze zagrożonym zalewaniem powodziowym przez Potok [...], stąd wymaga się projektowania zabudowy w sposób zabezpieczający ludzi i mienie przed skutkami ewentualnego zalewania. Jednocześnie organ podkreślił, że działka objęta wnioskiem, w świetle Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta B., znajduje się w obszarze Z i KDZ, z czego część Z - stanowi w większości teren narażony na niebezpieczeństwo powodzi, a zatem zamierzenie inwestycyjne narusza ustalenia Studium. Pomimo to wydano decyzję ustalającą warunki zabudowy, podkreślając w uzasadnieniu, iż decyzja dotyczy obszaru narażonego na niebezpieczeństwo powodzi, lecz obszar ten nie jest tożsamy z obszarem zdefiniowanym w art. 9 ust. 1 pkt 6b ustawy Prawo wodne. Odwołująca dodała, że ustawą z dnia 5 stycznia 2011 r. wprowadzono zmiany do ustawy Prawo wodne, a jej celem była w szczególności transpozycja do polskiego systemu prawnego dyrektywy 2007/60/WE Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie oceny ryzyka powodziowego i zarządzania nim. Tzw. Dyrektywa Powodziowa wprowadziła dla państw członkowskich długoterminowy proces planowania w zakresie ochrony przeciwpowodziowej, w tym m.in. do grudnia 2013 r. sporządzenie map zagrożenia i ryzyka powodziowego. Odwołująca Spółka wskazała na brak uzgodnienia decyzji z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej. Wyjaśniła, że uzasadnienie organu w tym zakresie nie jest przekonujące. Rozpatrując złożone odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, iż uwzględniając treść art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego należy uznać twierdzenia Prezydenta Miasta B. o braku posiadania przez skarżącą Spółkę interesu prawnego są nieuzasadnione. W ocenie Kolegium ustalenia decyzji o warunkach zabudowy mogą mieć wpływ na sytuację prawną skarżącej. Stosownie do treści art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych wymaga ustalenia warunków zabudowy, zaś zgodnie z art. 61 ust. 1 tej ustawy ustalenie ich w drodze decyzji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1-5 wskazanego przepisu. W przypadku ustalenia, że warunki te nie zostały spełnione, obowiązkiem organu pierwszej instancji jest wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. W konsekwencji, przed wydaniem przedmiotowej decyzji organ powinien dokonać oceny, czy spełnione zostały przesłanki określone w tym artykule, uwzględniając przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy podzielił ustalenia organu pierwszej instancji. Stwierdził, iż zasadnie ustalono, iż na przedmiotowej działce istnieje możliwość realizacji planowanej inwestycji ze względu na sąsiednią zabudowę, która pozwala na określenie wymagań zabudowy i zagospodarowania terenu (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). Działka posiada też dostęp do drogi publicznej oraz posiada uzbrojenie terenu wystarczające dla planowanego zamierzenia. Organ pierwszej instancji po wyznaczeniu obszaru analizy, przeprowadził jego ocenę w przedmiocie wymagań dotyczących nowej zabudowy, załączył do przedmiotowej decyzji załączniki – tak załącznik graficzny jak i załącznik opisowy – wyniki analizy. Organ odwoławczy wyjaśnił, że załącznik graficzny jest integralną częścią decyzji. W niniejszej sprawie wprawdzie niedoręczenie części graficznej analizy stanowi uchybienie procesowe, ale nie może ten fakt mieć negatywnego wpływu na wynik sprawy. W szczególnych bowiem sytuacjach (np. gdy kopia mapy jest dużego formatu) dopuszczalne jest jej niedoręczenie, o ile zachowane zostały prawa strony. W niniejszym postępowaniu organ pierwszej instancji zawiadomił strony o zakończeniu postępowania i możliwości zapoznania się z całością akt sprawy, w tym także z częścią graficzną. I choć Spółka nie miała możliwości zapoznania się z tą mapą, to jednak nastąpiło to nie z uwagi na błędy proceduralne prowadzonego postępowania, ale z racji braku przyznania Spółce przymiotu strony tego postępowania. Organ odwoławczy podkreślił, że decyzja w przedmiocie ustalenie warunków zabudowy jest decyzją o charakterze promesy uprawniającej do uzyskania pozwolenia na budowę i nie przesądza o możliwości realizacji inwestycji. Odnosząc się z kolei do zarzutów zgłoszonych w odwołaniu stwierdził, iż toczące się postępowanie z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. nie ma znaczenia, gdyż adresat decyzji o warunkach zabudowy terenu nie musi się legitymować prawem do nieruchomości. Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym studium nie jest aktem prawa miejscowego, a zatem nie może stanowić podstawy do wydania decyzji. Z kolei odnosząc się do zarzutu braku uzgodnienia w trybie art. 54 ust. 4 pkt 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ odwoławczy stwierdził, że w przedmiotowej sprawie nie jest wymagane uzgodnienie z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej (nie jest to decyzja w odniesieniu do przedsięwzięcia wymagającego uzyskania pozwolenia wodnoprawnego a także nie dotyczy obszarów, o których mowa w art. 88d ust. 2 ustawy Prawo wodne). Wystąpienie do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Gliwicach o uzgodnienie planowanego zamierzenia zakończyło się stwierdzenie, iż brak jest podstawy prawnej do wydania postanowienia uzgadniającego, gdyż mapy zagrożenia powodziowego wykonane zostaną do dnia [...] r., a tereny określone w Studium jako "obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi", nie są tożsame z obszarami zdefiniowanymi w art. 9 ust.1 pkt 6b ustawy Prawo wodne. Dlatego podkreślając treść art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdził, iż nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z odrębnymi przepisami, a wydana decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach działająca przez pełnomocnika skarżąca "A" S.A w B. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 28 w związku z art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niezapewnienie skarżącej udziału w postępowaniu przed organem drugiej instancji, pomimo przyznania jej statusu strony tego postępowania, art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu poprzez jego zastosowanie oraz art. 138 § 2 Kodeksu poprzez jego niezastosowanie oraz art. 7, art. 77, art. 107 § 3 w związku z art. 140 oraz art. 136 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, co w konsekwencji doprowadziło do niepodjęcia wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a także naruszenie prawa materialnego – tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 54 ust. 3 pkt 2 w związku z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wadliwą analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania a także naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego oraz niewyznaczenie linii zabudowy jako przedłużenia linii istniejącej (tj. § 3 ust. 1 i § 4 ust. 1 i ust. 4) a także naruszenie art. 88k ust.1 ustawy Prawo wodne poprzez nieuwzględnienie faktu, iż obszar objęty decyzją o warunkach zabudowy jest terenem w większości narażonym na niebezpieczeństwo powodzi. Uwzględniając powyższe pełnomocnik wniosła o uchylenie tej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik rozwinęła stawiane zarzuty, podnosząc, iż skarżąca prowadzi działalność pożytku publicznego w zakresie zbiorowego zaopatrzenia ludności w wodę oraz odprowadzenie ścieków i jest właścicielem urządzeń kanalizacyjnych usytuowanych na przedmiotowej nieruchomości (tj. rur kanalizacji sanitarnej ogólnospławnej przebiegających przez działkę), a pomimo to nie uzyskała przymiotu strony tego postępowania. Nie uwzględniono w ten sposób w trakcie postępowania zdania skarżącej. Pomimo, iż organ odwoławczy nie podzielił w tym względzie stanowiska organu pierwszej instancji, nie uchylił decyzji organu pierwszej instancji i nie przekazał sprawy do ponownego rozpatrzenia. W ocenie skarżącej naruszył tym samym zasadę dwuinstancyjności. Skarżąca Spółka nie zgodziła się ze stanowiskiem organu odwoławczego uznającego prawidłowość działania organu pierwszej instancji w zakresie poczynienia stosownych ustaleń związanych ze stanem faktycznym wnioskowanej nieruchomości, zawarcia w decyzji stosownych warunków mających służyć ochronie interesów odwołującej oraz stwierdzeniem, iż uzgodnienie zamierzenia z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej nie było konieczne. Bezspornym w ocenie skarżącej pozostaje fakt, iż w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy koniecznym jest sporządzenie analizy architektoniczno- urbanistyczne, o której mowa w § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W ocenie strony skarżącej w niniejszej sprawie analiza ta nie została należycie przeprowadzona, a przede wszystkim nie został prawidłowo wyznaczony sam obszar analizy. Nie został on bowiem wyznaczony w równej odległości od wszystkich granic tego obszaru, czyli nie został wyznaczony zgodnie z regułami wskazanymi w przepisie. Nie została także wyznaczona linia zabudowy zgodnie z zapisami § 4 rozporządzenia, tzn. organ nie wyjaśnił dlaczego nie dochował wymogów wynikających z ust. 4 tego przepisu, nie stosując przy tym reguły określonej w ust. 1 przepisu. Nadto skarżąca podkreśliła, że w niniejszej sprawie organ wydał pozytywną decyzję pomimo faktu, że bezspornym w sprawie jest, iż decyzja dotyczy obszaru na którym istnieje znaczące ryzyko powodzi lub jest prawdopodobne wystąpienie znaczącego ryzyka powodzi. Organy oparły się przy tym wyłącznie na stanowisku zaprezentowanym przez Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w G., który w zasadzie odmówił uzgodnienia jedynie dlatego, że nie zostały jeszcze sporządzone mapy zagrożenia powodziowego i stąd nieruchomość objęta postępowaniem nie wyczerpuje dyspozycji normy art. 88d ust.2 Prawa wodnego. Skarżąca podkreśliła, że także organ odwoławczy nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w tym zakresie, nie skorzystał z opinii biegłego, celem ustalenia jak znaczne na tym terenie jest ryzyko powodzi i jakie skutki może ono wywrzeć na budynki i budowle. Działania takie winien podjąć w szczególności wobec fakt, iż Dyrektor Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej podkreślił, że teren objęty decyzją stanowi teren, na którym może występować zagrożenie powodziowe, stwarzające niebezpieczeństwo zagrażające życiu i zdrowiu ludzi oraz utracie ich mienia oraz zażądał umieszczenia tej informacji w decyzji. Skarżąca dodała też, że organ w niniejszej sprawie winien mieć na względzie obowiązującą regulację prawną zawartą w art. 88f ust. 7 ustawy Prawo wodne, zgodnie z którą w terminie 18 miesięcy od dnia otrzymania map zagrożenia powodziowego zobowiązany będzie do wprowadzenia zmian w decyzji o warunkach zabudowy, celem uwzględnienia zagrożenia powodziowego. W okresie tym osoba posiadająca tytuł prawny do nieruchomości może zaś uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę i ją zrealizować, co zrodzi nieodwracalne skutki prawne. Mając powyższe na uwadze strona skarżąca podkreśliła, że organ drugiej instancji akceptując w powyższych kwestiach ustalenia organu pierwszej instancji nie dokonał oceny wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych sprawy, nie zebrał i nie rozpatrzył całego materiału dowodowego, naruszając tym samym normy prawa procesowego tj. art. 7, art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, jak i normę prawa materialnego – art. 88k ust. 1 Prawa wodnego. Wobec powyższego skarga jest w pełni zasadna. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o oddalenie skargi podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Podkreśliło nadto, że w zakresie zarzutu skarżącej naruszenia art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego, strona skarżąca nie wykazała związku przyczynowego pomiędzy uchybieniem a wynikiem sprawy. Na rozprawie w dniu 26 lutego 2014 r. pełnomocnik strony skarżącej podtrzymując złożoną skargę, wyjaśniła iż w sprawie o usunięcie kanalizacji z terenu przedmiotowej działki powództwo zostało oddalone, a sprawa służebności przesyłu jest w toku. Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując sprawę zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w treści ustawy. Kryterium kontroli wykonywanej przez te sądy określa art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), stanowiąc, że jest ona sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zatem kontrola sądów polega na zbadaniu, czy kwestionowana decyzja nie uchybia przepisom prawa materialnego lub procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy albo dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądy badają również, czy organ administracji publicznej nie dopuścił się uchybień skutkujących nieważnością decyzji (art. 145 § 1 cytowanej ustawy). W myśl art. 134 § 1 tej ustawy sądy te rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc związanymi zarzutami i wnioskami skargi, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu. Kierując się wymienionymi powyżej przesłankami Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie jest zasadna, bowiem zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B., jak również poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta B. nie naruszają obowiązującego prawa w sposób skutkujący koniecznością wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Wskazać należy, że kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 tej ustawy, w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i urbanistyczne. Ład przestrzenny rozumiany jest przy tym przez ustawodawcę jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość z otoczeniem oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (co występuje w badanej sprawie), polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Art. 61 ust. 1 przywołanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie warunków, tzn. wydanie tej decyzji jest możliwe jedynie w przypadku potwierdzenia warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Decydującym zatem czynnikiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy jest zachowanie kontynuacji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występujących na działkach sąsiednich wobec działek objętych wnioskiem w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Oznacza to, że niespełnienie chociażby jednego z wskazanych w tym przepisie warunków prowadzić musi do wydania w sprawie decyzji odmawiającej ustalenie warunków zabudowy. W tym stanie prawnym obowiązkiem właściwego organu administracji było przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której w sposób jednoznaczny stwierdzić będzie można, czy zostały spełnione warunki, o których mowa w cytowanym już powyżej art. 61 ust. 1 do 5 ustawy. Zasady i tryb przeprowadzenia takiej analizy określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588). Zgodnie z § 9 ust. 1 powołanego rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Mocą § 3 przywołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której wniosek dotyczy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei kolejne paragrafy mówią o wyznaczaniu wymaganych wskaźników nowej zabudowy. Przenosząc powyższe uwagi na grunt kontrolowanej sprawy stwierdzić należy, iż - jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego – w niniejszym postępowaniu przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji objętej przedmiotowym wnioskiem. Zgodnie z przywołanym powyżej § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznaczył wokół działki przewidzianej do zabudowy, której dotyczył złożony wniosek - obszar analizowany, który zgodnie z ust. 2 tego przepisu, wyznaczony został na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (czyli mapy w skali 1 : 500, lub 1 : 1000) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniej jednak niż 50 m. Na podstawie analizy tego obszaru przygotowana została analiza słowna – załącznik tekstowy Tak załącznik w postaci graficznej jak i tekstowej dołączone zostały do zaskarżonej decyzji ustalającej warunki zabudowy jako załączniki. Wyniki tej analizy przedstawione w części tekstowej wskazują, czy w ogóle, a jeśli tak o jakich funkcjach i cechach zabudowę wnioskodawczyni może zrealizować na terenie działki wymienionej we wniosku. W ocenie Sądu analiza ta, przy zachowaniu wymogów wynikających z cyt. art. 61 ust. 1 ustawy została przeprowadzona w sposób właściwy, podobnie jak prawidłowo wyznaczony został obszar analizy. Jego wielkość wynika wprost z przepisu. Brak przy tym podstaw do twierdzenia, że przedmiotowa działka powinna mieścić się w centrum tego obszaru. Wbrew zarzutom skargi prawidłowo także wyznaczone zostały nieprzekraczalne linie zabudowy (w myśl § 4 ust. 1 wymienionego rozporządzenia), wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy projektowanej w stosunku do powierzchni działki, ilość kondygnacji, wysokość budynku, szerokość elewacji oraz geometrię dachu. Ustalając cechy nowej zabudowy we wskazanym wyżej zakresie organ orzekający prawidłowo oparł się na charakterystyce urbanistycznej (kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich położonych przy ulicy [...] w najbliższym sąsiedztwie działki przewidzianej do zainwestowania. Przyjęte i określone w decyzji wskaźniki przyszłej zabudowy wynikają z tej analizy, a ustalone zostały na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Ustosunkowując się do zgłoszonych zarzutów, trzeba wskazać, że kwestie własności przedmiotowej nieruchomości nie podlegają badaniu na tym etapie procesu inwestycyjnego, stąd też kwestia toczącego się postępowania w sprawie przejęcie własności nieruchomości pod drogę nie ma na tym etapie postępowania znaczenia. W odniesieniu do zarzutu nieuzgodnienia przedmiotowej decyzji z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w G., trzeba wyjaśnić, że Prezydent Miasta B. wystąpił do tego organu o uzgodnienie planowanego zamierzenia, jednak organ ten przywołując wskazując na przepisy stwierdził brak podstawy do wydania postanowienia uzgadniającego. Uznał bowiem, iż sformułowanie zawarte w studium uwarunkowań miasta B. "obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi" nie jest tożsame z obszarami zdefiniowanymi w art. 9 ust.1 pkt 6b ustawy Prawo wodne. Na dzień orzekania przez organy nie upłynął bowiem jeszcze wskazany w ustawie termin sporządzenia map zagrożenia powodziowego., o których mowa w art. 88d ustawy prawo wodne. Stąd też nie mogły być wzięte pod uwagę argumenty składane przez skarżącą. Z kolei Dyrektor Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w G. nie uzgadniając przedmiotowej decyzji, wskazał, by w decyzji zamieszczone zostały odpowiednie zapisy, co też zostało uczynione w decyzji. W świetle powyższego stwierdzić należy, iż brak jest podstaw do kwestionowania warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem inwestorki ustalonych decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. utrzymaną następnie w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. z dnia [...] r. W konkluzji stwierdzić należy, że wydane w sprawie decyzje nie naruszają przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak również nie doszło do naruszenia prawa materialnego, które by miało wpływ na wynik sprawy Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na zasadzie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jedn.. Dz.U. z 2012 r. Poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.