II SA/Gl 1648/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Nowak (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Edyta Kędzierska, Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 maja 2025 r. sprawy ze skargi U. P., M. P. (P.) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 24 października 2024 r. nr SKO.XII/426/29/2024 w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza P. z dnia 2 września 2024 r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej na rzecz skarżących solidarnie 6675 (sześć tysięcy sześćset siedemdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Burmistrz Miasta P. (dalej "organ I instancji") decyzją z dnia 2 września czerwca 2024 r., nr [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130) – dalej "u.p.z.p." oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572) – dalej "k.p.a.", w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw J. i S. zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r. ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Ś. z [...] r. poz. [...] z dnia [...] r., ustalił dla M. i U. P. (dalej "strony" lub "skarżący"), jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 124.052,10 z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości położonej w S., oznaczonej nr ew. [...], arkusz mapy 1, obręb [...], o powierzchni 0,6361 ha, objętej księgą wieczystą nr [...] W uzasadnieniu organ podał m. in., że skarżący dokonali zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, kiedy plan stał się obowiązujący. Kolejno zlecono sporządzenie operatu szacunkowego wartości nieruchomości określającego, czy nastąpił wzrost jej wartości, osobie posiadającej uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. W poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr [...] w P. nr [...] z dnia [...] r. ogłoszoną w Dz. Urz. [...] Nr [...], którego ważność przedłużono kolejnymi uchwałami Rady Miasta do 2000 r. znajdowała się w jednostce planu: MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (około 900 m2), RP - tereny upraw polowych. Plan ten stracił ważność z dniem 13 lutego 2022 r. Natomiast po wejściu w życie z dniem 14 lutego 2022 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa J. i S. - zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia [...] r., NR [...] nieruchomość objęta jest jednostką planu o symbolu : 2MNU - przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, obiekty usługowe w tym usługi publiczne, obiekty drobnej wytwórczości. Dopuszczalne: drogi wewnętrzne, ciągi piesze i pieszo-jezdne, budynki gospodarcze, garaże, infrastruktura techniczna oraz 50 KDW - tereny komunikacji, drogi wewnętrzne. Wartość rynkową ww. gruntu określono w operacie przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. Wzrost wartości nieruchomości nastąpił na obszarze 5.461 m2 w wyniku zmiany funkcji użytkowej ze strefy na funkcję mieszkaniową. Skarżący wnieśli odwołanie od ww. decyzji i zarzucili jej naruszenie: 1) § 4 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez jego niezastosowanie, tj. przyjęcie do wyceny nieruchomości metodą porównawczą korygowania ceny średniej kilkunastu zupełnie różnych nieruchomości, w szczególności z uwagi na ich powierzchnię, przeznaczenie, położenie itp., podczas gdy operat winien zostać oparty o porównanie nieruchomości podobnych, 2) art. 6, art. 7, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez wadliwe przeprowadzenie postępowania dowodowego, które spowodowało, że organ pierwszej instancji nie ustalił prawdziwego stanu faktycznego sprawy, poprzez: - dokonanie ustaleń na podstawie rażąco wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego nieruchomości; - ustalenie, że wzrosła wartość nieruchomości sprzedanej przez skarżącego na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie może prowadzić do takich wniosków; - pominięcie istotnej okoliczności, że nie każda zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje zmianę wartości nieruchomości i brak uzasadnienia w tym zakresie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej (dalej "Kolegium" lub "organ odwoławczy") decyzją z dnia 24 października 2024 r., nr SKO.XII/426/29/2024, działając art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6, art. 87 ust. 3a i 3b u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ podał m. in., że nie dopatrzył się nieprawidłowości wobec postępowania organu I instancji, zarówno co do zastosowanej podstawy prawnej, jak i oceny operatu szacunkowego. Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu wadliwości operatu szacunkowego Kolegium stwierdziło, że zarzut ten nie znajduje uzasadnienia. Zarówno Kolegium jak organ I instancji dokonały oceny operatu szacunkowego, uznając iż dokument ten może stanowić podstawę do wydania zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy zauważył, że strony kwestionują operat szacunkowy, jednak nie przedstawiły dowodu na nieprawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych bądź też operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę. Skarżący reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika wnieśli skargę na ww. decyzję i zarzucili jej: 1) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy przez organ odwoławczy decyzji organu I instancji pomimo, iż została ona wydana z naruszeniem norm administracyjnego prawa procesowego i materialnego, uzasadniającym jej uchylenie; 2) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez nierozważenie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy oraz wybiórcze i dowolne wykorzystanie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w konsekwencji błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy, skutkujące nieprawidłowym ustaleniem jednorazowej opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości położonej w S., oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym [...] obr. [...] o pow. 0,6361 ha w związku uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem tej nieruchomości. 3) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a., poprzez dokonanie ustaleń faktycznych w oparciu o nieprawidłowo sporządzoną opinię biegłego R. S., w której to opinii biegły m.in.: a) dokonując wyboru metody porównawczej narusza przepisy art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, bowiem zarówno w zakresie ustalenia wartości nieruchomości przed i wprowadzeniem planu nie uwzględnia nieruchomości podobnych, b) błędnie wskazuje na zastosowanie art. 87 ust. 3a u.p.z.p. i ustala cenę przed wprowadzeniem obowiązującego planu miejscowego według faktycznego sposobu użytkowania, podczas gdy powinien ustalić wartość nieruchomości w oparciu jej przeznaczenie, c) określając przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, w sposób nieprecyzyjny, niepoparty żadnymi wyliczeniami określa powierzchnię przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (MN) jako powierzchnię ok. 900 m2.  d) całkowicie pomija w wycenie nieruchomości w związku z uchwaleniem planu przeznaczenie jej części jako drogę wewnętrzną (KDW), nie określając jej powierzchni, skutkujące nieprawidłowym ustaleniem jednorazowej opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości położonej w S., oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym [...] obr. [...] o pow. 0,6361 ha w związku uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem tej nieruchomości. 4) art. 107 § 3 k.p.a., poprzez zbyt ogólnikowe i skrótowe uzasadnienie wydanej decyzji, odnoszące się w sposób lakoniczny do motywów, którymi organ I instancji kierował się w wydanej przez siebie decyzji, a także brak odniesienia się przez organy I i II instancji do wszystkich okoliczności faktycznych wskazywanych w toku sprawy przez skarżących, a w konsekwencji brak przedstawienia uzasadnienia prawnego i faktycznego zaskarżonej decyzji administracyjnej spełniającego wymagania stawiane prawem, 5) art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 u.p.z.p., poprzez nieprawidłowe ustalenie jednorazowej opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości położonej w S., oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym [...] obr. [...] o pow. 0,6361 ha w związku uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem tej nieruchomości. Z uwagi na podniesione zarzuty skarżący wnieśli o: 1. uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Kolegium oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. 2. zasądzenie od Kolegium zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Jednocześnie na podstawie art. 61 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.) – dalej "p.p.s.a.", wnieśli o wstrzymanie przez organ wykonania zaskarżonej decyzji w całości, a w przypadku nie uwzględnienia powyższego wniosku, na podstawie art. 61 § 3 ustawy p.p.s.a., o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji w całości przez Sąd. Kolegium złożyło odpowiedź na skargę i wniosło o jej oddalenie. W uzasadnieniu podtrzymało swoją argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 13 lutego 2025r., sygn. akt II SA/Gl 1648/24 tut. Sąd odmówił wstrzymania zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. W wyniku analizy akt sprawy Sąd stwierdził, że skarga jest uzasadniona. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty planistycznej, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze: w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po drugie: zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (zob. wyrok NSA z 13 października 2016 r., sygn. II OSK 3359/14; art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p.). Przesłankami koniecznymi do ustalenia opłaty z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest zatem: obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; ustalenie, że wzrost wartości nastąpił wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że musi istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości obiektywnej - rynkowej wartości nieruchomości; zbycie takiej nieruchomości nastąpiło w drodze umowy przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W niniejszej sprawie niesporne jest, że dla terenu obejmującego działkę nr [...] położoną w S. przy ul. [...], do dnia 31 grudnia 2003 r., obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy P. zatwierdzony uchwałą [...] w P. nr [...] z dnia [...]. ogłoszoną w Dz. Urz. [...] Nr [...], którego ważność przedłużono uchwałami: [...] w P. Nr [...], [...] w P. Nr [...], [...] w P. Nr [...], zmienionymi uchwałami [...] w P. Nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], zgodnie z którym zbyta nieruchomość określona była symbolem: MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, RP - tereny upraw polowych. Aktualnym na dzień zaskarżonego rozstrzygnięcia jest uchwalony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] r. ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Śląskiego z [...] r. poz. [...] z dnia [...] r. plan zagospodarowania przestrzennego sołectw J. i S.. Według tego planu obecnie działka skarżących położona jest w jednostce planu o symbolu : - 22 MNU - przeznaczenie podstawowe zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, obiekty usługowe w tym usługi publiczne, obiekty drobnej wytwórczości. Przeznaczenie dopuszczalne: drogi wewnętrzne, ciągi piesze i pieszo-jezdne, budynki gospodarcze, garaże, infrastruktura techniczna. - 50 KDW - tereny komunikacji - drogi wewnętrzne. Nieruchomość będąca przedmiotem postępowania jest niezabudowana. Niesporne jest również, że działka nr [...] została zbyta przez skarżących na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] r. Sporne natomiast i niewyjaśnione przez organy w wyczerpujący sposób jest natomiast to, czy uchwalenie "nowego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości tych nieruchomości i na jakiej podstawie prawnej ten wzrost powinien być badany. W myśl art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, a więc przepisy rozdziału I działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), zwanej dalej u.g.n. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Jedynym zatem środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie tzw. renty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie lub ocenie sądu. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i sąd kontrolujący decyzję tego organu, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ w przeciwieństwie do biegłego nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Nie wyklucza to jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Ocena taka jest konieczna i polega na zbadaniu, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Na gruncie przepisów u.g.n. pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Obowiązująca w tym zakresie regulacja prawna, a ponadto wiążące rzeczoznawcę standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na niego obowiązek, aby przy dokonywaniu wyceny nieruchomości wykorzystał zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również dołożył należytej staranności (art. 175 i nast.u.g.n.). Zatem to rzeczoznawca decyduje, o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Ponadto tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (zob. wyroki NSA: z 14 marca 2007 r., I OSK 322/06; z 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11; z 28 kwietnia 2020 r., I OSK 557/19). Eksponując wątek formalny kontroli operatu szacunkowego nie można jednocześnie pomijać, że kontrola ta polega również na ocenie, czy operat jest logiczny i spójny. Chodzi tutaj o weryfikację, czy dokonany przez rzeczoznawcę wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także dobór nieruchomości podobnych nie został dokonany w sposób całkowicie dowolny. Organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy, który był podstawą wydanych decyzji. Według dominującego orzecznictwa sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe niewątpliwie oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może też samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, gdy dotyczy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (tak wyrok NSA z 15 września 2016 r., sygn. II OSK 3065/14). W ocenie Sądu organy orzekające w niniejszej sprawie błędnie uznały, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy dla określenia wzrostu wartości działki nr [...] na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest prawidłowy i zgodny z prawem i może stanowić podstawę do wydania decyzji na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Warto zauważyć, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 (OTK seria A 2010, Nr 2, poz. 9) orzekł, iż przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej - jest niezgodny z art. 2 oraz art. 32 Konstytucji RP. W konsekwencji tego orzeczenia ustawą z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 153, poz. 901), która to nowela weszła w życie w dniu 10 sierpnia 2011 r., do art. 87 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dodano ust. 3a w brzmieniu: jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Oznacza to, że w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, iż pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, dopuszczalność pobrania renty planistycznej wymaga określenia wartości nieruchomości: - po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, - po drugie, według przeznaczenia w starym planie miejscowym oraz - po trzecie według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9). Dopiero ustalenie tych wartości będzie pozwalało na prawidłowe zastosowanie do obliczania wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zasady określonej w art. 37 ust. 1 albo w art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy nie określa precyzyjnie na jakiej podstawie prawnej został sporządzony (rzeczoznawca cytuje tylko przepisy prawa) i jak w związku z tym rzeczoznawca określił wzrost wartości działki nr [...] Z treści operatu wynika, że został on sporządzony z uwzględnieniem faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca porównał jedynie wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego według "nowouchwalonego" planu oraz wartość określoną przy uwzględnieniu faktycznego – jak sam podał - sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. W świetle art. 37 ust. 1 ustawy przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. (wyrok WSA w Poznaniu z 26 lutego 2020 r., sygn. akt IV SA/Po 1043/19, CBOSA). Zarówno z operatu (pkt 5.2 operatu) jak i decyzji organu I instancji wynika, że działka skarżących obejmowała niezabudowany i użytkowany rolniczo grunt orny. Jednocześnie ustalając wartość działki przed uchwaleniem nowego planu miejscowego z [...] r. rzeczoznawca przyjął do wyliczeń mieszane przeznaczenie działki w nieobowiązującym już planie ogólnym z 1978 r. oraz powierzchnię obszaru MN i RP. W rozpatrywanej sprawie przed wejściem w życie aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy P. zatwierdzony uchwałą [...] w P. nr [...] z dnia [...] r., który utracił swą moc w dniu 31 grudnia 2003 r. w myśl art. 87 ust. 3 u.p.z.p. Organ I instancji błędnie przyjął w treści swojej decyzji, że "plan ten obowiązywał do czasu wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. do dnia 13 lutego 2022 r." W operacie brak jest więc wyliczeń co do wartości działki według rzeczywistego faktycznego wykorzystania działki jako gruntu ornego przez uchwaleniem nowego planu miejscowego w [...] r. i ustalenia czy rzeczoznawca stosuje zasady w art. 37 ust.1 u.p.z.p. czy w art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Zarówno rzeczoznawca, jak i organy orzekające w sprawie, odniosły się do zagadnienia podobieństwa nieruchomości porównywanych. Jest ono kategorią prawną, zdefiniowaną w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm. – dalej u.g.n.) w zw. z art. 37 ust. 12 (poprzednio ust. 11) u.p.z.p. Zgodnie z nim przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wśród tych cech niewątpliwie powierzchnia ma duże znaczenie (tak też E. Klat – Górska, Komentarz do art. 4 u.g.n.; LEX-el.). Zgodnie z art. 155 ust. 1 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; 3b) rejestrach zabytków; 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169; 5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego; 8) świadectwie charakterystyki energetycznej. Katalog określony w cytowanym wyżej przepisie z uwagi na zawarte w nim określenie "w szczególności" jest katalogiem otwartym. Z treści pkt 6.2 operatu wnika, że rzeczoznawca ustalił, iż część o przeznaczeniu MN obejmowała ok. 900 m2. Nie wskazał przy tym w jaki sposób dokonał takiego obliczenia tej części powierzchni nieruchomości. Wskazał tylko, że dokonał tego na podstawie "analizy rysunku planu" miejscowego. Podobnie w pkt 6.1. operatu uznał, że część wycenianej nieruchomości o przeznaczeniu KDW jest "niewielka" i nie zmienia jej charakteru. Rzeczoznawca nie wskazał przy tym żadnej powierzchni działki objętej przeznaczeniem KDW i nie wyjaśnił dlaczego tak ustalona powierzchnia nie ma wpływu na ustalenie wartości wycenianej nieruchomości i ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu jej wartości. Z uwagi na powyższe, Sąd dokonując analizy operatu uznał zarzuty skargi określone dotyczące tych kwestii za uzasadnione. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Przy tym podkreślić trzeba, że podobieństwo w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności parametrów. Nie mniej jednak jedną z wymienionych cech jest jej przeznaczenie. Przeznaczenie nieruchomości określone w planie miejscowym może dotyczyć całej nieruchomości lub jej części. Nieruchomość może mieć także przeznaczenie mieszane jak w rozpatrywanej sprawie tj. MN i RP. Nieruchomości podobne, których bazę do wyceny tworzy rzeczoznawca powinny odpowiadać cechom działki wycenianej. Dokonując wyboru nieruchomości podobnych rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości zabudowane i nieruchomości rolne. Przyjmując do wyceny mieszane przeznaczenie działki skarżących według planu ogólnego z 1978 r. tj. MN i RP, co wynika z pkt 10 operatu, rzeczoznawca dokonał wyboru nieruchomości podobnych niezgodnie z wybranym sposobem wyceny. Przedmiotem poszukiwań rzeczoznawcy były bowiem działki rolne i działki przeznaczone pod zabudowę a nie działki o mieszanym przeznaczeniu (pod zabudowę mieszkaniową i działalność rolniczą). Wynika to wprost z treści operatu. Sąd uznał zarzut skargi dotyczący wyboru metody wyceny nieruchomości za nieuzasadniony ponieważ kwestia ta należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a. Na powyższe składają się: wpis w kwocie 1241 zł oraz koszty zastępstwa procesowego zgodnie z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964) w kwocie 5.400 zł. Orzekając ponownie w sprawie organ I Instancji uwzględni stanowisko Sądu zawarte w uzasadnieniu wyroku.