II SA/Gl 176/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Referent Anna Cyganek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lipca 2008 r. sprawy ze skargi M. T. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. Prezydenta Miasta Z. (nr [...]) ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz M. T. s. W. i M., w wysokości [...] zł na rzecz I. T., w wysokości [...] zł na rzecz M. T. s. M. i E. z tytułu utraty prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w Z., zajętej pod drogę publiczną gminną w ciągu ulicy [...] stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] m2 ujawnioną w KW nr [...], prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych SR w Z. W uzasadnieniu swej decyzji organ I instancji podał, iż zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zmianami) nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności a zajęte pod drogi publiczne z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub własnością jednostki samorządu gminnego za odszkodowaniem. Wojewoda w dniu [...] r. wydał decyzję stwierdzającą nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę Z. prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną oznaczoną nr [...] o pow. [...] m2. M. T. po zapoznaniu się z treścią operatu szacunkowego nie zaakceptował wysokości wyceny wartości przedmiotowej działki. W dniu [...] r. odbyła się rozprawa administracyjna, na której rzeczoznawca majątkowy H. W. podtrzymała swoje stanowisko w sprawie operatu szacunkowego. M. T. został poinformowany o możliwości sporządzenia kontroperatu szacunkowego, czego nie uczynił. Odwołanie od powyższej decyzji w imieniu własnym złożył M. T. syn W. i M., podając, że "przeliczenia" przyznanego odszkodowania domaga się także w imieniu syna M. T. W odwołaniu podał, że nie kwestionuje ustalonego stanu faktycznego ani przyjętej przez rzeczoznawcę metody obliczenia odszkodowania. Jednakże nie akceptuje ostatecznej kwoty odszkodowania bowiem znacznie odbiega ona od ofert biur handlujących nieruchomościami, jak i od ofert "prywatnych wolnorynkowych". Uważa, że odszkodowanie powinno być obliczone przy przyjęciu kwoty [...] zł za 1 m2 gruntu lub powinna zostać przyznana uprawnionym równorzędna działka do zagospodarowania. Wojewoda zaskarżoną decyzą z dnia [...] r. (nr [...]) w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 130 i 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z zm.) w zw. z art. 73 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r., nr 133, poz. 872 z zm., dalej "ustawa wprowadzająca") utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu zaakceptował stan faktyczny ustalony przez organ I instancji oraz jego kwalifikację prawną. Odnosząc się do zarzutów i żądań odwołania Wojewoda przywołał treść § 36 ust. 5 w związku z ust. 1 i ust. 2 pkt 2 tego paragrafu rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 04.207.2109, dalej powoływanego jako "rozporządzenie") i stwierdził, że operat szacunkowy wykazuje wartość spornej nieruchomości obliczoną w sposób określony w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca objął badaniem rynek lokalny miasta Z. w postaci nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowo-usługowe. Sama wycena została sporządzona w sposób zgodny z prawem. Jeżeli chodzi o żądanie przyznania nieruchomości zamiennej to przepis art. 131 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość przyznania odszkodowania w postaci odpowiedniej nieruchomości zamiennej ale nie stwarza po stronie organu takiego obowiązku. Z kolei art. 73 ust. 4 ustawy wprowadzającej mówi o wypłacie odszkodowania co także potwierdza brak obowiązku przyznawania nieruchomości zamiennej. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach M. T. wyraził niezadowolenie z decyzji ostatecznej podkreślając, iż Gmina Z. sprzedaje należące do niej nieruchomości po [...] zł za m2 i zarzucił władanie przez tą Gminę jego nieruchomością przed decyzją Wojewody z dnia [...] r. Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi. Na rozprawie w dniu 16 lipca 2008 r. skarżący podtrzymał skargę i oświadczył, iż nie jest w stanie podać żadnej ceny uzyskanej ze sprzedaży działek położonych przy ul. [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja została wydana na podstawie art. 73 ustawy wprowadzającej w związku z art. 138 § 1 pkt 1 kpa. Zgodnie z art. 73 ust. 1 powołanej ustawy, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Przejście prawa własności zgodnie z tym przepisem następuje więc z dniem 1 stycznia 1999 r., co oznacza, że właściciel nieruchomości zajętej pod drogę publiczną z tym dniem traci własność. Ostateczna decyzja wojewody, wydawana na podstawie art. 73 ust. 3 ustawy wprowadzającej ma charakter jedynie deklaratoryjny, potwierdza zaistniałe z mocy prawa przejście nieruchomości, indywidualizuje działkę, jej numer oraz położenie i stanowi podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej zaistniałego przejścia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W świetle tej regulacji prawnej nie ma więc racji skarżący zarzucając, że Gmina Z. władała jego nieruchomością bezprawnie do dnia [...] r. kiedy to Wojewoda wydal decyzję stwierdzającą nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez tą Gminę działki nr [...] o pow. [...] m2 znajdującej się w ciągu ul. [...] w Z. Zasadniczą kwestią sporną w sprawie jest ustalone kontrolowaną decyzją odszkodowanie za przedmiotową działkę. Odszkodowanie za nieruchomość, o której mowa w art. 73 ust. 1 ustawy wprowadzającej, zgodnie z ust. 4 tego przepisu ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału I Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r., a wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia, wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalanie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, szacującego wartość nieruchomości. Opinia ta jest jednym z dowodów w sprawie i podlega ocenie organu orzekającego, który ma też obowiązek zapewnić stronie postępowania możność zapoznania się z tą opinią i wypowiedzenia w jej zakresie. Dla określenia wartości nieruchomości w celu ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy, zgodnie z § 36 ust. 5 powołanego rozporządzenia stosuje się odpowiednio przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 2 § 36. Ust. 1 znajduje zastosowanie w sytuacji gdy znane są ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich cen wartość zajętych pod drogi publiczne gruntów określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni z tym, że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (ust. 2 pkt 2 § 36 rozporządzenia). Obliczenie odszkodowania w niniejszej sprawie nastąpiło właśnie w ten ostatni sposób, a sam operat zawierający wycenę nieruchomości został przez organ orzekający uznany za zgodny z prawem. Powyższą konstatację organu, skład orzekający w niniejszej sprawie podziela. W operacie wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami (§ 4 pkt 2 i 3 rozporządzenia). Ponieważ dla określenia wartości spornej nieruchomości ilość transakcji na rynku lokalnym dotyczących zajętych gruntów pod drogi była niewystarczająca (5) w celu określenia tej wartości przyjęto 11 transakcji gruntami przyległymi o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe i mieszkaniowo-usługowe. W konsekwencji ustalono, że cena transakcyjna minimalna wynosi [...] zł za m2, maksymalna [...]zł za m2 a średnia [...] za m2. Zarzuty skarżącego o zaniżonej kwocie odszkodowania należy uznać za nieuzasadnione z tego powodu, że wskazane przez niego ceny ofertowe, zresztą nieudokumentowane, nie mogą stanowić podstawy do obliczenia wartości odszkodowania, bowiem nie są cenami transakcyjnymi. Także twierdzenia skarżącego co do cen, za które Gmina Z. sprzedała własną nieruchomość nie podważają operatu skoro dla transakcji Gminy nie są znane atrybuty sprzedawanej działki: wielkość, położenie, uzbrojenie, przeznaczenie. Skarżący natomiast nie był w stanie wskazać żadnej transakcji dotyczącej gruntu przyległego do ulicy [...]. W takiej sytuacji nie poparte dowodami i w znacznej części niedookreślone twierdzenia skarżącego nie mogły doprowadzić do uwzględnienia skargi. Odnośnie możliwości dochodzenia przez skarżącego wynagrodzenia za korzystanie ze spornej działki przed dniem 1 stycznia 1999 r. należy przede wszystkim stwierdzić, iż możliwość taka istnieje wyłącznie w postępowaniu prowadzonym przed sądem powszechnym. W uchwale z dnia 26 maja 2006 r. (III CZP 19/06) Sąd Najwyższy opowiedział się za taką możliwością, wskazując, że art. 73 ustawy wprowadzającej nie wyłącza roszczenia osób o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przed dniem 1 stycznia 1999 r. Rozstrzygnięcie w tym zakresie należy jednak do sądu powszechnego o ile skarżący zdecyduje się na wystąpienie do tego sądu ze stosownym roszczeniem. Mając na uwadze całość powyższej argumentacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 z zm.) oddalił skargę.