II SA/Gl 223/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędziowie Asesor Tomasz Dziuk (spr.), Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Protokolant specjalista Magdalena Pochopin, , , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 maja 2022 r. sprawy ze skargi Gminy A na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Starosta [...] decyzją z dnia 29 listopada 2016 r. nr [...] (dalej "decyzja ZRID") udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy [...] wraz z budową ciągu pieszo-rowerowego w U.". Z dniem, w którym ta decyzja stała się ostateczna, (tj. z dniem 31 grudnia 2016 r.), nieruchomość położona w U., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 0,2047 ha, powstała z podziału działki nr [...], stała się z mocy prawa własnością Gminy U. Starosta [...] decyzją nr [...] z dnia 29 czerwca 2021 r. wydaną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. - o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm., dalej w skrócie "specustawa drogowa"), orzekł o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w wysokości 307 281,00 zł na rzecz jej dotychczasowych współwłaściciel, według przynależnych im udziałów. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Gmina U., jako adresat wynikającego z niej obowiązku zapłaty odszkodowania. W odwołaniu zakwestionowano sporządzoną w toku postępowania wycenę nieruchomości, stanowiącą podstawę ustalenia odszkodowania przez organ I instancji. Zdaniem Gminy wartość nieruchomości została zawyżona. Organ nie wyjaśnił przy tym w sposób wyczerpujący uwag Gminy składanych do operatu szacunkowego oraz nie zweryfikował podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto w toku poprzednio prowadzonego postępowania odszkodowawczego sporządzono operat szacunkowy z wyceną dwukrotnie niższą, niż obecna. Jednocześnie w obecnie sporządzonym operacie biegła wskazała, że w okresie od stycznia 2018 r. do listopada 2020 r. stwierdzono stabilizację cen na rynku nieruchomości, a trend czasowy bliski jest 0%. Strona zakwestionowała także podobieństwo przyjętych do wyceny transakcji pod względem położenia, przeznaczenia terenów, z których została wydzielona przedmiotowa nieruchomość oraz powierzchni i kształtu. Zarzucono, że obszar badanego rynku biegła rozszerzyła z powiatu cieszyńskiego na obszar sąsiedniego powiatu bielskiego, pomimo faktu, że na rynku powiatu [...] odnotowano wystarczającą ilość transakcji niezbędnych do przeprowadzenia wyceny. Strona podniosła także, że w operacie szacunkowym z 2017 r. biegła wskazała, że ceny transakcji drogowych z U. wynosiły od 20 zł do 37 zł za 1 m2 i ta ostatnia cena została uwzględniona w ówczesnym operacie. Natomiast w operacie z 2020 r. ceny działek drogowych w U. wynosiły od 10 zł do 40 zł za 1 m2. Natomiast do bazy transakcji porównawczych biegła ich nie zaliczyła, co wymaga obecnie wyjaśnienia. W odwołaniu został również zawarty wniosek o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem o ocenę operatu szacunkowego z dnia 10 grudnia 2020 r., w trybie przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odwołanie nie przyniosło jednak oczekiwanego przez stronę odwołującą skutku, gdyż obecnie zaskarżoną decyzją z dnia 10 grudnia 2021 r. nr IFVIII.7581.1.66.2021 wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt k.p.a. Wojewoda Śląski utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda przedstawił najpierw stan faktyczny i prawny, w oparciu o który organ I instancji ustalił odszkodowanie. Następnie przybliżył operat szacunkowy z dnia 10 grudnia 2020 r., stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Według Wojewody operat ten został sporządzony, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, według stanu nieruchomości istniejącego w dniu wydania decyzji ZRID (29 listopada 2016 r.) Przybliżając opis stanu nieruchomości przedstawiony przez biegłą Wojewoda wskazał, że według planu miejscowego działka [...] w dacie wydania decyzji ZRID znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem 3KDL - tereny drogi publicznej klasy "lokalna". Tym samym cel wywłaszczenia jest zgodny z planistycznym przeznaczeniem nieruchomości, nie powodując zwiększenia jej wartości. W konsekwencji wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej w skrócie "u.g.n."), według aktualnego sposobu jej użytkowania, przy czym biegła do określenia wartości rynkowej prawa własności gruntu zastosowała § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej w skrócie "Rozporządzenie"). Do wyceny zastosowano przy tym podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Wojewoda odnotował, że wobec braku wystarczającej ilości transakcji na terenie gminy U. biegła poddała badaniu rynek terenu gminy W. oraz miejscowości rekreacyjno-wypoczynkowych sąsiedniego powiatu [...], z okresu od stycznia 2018 r. do listopada 2020 r. Z wybranych transakcji wyselekcjonowała 11 transakcji sprzedaży gruntów spełniających podstawowe kryteria podobieństwa do nieruchomości wycenianej, których ceny zawierały się w przedziale od 65 zł do 163,93 zł za metr kwadratowy. Biegła w wyniku analizy ustaliła cechy i ich wagi mające wpływ na wartość nieruchomości Do tych cech zaliczyła lokalizację (35%), położenie (30%), dostęp do infrastruktury (20%), kategorię drogi (15%). Biegła dokonała również charakterystyki przyjętych cech rynkowych oraz opisu nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej. W oparciu o bazę nieruchomości porównawczych biegła ustaliła średnią cenę gruntu, która wyniosła 110,20 zł za metr kwadratowy, a następnie dokonała korekty tej ceny współczynnikiem korygującym, otrzymując cenę za jednej metr kwadratowy w wysokości 146,61 zł, co przy powierzchni działki wynoszącej 0,2047 ha dało w zaokrągleniu wartość gruntu wynoszącą 300.111 zł. Biegła dokonała także wyceny wartości odtworzeniowej drzew i krzewów i ustaliła łączna wartość składnika roślinnego na kwotę 7.170,00 zł. W kontekście zarzutów odwołania Wojewoda wskazał, że szczegółowe kryteria wyceny nieruchomości przeznaczonych na inwestycje drogowe, reguluje Rozporządzenie. W świetle zaś regulacji zawartej w tym akcie prawnym organ nie dopatrzył się uchybień, co do formy operatu, jak też sposobu i metody jego sporządzenia. Wojewoda zaaprobował przedstawioną przez biegłą argumentację uzasadniającą wyjście na sąsiednie rynki transakcji drogowych. Przytoczył w tym zakresie wyjaśnienia biegłej, wedle których na ścisłym rynku lokalnym gminy U. zanotowano jedynie trzy transakcje, z których tylko jedna dotyczyła transakcji pod drogę publiczną. Na terenie zaś gminy W. w badanym okresie zanotowano dziewięć transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, z których wyłącznie sześć dotyczyło dróg gminnych. W związku z tym biegła poszerzyła obszar badanego rynku o teren miejscowości rekreacyjno-wypoczynkowych sąsiedniego powiatu [...]. Wojewoda zaakcentował, że dobór nieruchomości porównawczych, zdefiniowanie rynku, jego obszaru, przeprowadzenie analizy, w tym także dotyczącej określenia cech, ich wpływu na cenę nieruchomości, określenie wartości współczynników korygujących dla odpowiednich cech gruntu, trendu czasowego oraz wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Stanowi to część jego warsztatu zawodowego i wymaga posiadania wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Ponadto również według orzecznictwa sądowo administracyjnego wybór, określenie cech i ich wag mających wpływ na wartość nieruchomości jest wyłączną sprawą biegłego jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną. Stąd organ nie ma podstawy prawnej, by takich wyjaśnień żądać. Kwestia podobieństwa przyjętych do porównań nieruchomości musi zostać przez biegłą uzasadniona. Jednak wyjaśnienie, dlaczego inne nieruchomości w ocenie specjalisty tego kryterium nie spełniają, nie mieści się już w katalogu zobowiązań rzeczoznawcy majątkowego. Organ odwoławczy odniósł się także szczegółowo do zarzutu, że biegła nie uwzględniła w doborze działek lokalizacji, przeznaczenia terenów, z których została wydzielona szacowana nieruchomość oraz nie wzięła pod uwagę jej powierzchni i kształtu. Dla wykazania bezzasadności tego zarzutu organ przywołał treści zawarte na str. 14 i 19 operatu. Wojewoda zaakcentował także, że wobec zgłoszonych przez Gminę uwag, pismem z dnia 24 kwietnia 2021 r. Starosta [...] przekazał biegłej zarzuty strony wnosząc o ustosunkowanie się do nich. W odpowiedzi na nie rzeczoznawca w sposób spójny i wiarygodny wyjaśnił motywy, którymi kierował się dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości. Organ wskazał także, że od daty sporządzenia poprzedniego operatu do dnia sporządzenia kwestionowanej obecnie wyceny upłynęło ponad 3 lata. W konsekwencji nie może dziwić okoliczność, że w międzyczasie ceny nieruchomości zmieniły się, nawet jeżeli w ocenie biegłej na przestrzeni ostatnich dwóch lat trend czasowy bliski jest 0%, gdyż pomiędzy tymi dwoma datami wyceny upłynęło więcej niż 2 lata. Ponadto w piśmie z dnia 29 listopada 2019 r. rzeczoznawca majątkowy odmówił potwierdzenia aktualności operatu z dnia 14 sierpnia 2017 r., wskazując, że wystąpiły zmiany cen na rynku lokalnym dla nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi oraz ceny sprzedaży drewna. W związku z żądaniem strony o skierowanie przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych wniosku o ocenę operatu szacunkowego z dnia 10 grudnia 2020 r. Wojewoda wyjaśnił, że ze względu na pozytywną ocenę operatu nie znalazł podstaw do wystąpienia z takim wnioskiem. Zaakcentował przy tym, że jeżeli według Gminy sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy jest nieprawidłowy, to strona ta powinna samodzielnie skierować wniosek do właściwej organizacji i przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. W skardze na powyższą decyzję organu odwoławczego, Gmina reprezentowana na przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie, wskazując, że w szczególności dotyczy to naruszenia: 1) art. 130 ust. 2 u.g.n. poprzez ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, który zawiera ewidentne błędy, dyskwalifikujące jego walory dowodowe, 2) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. i art. 157 ust. 1 u.g.n, poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy polegające na niezwróceniu się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 10 grudnia 2020 r., 3) art. 8, art. 9 i art. 10 k.p.a. poprzez zaniechanie poinformowania strony skarżącej o możliwości samodzielnego skorzystania przez nią z trybu weryfikacji operatu szacunkowego przewidzianego w art. 157 u.g.n. W związku z podniesionymi zarzutami skarżąca gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz strony skarżącej według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że odmawiając zwrócenia się o ocenę do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych Wojewoda dokonał jednostronnej oceny operatu, pomimo szeregu zarzutów zgłaszanych przez skarżącą. Tymczasem zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 15 września 2021 r., sygn. akt I OSK 4241/13, organ był uprawniony jedynie do dokonania oceny formalnej operatu. Natomiast ocena merytoryczna operatu powinna być dokonana w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. Ponadto gdy po stronie organu rozpatrującego sprawę nie powstaną uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości operatu, pomimo zgłaszania zarzutów przez stronę, organ ten nie ma obowiązku przeprowadzenia takiej weryfikacji. Jednakże powinien wówczas poinformować stronę o możliwości samodzielnego skorzystania przez nią z trybu weryfikacji operatu przewidzianego w art. 157 u.g.n. Tym samym naruszenie przez Wojewodę Śląskiego art. 10 §1 k.p.a. i zaniechanie poinformowania strony o możliwości samodzielnego skorzystania z trybu weryfikacji operatu szacunkowego przewidzianego w art. 157 u.g.n. stanowi naruszenie tego przepisu mogące mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 137, ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. Stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329, ze zm. ) dalej "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a.), oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.), jeżeli zachodzą przyczyny określone w innych przepisach, sąd stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa. Przedstawiona tutaj regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości, co do tego, że zaskarżona decyzja może ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Okolicznością bezsporną w sprawie jest to, iż decyzją z dnia 29 listopada 2016 r. nr [...] Starosta [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy [...] wraz z budową ciągu pieszo-rowerowego w U.". Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 31 grudnia 2016 r. W tej samej dacie nieruchomość położona w U., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 0,2047 ha, powstała z podziału działki nr [...], stała się z mocy prawa własnością Gminy U. Z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Gminę prawa własności wymienionej działki, zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a specustawy drogowej jej właścicielom przysługuje odszkodowanie, którego wysokość ustala organ wydający decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi art. 18 ust. 1 tej ustawy oraz art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej w skrócie jak dotychczas "u.g.n."), zgodnie z którymi wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, a podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Natomiast szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. Nr 207, poz. 555 ze zm., dalej jak dotychczas "Rozporządzenie"). Jak stanowi § 36 ust. 1 Rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei § 36 ust. 4 Rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy u.g.n. oraz Rozporządzenia znajdują zastosowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone w trybie specustawy drogowej, na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy, w myśl którego do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Kluczowym dowodem w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości stanowi operat szacunkowy, który stosownie do art. 156 § 1 u.g.n. jest opinią o wartości nieruchomości, sporządzaną na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego. W realiach rozpoznawanej sprawy organy, ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na operacie szacunkowym z dnia 10 grudnia 2020 r. Wartość przejętego gruntu rzeczoznawca majątkowy oszacowała na kwotę 300.111 zł, określając cenę jednego metra kwadratowego na kwotę 146,61 zł. w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Biegła ustaliła także koszt odtworzenia naniesień w kwocie 7 170,00 zł. Rozstrzygające w sprawie organy uznały przygotowany w sprawie operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę zaś Sąd w pełni podziela. Zaakcentować przy tym należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę. Ponadto nie zawiera pomyłek ani braków czy niejasności. Zdaniem Sądu jest on spójny, jasny i logiczny. Należy przy tym mieć na względzie, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Także biegły rzeczoznawca decyduje o wyborze transakcji, określeniu cech i ich wag mających wpływ na wartość nieruchomości, gdyż jest to wyłączną jego domeną, jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną. Strona skarżąca sfomułowała liczne zarzuty dotyczące wskazanego powyżej operatu. Jednak w ocenie Sądu, żaden z nich nie jest uzasadniony. Zarzuty skargi są zresztą po części powtórzeniem stanowiska strony skarżącej przedstawionego w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Do każdego z podniesionych w odwołaniu zarzutów odniósł się już organ odwoławczy, przedstawiając argumenty wskazujące na ich bezzasadności. Argumentację tę Sąd w składzie orzekającym uznaje za trafną i znajdującą pełne oparcie w treści znajdującego się w aktach sprawy operatu. Jednym z kluczowych argumentów, które skarżąca przywołuje na poparcie podnoszonych zarzutów jest to, że w porównaniu do wcześniejszego operatu wartość nieruchomości z kwoty 169.641,00 zł. wzrosła do 300.111 zł. W związku z tym należy zauważyć, że jak wynika z uzasadnienia znajdującej się w aktach sprawy decyzji Wojewody Śląskiego z 7 stycznia 2020 r., uchylającej poprzednio wydaną w sprawie decyzję organu I instancji podana przez skarżącą gminę kwota 169.641,00 zł. została ustalona w oparcie szacunkowym z dnia 14 sierpnia 2017 r., przy czym w piśmie z dnia 29 listopada 2019 r. biegła odmówiła potwierdzenia aktualności tego operatu z uwagi na zmiany cen na rynku lokalnym dla nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi. Tym samym poprzedni operat przestał być miarodajny przy ocenie wartości wycenianej nieruchomości. Na stronie 12 operatu z 10 grudnia 2020 r. biegła wskazała, że przedmiotem analizy były transakcje zawarte w okresie od stycznia 2018 r. do listopada 2020 r., a zatem w okresie przypadającym już po dacie sporządzenia poprzedniego operatu. Także ta okoliczność z góry wyklucza, aby poprzedni operat szacunkowy mógł stanowić podstawę odniesienia przy kontroli obecnie zaskarżonej decyzji Wojewody. W tym kontekście prawidłowości wyceny nie podważa zawarte na str. 12 operatu stwierdzenie rzeczoznawcy dotyczące stabilizacji cen, wskazujące trend czasowy zmiany cen, który jest bliski 0 % w stosunku rocznym. Dotyczy ono bowiem wyłącznie wskazanego powyżej okresu od stycznia 2018 r. do listopada 2020 r. i nie stanowi porównania z poziomem cen w okresie, który był brany pod uwagę przy sporządzaniu poprzedniego operatu szacunkowego. Nie może więc być tutaj mowy o wewnętrznej sprzeczności operatu stanowiącego podstawę wydania obecnie kontrolowanej decyzji. Nie można też zgodzić się ze stanowiskiem skarżącej gminy, że odnosząc się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu Wojewoda dokonał de facto merytorycznej oceny operatu. Podnoszone w odwołaniu zarzuty sprowadzały się do próby podważania dokonanego przez rzeczoznawcę doboru nieruchomości podobnych. W kontekście tych zarzutów organ odwoławczy nie dokonał własnej oceny tego podobieństwa, a jedynie przywołał argumentację przedstawioną przez rzeczoznawcę, akcentując, że jako organ nie może podważać wiedzy specjalistycznej tego rzeczoznawcy. Dobór nieruchomości do porównania, zdefiniowanie rynku, jego obszaru, określenie wpływu poszczególnych cech na cenę nieruchomości, określenie współczynników korygujących, wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania jest domeną rzeczoznawcy i opiera się na posiadanej przez niego wiedzy specjalistycznej. Zdaniem Sądu organ odwoławczy nie wkroczył w tą zastrzeżoną dla rzeczoznawcy sferę. Wbrew zarzutom skargi nie doszło do naruszenia art. 8, art. 9 i art. 10 k.p.a. poprzez zaniechanie poinformowania skarżącej gminy o możliwości samodzielnego skorzystania przez nią z trybu weryfikacji operatu szacunkowego przewidzianego w art. 157 u.g.n. Istnienie po stronie organu obowiązku informowania o takiej możliwości można rozważać jedynie w sytuacji, w której strona nie posiada żadnej wiedzy o treści art. 157 u.g.n., a jednocześnie kwestionuje te elementy operatu, które mogą zostać zweryfikowane wyłącznie w trybie wskazanym w tym przepisie. Tymczasem w realiach rozpoznawanej sprawy nie sposób zakładać, że strona będąca gminą, a zatem korzystająca z profesjonalnej pomocy prawnej, takiej wiedzy nie posiadała, zwłaszcza że w treści odwołania wskazała na przepis art. 157 u.g.n. Ponadto z treści tego przepisu w żaden sposób nie wynika, aby strona postępowania mogła uruchomić przewidziany w nim zewnętrzny tryb weryfikacji operatu dopiero po tym, gdy organ (i to dopiero organ odwoławczy) stwierdzi brak podstaw do uruchomienia takiej weryfikacji. Nieuzasadniony jest także zawarty pkt 2 skargi zarzut naruszenia art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 i art. 80 k.pa. oraz art. 157 ust. 1 u.g.n. W tym zakresie Sąd podziela i przyjmuje za własne stanowisko wyrażone m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2022 r. sygn. I OSK 1081/21, wedle którego o potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo żądanie strony dokonania weryfikacji operatu i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. W realiach rozpoznawanej sprawy po przedstawieniu dodatkowych wyjaśnień przez biegłą organy nie miały wątpliwości co do prawidłowości operatu i zdaniem Sądu nie miały podstaw do takich wątpliwości, a w konsekwencji zasadnie uznały, że nie zachodzi potrzeba korzystania z możliwości jakie daje wskazany powyżej art. 157 u.g.n. Reasumując dotychczasowe rozważania stwierdzić należy, że podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach orzekł na podstawie art. 151 p.p.s.a. o oddaleniu skargi. Przywołane w uzasadnieniu orzecznictwo sądów administracyjnych dostępne jest w Centralnej Bazie Orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego (www.nsa.gov.pl).