II SA/Gl 228/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant specjalista Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 października 2017 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. Burmistrz P., przywołując w podstawie prawnej art. 96 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2014 r.., poz. 518 ze zm.) oraz § 10 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U . Nr 268, poz. 2663), po rozpatrzeniu wniosku A. M., zatwierdził warunkowo podział nieruchomości położonej w C. oznaczonej jako działki nr [...], nr [...] i nr [...] stanowiących własność wnioskującej na dziesięć działek, o wskazanych numerach i podanej wielkości, zgodnie z załączonym projektem podziału. . Pismem z dnia [...] r. Burmistrz P. zawiadomił wymienioną powyżej właścicielkę działek o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z dokonanym podziałem nieruchomości na nowe działki, a pismem z dnia [...] r. powiadomił o zebraniu całości materiału niezbędnego do wydania decyzji i możliwości zapoznania się z tym materiałem dowodowym i wypowiedzenia się w sprawie. Decyzją z dnia [...] r. Burmistrz P., działając na podstawie art. 98a, art. 148 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł od A. M. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku dokonanego podziału nieruchomości zatwierdzonego mocą decyzji Burmistrza P. z dnia [...] r W uzasadnieniu Burmistrz odwołał się do treści art. 98a ustawy, który określa zasady ustalenia opłaty adiacenckiej, a następnie stwierdził, iż nie podlega sporowi, iż w niniejszej sprawie A. M. właścicielka nieruchomości położonej w C. oznaczonej jako działki nr [...] o powierzchni [...], dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą Nr [...] złożyła wniosek o jej podział, w wyniki którego powstały działki nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...], nr [...] o pow. [...] i nr [...] o pow. [...]. W postępowaniu, na podstawie przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego P.J. z dnia [...] r., ustalono wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę [...] zł a po podziale na kwotę [...]. Zatem w wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...] czyli przy zastosowaniu 20% stawki opłaty - kwotę opłaty adiacenckiej ustalono w wysokości [...]. Organ dokonał oceny prawidłowości przygotowanego operatu szacunkowego, stwierdzając, że zawiera on wszystkie niezbędne dane konieczne do ustalenia podejścia i metody, za pomocą której dokonano wyceny, uzasadnienie podejścia i metody, zestawienie wybranych transakcji oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości. Analiza rynku nieruchomości została przedstawiona i opisana w oparciu o obowiązujące uregulowania prawne. Rzeczoznawca zbadał uwarunkowania planistyczne i ustalił, że podziału nieruchomości dokonano w celu wydzielenie dziewięciu działek pod budowę budynków mieszkalnych oraz gruntu przeznaczonego na urządzenie dróg wewnętrznych, co pozostaje w zgodzie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obejmującego sołectwa C. i R. Po przeprowadzeniu analizy rynku lokalnego nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe rzeczoznawca ustalił, przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Powiadomiona o sporządzeniu operatu A. M. nie stawiła się w Urzędzie w celu zapoznania się z tym operatem. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła, reprezentowana przez pełnomocnika, A. M.. Zarzucając decyzji Burmistrza P. naruszenie art. 152 ust. 2 oraz art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak wnikliwej analizy przez organ operatu szacunkowego z dnia [...] r. i przyznanie mu waloru rzetelności, pomimo zastosowania przy wycenie podejścia porównawczego, a w szczególności poprzez przyjęcie za podstawę wyceny nieruchomości o niesprecyzowanych właściwościach oraz naruszenie § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez brak wnikliwej analizy przez organ operatu szacunkowego, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz dopuszczenie wskazanych dowodów. Uzasadniając odwołanie podkreśliła, że podstawą ustalonej w decyzji opłaty adiacenckiej był operat szacunkowy z dnia [...] r, uznany przez Burmistrza za sporządzony prawidłowo pod względem formalnym i merytorycznym, a za stanowiskiem tym nie można się zgodzić. Odwołująca zakwestionowała w całości poczynione w operacie ustalenia dotyczące nieruchomości tak przed jak i po podziale. Za zasadniczy błąd uznała przyjęcie przez biegłego metody porównawczej. W ocenie odwołującej rzeczoznawca pominął obowiązującą legalną definicję nieruchomości podobnej i stąd zestawienie wycenianej nieruchomości z nieruchomościami o przeznaczeniu innym (działki rolne) niż wyceniana nieruchomość i zestawienie cen transakcyjnych tych nieruchomości do wyceny nieruchomości będącej przedmiotem opinii - nie sposób uznać za porównanie dokonane z nieruchomościami podobnymi. Nie ulega wątpliwości, że wyceniana nieruchomość położona jest na terenach mieszkaniowych i sąsiaduje z zabudową mieszkaniową. Takie jest też oznaczenie tego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przed podziałem nieruchomość stanowiła kształt regularny, jednorodny, a po podziale część działek położonych jest niekorzystnie, a działka nr [...] stanowi rozległy teren o podmokłym charakterze. Do porównania przyjęto natomiast nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i na ich podstawie ustalono cenę m² na kwotę [...]. Tylko pobieżna analiza ofert sprzedaży nieruchomości zamieszczonych na portalach internetowych dowodzi, że cena m² działki rolnej wynosi ok. [...] zł, podczas gdy działki budowlanej - [...]. Także w stosunku do nieruchomości po podziale biegły nie uwzględnił wielu aspektów, a przyjęte do porównań działki nie są porównywalne. Przede wszystkim przyjęto do porównań działki o niesprecyzowanych parametrach. Z kolei działki powstałe na skutek podziału zbliżone są do parametrów działek o cenie minimalnej. Szczególnie w stosunku do działki nr [...], która stanowi teren o charakterze podmokłym i bezpośrednio sąsiaduje z ciekiem wodnym, stanowiąc teren o znacznej różnicy terenu. Te okoliczności powinny być uwzględnione przy wycenie. Zdaniem odwołującej nieruchomości przyjętych do porównania w operacie szacunkowym nie można zidentyfikować i uznać za podobne w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie wykazują one podobieństwa w opiniowanymi gruntami. Podkreśliła także niewłaściwe zastosowanie § 26 rozporządzenia wykonawczego. Wskazane błędy w ocenie odwołującej dyskwalifikują przygotowany w sprawie operat szacunkowy. Wobec powyższego na mocy art. 157 odwołująca wniosła o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu Kolegium potwierdziło zgodność decyzji z obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej wyjaśniło, że wysokość stawki procentowej opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości, przyjmując stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, a stan nieruchomości po podziale na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Z przepisu wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić pod warunkiem wystąpienia łącznie przesłanek pozytywnych i braku wystąpienia przesłanki negatywnej. Przesłankami pozytywnymi są: - zatwierdzenie podziału nieruchomości decyzją ostateczną; - wzrost wartości nieruchomości jest konsekwencją dokonanego podziału; - obowiązywanie w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki procentowej tej opłaty, a przesłanką negatywną jest upływ 3 lat od dnia, kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Ustalając opłatę adiacencką organ pierwszej instancji przyjął za podstawę jej ustalenia operat szacunkowy z dnia [...] r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.J.. Rzeczoznawca prawidłowo przyjął stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania zatwierdzającej podział nieruchomości, - tj. [...] r. a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzającą podział stała się ostateczna - tj. [...] r. Ustalenie opłaty nastąpiło decyzją z dnia [...] r., czyli termin 3-letni został zachowany. W ocenie rzeczoznawcy różnica pomiędzy wartością przed podziałam ([...] działki), a po podziale ([...] działek) ustalona została na kwotę [...]. W ocenie Kolegium podzielić trzeba ugruntowaną w orzecznictwie zasadę, iż pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy, ja również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości tak wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w zakresie, w jakim dotyczy wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania decyduje rzeczoznawca. Organ zobowiązany jest natomiast do dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, czyli zobowiązany jest do oceny wiarygodności operatu. Zobowiązany jest zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności z przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. Dokonując takiej oceny Kolegium podzieliło ustalenia organu pierwszej instancji, iż rzeczoznawca uwzględnił uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne. Operat zawiera wszystkie niezbędne dane konieczne do ustalenia podejścia i metody wyceny, a także uzasadnienie tego wyboru, zestawienie wybranych transakcji oraz wnioski dotyczące określenia wartości nieruchomości. Analiza rynku nieruchomości została opisana i przedstawiona w oparciu o uregulowania prawne obowiązujące rzeczoznawców majątkowych, a wycena wykonana w oparciu o transakcje porównywalne na istniejącym rynku nieruchomości. Kolegium stwierdziło też, że operat zawiera wymagane przepisami elementy treści, został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, jest spójny, zupełny logiczny. Mając na uwadze treść § 56 rozporządzenia organ uznał przedmiotowy operat za poprawny pod względem zgodności z tym przepisem. W konsekwencji Kolegium uznało, że sposób sporządzenia operatu i jego treść nie wzbudza wątpliwości co do jego wiarygodności i jest wystarczającym dowodem w sprawie. Uwzględniając obowiązującą 20% stawkę opłaty od wzrostu wartości nieruchomości - przedmiotowa oplata adiacencka wyniosła [...] zł. Odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów Kolegium wyjaśniło, że nie mogły być one uwzględnione. Kolegium podkreśliło, że spełnione zostały wszystkie przesłanki pozytywne warunkujące ustalenie takiej opłaty, a jednocześnie nie zaistniała przesłanka negatywna. Niewątpliwie wobec podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Określenie wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia ma kluczowe znaczenie w sprawie. Strona informowana była o przebiegu postępowania i możliwości składania wniosków, z czego nie skorzystała. Nie można za zasadny uznać zarzutu naruszenia art. 153 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak wnikliwej oceny operatu przez organ pierwszej instancji. Organ dokonując prawidłowości sporządzenia operatu stwierdził, ze zawiera ona wszystkie dane niezbędne do ustalenia podejścia i metody, zestawienia wybranych transakcji oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego. Została w nim opisana analiza rynku nieruchomości. Wartość nieruchomości została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca wykazał, że ilość transakcji nieruchomości gruntowych przeznczonych pod budownictwo mieszkaniowe jest wystarczająca do określenia wartości nieruchomości. W ocenie Kolegium przyjęte do porównania nieruchomości spełniają kryteria określone w art. 4 pkt 16 ustawy. Są podobne do wycenianej nieruchomości ze względu na położenie, stan prawny, otoczenie i sąsiedztwo, dostępność komunikacyjną oraz ze względu na ich powierzchnie. Ta ostania jest jednym z najważniejszych kryteriów. Rzeczoznawca uzasadnił w operacie, że ze względu na brak transakcji nieruchomościami o identycznym przeznaczeniu, rozszerzył rynek o inne nieruchomości (o innym przeznaczeniu - rolnym) z uwagi na inne cechy i podobieństwa, podkreślając, iż wielkość danej nieruchomości w sposób pośredni determinuje jej przeznaczenie. Duże nieruchomości nie występują jako nieruchomości pod zabudowę jednorodzinną, lecz jako rolne bądź pod inwestycje, szczególnie przemysłowe. Stąd przyjęcie do porównań nieruchomości rolnych nie stanowi o odstąpieniu od obowiązujących zasad oceny. Podkreślił to tym bardziej, że wyceniana nieruchomość przed podziałem stanowiła tereny rolne (potwierdza to rejestr gruntów), a po podziale powstały działki budowlane, o przeznaczeniu mieszkaniowo- usługowym, co spowodowało niezaprzeczalnie wzrost ich wartości. Odnosząc się do twierdzenia odwołującej, że przyjęcie do porównań dla nieruchomości przed podziałem nieruchomości rolnych jest nieuzasadnione, organ wyjaśnił, że do porównania przyjęto nieruchomości o powierzchni od [...] do [...] ² i twierdzenie, że były to nieruchomości rażąco różniące się od nieruchomości wycenianej nie są zasadne. Wyjaśnił nadto organ, iż wszystkie nieruchomościami przyjęte do porównania są szczegółowo opisane, stąd nie do utrzymania jest zarzut przyjęcia do porównania nieruchomości o niesprecyzowanych parametrach. Przy wycenie nieruchomości po podziale rzeczoznawca podał charakterystykę nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Także zatem i tu zarzut o przyjęciu do porównania nieruchomości o niesprecyzowanych parametrach jest całkowicie nieuzasadniony i nie znajduje potwierdzenia w faktach. Tak w przypadku nieruchomości przyjętych do porównania przed podziałem jak i po podziale - zostały one dokładnie opisane w tabeli odpowiednio na stronie [...] i stronie [...] operatu. Wbrew twierdzeniom strony odwołującej są to nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Kolegium wyjaśnił, iż nie może uwzględnić wniosku strony o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z ofert i ogłoszeń. Przepisy prawa zobowiązują bowiem rzeczoznawcę do przyjęcia do porównania cen transakcyjnych, zawartych w aktach notarialnych. Sposób sporządzenia operatu ani jego treść nie wzbudziły wątpliwości Kolegium co do jego wiarygodności i może on stanowić dowód ustalenia opłaty adiacenckiej, stąd też nie widzi potrzeb poddania go ocenie na mocy art. 157 ustawy. W przypadku wątpliwości strony co do rzetelności i prawidłowości sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę mogła skorzystać ona z oceny tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców, do czego jest uprawniona na mocy art. 157 ustawy. Podniesione zarzuty są zarzutami podważającymi prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, a oceny prawidłowości, w myśl przywołanego art. 157 może dokonać tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, z której strona nie skorzystała. Niezadowolona z rozstrzygnięcia A. M., reprezentowana przez pełnomocnika, złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji, przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie: - art. 152 ust. 2 oraz art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez brak wnikliwej analizy przez organ operatu szacunkowego i przyznanie mu waloru rzetelności, pomimo wadliwego zastosowania przy wycenie podejścia porównawczego, w szczególności nieuwzględnienia dla potrzeb opinii nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej i przyjęcie do porównań nieruchomości o niesprecyzowanych właściwościach; - przepisu § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niezastosowanie i brak wnikliwej analizy przez organ operatu szacunkowego zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na szczególne cechy i rodzaj obrotu nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu na rynku regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości; - art. 78 § 1 w związku z art. 75 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie wniosku strony o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z ofert i ogłoszeń, podczas gdy przedmiotem dowodu była okoliczność istotna dla sprawy, - art. 77 § 1 w związku z art. 80 i art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niepoddanie operatu szacunkowego ocenie na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uznanie, że to strona winna dokonać skontrolowania prawidłowości sporządzenia operatu poprzez poddanie go ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W uzasadnieniu rozwinięto podniesione powyżej zarzuty, powtarzając co do zasady argumentację przedstawioną w odwołaniu. Podkreślono przede wszystkim pominięcie przez biegłego definicji legalnej pojęcia "nieruchomość podobna". co spowodowało, że przyjęte do porównań nieruchomości nie noszą cech podobieństwa. Powtórzono, że zarówno wycena nieruchomości przed podziałem, jak również i po podziale nie odpowiada wymogom ustawowym, gdyż przyjęte do porównań nieruchomości nie zostały zidentyfikowane, tzn. bliżej nie sprecyzowano ich parametrów, co uniemożliwia ustalenie ich rzeczywistego charakteru i określenie podobieństwa. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi, podnosząc argumenty i motywy zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując niniejszą sprawę zważył, co następuje : Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w treści ustawy. Kryterium kontroli wykonywanej przez te sądy określa art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066), stanowiąc, że jest ona sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zatem kontrola sądów polega na zbadaniu, czy kwestionowana decyzja nie uchybia przepisom prawa materialnego lub procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy albo dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądy badają również, czy organ administracji publicznej nie dopuścił się uchybień skutkujących nieważnością decyzji (art. 145 § 1 cytowanej ustawy). W myśl art. 134 § 1 tej ustawy sądy te rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc związanymi zarzutami i wnioskami skargi, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu. Kierując się tym zapisem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdził, iż zarówno zaskarżona decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji są w ocenie składu orzekającego zgodne z prawem. Kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (t.jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) i dotyczyły naliczenia opłaty adiadenckiej w związku z podziałem nieruchomości dokonanym na wniosek właściciela. Zgodnie z art. 98a wymienionej ustawy jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, (...), wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie stało się prawomocne. Tak więc z przytoczonej powyżej regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: - nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela; - ustalenie opłaty następuje w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; - nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a cytowanej ustawy); - w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W przedmiotowej sprawie, w ocenie organów, wszystkie te przesłanki zostały spełnione i stanowisko takie należy podzielić. Prawomocną decyzją Burmistrza P. z dnia [...] r. nastąpiło zatwierdzenie podziału nieruchomości skarżącej na dwanaście nowych działek. Ustalenie przedmiotowej opłaty nastąpiło w okresie wymaganych trzech lat – tj. decyzja organu pierwszej instancji wydana została w dniu [...] r., a decyzja organu drugiej instancji w dniu [...] r. W okresie tym obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, mocą której ustalona została stawka 20% wzrostu wartości nieruchomości. Sporna w sprawie pozostawała kwestia wzrostu wartości podzielonej na wniosek skarżącego nieruchomości. Określenia wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia w postaci operatu szacunkowego ma kluczowe znaczenie w postępowaniu. Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109). Opinia ta podlega ocenie ze strony organów administracji, przede wszystkim z punktu widzenia zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Podkreślić trzeba, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W kontrolowanej sprawie dla dokonania wyceny nieruchomości, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami i korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 przywołanej ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. W myśl przywołanego powyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównawczej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Sąd stwierdza, wbrew zarzutom strony skarżącej, że biegły rzeczoznawca na stronie [...] przedstawił zestawienie nieruchomości podobnych do nieruchomości przed podziałem i po podziale, szczególnie traktując powstałą w wyniku tego podziału działkę nr [...], jako zdecydowanie odbiegającą od działek pozostałych. Dodatkowo na stronie [...] operatu przedstawił szczegółowy opis tych nieruchomości - nie można zatem stwierdzać, iż przyjął do porównań nieruchomości o niesprecyzowanych właściwościach. Podobnie na stronach [...] operatu przybliżono przyjęte do porównań nieruchomości po podziale i w stosunku do działki nr [...], ograniczając się wprawdzie do działek o minimalnej cenie i maksymalnej cenie, ale w oparciu o wszystkie przyjęte do porównań działki ustalił cenę średnią. Pojęcie "nieruchomości podobnej", reguluje przepis art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiąc że należy pod tym pojęciem rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomości podobne to nie są nieruchomości identyczne. Różnice między nieruchomościami przyjętymi do porównań niwelowane są przez wskaźniki korygujące. Stąd też podnoszone w tym zakresie zarzuty nie są zasadne. W przygotowanym w sprawie operacie biegły wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: lokalizację nieruchomości, położenie nieruchomości w obrębie miejscowości, kształt działki i inne utrudnienia w wykorzystaniu nieruchomości, uzbrojenie w media, dostępność komunikacyjną i jakość drogi dojazdowej, możliwości inwestycyjne. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem wskaźników z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. W ocenie Sądu przedłożony w sprawie operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto zawiera wszystkie dane o jakich mowa w § 56 ust. 1 pkt 1-9 powołanego wyżej rozporządzenia, łącznie z opisem nieruchomości i wskazaniem przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowo powstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości przed podziałem oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonując zestawienia par porównawczych wyczerpująco wyliczył cechy badanych nieruchomości. Dobór tych nieruchomości nie nosił cech arbitralności, tylko poparty został rzetelną charakterystyką ich cech podobieństwa. Rzeczoznawca starannie dobrał transakcje, służące jako materiał porównawczy i sporządził operat w taki sposób, że jest zrozumiały i służy celom, dla których został sporządzony. Wskazać należy, że ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest w istocie do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę. Omawiany operat jest należycie uzasadniony i w koniecznym zakresie uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy zawartymi w piśmie z dnia [...] r. odnoszącymi się do zarzutów skarżącej. Trafnie zatem został przez organy obu instancji uznany jako spełniający wszelkie wymagania, a Sąd nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby wpłynąć na zmianę tej oceny i spowodować w konsekwencji wadliwość decyzji wydanych przez organy obu instancji. Skoro organy uznały sporządzony w sprawie operat za prawidłowy zasadnie odmówiły wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości. Należy mieć na względzie, że przewidziane w tym przepisie postępowanie dotyczy tylko i wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny. W wyniku tego postępowania nie dochodzi bowiem do określenia wartości nieruchomości przez organizację, która prowadzi stosowne postępowanie i podmioty kwestionujące operat szacunkowy nie mogą żądać od niej takiego ustalenia. Niezadowolona i kwestionująca prawidłowość sporządzenia tego operatu strona miała możliwość wystąpienia w tym trybie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie takiej oceny, czego jednak nie uczyniła. Odnosząc się do argumentów skargi, należy jeszcze raz podkreślić, iż kwestionowane przez skarżących podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, nie oznacza ono również, że zakres występowania tych i innych cech musi być taki sam. Ze sporządzonego dokumentu wynika, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wnikliwej analizy rynku nieruchomości spełniających warunek podobieństwa. Analizując zebrane transakcje biegły wytypował cechy nieruchomości wpływające na ich wartość (lokalizacja, położenie, kształt działki, uzbrojenie w media, dostępność komunikacyjna, charakter zabudowy) określając dla tych cech – atrybutów nieruchomości, procentowy wpływ na wartość nieruchomości oraz przyjmując wartości korygujące, stosownie do różnic w tych cechach pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. Trzeba nadto podkreślić, iż z nowopowstałych działek do wyceny przyjęto tylko działki przeznaczone do zabudowy, tzn. działki [...], a także odrębnie działkę nr [...] Nie uwzględniono w tej wycenie dwóch powstałych działek drogowych (nr [...]) służących zapewnieniu dostępu do drogi publicznej dla działek dalej od niej położonych tj. działek nr [...] czy działek nr [...]. Trudno też zgodzić się z twierdzeniem skarżącej, że działki położne bezpośrednio przy drodze publicznej posiadają mniejszą wartość i niekorzystne położenie. W stosunku do zarzutu przyjęcia dla wyceny nieruchomości przed podziałem nieruchomości o innym przeznaczeniu, biegły wyjaśnił, a organy przyjęły to tłumaczenie, że tzn. rozszerzenie rynku o nieruchomości o innym przeznaczeniu (rolnym) ale podobne do nieruchomości wycenianej ze względu na inne cechy - czyli położenie, stan prawny, otoczenie i sąsiedztwo, dostępność komunikacyjną nastąpiło z uwagi na brak transakcji nieruchomości o takiej wielkości i identycznym przeznaczeniu. Biegły podkreślił, że wielkość nieruchomości determinuje w pośredni sposób jej przeznaczenie, gdyż duże nieruchomości rzadko występują jako nieruchomości budowlane przeznczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Nieruchomości o dużej powierzchni występują jako nieruchomości rolne lub nieruchomości inwestycyjne (szczególnie przemysłowe). Dlatego przyjęto do porównań nieruchomości rolne, dodatkowo zwracając uwagę na fakt, iż zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów i budynków przedmiotowa nieruchomość przed podziałem stanowiła teren rolny, łąki i pastwiska. Przyjęte do podziału nieruchomości posiadały powierzchnię od [...] ², stąd twierdzenie, że rażąco różniły się od nieruchomości wycenianej jest zupełnie nieprawdziwe. Podobnie jak twierdzenie, że skoro nieruchomości te nie znajdują się na terenie miejscowości, w której znajduje się nieruchomość wyceniana to nie może być uznana za nieruchomość podobną do nieruchomości wycenianej. Z drugiej zaś strony skarżąca zarzuca, iż biegły nie znajdując transakcji nieruchomościami podobnymi na rynku lokalnym winien rozszerzyć swe analizy do rynku regionalnego lub krajowego. Jednak należy podkreślić, że rozszerzenie to może nastąpić, gdy na rynku lokalnym brak jest niezbędnych danych. Nie mógł być także uznany za zasadny zarzut braku odniesienia się do wniosku dowodowego skarżącej w zakresie przedłożonych ogłoszeń ofertowych. Prawidłowo tak organy jaki i biegły podkreślali, że ogłoszenia ofertowe nie mogły stanowić dowodu w sprawie. Podstawą dla analizy dla biegłego są ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych, w stosunku do których istnieje możliwość zweryfikowania nie tylko cech samej nieruchomości, ale także warunków na jakich transakcja została zawarta (np. przetarg, negocjacje itp.) i odrzucenia wszystkich tych, które zawarte zostały na szczególnych warunkach. Podważenie operatu szacunkowego jest możliwe poprzez sformułowanie racjonalnych i uzasadnionych merytorycznie zasad wiedzy. Argumentacji takiej strona skarżąca nie przedstawiła. Reasumując, Sąd uznał, iż organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej nie budzi wątpliwości, a zarzuty skargi nie zyskały akceptacji Sądu. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.