II SA/Gl 230/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędziowie Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna (spr.), Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant specjalista Magdalena Pochopin, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi J. L., M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 27 listopada 2025 r. nr SKO.UL/41.7/421/2025/14605/AMak w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z 27 listopada 2025 r., nr SKO.UL/41.7/421/2025/14605/AMak Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (dalej "Kolegium" lub "Organ odwoławczy") utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy G. (dalej "Wójt" lub "Organ I instancji") z 14 sierpnia 2025 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu. Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie sprawy. Wójt, po rozpatrzeniu wniosku z 6 maja 2025 r. złożonego przez K. S. (dalej "Inwestorka" lub "Uczestniczka postępowania"), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, zlokalizowanej w P. przy ul. [...] na działce nr [...] (k.m. 22 obręb P.). Podstawę prawną decyzji z 14 sierpnia 2025 r. stanowiły w szczególności przepisy art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (powołany tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.; dalej "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (powołany tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 572 z późn. zm.; dalej "k.p.a."). W uzasadnieniu decyzji Wójt wyjaśnił, że dla wnioskowanej inwestycji przeprowadzona została analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Za front terenu przyjęto wschodnią granicę działki nr [...], która przylega do działki nr [...], z której odbywa się wjazd na wnioskowaną nieruchomość. Szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi 47,5 m, zatem odległość granicy obszaru analizowanego od jego granic przyjęto jako 142,5 m. Tak wyznaczony obszar analizy przesunięto w kierunku południowo-wschodnim, aby objąć nim całą zabudowę występującą w jednostce urbanistycznej po zachodniej stronie drogi publicznej – ulicy [...] , z której odbywa się obsługa komunikacyjna działki. Jedynie w tym kierunku od działki nr [...] istnieje zabudowa, a objęcie jej całej granicą obszaru analizowanego wpłynie korzystnie na kształtowanie ładu przestrzennego okolicy. Na podstawie sporządzonej analizy stwierdzono, że spełnione są łącznie warunki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy i określono parametry nowej zabudowy. W odwołaniach od decyzji strony postępowania, tj. J. L. i M. L. (dalej "Skarżący) zarzucili błędne wyznaczenie obszaru analizowanego. Wskazali, że służebność przechodu i przejazdu obejmuje jedynie kilkumetrowy pas wzdłuż południowych granic działek. Tylko zatem poprzez ten pas może odbywać się wjazd na działkę. Nie było więc żadnego uzasadnienia dla przyjmowania za front działki całej wschodniej granicy. Skarżący zarzucili, że doszło do niczym nieuzasadnionego przesunięcia obszaru analizowanego w kierunku zabudowanych działek. Nieprawidłowo ustalono wskaźnik udziału powierzchni zabudowy, tj. zastosowano odstępstwo od średniej arytmetycznej bez wystarczającego uzasadnienia. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizy wyniósł 9,6%, dla inwestycji ustalono zaś ten wskaźnik w przedziale 6,76 % - 8,17 %. Na uzasadnienie odstępstwa przywołano jedynie wartości zbliżone do granic powyższego przedziału. Skarżący zarzucili także, że nieprawidłowo ustalono parametr wysokości budynku, tj. bez dokonania pomiarów wysokości budynków w obszarze analizy. Wysokość budynku należało ustalić na podstawie średniej arytmetycznej wysokości budynków z obszaru analizy skoro działki bezpośrednio graniczące są niezabudowane. Nie do przyjęcia jest sytuacja, w której organ podaje wartości szacunkowe (od około 4,0 do 8,0 m), a następnie ustala dla wnioskowanej zabudowy wysokość zupełnie arbitralnie jako 6,5 m – 8,3 m. Ponadto w decyzji Organ I instancji błędnie przyjął ustalenia dotyczące zaopatrzenia w wodę (pkt 5a). Działka, której dotyczy decyzja, nie posiada dostępu do drogi publicznej o parametrach wymaganych dla rodzaju i zakresu inwestycji. W decyzji nie uwzględniono także strefy ochronnej istniejącej linii elektroenergetycznej średniego napięcia, która obejmuje część terenu działki i tym samym może wpływać nie tylko na usytuowanie, ale także na parametry zabudowy ujęte w decyzji. Kolegium utrzymało w mocy decyzję Organu I instancji uznając odwołania za bezzasadne, a decyzję pierwszoinstancyjną za prawidłową. Organ odwoławczy przedstawił szczegółowo przebieg dotychczasowego postępowania administracyjnego w sprawie. Odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych, wskazał, że prawidłowo ustalono front terenu i jego szerokość, tj. całą wschodnią granicę działki inwestycyjnej, przez którą odbywa się komunikacja. Obszar analizy został wyznaczony prawidłowo. Wskazane przez Organ I instancji przesunięcie w kierunku północno-wschodnim (omyłkowo wskazano południowo-wschodnim) oznacza, że przy uwzględnieniu całych działek wyodrębnionych geodezyjnie obszar ten rozszerzono o około 20 m w związku z czym do analizy przyjęto również budynek posadowiony na działce nr [...]. Poszerzenie granicy obszaru analizowanego uzasadnione jest uwarunkowaniami sprawy i objęciem w związku z tym analizą całej zabudowy znajdującej się w wyodrębnionej jednostce urbanistycznej po zachodniej stronie drogi publicznej – ul. [...] . Z analizy jednoznacznie wynika, że w jej obszarze dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a zatem warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Wskaźniki i parametry nowej zabudowy zostały wyznaczone w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1116; dalej "rozporządzenie z 15 lipca 2024 r.) Jeśli chodzi o wskaźnik minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy Kolegium wskazało, że wskaźnik ten jest zróżnicowany w obszarze analizy, a działki położone najbliżej nieruchomości Inwestorki posiadają skrajne wartości – najniższy 0,05 (działka nr [...]) i najwyższy 0,25 (działka nr [...]). Ustalenie tego wskaźnika na poziomie wnioskowanym przez Inwestorkę nie zakłóci ładu przestrzennego. Udział powierzchni zabudowy ustalono nieco niżej niż średnia z obszaru analizowanego, tj. od 6,76 % do 8,17 % zamiast 9,6 % z uwagi na zróżnicowanie tego wskaźnika w obszarze analizowanym, a w szczególności na działkach usytuowanych najbliżej działki inwestycyjnej. Działka nr [...] – najwyższy wskaźnik 14,11%, zaś działka nr [...] – najniższy wskaźnik 2,69%. Działki pozostające w bezpośrednim sąsiedztwie z działką Inwestorki są niezabudowane dlatego zastosowano § 7 ust. 3 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. W obszarze analizy budynki mają wysokości od około 4 m do około 8 m. Kolegium podziela zarzut w zakresie niefortunnego użycia słowa "szacunkowe" jednakże uznaje, że wskazane w analizie wartości graniczne wynoszą od 4 m do 8 m, a wnioskowana wysokość budynku mieści się w tych wartościach. Nadto Kolegium wskazało, że większość budynków z obszaru analizy do budynki dwukondygnacyjne o dachach dwuspadowych i wielospadowych, czyli tożsamych co do ilości kondygnacji oraz formy dachu z wnioskowaną inwestycją. Standardowa wysokość kondygnacji wynosi około 2,5 m, doliczając do tego grubość stropu, biorąc pod uwagę poziom terenu oraz rodzaj dachu ze zróżnicowanym kątem nachylenia połaci dachowych to wnioskowana wysokość budynku nie zakłóci ładu przestrzennego, ale się w niego wpasowuje. W skardze na powyższą decyzję Kolegium, Skarżący wnieśli o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji Organu I instancji, a także o zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: 1) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez zaaprobowanie ustalenia parametrów i wskaźników nowej zabudowy w sposób naruszający ład przestrzenny, w oderwaniu od wartości średnich obliczonych na podstawie analizy; 2) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez bezpodstawne uznanie, w ślad za Organem I instancji, że planowania inwestycja wpisuje się w zastany na obszarze analizowanym ład przestrzenny i spełnia zasadę "dobrego sąsiedztwa" w sytuacji, gdy analizę przeprowadzono w błędnie wyznaczonym obszarze; 3) art. 61 ust. 5a u.p.z.p. poprzez wadliwe uznanie, że za front terenu inwestycji można uznać też tę część granicy działki, przez którą niemożliwe będzie wejście na działkę oraz brak badania, na jakiej szerokości będzie odbywała się obsługa komunikacyjna terenu inwestycji, co w konsekwencji doprowadziło do zaaprobowania przez organ II instancji analizy architektoniczno-urbanistycznej, która została wykonana w nieprawidłowym, zbyt dużym zakresie przestrzennym; 4) § 5 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. poprzez zaaprobowanie ustalenia wskaźnika udziału powierzchni zabudowy w sposób nieodpowiadający wymogom tego przepisu; 5) § 7 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. poprzez zaaprobowanie ustalenia parametru wysokości budynku w sposób nieodpowiadający wymogom tego przepisu; 6) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 w związku z art. 11 k.p.a. poprzez pominięcie istotnych dla prawidłowego rozpoznania sprawy okoliczności faktycznych i przekroczenie swobodnej oceny dowodów, w zakresie ustaleń dotyczących przyjętego frontu terenu inwestycji oraz wskaźnika udziału powierzchni zabudowy oraz parametru wysokości budynku; 7) art. 80 k.p.a. poprzez uznanie za udowodnioną okoliczności, że wnioskowana inwestycja spełnia zasadę "dobrego sąsiedztwa" mimo, że przeprowadzona analiza architektoniczno-urbanistyczna nie pozwala na taki wniosek, co powoduje, że dokonana ocena dowodów posiada cechy dowolności; 8) art. 8 § 1 k.p.a. poprzez zaaprobowanie przez Organ II instancji decyzji, która obarczona jest naruszeniami prawa, co stanowi naruszenie zasady zaufania do władzy publicznej; 9) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji, zamiast stosowania art. 138 § 2 k.p.a. i uchylenia tej decyzji i przekazania sprawy Organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu skargi przytoczono argumenty na poparcie wniesionych zarzutów. Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z 4 maja 2026 r. Uczestniczka postępowania wniosła o oddalenie skargi w całości, szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie jest uzasadniona. Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Organu I instancji nie naruszają bowiem prawa materialnego, nie są dotknięte kwalifikowanymi wadami skutkującymi wznowieniem postępowania bądź stwierdzeniem nieważności ani nie uchybiają regułom procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tymczasem z mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (aktualny tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r., poz. 143 z późn. zm.; dalej "p.p.s.a."), dopiero stwierdzenie tego rodzaju naruszenia prawa uzasadnia uwzględnienie skargi. Przechodząc do merytorycznej oceny wydanych w sprawie rozstrzygnięć w pierwszej kolejności należy odnotować, że postępowanie o wydanie warunków zabudowy zostało wszczęte 6 maja 2025 r. (art. 61 § 3 k.p.a.), tj. po wejściu w życie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688 z późn. zm.; dalej "ustawa zmieniająca"). Zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej (w brzmieniu obowiązującym w dacie wszczęcia postępowania) do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. od 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Teren inwestycyjny na dzień wydania decyzji przez organy obu instancji objęty był studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy G., które zostało przyjęte uchwałą Rady Gminy G. z dnia 27 marca 2024 r. nr [...]. Wobec tego wniosek Inwestorki podlegał rozpoznaniu z uwzględnieniem art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie ustawy zmieniającej (tj. przed 24 września 2023 r.), a w pozostałym zakresie z uwzględnieniem przepisów u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym od 24 września 2023 r. z wyjątkiem przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a. W rozpoznawanej sprawie znajdują zastosowanie przepisy rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. albowiem sprawa została wszczęta po wejściu w życie ww. rozporządzenia (§ 12). W ocenie Sądu organy obu instancji prawidłowo ustaliły stan normatywny sprawy, tj. zastosowały przepisy u.p.z.p. po zmianach dokonanych ustawą zmieniającą, z uwzględnieniem art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej oraz przepisy rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. Sąd podziela przy tym stanowisko Kolegium, że błędne przywołanie treści art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (w brzmieniu nieadekwatnym dla sprawy) nie miało wpływu na treść zapadłego rozstrzygnięcia. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzedza postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek zawartych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w rozporządzeniu z 15 lipca 2024 r. Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której sporządzenie nakazuje art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Przeprowadzenie prawidłowej, odpowiadającej wymogom określonym w u.p.z.p. i rozporządzeniu z 15 lipca 2024 r., analizy urbanistycznej ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie warunków zabudowy terenu. Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie analiza urbanistyczna została przeprowadzona prawidłowo. Po pierwsze, obszar analizowany został wyznaczony z zachowaniem zasad przewidzianych w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., czyli jako trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycji. W rozpoznawanej sprawie działka inwestycyjna posiada pośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [...] , poprzez służebność drogową. Teren działki inwestycyjnej nie przylega zatem w żadnej części do drogi publicznej lub drogi wewnętrznej, natomiast przylega do służebności drogowej. Wjazd na teren inwestycji odbywać się będzie od strony bezpośrednio przyległej działki nr [...] poprzez działki nr [...] , [...] , [...] , [...] , [...] , [...] i [...] . Zatem wschodnia granica działki inwestycyjnej, przylegająca do służebności gruntowej ustanowionej m. in. na działce nr [...] stanowi front terenu w rozumieniu art. 61a ust. 5 u.p.z.p. Przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. nie ogranicza uznania za front działki jedynie odcinka szerokości wjazdu lub wejścia na działkę. W tym zakresie Sąd w pełni podziela argumentację wyrażoną w zaskarżonej decyzji, uznając za prawidłową przedstawioną tam wykładnię przepisu art. 61 ust. 5a u.p.z.p., tak więc zbędne jest w tym miejscu jej powtarzanie. Po drugie użyte w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. określenie "wokół" oznacza, że obszar analizowany musi zostać wyznaczony dookoła, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki inwestycyjnej, jednakże nie znaczy już, że odległość granic tego obszaru z każdej strony bezwzględnie musi być taka sama. Obszar analizowany nie musi zatem stanowić regularnego kręgu otaczającego działkę inwestora. Zauważyć przy tym należy, że ustalając granice obszaru analizowanego organ powinien mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wobec tego, dokonując wykładni art. 61 ust. 5a u.p.z.p., należy mieć na względzie ratio legis art. 61 u.p.z.p., którym jest ochrona ładu przestrzennego w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego i przyjmować za prawidłowy wyłącznie taki, który uwzględnia takie same odległości granic z każdej strony działki objętej wnioskiem. Racjonalność urbanistyczna może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego z jednej ze stron działki objętej wnioskiem celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 września 2016 r., II OSK 3075/14; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 24 sierpnia 2020 r., II SA/Gl 1601/19 - opubl. w internetowej bazie: orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej "CBOSA"). W rozpoznawanej sprawie obszar analizowany został wyznaczony wokół działki inwestycyjnej i rozszerzony o około 20 metrów w kierunku północno-wschodnim z uwagi na zastane warunki terenowe. Jedynie w kierunku ul. [...] istnieje zabudowa, przy czym wbrew twierdzeniom Skarżących nie jest to tylko zabudowa wzdłuż istniejącej drogi publicznej. Z analizy urbanistycznej wynika, że po zachodniej stronie ul. [...] istnieją budynki położone w drugiej i trzeciej linii zabudowy. Organy miały na uwadze fakt, że teren położony po zachodniej stronie ul. [...] tworzy pewną urbanistyczną całość, działka inwestycyjna jest położona w obrębie tej jednostki obszarowej, co pozwala ustalić sąsiedztwo urbanistyczne terenu planowanej inwestycji. Na marginesie należy zauważyć, że nawet gdyby nie doszło do poszerzenia obszaru analizy i objęcia nią zabudowy na działce nr [...] to i tak wynik analizy wskazywałby na spełnienie wymogu kontynuacji funkcji mieszkaniowej. Przechodząc do kwestii poszczególnych wskaźników i parametrów określonych dla nowej zabudowy należy wskazać, że wskaźniki maksymalnej intensywności zabudowy, maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, szerokości elewacji frontowej i minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej zostały ustalone na podstawie wartości średnich dla obiektów o funkcji tożsamej z wnioskowaną przez Inwestorkę. Wskaźniki minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy oraz udziału powierzchni zabudowy wyznaczono odstępując od zasad określonych w § 4 ust. 2 oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r., co było dopuszczalne w świetle § 4 ust. 3 oraz § 5 ust. 2 tego rozporządzenia. Organy uzasadniając ustalenie wskaźników o wyjątkowych wartościach odwołały się do danych wynikających z części graficznej i tekstowej analizy urbanistycznej. Wskazały na duże zróżnicowanie tych wskaźników w obszarze analizowanym oraz na fakt, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestycyjnej, zabudowane działki posiadają skrajne wartości ww. wskaźników. W tej sytuacji najmniejsza wartość wskaźnika minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy oraz średni wskaźnik udziału powierzchni zabudowy nie są miarodajne z punktu widzenia utrzymania ładu przestrzennego w sąsiedztwie działki inwestycyjnej. Z tych względów przyjęto wskaźniki proponowane przez Inwestorkę, pozwalające na realizację zamierzonej inwestycji, która stanowić będzie kontynuację występującej w obszarze analizowanym funkcji mieszkaniowej i nie wpłynie dysharmonijnie na zabudowę po zachodniej stronie ul. [...] . Wysokość zabudowy została określona w oparciu o § 7 ust. 3 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. Działki przylegające do działki inwestycyjnej są działkami niezabudowanymi z tego też względu zastosowanie zasad z § 7 ust. 1 lub ust. 2 ww. rozporządzenia nie było możliwe. Z analizy urbanistycznej wynika, że budynki mieszkalne zlokalizowane w obszarze analizy posiadają wysokości od około 4,0 do około 8,0 m. Sąd podziela stanowisko Kolegium, że określenie wysokości zabudowy w obszarze analizowanym w sposób szacunkowy nie stanowi uchybienia mającego istotny wpływ na wynik sprawy. Podanie wartości "około" wskazuje na orientacyjny, a nie ścisły charakter tego parametru. Oznacza tyle, że podane wartości nie są precyzyjne, ale są bliskie rzeczywistości. Z § 7 ust. 3 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. wynika, że ustalenie innej wysokości zabudowy jest dopuszczalne jeśli wynika to z analizy. Przy czym przepis ten nie odsyła do średniego wskaźnika wysokości zabudowy w obszarze analizowanym, a do wyników analizy. Z analizy wynika zaś, że ustalona wysokość nowej zabudowy na poziomie od 6,5 m do 8,3 m mieści się w przedziale wartości granicznych z obszaru analizy. Większość budynków w obszarze analizy to budynki dwukondygnacyjne o dachach dwuspadowych lub wielospadowych, a zatem tożsamych co do ilości kondygnacji oraz geometrii dachu z wnioskowaną inwestycją. Ustalenie wskaźnika wysokości zabudowy zgodnie z wnioskiem Inwestorki nie wpłynie niekorzystnie na ład przestrzenny okolicy. Ustalenie wskaźnika wysokości owej zabudowy znajduje zatem uzasadnienie w przeprowadzonej analizie. W sprawie nie budzi wątpliwości spełnienie wymagań co do dostępu do drogi publicznej oraz do mediów. Na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się, czy droga, do której przylega teren inwestycji, spełnia wymagania przewidziane w § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 października 2023 r., II OSK 123/21 oraz z 25 listopada 2024 r., II OSK 87/24 – opubl. w CBOSA). Pisma zarządców infrastruktury technicznej co do możliwości obsługi planowanej inwestycji w zakresie zaopatrzenia w energię elektryczną i wodę są wystarczające dla spełnienia warunku zapewnienia wykonania uzbrojenia terenu inwestycji. Na etapie decyzji o warunkach zabudowy badana jest jedynie kwestia czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Szczegóły techniczno-budowlane przyłączy do sieci, zostaną ustalone na etapie pozwolenia na budowę. Wymóg zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dotyczy uzyskania zapewnienia gestora mediów, tj. przedsiębiorstwa dostarczającego dane usługi, o tym, że planowana inwestycja może uzyskać przyłączenie do sieci wodociągowej. Wobec tego na etapie uzyskiwania warunków zabudowy inwestor nie musi legitymować się zgodą na ustanowienie służebności przesyłu na prowadzenie sieci wodociągowej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 lipca 2023 r. II OSK 1698/21, opubl. w CBOSA). Odnośnie strefy ochronnej istniejącej linii SN należy wskazać, że określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki. Decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie, czy w świetle obowiązujących przepisów u.p.z.p., regulującej zachowanie ładu przestrzennego dana inwestycja, o określonych cechach i parametrach technicznych (gabarytach, formie architektonicznej) oraz funkcji może być w danym miejscu zlokalizowana i zrealizowana. Oceny, czy takie usytuowanie nie naruszy przepisów budowlanych bądź techniczno-budowlanych, dokonuje organ architektoniczno-budowlany w procedurze związanej z wydaniem pozwolenia na budowę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 listopada 2017 r., II OSK 2868/16, opubl. w CBOSA). Uwzględniając powyższe, Sąd nie podziela zarzutów skargi co do naruszenia zarówno przepisów prawa materialnego, jak przepisów postępowania mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Organy dokonały prawidłowego zastosowania przepisów postępowania określających zasady związane z zebraniem dowodów, ich oceną oraz uzasadnieniem decyzji. Podkreślić należy, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter decyzji związanej, a nie decyzji uznaniowej. Oznacza to, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki, wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnej. Ogólne odwołanie się do wartości wskazanych w art. 1 ust. 2 u.p.z.p., w tym takich jak ład przestrzenny, ochrona środowiska, prawo własności czy też walory ekonomiczne przestrzeni, nie może stanowić samodzielnej podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 sierpnia 2024 r., II OSK 1939/23 oraz z 21 stycznia 2025 r., II OSK 2334/23 – opubl. w CBOSA). Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę. Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.